房地产估价原理与方法-房地产估价原则

房地产估价原理与方法-房地产估价原则[单选题]1.下列不属于市场价值评估应遵循的原则的是()。A.独立客观公正原则B.合法原则和替代原则C.谨慎原则和诚信（江南博哥）原则D.价值时点原则和最高最佳利用原则正确答案：C参考解析：房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。此外，还有一致性原则、一贯性原则等。但是，在房地产估价中，不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则可能有所不同。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。[单选题]2.房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的()。A.成交价格B.理论价格C.评估价值D.市场价格正确答案：D参考解析：市场价格简称市场价、市价，是某种房地产在市场上的平均交易价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的市场价格。[单选题]3.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是()。A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况正确答案：D参考解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价，本题正确答案为D选项。[单选题]5.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用()的估计值。A.正常B.较低C.平均D.较高正确答案：B参考解析：谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价；如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。[单选题]6.在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在()。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用正确答案：B参考解析：合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、建设用地使用权出让招标文件、建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。[单选题]7.行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了()。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则正确答案：A参考解析：违反了合法原则中的合法产权的要求。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。具体地说，遵循合法原则在估价对象权益方面应做到：①依法判定的权利类型及其归属；②依法判定的使用权利；③依法判定的处分权利；④依法判定的其他权益。[单选题]8.由于房地产的()，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性正确答案：A参考解析：由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。[单选题]9.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是()。？A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则正确答案：D参考解析：谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。[单选题]10.最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理正确答案：D参考解析：最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。有助于把握最好最佳利用原则的经济学原理包括：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。②均衡原理，是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。[单选题]11.下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型正确答案：A参考解析：在估价中要特别注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。明确了估价目的后，便可以根据估价目的来确定其他的。即根据估价目的，价值时点、估价对象及价值类型就可以确定下来。[单选题]12.客观存在的房地产价值或价格可以通过()出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索正确答案：C参考解析：房地产估价师要评估出正确的房地产价值或价格，就不能把自己主观随意认定的某个“数值”强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。[单选题]13.下列不属于土地权属证书的是()。A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》正确答案：D参考解析：房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》《房屋他项权证》等（过去有《房屋所有权证》《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。土地权属证书有《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。[单选题]14.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本正确答案：C参考解析：《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。[单选题]15.在评估期房价格时，()。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态正确答案：D参考解析：价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况。[单选题]16.在房屋征收中，评估期房的价值应以()为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果正确答案：A参考解析：价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，此种情形如评估期房的价值。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致；②评估对象的状况，应以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。[单选题]17.替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离()在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产正确答案：D参考解析：替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。[单选题]18.有理性的买者在购买商品时，会选择()。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的正确答案：A参考解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。[单选题]19.在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当()。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近正确答案：D参考解析：在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的的正常价格过低的价格，最终是类似的房地产的价格相互牵掣，相互接近。[单选题]20.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定正确答案：B参考解析：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。[单选题]21.有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含()。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：B参考解析：有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理包含：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模；②均衡原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模；③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。[单选题]22.收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做()。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理正确答案：A参考解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律。表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①规模收益不变，即产出量的增加比例等于投入量的增加比例；②规模收益递增，即产出量的增加比例大于投入量的增加比例；③规模收益递减，即产出量的增加比例小于投入量的增加比例。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。[单选题]23.()是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理正确答案：D参考解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。[单选题]24.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为()元/m2。A.50B.250C.300D.350正确答案：D参考解析：某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×1400＝350000（元），该宗土地的减价修正额＝350000÷1000＝350（元/m2）。[单选题]25.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是()的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低正确答案：C参考解析：采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。[单选题]26.对于应遵循()但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则正确答案：C参考解析：一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。[单选题]27.价值时点通常的表示方法是()。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间正确答案：B参考解析：在估价时必须先确定某个时间，这个时间应根据估价目的来确定。由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点，并一般用公历年、月、日表示。[单选题]28.价值时点为过去，估价对象状况为现在，其房地产市场状况应为()。A.过去B.现在C.未来D.难以判断正确答案：A参考解析：不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-3。表4-3价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。本题价值时点为过去，则房地产市场状况应为过去，正确答案为A选项。[单选题]29.评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的()。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法正确答案：A参考解析：房地产估价原则主要有：①独立客观公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。[单选题]30.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以()为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：C参考解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。[单选题]31.