西安航天城四路亩项目开发定位策略

航天城神州四路600亩项目开发定位策略Xi’an.07.2011项目整体定位建议Part1航天城规划概况Part1.1经济圈发展规划的确立，预示着西安的国际化大都市的站位；西安国际化大都市的发展历程将带来大量的置业需求。国际化大都市的定位使西安的城市发展迎来了新的契机航空基地经济开发区曲江航天基地高新浐灞生态区泾渭新区沣渭新区

西安城市自身的快速发展及影响力的大幅提升，必定会增强其辐射能力及城市的商业活力！西安城市规模不断扩大经济、社会的活跃程度大城市辐射力大幅度提升中心城市地位逐步凸显城市自身条件五区一港两基地快速发展城市建成区面积迅速扩张城市骨架被大幅拉大城市外部条件西咸一体化加快、关中—天水经济区进入实质性阶段西三角打造中国经济增长第四极西安城市骨架外扩

西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行“大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目支撑”的产业思路，按照“一次规划，分期开发，市场化运作”的建设模式，科学确立了以“航天产业立区，高科技产业兴区”的发展战略，托起大项目建设的高地。到2010年，西安航天基地的销售收入将达到200亿元，就业人口达到10万人，用2到3年时间完成兄弟开发区8到10年的里程。到2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。西安航天基地近期规划图航天产业基地规划概况项目区位属性：竞争板块发展定位住宅标签发展模式曲江板块国家级文化产业示范区打豪宅牌休闲地产大学城板块郭杜教育产业科技开发区打教育牌教育地产航天城板块国家级航天民用产业基地打？牌？模式处在不同区位和市场环境的航天基地，当曲江模式和大学城模式不能被直接嫁接，找到一个适合航天城住宅产业新的发展模式及住宅标签，打造属于基地投资发展公司的自有品牌和模式，才是持续赢得市场的长久发展之计！不过寻找模式的途径还得从自身所具备的素质和房地产行业的发展趋势入手进行考虑。基于区域竞争的角度来挖掘区域价值区域城市功能布局分析Part1.2酒店30亩商业200亩住宅400亩曲江第二次创业板块大雁塔商圈曲江第一次发展区项目区位小寨商圈航天产业基地本项目项目总体定位Part1.3整体定位航天基地代表性高品质综合体项目，成为航天基地汇金之地、娱乐休闲之都、品位消费之谷、生态宜居之地1234区域功能定位与航天产业基地，写字楼和酒店的定位应当为高档，商业、住宅的定位应为中高档开发商自身需求集住宅、商业、办公、酒店为一体的现代化都市建筑群以高档产品脱颖而出打造本区域标志性建筑物本地块处在航天基地和南三环商业的金腰带上，可及性及可视性俱佳，自身条件较好地块自身条件西安房地产虽蓬勃发展，但一直缺少真正意义的高品质综合性物业项目综合性物业不能只依靠单一物业获得成功，必须靠各物业类型的协同效应的配合才能成功市场需求本项目整体定位住宅定位建议Part2未来供应和需求预测Part2.1航天基地住宅市场未来供应预测方法城中村改造土地可甄别项目航天基地作为新兴发展区域，城中村改造既是未来区域发展的要素之一，也是未来区域住宅市场主要供应来源之一。未来航天基地除长安路沿线和航天大道外，将出现集中土地供应。在实地调查过程中，我们共甄别出3个位于本区域的未来住宅项目。根据实地调研，这3个项目大部分集中在2011-2012年内进入市场（以预售时间为准）。这部分住宅供应将是最为可靠的未来供应。航天基地未来住宅供应预测序号项目名称备注1天赐颐府待售2山水悦庭3卡布奇诺国际社区4曲江观山悦在售5富力城6大华·曲江公园世家7航创国际广场8吉源美郡航天基地住宅主要供应项目航天基地区域目前主要供应的住宅项目主要集中在航天大道两侧，大华、富力等实力较雄厚开发商的进驻，将带动整个区域未来住宅市场的快速发展。