二手房评估价征税的影响分析战略研究中心课件

关于二手房评估价征税的政策分析二级市场战略研究中心2011.06Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010深圳7月11日起实施二手房交易评估价征税

市场传言了多年的“二手房交易评估价征税”政策终于尘埃落定

6月9日，深圳市地税局召开的存量房（二手房）评估征税政策新闻发布会，公布新的二手房税收政 策：今年7月11日起，深圳将对交易价格明显偏低且无正当理由的存量房（二手房），实行按计税

参考价格核定计征各项税款。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010评估价征税内容：

适用范围：存量住房（即二手房，暂限于住宅部分） 征收方式：深圳实行最低计税参考价格的征收方式 此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。 申报的成交价格>或=计税参考价格，按申报的成交价格作为计税价格计算征税； 申报的成交价格<计税参考价格，按计税参考价格计算征税。 计税参考价格的确定：由市国土房产评估发展中心定期更新 根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使 用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展中心应及时进行更新调整，并经市财委、市地 税局和市规划国土委确认。（该系统是否对外开放目前尚不清楚）Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010评估价征税之个人所得税征税：在政策实施之初，核定征收成本更低

二手房交易中涉及的税费主要有营业税及附加，契税、个人所得税等等，评估价征税出台后卖方的 个人所得税的征收有较大的改变，现主要有核实征收和核定征收两种方式。核实征收

个人转让房地产、能够提供合法有效的房地产购买合 同、房地产原值凭证、以及合理费用相关凭证的，按 照核实征收方式计征个人所得税。 计算公式：应纳个人所得税=（计税价格-房地产原值- 转让过程缴纳的税金-合理费用）*20% 采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地 产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产 登记中心直接代征个人所得税；如果既有房地产原值 凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办 理核实手续。核定征收

个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定 征收方式计征个人所得税：（1）未能提供合法、有 效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能 正确计算房地产原值的；（2）未能提供支付合理费 用相关凭证，不能正确计算合理费用的；（3）未能 提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收” 手续的。 计算公式：应纳个人所得税=计税价格*征收率（*普通 住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%） 采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地 产登记中心直接代征个人所得税。交易人税种征税条件及方式应纳税额的计算公式免征条件卖方营业税及附加购买不足五年内计税价格*5.6%购买超过5年（含五年）个人所得税核实征收（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用）*20%自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房核定征收计税价格*核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%买方契税家庭唯一住房，90平方米及以下计税价格*1%——家庭唯一住房，90平方米以上计税价格*1.5%非家庭唯一住房计税价格*3%Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010二手房交易相关税收征收方法——普通住宅交易人税种征税条件及方式应纳税额的计算公式免征条件卖方营业税及附加购买不足五年计税价格*5.6%——购买超过（含）五年（计税价格-购买价格）*5.6%个人所得税核实征收（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用）*20%自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房核定征收计税价格*核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%买方契税计税价格*3%——Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010二手房交易相关税收征收方法——非普通住宅单位：万元7月11日之前7月11日之后增加额购买不足五年营业税100*5.6%=5.6200*5.6%=11.25.6个人所得税0200*1%=22契税（买方）100*1%=1200*1%=22合计6.615.29.60购买超过五年营业税000个人所得税0200*1%=22契税（买方）100*1%=1200*1%=21合计143Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010案例：一套普通住房交易所需要缴纳的税费

假设一套原价为100万，现评估价为200w的房产，且面积在90平米以下的普通住宅，该住房对于 卖方不是家庭唯一住房，对于买房是家庭唯一住房，前后税费情况对比如下：单位：万元7月11日之前7月11日之后增加额购买不足五年营业税100*5.6%=5.6300*5.6%=16.811.2个人所得税0300*1.5%=4.54.5契税（买方）100*3%=3300*3%=96合计8.630.321.7购买超过五年营业税0（300-100） *5.6%=11.211.2个人所得税0300*1.5%=33契税（买方）100*3%=3300*3%=63合计320.217.2Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010案例：一套非普通住房交易所需要缴纳的税费

假设一套原价为100万，现评估价为300万的房产，属于非普通住宅，该住房对于卖方不是家庭 唯一住房，对于买房是家庭唯一住房，前后税费情况对比如下：单位：万元7月11日之前7月11日之后增加额税收增加比例增加部分的税收占房款比例普通住宅（原价100w，现价200w）购买不足五年6.615.29.60145%4.8%购买超过五年143300%1.5%非普通住宅（原价100w，现价300w）购买不足五年8.630.321.7252%7.2%购买超过五年320.217.2573%5.7%Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010对近年来升幅较大的非普通住宅影响大

上述案例说明，评估价征税后，新政给近年来房价上涨较大的非普通住宅交易影响较大，主要是 房屋原价低，涨幅大，个人所得税和营业税增加额较大，下表显示税收费用最高已经占了总房款 的7.2%。单位：万元营业税个人所得税契税普通住宅（原价100w，现价200w）购买不足五年74%13%13%购买超过五年050%50%非普通住宅（原价100w，现价300w）购买不足五年55%15%30%购买超过五年55%15%30%Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010购买超过五年的二手普宅受欢迎

从上述案例看，营业税占总税收的比重比较高，而如果房产购买超过五年，普通住宅的可免征营 业税，二手市场上购买超过五年的普宅将更受欢迎。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010评估价征税的罚则：中介违反规定每套房罚款5万元

2010年9月1日起实施的《深圳市房地产市场监管办法》曾明确规定： 房地产经纪机构不得“为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一 房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利”，违反者“由主管部门责令限期改 正，处5万元罚款。” 这一罚则无疑会对中介形成一定的压力，但5万元的罚款比起阴阳合同下产生的税收仍 少的多，所以规定发布后仍然效果不佳，这一罚则结合评估价征税政策，会对市场行 为起到有效的规范作用。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010