房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立正确答案：D参考解析：独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。“独立”要求估价师和估价机构与估价委托人及相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。“客观”要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正”要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。[单选题]32.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是()。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格正确答案：D参考解析：A项，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。B项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。C项，《物权法》第一百八十四条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。D项，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。[单选题]33.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为()万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59正确答案：A参考解析：采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，则该商业房地产的抵押价值为：4.2÷6%×[1－1/（1＋6%）30]＝57.81（万元）。[单选题]34.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是()。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况正确答案：B参考解析：A项，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。B项，价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。[单选题]35.关于合法原则具体应用的说法，错误的是()。A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响正确答案：B参考解析：A项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。B项，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。C项，对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。D项，在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。[单选题]36.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是()。A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%正确答案：B参考解析：谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。本题中，由于评估的是该商业房地产的抵押价值，估价数据为收益，故应当采用谨慎原则，运用收益法估价，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低，所以年净收益为90万元，报酬率为9%。[单选题]37.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的()。？A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许正确答案：D参考解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。[单选题]38.一个估价项目中的估价时点，本质上是由()决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿正确答案：B参考解析：由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须确定评估估价对象是在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。[单选题]39.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长正确答案：A参考解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。[单选题]40.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的正确答案：C参考解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性[单选题]41.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。？A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则正确答案：B参考解析：最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值或价格。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为合理的，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用）＞现用途的房地产价值。[单选题]42.某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为()。A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去正确答案：C参考解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况；而价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系见表4-1。表4-1价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系[单选题]43.在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则正确答案：C参考解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。[单选题]44.关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是()。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以正确答案：A参考解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。[单选题]45.相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性正确答案：C参考解析：根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，使它们的价格相互接近。[单选题]46.某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为()。A.维持现状B.更新改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼正确答案：B参考解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提。②更新改造前提。③改变用途前提。④改变规模前提。⑤重新开发前提。⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）5000×1500（元），说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（万元）＞2200×1000＝220（万元），说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理，综上所述，对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。[单选题]47.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是()。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案：C参考解析：C项，评估受贿房地产的价值，从理论上讲，科学的价值时点应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况（但应注意期房与现房的不同）。AD两项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。[单选题]48.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以()为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策正确答案：C参考解析：依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。其中，依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。[单选题]49.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列()方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能正确答案：A参考解析：寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依次分析、筛选和判断：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。[单选题]50.《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的()。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘正确答案：D参考解析：《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的具体要求：①在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。[单选题]51.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。？A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则正确答案：C参考解析：替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。当把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定时，替代原则就转化为替代原理。[单选题]52.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价正确答案：D参考解析：价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项，属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。C项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等。D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。[单选题]53.城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益()的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面正确答案：B参考解析：依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该土地为居住用途，即使从该土地的位置和周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并获得批准。[单选题]54.最高最佳利用原则要求评估价格应是在()方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。？A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益正确答案：A参考解析：最高最佳利用原则要求估价价值是在估价对象最高最佳利用下的价值或价格。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象合法利用的要求。因而，最高最佳利用原则要求评估价格应是在合法使用的方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。