16753428未央路延伸段航天大道本项目对于航天基地住宅未来需求的预测，我们采用了两种方法，第一种是从宏观需求的角度来预测，第二种是从微观角度预测；宏观预测法是根据航天基地的常住人口数及人均住宅面积来得到对于住宅的需求量；通过该种方法可以得到该地区对于住宅的刚性需求；微观测算法的依据是根据我们甄别到的目前市场上住宅项目的销售情况，根据项目的月平均吸纳量和套均面积从而得到单个项目在一整年可以被吸纳的总面积，由此推算出项目最佳体量。方法一宏观需求法根据西安常住人口数量及人均住宅面积增长预测未来住宅需求航天基地住宅市场未来总体需求量本项目所在片区住宅市场未来总体需求量本项目需求量方法二微观需求法根据航天基地已有项目情况预测未来住宅需求航天基地单个项目月平均吸纳量单个项目年需求量航天基地住宅未来需求预测在一个健康发展的房地产市场上，住宅市场需求的主要推动力是人口及人均住宅面积的增长。因此，我们对住宅未来需求的预测将从对这两个推动力的预测开始。根据西安市住宅建设规划（2008-2012年），到2012年西安市人均居住面积将达到30.15平方米。我们以此为基准，设定2008年至2013年的人均住宅面积均以1.4%的速度逐年递增。通过对2007年-2010年西安市以及各区域商品住宅成交的统计分析，城南片区的成交量平均占全市成交的28%。由于航天基地对本区、城南区域的购房者有较强的吸引力，因此我们判断航天基地商品住宅成交占城南区商品住宅成交的比例将从2010年的10%上升到2013年的30%，份额每年增长2.5%。20092010201120122013西安市常住人口数量85947238820000905118292884239531883新增常住人口数量219523225277231182237241243460人均住宅面积（平方米）28.929.329.730.230.6新增常住人口产生需求63467276604791687334771528237443663原有常住人口提升住宅面积产生需求（平方米）3368151349885364112537891773943248西安市住宅市场总需求量（平方米）970887810103649105144731094200011386911城南需求量（平方米）35562913803036406690143490734650824航天基地需求量（平方米）711258750607788137827544913305宏观需求分析——航天基地未来住宅需求面积在推算出航天基地未来需求量的基础上，我们对需求进行进一步细分。我们以雁南路和航天大道为界，将经开区分为A、B、C、D四个片区。根据片区规划等九项主要标准，我们对四个片区进行打分。通过加权打分，测算出2012年项目所在的C片区的需求量。权重A片区B片区C片区D片区片区规划10%8898品牌楼盘10%9877区位升值空间10%8787道路/交通状况10%8877自然环境10%8876社会环境10%8867公共配套10%8878居住环境10%8877区域供应20%9866加权得分8.37.976.9份额27.6%26.2%23.3%22.9%2012年预测需求面积（平方米）228402216817192818189508宏观需求分析——航天基地未来住宅需求面积A片区B片区C片区D片区从微观角度分析，即根据目前市场的真实情况分析，我们可以作出更准确的未来预测，特别是对于单个住宅项目市场需求的把握。根据市场调研，我们得到目前区域住宅项目的月平均吸纳量为100套/月，套均面积为103平方米。根据以上数据我们可以得出，本项目所处的航天基地可比区域，市场对单个项目的年需求量为120000平方米。需要特别说明的是，以上吸纳量包含市场上表现各异的项目。品质较高的可比项目月均去化速度可以达到130套/月。虽受政策影响，但我们预计市场仍以健康稳定的态势发展，加上项目品质的提高，市场对单个项目的去化速度不会受太大影响，将保持在目前测算的平均水平。