关于评估价征税的疑问：1.关于计税参考价格（评估价）的确定 计税参考价格的高低直接影响税收的多少，特别是对营业税额的影响较 大。政府会根据市场情况定期更新价格，目前，全市145万套住宅都有了 相对应的评估价。如果政府采取较为严格的执行方式，即更接近真实价格 的评估价，对市场影响非常大。 但我们预计，在政策实施之初，政府更有可能采取相对保守的评估价以缓 和政策对市场的影响。特别是一些房产证原价较低的房产，如果一次性将 近年来房产增值的受益计算到一个买家身上，也难免会有失公允。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010

关于评估价征税的疑问：2.“申报价格偏低且无正当理由的行为”，什么行为是正当理由呢？是否存 在避税的可能？ 例如以较低价格买企业内部房产或者低价卖给朋友等，算不算正当理由？ 对于这一点政府部门也没有统一的口径，最终把控权在税务部门。 市地税局相关负责人介绍，如果卖方觉得理由正当，可以向房产所在地 的地方税务局提出申请，陈述理由，经税务部门核实之后，可以以申报价 格成交。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010评估价征税：上海案例

上海是已经执行了按照评估价征税几个城市之一，上海的做法与深圳类似，购房客与业主达成协议 之后，将合同送交交易中心指定的评估机构进行评估，若评估机构认定合同价符合市场价，则可以 送交交易中心过户；若评估机构认为合同价过高或者过低，则不准许过户或按照评估价过户。达成协议评估机构评估合同价过 户评估价过 户合同价不低于评估价合同价低于评估价评估依据政府部门提供房源成交记 录系统，一周更新一次Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010上海二手房评估价征税：部分区出现半公开的乱收费现象，深圳评估价由政府决定，透明度不高，是否存在寻租机会尚不确定

上海二手房交易按照评估价征税也存在一些问题，例如：1.2.3.部分区例如虹口区就只有指定一家公司进行评估，如果别的有资质的公司通过的评估价格在指定公司可能存在通不过的问题。部分评估机构与政府的密切关系导致权利寻租问题，这样机构可以以较低评估价格帮助客户过户，但必须收取远高于评估费（通常为千分之一）的好处费，一般为节省税收费用的30-40%左右。由于部分中介人员与评估机构之间存在利益关系，部分“关系较好”的中介人员通过“喝茶费”等各种名目帮客户打点，也可以以较低的价格过户。（而深圳的评估价由政府确定，价格透明度不高，是否也存在寻租机会目前尚不清楚）但通常而言，尽管存在各种方法做低评估价，但一般评估价最多做到市场价的70%，否则很难通过，这对于深圳目前的“阴阳合同”而言已经有很大的改进。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010实施评估价征税，短期对总体市场的影响有所平抑，成交量和价格没有出现较大的波动。中长期看上海的二手房价也仅在2008年底受金融海啸的影响有所回落外，其他时间一致保持稳步上升的趋势。250002200019000160001300010000 7000 40000701070507090801080508090901090509091001一手（全市）二手(I全市）上海评估价征税对楼市的影响

上海市虹口区最早在2006年实行了二手房交易评估价征税，2007年黄浦区成为第二个实施的地 区，目前已经有9个行政区房地产交易中心在二手房缴税过户前要求房价评估。

上海一二手房价走势

短期内，由于上海按照各区逐步数据来源：中原地产数据平台Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010深圳龙岗区曾经实行过评估价征税，长期看对市场影响不大深圳市龙岗区曾在2006年前后实行了二手房交易评估价征税，这一政策在2008年底取消。短期看，由于当时市场较为平稳，龙岗评估价征税政策的实施和取消均没有产生较大的市场影响。长期看，二手房评估价征税对市场的影响并不大，特别是价格，龙岗区和宝安区价格走势非常一致，可见市场受供求关系影响更大。0200001600012000 8000 400006/106/907/509/510/110/908/1宝安区

08/9龙岗区060050040030020010006/106/907/508/108/909/510/110/9宝安区龙岗区中原成交宝安龙岗两区二手房套数数据来源：中原地产数据平台中原成交宝安龙岗两区二手房价格单位：万元房屋总价评估价征税的税收中介费税费占房款的比例普通住宅（原价100w，现价200w）购买不足五年20015.2610.6%购买超过五年200465%非普通住宅（原价100w，现价300w）购买不足五年30030.3913.1%购买超过五年30020.299.7%Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010评估价征税对一手房市场是利好，开发商可利用机会积极推盘

前述案例看，二手房税收和中介费最少占到房款的5%以上，有的房产的税费比例甚至高达10%以 上，因此一手房的优势非常明显，在有可替代的产品时，客户可能更愿意接受一手房，而不愿选 择二手房。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010客户心态：二手房税费多，宁愿买新房

水榭春天三期6月11日开盘，而这恰好是政府召开新闻发布会公布二手房评估价征税政 策的第二天，这一政策令不少还在犹豫的客户立即做出购买的决定。 开盘现场某女士表示： 自己购房是换房需求，属于改善性需求。所以非常珍惜本次购房名额，而如果二手房 税费要多一二十万，那么宁愿价格高点买新房，而且新房自己住也舒服，也不在乎等 到入伙的时间。©CopyrightCentalineGroup,2010200250150100 50 0 010203040506070809101112010203040506070809101112010203040520092010

2011Codeofthisreport|20一手面积二手面积对一手房市场是利好，开发商可利用机会积极推盘

自2010下