[单选题]55.近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是()。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价正确答案：D参考解析：价值（估价）时点为过去的情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。A项属于价值时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。B项属于价值时点为现在，估价对象为过去状况下的情形。C项属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。[单选题]56.()是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期正确答案：A参考解析：价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。[单选题]57.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以()进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提正确答案：D参考解析：根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。以建筑物为例，现有建筑物应拆除重建的财务上可行的条件是：（新房地产的价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。本题中现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，应以重新开发前提估价，所以正确答案为D。[单选题]58.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地正确答案：D参考解析：根据合法原则中依法判定的使用权利的要求，城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。本题中，该工厂用地的规划用途为商住综合楼，则应当按照商住用地进行估价。[单选题]59.房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为()。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间正确答案：A参考解析：房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。[单选题]60.有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为()。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元正确答案：C参考解析：最高最佳利用原则是房地产估价中的重要原则，如何实现价值最大化是该原则所追求的目标。当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，依据本题给出的各种假设，经几种可行的估价前提进行比较后得出，改变用途，即将住房改造为商店，能够实现价值最大化，因此应选择改变用途进行估价，估价为40万元。[单选题]61.价值时点原则要求评估价值是在由()决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程正确答案：C参考解析：价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。房地产估价遵循价值时点原则，要求估价时必须先确定某个时间，但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而必须根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点。[单选题]62.收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途正确答案：C参考解析：收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系（投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系）：①在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；②在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。[单选题]63.估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是()。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点正确答案：D参考解析：估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间的价值，通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值。这就要求在估价时必须先确定某个时间。但是，这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。这个由估价目的决定的所评估的价值对应的时间，称为价值时点。[单选题]64.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始()。A.提高B.下降C.不变D.无法确定正确答案：B参考解析：收益递减规律是指假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。[单选题]65.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由()决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的正确答案：D参考解析：在具体的一个估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。[单选题]66.在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，()层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31正确答案：B参考解析：收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。超出某一点以外就要引起报酬递减的趋势，已经见之于办公大楼的建筑。本题中，该楼的收益递减点位于20层，超过20层收益开始减少，所以它的经济高度应该是20层。[单选题]67.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C参考解析：价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系如表4-2。表4-2价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系根据表4-2可知，在回顾性估价中，价值时间、估价对象状况和房地产市场状况的常见关系是：价值时点为过去、估价对象状况为过去和房地产市场状况为过去。[单选题]68.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是()。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定正确答案：A参考解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。[单选题]69.价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测正确答案：A参考解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。房屋征收评估也会出现这种状况。[单选题]70.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。()A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在正确答案：A参考解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。[单选题]71.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为()。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减正确答案：B参考解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又称规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有三种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。[单选题]72.某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是()元。A.6750B.6250C.67500D.62500正确答案：D参考解析：房地产相对于空地的减价额＝建筑面积×（建筑物拆除费用－建筑物残值）。本案例，该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×250＝62500（元）。[单选题]73.在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求正确答案：A参考解析：价值时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的，应依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。[单选题]74.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为()。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2正确答案：B参考解析：该房地产中建筑物的现值计算为：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m2，比其重建价格1600元/m2低400元/m2。[单选题]75.某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为()。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日正确答案：A参考解析：价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。鉴定该评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。本题中，复估的价值时点应为原价值时点，即2018年6月15日。[单选题]76.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以()为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：A参考解析：根据最高最佳利用原则，经分析、判断，以维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价。现有房地产应维持现状的条件是：（新房地产的价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）现有房地产的价值。[单选题]77.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额()装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他正确答案：A参考解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，本题为更新改造前提。经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值，即房地产价值的增加额＞装修该造的费用。[单选题]78.下列选项中，不属于房地产估价主要原则的是()。A.独立客观公正原则B.合法原则C.价值时点原则D.合理性原则正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价原则概述。估价原则主要有独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。此外，还有谨慎原则、一致性原则、一贯性原则等。[单选题]79.房地产估价中，独立客观公正原则要求站在()的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立正确答案：D参考解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格，即要求评估价值不仅对估价委托人，而且对其他估价利害关系人都是公平合理的。[单选题]80.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地正确答案：B参考解析：本题考查的是合法原则。根据合法原则，按照工业用途估价。[单选题]81.