相关要素比较平均去化速度（套/月）套均面积（平方米/套）年需求量（平方米）航天基地可比区域住宅市场100航天基地单个项目月平均吸纳量单个项目年需求量微观需求分析2011年本项目吸纳量2011宏观预测数据99705平方米2012年本项目吸纳量2011年本项目吸纳量航天基地需求面积增长率106864平方米本项目最有可能份额预算根据西安市常住人口的规划增长速度为基础的宏观测算方法可以得出，未来五年航天基地需求面积的年平均增长率为7.18%。本项目地理位置优越；未来交通便捷；高起点的区域规划；基础设施和交通设施配套的改善将进一步增强区域竞争力O未来3-5年区域住宅的集中供应将使市场竞争异常激烈；区域内生活和娱乐休闲配套设置较为缺乏；周边环境有待改善。SWT项目SWOT分析市场定位竞争项目本项目初步市场定位本项目地理位置相对较好；本项目能够提供完善的社区商业配套；本项目的客户群体为都市精英；本项目产品较现有市场产品有较大的突破；本项目打造办公、居住、商业、休闲、娱乐为一体的现代化社区。项目名称：大华曲江公园世家富力城项目优劣势：项目自身提供较为完善的配套设施；景致的景观布局，是项目的重要亮点；大型社区具有较高的知名度优势；高端项目普遍户型面积大，普通消费者接受较为困难。竞争策略：客户群体的错位竞争——本项目的高端品质与这些项目相当，但是本项目的总体配套齐全，更适合西安的都市精英居住。竞争性分析——区域大型社区项目市场定位竞争项目本项目初步市场定位本项目地理位置相对较好；本项目能够提供完善的社区商业配套；本项目的客户群体主要是都市精英；本项目产品较现有市场产品有较大的突破；得益于航天基地中央商务区整体规划的有利支撑。项目名称：山水悦庭项目优劣势：项目自身的商业配套较为缺乏；项目缺乏较为清晰的定位，同质化严重；竞争策略：这些项目将是本项目最直接的竞争对手。户型、精致的绿化、完善的社区配套是本项目的优势；本项目定位为都市精英，具有更强的客户目标指导性；本项目将成为本区域具有划时代意义的综合体产品。竞争性分析——项目周边区域项目未来供应预测航天基地住宅未来供应和需求预测总结未来需求预测对于本项目未来需求的预测，我们采取了宏观和微观两种分析方法。根据对长安区常住人口、人均住宅面积增长和目标客户的分析，我们得到航天基地中高端住宅市场未来的宏观需求情况。2011年本项目的需求预测为99，705平方米。从微观角度分析，及根据目前市场已有住宅项目进行分析，我们可以看到，市场对单个住宅项目年需求量为92,546平方米。但我们认为，随着国际化大都市的进程加快，商品住宅市场的发展以及项目品质的提高，单个项目的去划量将得到提高。在进行财务分析时，我们依照未来五年长安区吸纳量的年平均增幅（7.18%）测算出本项目最可能取得的销售量，2012年和2013年分别为106，864平方米和114，537平方米根据行业经验，我们识别出三类主要的未来供应来源，它们分别是已有住宅项目未来供应、城中村改造以及未来土地供应。通过对航天基地在售项目的实地调研，我们得到2011-2015年期间航天基地可甄别项目的供应总量为183万平米。城中村改造将成为未来区域住宅的主要供应。住宅定位Part2.2项目住宅定位根据未来区域的规划，以及市场目前各物业间的同质化较为严重，缺乏具有个性化及标识性的住宅物业产品，结合本项目的实际情况，中原认为中高端生态宜居小区应该是项目的首选！零售定位建议Part3零售定位因素分析Part3.1西安零售商业市场回顾西安零售市场从2004年开始逐渐活跃，2007年开始进入快速发展期，供应量持续增长。零售物业多定位为中端，目标客户为大众市场。近年形成以钟楼商圈为核心，其他主要商圈包括小寨、西高新等的百货、超市、购物中心零售业态也有了长足的发展。钟楼商圈拥有浓厚的商业氛围和全市最大的项目存量，辐射范围最广，但也面临着一定的内部竞争，因此有项目经营艰难而关闭或转手的案例发生。