2023年房地产估价案例与分析真题与解析

2023年房地产估价案例与分析真题与解析

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（-）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，托付房

地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结

构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一

种估价方法。请问：

1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？

2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？

【参考答案】

1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍旧由其业主开发完成，这种估价前提称为“业

主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿

转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前

提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采纳“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材

P341〜342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采纳“被迫转让前提”。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：

（1）预料出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续

建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，须要考虑转让的正常期限，从而导致后续开

发经营期发生改变。

（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开

发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还

应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般状况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿

转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参

见《房地产估价理论与方法》教材P341〜342。

第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，托付房地产评估机构评估该房地产于2023

年6月5日的市场价值。房地产估价机构采纳比较法和成本法进行测算，并于2023年6月15日出

具评估报告，其中载明估价报告运用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2023年9

月20日重新启动。

由于原估价报告运用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显改变，甲公司要求房地产估

价机构干脆更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告运用期限，保留原估价结果后出具

新的评估报告。请问：

1.房地产估价机构可否满意甲公司的上述要求？请简述理由。

2.针对本案状况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作

业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必需做出哪些详细调整？

【参考答案】

1.房地产估价机构不能满意甲公司的上述要求。原估价报告运用期限已过，不能干脆运用原估

价报告，超过运用期限的，须要重新进行估价、并出具新的估价报告。

2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

（1）通过市场调查收集相像房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。

（2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地

查勘确定建筑物折旧。

对原估价报告中两种估价方法的测算内容须要做出的调整包括：

（1）比较法：依据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，

主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权

债务，须要重点对房地产权益状况进行调整。

（2）成本法：首先须要调整折旧，然后依据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资

料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。

（三）李某于2023年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2023年9

月交房，装修后即投入运用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能

接着运用。经双方协商，由甲公司负责修复并担当其他损害赔偿。2023年6月该房屋修复工程全部

完成，已解除相关平安隐患，房屋达到正常运用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一样看法.

双方协商后确定托付乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及详细赔偿金额提出建议并进行

评估。请问：

1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采纳酬劳资本化法测算的过程。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？

【参考答案】

1.损失资本化测算过程：（1）测算损失期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质

量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；（3）确定酬劳率；（4）计算房地产价值减损额。

参见《房地产估价理论与方法》教材P380。

2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应当包括的内容有：（1）房屋运用人周转

安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补

偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而

耗费的相关费用。参见教材P292。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,

请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一样

并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可运用10年的广告位。收益归全体业主全部。目前该广告

位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。

合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，托付房地产估

价机构进行估价，房地产估价机构接受托付进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租

售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。

1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

『正确答案』B

『答案解析』业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于

该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是"10的广告位的收益

权。

2.该估价项目最相宜采纳的估价技术思路为（）。

A.采纳比较法、收益法评估住宅的市场价值

B.采纳比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值

C.采纳比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值

D.采纳比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

「正确答案』C

『答案解析』该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采纳比较法、收益法评估住宅的市场价

值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

3.若采纳收益法评估该屋顶广告位价值，最相宜的技术思路为（）。

A.按市场租金评估该广告位收益价值

B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值

C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本

D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

『正确答案』B

『答案解析』评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采纳租赁合同约

定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采纳市场租金。

4.若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。

A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权

B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权

C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权

D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权

『正确答案』A

『答案解析』抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不

能单独运用、也不行以独立变现，不属于抵押估价的范围。参见《房地产基本制度与政策》教材

P142o

（-）某房地产估价机构接受托付，为征收补偿须要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋

登记建筑面积为200m，，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收确定公告后，业主在院内自

行搭建了20m?的简易房。

5.本次估价的估价对象应包括（）。

A.土地运用权、平房、简易房、水井

B.土地运用权、平房、水井

C.土地运用权、平房、水井、围墙

D.土地运用权、平房、简易房、水井、围墙

r正确答案』c

『答案解析』征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地运用权和其

他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评

估对象。

6.本估价项目最相宜采纳的估价技术思路为（）。

A.采纳批量估价方法进行评估

B.采纳标准价调整法进行评估

C.选用相宜估价方法进行个案评估

D.采纳假设开发法进行个案评估

『正确答案』C

『答案解析』该平房带有院落属于个案，应选用相宜估价方法进行个案评估。

7.采纳比较法估价时，相宜选为可比实例的是（）。

A.周边带院落的类似平房

B.周边不带院落的类似平房

C.周边新建商品住宅

1）.周边成套二手住宅

『正确答案』A

『答案解析』选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相像，详细应满意

下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价

对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周

边带院落的类似平房作为可比实例。

（三）甲公司拥有总建筑面积为5230m，、土地面积为10000nf的厂区，土地性质为出让工业用

地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m'；两栋生产车间，建筑

面积均为1500m!；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m\30m2»2023年11月甲公司因

筹措资金须要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2023年12月。

2023年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司运用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承

租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2023年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。