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置()以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年正确答案：C参考解析：本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。[单选题]82.依照《中华人民共和国合同法》，建设工程承包人行使优先权的期限为()，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。A.1个月B.3个月C.6个月D.1年正确答案：C参考解析：本题考查的是合法原则。依照《中华人民共和国合同法》，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。[单选题]83.预测某个商品房开发项目2年后建成的商品房在其建成时的市场价格，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.价值时点为现在、估价对象为将来状况B.价值时点为现在、估价对象为现在状况C.价值时点为过去、估价对象为过去状况D.价值时点为将来、估价对象为将来状况正确答案：D参考解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为将来、估价对象为将来状况的估价：也就是评估未来状况的房地产在未来的价值价格。例如预测2年后建成的商品房在其2年后建成时的市场价格。[单选题]84.下列选项中，对评估期房的表述正确的是()。A.价值时点为现在，估价对象为现时状况B.价值时点为现在，估价对象为将来状况C.价值时点为将来，估价对象为将来状况D.价值时点为将来，估价对象为现时状况正确答案：B参考解析：本题考查的是价值时点原则。评估期房的价值时，价值时点为现在，估价对象状况为将来状况。[单选题]85.()要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值价格偏差在合理范围内。A.差异原则B.类似原则C.替代原则D.可比原则正确答案：C参考解析：本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值价格偏差在合理范围内。[单选题]86.以估价对象的各个组成部分是否相搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用的经济原理是()。A.收益递增递减原理B.平衡原理C.适合原理D.替代原理正确答案：B参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。平衡原理是以估价对象的建筑物、土地等各个组成部分是否相搭配。[单选题]87.某宗房地产通过计算：现状价值＞新建房地产的价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润，则应以()进行估价。A.维持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提正确答案：A参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应维持现状的财务上可行的条件是：现状房地产的价值≥（新房地产的价值-将现状房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）。[单选题]88.某宗房地产的建筑面积为5000m2，土地面积为3000m2，市场上该类房地产的市场价格为12800元/m2，土地市场单价为9000元/m2，用成本法测算的建筑物重建价格为9600元/m2，则该房地产中建筑物的现值为()元/m2。A.3800B.6500C.7400D.9600正确答案：C参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。该房地产中建筑物的现值=（12800×5000-9000×3000）/5000=7400（元/m2）。[单选题]89.某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润＞现状房地产价值时，应以()为前提进行估价。A.维持现状B.装饰装修改造C.改变用途D.重新利用正确答案：C参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：（新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产价值。[单选题]90.房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循()原则。A.一致性B.一贯性C.谨慎D.替代正确答案：B参考解析：本题考查的是其他估价原则。一贯性原则是指在不同时间为了同一估价目的对同一或同类房地产再次或多次进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。[多选题]1.以下何种估价目的需要遵循一致性原则？()？A.房地产投资信托基金物业价值评估B.财务报告服务的估价C.国有土地上房屋征收评估D.资产置换或房地产互换目的下的估价E.征收持有环节的房地产税服务的估价正确答案：ACDE参考解析：一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。例如：①房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一致性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。②国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。③资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。④为征收持有环节的房地产税服务的估价，为保证公平性，通常要遵循一致性原则，即对不同纳税人的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。[多选题]2.对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有()。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳利用原则E.价值时点原则正确答案：ACDE参考解析：估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。它是人们在估价的反复实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。但是，在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值和残余价值等市场价值以外的其他价值时，上述原则不是全部适用，应根据价值内涵和估价目的，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。[多选题]3.遵循合法原则在估价对象权益方面应做到()。A.依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记簿、权属证书及有关合同等为依据B.依法判定的使用权利应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据C.依法判定的处分权利应以法律、法规、规章、政策或合同等允许的处分方式为依据D.依法判定的其他权益应遵守相应的政府定价和政府指导价E.在评估一宗土地时，城市规划用途为居住，但从该土地的位置和周围环境来看，适合商用，所以应以商业来估价正确答案：ABCD参考解析：遵循合法原则在估价对象权益方面应做到下列几点：①依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同（如租赁权应依据租赁合同）等为依据；②依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据；③依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或者合同（如建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；④依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。E项，如果城市规划规定了该土地为居住用途，即使从该土地的位置和周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并获得批准。[多选题]4.下列哪些项属于城市规划内容()。A.土地用途B.建筑高度C.建筑密度D.房屋产权E.绿地率正确答案：ABCE参考解析：依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。[多选题]5.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从()方面依序筛选。A.法律上的许可性B.技术上的可能性C.财务上的可行性D.价值是否达到最大化E.收益率最高正确答案：ABCD参考解析：最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用必须同时满足以下四个方面依序筛选：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。[多选题]6.对房地产估价总的要求有()，这应作为房地产估价的最高原则。A.合法B.独立C.客观D.公正E.公平正确答案：BCD参考解析：独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。除投资价值评估外，房地产估价之所以要遵循独立客观公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个估价行业的公信力和声誉。因而，独立客观公正原则是房地产估价的最高原则。[多选题]7.如果把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在()等估价方法中都会用到。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.实地考察法E.收益法正确答案：ABCE参考解析：替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法估价，最后都应把评估价值放到市场中去衡量，只有当估价结果没有不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格时，评估价值才可以说是合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定选取时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。[多选题]8.用于把握最高最佳利用原则的三个经济原理是()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理E.规模效益原理正确答案：ABC参考解析：在所有具有经济可行性的利用方式中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，便是最高最佳的利用。用于把握最高最佳利用原则的三个经济原理包括：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。[多选题]9.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道正确答案：AC参考解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。[多选题]10.城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，()。A.价值时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的价值时点相一致B.期房产权调换差价＝所调换期房的未来市场价值－被拆迁房屋的现在市场价值C.期房产权调换差价＝所调换期房的现在市场价值－被拆迁房屋的未来市场价值D.期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%正确答案：AD参考解析：在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象状况为未来的估价情形。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致；②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。[多选题]11.对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则正确答案：ABC参考解析：估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。D项，在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，有的不一定要遵循市场价值评估应遵循的所有原则。如现状价值评估，是按估价对象在某一特定时间（通常为现在）的实际状况而非最高最佳利用状况进行评估，因此不应遵循最高最佳利用原则。E项，评估谨慎价值应遵循谨慎原则。[多选题]12.下列关于具体的房地产估价工作中替代原则的说法，正确的有()。A.任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果B.若存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，可以通