曲江商圈的定位为旅游文化，避免了与其他商圈的同质竞争。未来新项目中，租户组合更丰富的购物中心所占比例将进一步提高，将有更多的外资开发商和运营商进入西安零售市场。这些项目多带来的新的品牌和运营管理模式将促进西安零售市场的整体提升。南郊作为新兴市场，将是西安零售市场最具有发展潜力的商圈之一。随着新社区的不断落成，基础设施的完善，政府的迁入将带来更多人口，为区域内零售业的发展提供有力支持。西安市区商业网点规划（2004-2020）以西安市三级商业服务网络规划为核心，一级商业服务为中心商业区，二级商业服务网包括区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈。三级商业服务网包括市级社区商业和城镇商业区。重点构建中心商业区以及二级商业服务区。中心商业区指的是西大街、东大街、北大街、解放路等重点商业密集区。二级商业服务区规划涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分。共规划有20个区域商业中心，其中近期共规划有12个区域商业中心。城南规划有四个商业中心（小寨商业中心、大雁塔商业中心、曲江商业中心以及南三环商业带），其中本项目位于南三环商业带。根据规划，南三环商业带未来会发展成为辐射周边区域的商业中心。本项目区域处于南三环商业带的边缘地带，因此南三环商业带的大型零售物业的发展需引起足够重视商业网点规划组合具体网点规划对本项目的影响南北主干道市解放路商圈市市级商业中心（一级商业中心）区域商业中心（二级商业中心）本项目本项目与各商圈的关系分析地铁2号线形状：本项目由两个地块组成，最南侧呈现凸字形周边环境：目前处于待开发区域可根据地块的不同条件，分期进行不同业态的零售组合本项目周边零售市场定位因素——地块特征地块以满足本项目周边人群就近的日常消费为主。在有限条件下更好的实现地块价值本项目周边零售市场定位因素——市场供应整体供应：西安零售市场在近几年快速发展，未来三年内供应量较大，零售市场竞争将会愈加激烈市场特征：大唐不夜城等高端大型商业将提升西安零售市场的水平，引导出新的消费理念本项目处于航天基地发展的初期阶段，成熟度需日后逐渐提高本项目若能合理规划社区商业，未来将能与本项目的住宅部分实现互动，并吸引部分市区人群，产生良好的协同效应发展规划：南三环商业带，根据规划未来将成为西安市的区域级商业中心之一区域供应：目前项目周边商圈零售配套不完善本项目周边零售市场定位因素——市场需求（消费者）城中村居住人口：除现有的消费能力外，今后政府提供的拆迁补偿还将进一步提升其消费能力本项目周边商品房人口：尽管有部分消费流入市中心商圈，但消费者主要就近消费。消费特征方面，在外就餐次数较频繁消费者对超市、百货有较强需求；在娱乐休闲方面，健身、电影院、KTV、酒店等是本区域可发掘的空白点；除日常消费之外，对商务餐饮有比较明显的需求消费者的日常消费会在市中心的钟楼等区域发生，但是更多的还是倾向于就近解决，这对于区域零售市场是较为积极的信号本项目周边零售市场定位因素——市场需求（零售商）超市：对本项目入驻意愿明显高于百货商家，总体保持乐观态度，但仍须根据未来人口发展等因素综合考虑餐饮以及休闲娱乐：看重区位、以及未来的区域规划为周边人群提供消费需求，辐射半径较大重点从入驻兴趣较大以及需求强烈的业态入手，尤其是餐饮和休闲娱乐本项目周边零售市场定位因素——城中村影响正面影响：政府对该区域的整体规划逐步提升和改变人本对本区域的印象，同事人口的引入将带来消费支撑负面影响：区域交通系统的完善存在滞后性市场对区域未来持有乐观态度，使本项目具有升值潜力在规划中要充分考虑城中村对本项目造成的影响，尽量把不利因素隔离本项目零售地位定位本项目临近的南三环商业带为未来规划的区域级商业中心，本项目处于南三环商业中心辐射范围，其自身条件有利于形成区域级商业中心区域级商业中心

√社区商业中心本项目周边未来住宅人口密集，零售业日渐普及，但对于本项目而言，社区零售业将影响到整个社区的品质本项目并不处于核心商圈，区域规划不属于市级商业中心由于本项目周边处于一般的辅助零售不能满足多样的消费需求市级商业中心辅助零售零售规模预测Part3.2本项目零售市场规模预测方法一：潜在消费需求测算根据实地调研，确定商圈覆盖范围、消费人口，并结合消费者对各项业态统计消费金额零售体量承受值=潜在消费人口×各业态预计消费金额÷各业态平均值区域级商业中心规模测算金融银行等配套服务规模测算方法二：可比案例法结合区域级商业中心可比零售业态规模、体量得出零售商业体量结合两种方法测算出的体量可以得出本项目的适宜零售规模约12-15万平米零售定位Part3.3商业主题零售定位功能档次定位：中高档功能定位：以西安为辐射半径，成为拥有中高端群体的区域商业中心表现方式：打造一站式的购物环境业态范围：满足日常生活所需，以大型百货、餐饮、休闲娱乐为主，零售、精品专卖为辅零售定位在充分考虑本项目周边的未来供应，政府规划与市场氛围，同时结合项目自身规划及未来地铁四号线开通等条件后，我们建议本项目的零售部分打造为区域级商业中心！业态组合Part3.4零售业态小结业态类别需求面积范围（㎡）平均需求面积（㎡）建议数量总租赁面积（㎡）总建筑面积（㎡）建筑面积配比主力店大型百货1800028000230001230002300019%小计230001230002300019%零售服饰旗舰店1500200017508140002153817%中型店铺1502001755087501346411%小型店铺50806559383559015%小计117265854090333%餐饮美食广场3000400035001350035003%大型餐饮20003000250037500115389%中型餐饮3005004002288001353811%休闲餐饮、快餐15020017526455070006%小计52243503557629%娱乐儿童主题乐园1200200016001160024622%电影院4000600050001500050004%量贩式KTV3000500040001400040003%健身中心3000400035001350035003%小计4141001496212%服务中型店铺15025020020400061555%小型店铺50806525162525002%小计45562586557%购物中心总计21993660123096100%办公定位建议Part4办公楼发展阶段分析Part4.1研究房地产相关的宏观经济指标研究影响房地产发展其他相关数据从宏观经济和房地产市场发展来判定西安和其他一线城市办公楼市场的发展阶段列举办公楼市场不同发展阶段的特征案例分析深圳办公楼市场发展历程判定西安市当前办公楼市场发展阶段研究思路办公楼物业分类办公楼高品质办公楼普通质办公楼甲级办公楼乙级质办公楼商务办公楼办公楼基本特征比较高品质办公楼普通品质办公楼位置和品质位于市中心/主要商务区较高建筑品质通常提供公共部分精装修，户内毛坯为主导，部分户内提供简装修靠近市中心/商务区/开发区建筑品质高低不一通常提供公共部分精装修，户内以毛坯和简装修兼有建筑形态通常为高层/超高层建筑，外观优美容易成为一个城市和区域的标志性建筑物标准层平层设计为主导，标准层面积较大（＞1，000平方米）大堂挑高至少3米，并有足够空间多为高层带电梯建筑通常有1-2栋，或多栋物业组合，或大型社区的临街建筑标准层平层设计为主导，部分有挑高设计，标准层面积较小（>5000平方米）普通大堂设计户型分割一般可根据客户要求自由分割，小至100平方米以下，大可至整层户型大多在80-250平方米之间土地使用权方式50年土地使用权50年土地使用权硬件配套卫生间与茶水间为整层公用大厦配备中央空调系统电梯和车位配备数量充足卫生间与茶水间为整层公用大厦配备中央空调系统

电梯和车位配备数量有限配套设施以商务配套设施为主，如商务中心等

有时提供简单的商务配套设施物业管理管理费较高，物业管理公司质量较高可注册公司和允许挂牌

物业费较低，物业管理公司质量一般可注册公司和允许挂牌标准甲级办公楼（必须符合13项标准中的10项）

非散卖为重要额外参考因素乙级办公楼（必须符合13项标准中的10项）项目位置主要办公商务区的中心位置

主要办公商务区的中心位置交通可及性紧邻公共交通（步行5-10分钟）方便到达各商业主干道便利的公共交通（步行10-20分钟）可视性在各主要商业街道有很高的可视度在各主/次要商业街道有较高的可视度楼龄<10年

<20年办公楼体量（建筑面积）≥30,000平方米

>10，000平方米标准层面积（建筑面积）≥1,300平方米

≥1,000平方米得房率

≥70%≥60%楼层净高≥2.7

≥2.5架高地板

有

有建筑外观达到国际水平高品质建筑外观和材质高品质建筑外观和材质内部装修大堂：至少两层挑高大堂，净高不低于5米达到国际水平的内部装修及公共区域

整层配备统一卫生间

大堂：挑高至少3米并有足够空间办公区域以及公共部位采用高品质建筑材料整层配备统一卫生间空调系统

中央空调VAV系统

中央空调物业管理国际化物业管理公司

当地知名物业管理公司高品质办公楼基本特征比较-甲级办公楼&乙级写字楼n比较城市选取西安长沙武汉杭州合肥深圳2009年西安合肥长沙武汉杭州深圳（一线城市标准）西安排名国内生产总值（亿元）2719.12102.13744.84560.65098.78201.2934第三产业总值（亿元）1460888.451671.22269.42473.54363.124外商直接投资FDI（亿美元）12.191320.3329.3540.1441.465房地产投资（亿元）696.34670.36497.47778.59704.68437.463与其他二、三线城市相比，从经济指标上西安市目前仍有很大提高空间，尤其体现在国内生产总值和第三产业发展成熟度上。随着城市的不断发展，城市经济结构也会发生相应的转型，从而来适应新经济形势下城市进一步及可持续发展的需求，同时经济的转型过程中也会为办公楼市场的发展带来部分潜在的机遇和挑战。西安与主要二三线城市相关经济指标比较近年来中国在扩张教育规模方面取得了非凡的成绩，然而高素质的劳动力事实上仍然十分短缺，难以满足中国自身日益增长的国内市场需求。高素质劳动力紧缺的问题不仅影响到劳动密集型企业，也影响到智力密集型企业。对于跨国企业而言，最重要的就是获得高素质的劳动力。而跨国公司也是甲级办公楼最主要的客户群。西安作为高等教育中心，但其面临的主要问题是如何留住高素质的劳动力。许多二三线城市有技能的劳动力都被吸引到北京和上海寻找工作，这对这些寻求提升产业链，并向更趋服务型经济和高科技产业方向发展的城市来说是一个大问题。高素质劳动力的缺乏也抑制了西安办公楼市场的发展步伐。高素质劳动力市场比较高科技集中度评分以拥有诺基亚、英特尔、摩托罗拉、微软、松下和IBM这一揽子跨国企业的数量为评分基础。相比国内主要二、三线，西安在高科技行业外资企业集中度仍处于中等水平。中国商务园区的发展主要是受到IT行业、研发活动和业务流程外包服务等第三产业扩张的推动。虽然西安政府希望以产业链升级的方式提升经济发展质量，但目前西安第二产业对经济贡献度仍然最大，这也导致了和第三产业发展程度息息相关的商务园区发展活跃度目前处于中等水平。城市商务园区与办公楼市场发展有一定的相关性，西安市商务园区发展中等活跃度也说明当地办公楼市场成熟度不够。高科技产业集中度&商务园区活跃度银行业的发展是一个城市的发展水平和未来办公楼市场发展潜力的首要晴雨表。银行和其他金融机构通常都是甲级办公楼最大的租户。银行业仍是一项本地业务，98%的金融系统仍然由国有银行组成。然而这一格局正在发生快速的变化，金融改革和金融市场开放正在进行中，政府向外资银行开放银行系统的步伐稳步推进。一批外资银行相继积极进入中国国内市场的高潮。上海等一线城市不再是外资银行的唯一选择，近几年内外资银行在中国二三线城市也开始了迅速的扩张。相比全国主要二三线城市，目前西安外资银行数量较少，外资银行在西安扩张速度与其它城市相比也较慢。外资银行集中度开发商活动总分以包括凯德置地、嘉里建设、恒隆地产、瑞安集团、和记黄埔、新鸿基集团、新世纪中国地产、万科集团、中国海外地产、复地集团和恒基地产等外资、港资和香港上市开发商落户数量为基础。二、三线城市不断提升的城市形象和发展潜力吸引着投资者和开发商的注意。

中国城市的地产建设大部分是由本地开发商完成,然而境外开发商和投资商在中国的活动力度却不断增大。

新兴城市40强中，成都、天津、杭州和武汉为开发商最活跃的市场。目前西安境外开发商活跃仍处于相对中等水平。开发商活动根据城市现有经济发展水平和主要地产领域的活动水平作综合考量，就中国主要二三线城市进行发展级别界定。

将全国主要40个二三线城市分为三个发展级别：增长阶段、起步阶段和萌芽阶段。从城市发展的角度，西安目前处于增长阶段城市。处于增长阶段的城市都已建立它们未来的发展方向，同时也构建起一个可靠的经济形象。中国新兴城市40强办公楼市场发展阶段比较成长阶段成熟阶段办公楼市场发展阶段特征第一产业比重下降第二产业比重较高，但以传统制造业为主第三产业比重低，以基础服务业为主经济结构得到优化附加值高，低能耗的第二产业比重提升现代服务业、金融业发展保持较高的增长速度对外经济持续向好，大量外资企业聚集起步阶段成长阶段成熟阶段经济发展办公楼市场发展经验办公楼市场发展办公楼需求有限市场以普通品质办公楼物业为主乙级办公楼物业开始出现，没有甲级办公楼物业高品质办公楼总量较少高品质办公楼需求旺盛市场内部结构调整：高品质办公楼之间成为办公楼物业主流甲级办公l楼物业供应增加，甲级办公楼总量近100万平方米在租售策略上，大量甲级办公楼采用只租不售策略，部分高品质办公楼物业仍采用散租物业第一产业比重持续下降第二产业比重稳定，附加值高、低能耗的先进制造业、电子信息产业逐渐成长第三产业比重上升，商务服务业如批发零售、金融及房地产业快速成长大型内外资企业开始进入办公楼需求开始释放，需求以国内和当地企业为主导办公楼品质逐渐提升，乙级办公楼物业开始大量出现，甲级办公楼物业开始大量出现高品质办公楼总量达30万平方米在租售策略上，绝大多数办公楼物业采用散售方式，仅少量甲级办公楼采用只租不售策略西安办公楼市场区域分布目前西安市高品质办公楼项目主要集中在三大片区，即市中心、市南区域和市北西安办公楼市场发展过程乙级办公楼甲级办公楼结合我们对办公楼市场发展阶段特征的分析，我们认为西安市办公楼市场经过多年的发展，自2004年起进入成长阶段，目前处于高速成长阶段。西安市GDP2004年首次首次突破1000亿元大关，第一产业比重持续下降；第二产业比重稳定，附加值高、低能耗的先进制造业、电子信息产业逐渐成长；第三产业比重稳步上升，其中零售批发贸易和餐饮业、房地产业快速成长。随着高品质办公楼供应的增加，高品质办公楼的需求也逐渐得到释放，2004年西安市高品质办公楼总量近30万平方米，同年也出现了西安市第一栋甲级办公楼。西安办公楼市场发展阶段汇总起步阶段成长阶段西安办公楼市场发展阶段汇总深圳办公楼市场区域分布深圳办公楼市场发展过程乙级办公楼甲级办公楼•参照成熟市场的发展规律和深圳办公楼物业的现状可以看出，1997年以前为深圳办公楼市场的起步阶段，1997年至2005年是成长阶段，2006年开始已处于成熟阶段。•深圳市GDP2000年至2009年的10年间增长了近3.8倍，期间第一产业比重持续下降；第二产业保持在48%-53%的范围内；第三产业是深圳市经济发展的支柱产业，其中其他服务业、金融业和零售批发业对第三产业贡献度最大。•1997年，深圳市高品质办公楼总量已经近50万平方米。截至2006年，深圳市甲级办公楼总量更是超过100万平方米大关。深圳办公楼市场发展阶段汇总起步阶段成长阶段成熟阶段深圳办公楼市场发展阶段汇总序号项目名称1首创国际城2汇通太古城3正尚国际广场4经发大厦5利君V时代6长安国际7珠江时代广场8中贸广场9泛美大厦10创业广场11绿地中央广场12都市之门13汇鑫IBC12354678910111213西安高品质办公楼分布预测在售项目已售项目新项目其它分布目前西安高品质办公楼分布图办公楼整体定位及品质建议Part4.2甲级办公楼办公楼市场发展阶段西安办公楼市场自2004年已经进入成长阶段，以乙级办公楼为主导。而目前西安已进入成长阶段中后期，根据一线城市办公楼发展，在成长阶段经历3-5年后，将会出现甲级办公楼的第一个供应高峰。产业导向根据办公楼市场发展规律，受益于西安积极建设国际化大都市，西安第三产业所占比重将进一步增长，而第三产业中房地产、金融业所占比重也将稳步上升。区域发展前景随着国际化大都市进程的加快，以及航天基地的规划，该区域有较充分的空间和能力来承接西安其它商务区所缺失的商务公共活动功能、旅游休闲功能和商业消费功能。办公楼物业整体定位西安市甲级办公楼平均值甲级办公楼评定标准办公楼租户问卷访谈结果其他城市类似办公楼发展阶段参照物根据本项目办公楼物业定位为甲级办公楼，根据以下四大考虑因素，我们对于办公楼给出具体的品质建议：标准层面积（平方米）1，800最小面积分割（平方米）100最大面积分（平方米）300楼板高（米）4.1净层高（米）2.80得房率80%架空地板配备电梯（平方米/部）4,933车位密度（平方米/台）120空调系统配备中央空调大堂挑高（米）15物业管理国际物管公司办公楼品质建议办公楼入市时间及体量建议Part4.3西安办公楼市场的供应在今后几年中保持稳定，对于未来办公楼供应的鉴别我们既包括目前已经推出市场和即将推出市场的项目,诸如正尚国际、珠江时代广场、首创国际、汇通太古城等，也包括高新区、曲江新区等已经出让的商业金融办公用地。西安办公楼供应高峰出现在2010年，稳定提升的吸纳量使得自2011年起西安办公楼供求比进入下降通道，预测于2013年起保持在0.5-0.6之间。西安办公楼市场的未来供求关系分析表明：2012年以后办公楼竣工入市，市场接受度较好。办公楼未来供求关系办公楼市场需求基本关系式当期需求=当期吸纳量当期吸纳量=当期雷击吸纳量-前一期累计吸纳量西安办公楼市场需求量的决定性因素成熟办公楼市场经验证明，办公楼需求主要是第三产业的发展和办公楼市场供应量共同作用的结果。根据官方发布的西安现有经济数据分析，我们发现西安经济主要增长动力来自于第二产业，第三产业仍有很大发展空间，西安国民生产总值和办公楼市场供应是本地办公楼市场需求的决定性因素。办公楼市场需求预测步骤回归模型拟合未来累计吸纳量预测未来累计吸纳量计算未来当期吸纳量确定未来年度市场需求办公楼市场未来需求——预测方法从稳健的角度考虑，我们在未来需求预测的过程中将采用相对保守的假设条件，以避免夸大预测结果截止2011年5月西安办公楼市场累积供应量达到177万平方米，同期累积吸纳量达到117万平方米。预计2013年的年吸纳量在50万平方米左右。西安办公楼市场供应近几年来呈下降态势，需求呈持续上升的势头，这得益于近几年来合肥经济的持续强劲增长，对办公楼的需求主要来自于第三产业和第二产业，但随着市区可开发土地的减少，未来办公楼的供应会受到一定限制，但因需求将持续增长，可以预测未来西安高品质办公楼聚集区域将受到市场的青睐。西安办公楼市场供需趋势分析选择西安主要商务区板块西安的办公楼物业绝大多数集中在高新区、经开区及南稍门等区域；未来分布区域扩大至曲江、浐灞等区域。计算西安主要商务板块的理论市场份额：依据我们对办公物业市场的研究经验，并结合对西安市场问卷调查的结果，我们总结出影响办公市场竞争力的决定性因素（见下表），每个决定性因素按照其重要性高低而赋予不同权重。依据前述指标对西安主要商务板块打分，从其综合得分可以评判其区域竞争力，更进一步可以得出其理论市场份额值。计算本项目所在板块在入市时的市场需求量：之前我们已经建议本项目办公楼在2013年入市并给出了每年西安办公楼的总需求。结合步骤二中得到的西安市各主要商务板块的理论市场份额值，可以计算出本项目所在的航天基地在2013年以后可获得的吸纳量。航天基地的理论市场份额：18%步骤一决定性因素交通可及性商务氛围区域规划聚集效应周边配套景观资源权重20%15%20%10%15%20%步骤一步骤一供求关系法五个国内类似综合体项目研究显示在高容积率综合体项目中，30％以上的办公楼体量是开发商较为普遍采用的，体量最小在6万平方米左右。考虑到西安的经济总量、消费能力、产业结构特点，以及区域的客观环境，建议办公楼体量约为8万平方米左右。案例名称港汇广场（上海）财富中心（北京）卓越·世纪中心（深圳）大悦城（天津）华置广场（成都）项目总建筑面积（平方米）40万72万34.5万39万30万配套物业品种构成办公楼、服务式公寓、大型零售办公楼、服务式公寓、大型零售办公楼、服务式公寓、大型零售办公楼、服务式公寓、大型零售办公楼、服务式公寓、大型零售办公楼建筑面积（平方米）13.4万24万11万6.5万6万所占项目总建比例33.5%33.3%31.2%17.2%20.0%类似综合体办公楼体量研究综合以上因素，我们取80000平方米作为本项目办公楼的建议体量。办公楼体量建议酒店定位建议Part5酒店市场定位Part5.1酒店投资与经营模式专题研究酒店分类定义星级酒店1经济型酒店2主题型酒店3按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行，分为一星到五星；经济型酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“b&b”（住宿+早餐），最早出现在上个世纪50年代的美国；以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受合和体验。西安索菲特人民大厦西安凯悦（阿房宫）酒店西安香格里拉金花饭店西安喜来登大酒店长安城堡酒店香格里拉大酒店西安建国大饭店天域