8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最相宜采纳的估价方法为（）。

A.比较法和收益法

B.成本法和假设开发法

C.比较法和成本法

D.收益法和成本法

『正确答案』D

『答案解析』工业房地产估价时采纳较多的是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司运用，相

宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最相宜采纳的估价方法为收益法和成本法。

9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最相宜作为抵押物的是（）。

A.5栋共计5230m?的建筑物

B.10000土地运用权

C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地运用权

D.生产车间的建筑物及其分摊的土地运用权

『正确答案』D

『答案解析』以出让方式取得的国有土地运用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时

抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地运用权同时抵押。

10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（）。

A.土地运用权价值及全部建筑价值

B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额

C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额

D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

『正确答案』C

r答案解析』转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题

全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不

计分）

房地产抵押估价报告

估价项目名称：XX市XX区XX路19号楼第10层房

地产抵押价值评估

估价托付人：XXX集团有限公司

房地产估价机构：XXX房地产估价有限公司

注册房地产估价师：XXX（注册号XXX）XXX

（注册号XXX）

估价作业期：2023年12月1日—2023年12月5日…

估价报告编号：XXX（房估）（抵）字第XXX号

致估价托付人函

XXX集团有限公司：

受贵公司托付，我公司对XXX集团有限公司位于XX市XX区XX路19号楼第十层，总建筑

面积为2026.77m?的办公房地产（产权证号：XX房权证第XX号）的抵押价值进行了评估。

估价目的：为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值。

价值时点：2023年12月1日。

价值类型：房地产抵押价值。

注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，依据估价程序，选用相宜的估价方法进行测

算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的

价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故

估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），

按建筑面积计抵押价值单价为54755元/m）

（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）

XXX房地产估价有限公司XX分公司（公章）

法定代表人：XXX

2023年12月5日

【参考答案】

1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。

2.在致估价托付人函中应明确选用的估价方法。

3.致函方应为X房地产估价有限公司而不是分公司。

分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不能独立担当债务，所以一

般是没有资质的；但若总公司有相应资质，是可以授权分公司参加的。

书目（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、估价托付人（略）

二、房地产估价机构（略）

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

L估价对象范围

估价对象为坐落于XX市XX区XX路19号楼第10层的整层办公用房，总建筑面积为

2026.77m2,本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。

2.估价对象基本概况

(1)土地基本状况

估价对象所在大楼用地坐落于XX市XX区XX路，四至为：南至XX路，西至XX路，北至

小巷，东至小巷，宗地形态规整，土地运用期限至2055年4月1日，土地开发程度为宗地内，外达

到“七通一平”。

(2)建筑物基本状况

估价对象所处的XX区XX路19号楼，现用名称为XX中心，地下4层，地上37层，总建筑

面积为105000m',采纳钢架结构及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16部，货梯2部，集中式中

心空调，整栋大厦拥有智能限制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和

扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2023年8月竣工交付运用，目前维

护保养状况良好。

估价对象外立面采纳石材与高档LOW-E玻璃幕墙，大堂挑高6米，采纳进口高档石材装修，花

岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采纳高档进口大理石，地面采纳高档地毯，由XX

物业管理有限公司管理。

估价对象位于19号楼第10层，总建筑面积为2026.77m2,层高3.2m,已作一般办公房室内装

修：墙面乳胶漆，地面部分瓷砖、部分地板、部分地毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。

(3)权属基本状况

依据估价托付人供应的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为XXX集团有限公司全部,

产权证号为XX房权证第XX号，估价对象未设立抵押权等他项权利。

4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他特别状况说明。

5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地运用人。

五、价值时点

依据《房地产抵押估价指导看法》，本次价值时点为完成估价对象实地勘查之日，即2023年

12月1日。

六、价值类型

房地产抵押价值(定义略)

七、估价依据

1.法律、法规、规范性文件(略)

2.技术标准

(1)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)

(2)中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2023)

(3)《房地产抵押估价指导看法》(建住房[2023]8号)

(4)《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2023]57号)

3.估价托付人供应的相关资料(略)

4.估价机构市场调查及实地查勘获得的相关资料(略)

5.估价机构搜集整理的其他相关资料(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

经估价方法适用性分析，确定采纳比较法和收益法为本项目的估价方法。

(估价方法定义略)

6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2023)而不是中华人民

共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）»

7.估价方法中应详细说明所选用估价方法的理由。

十、估价结果

注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，依据估价程序，选用比较法、收益法进行测

算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权

下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零,

故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），

单位建筑面积抵押价值为54755元/Hi?。

十一、注册房地产估价师

姓名注册号盖章日期

XXXXXX2023年12月5日

XXXXXX2023年12月5日

8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。

十二、实地查勘期

2023年12月1日

十三、估价作业期

2023年12月1日至2023年12月5日

十四、变现实力分析（略）

十五、风险提示（略）

估价技术报告

一、估价对象描述与分析（略）

二、市场背景描述与分析（略）

三、估价对象最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

1.比较法（定义及公式略）

（1）可比实例选取

可比实例选取过程及来源（略），估价对象及可比实例状况见下表：

项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C

物业名称义X中心10层XX大厦11层XX大厦15层XX中心18层

建筑面积

2026.7719852050580

（m2）

成交日期2023.12.12023.11.252023.11.42023.11.15

成交单价（元/#）570006100059000

9.可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。

（2）可比实例状况说明

将可比实例与估价对象进行比较分析，比较因素及说明见下表。

表2估价对象及可比实例状况说明表

比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C

XX区XX楼XXXX区XX楼XXXX区XX楼XXXX区XX楼XX

坐落位置

路19号楼路25号楼路26号楼路19号楼

物业名称XX中心十层XX大厦十一层XX大厦十五层XX中心十八层

价成交待估570006100059000

格单元/

内（元

涵/m2）

付款

正常正常正常正常

方式

交交易

-正常正常正常

易状况

状成交

2023.12.12023.11.252023.11.42023.11.15

况II期

旁边有XX中心、旁边有XX中心、

区域旁边有XX中心、X旁边荷XX中心、X

XX大厦、XX体XX大厦、XX体

繁华X大厦、XX体育X大厦、XX体育

育馆，市政配套完育馆，市政配套完

程度馆，市政配套完善馆，市政配套完善

善善

交通旁边有多条公交线旁边有多条公交线旁边有多条公交线旁边有多条公交线

区便捷路：距地铁X号线路：距地铁X号线义路：距地铁X号线路：距地铁义号线X

位网:度XX站100mX站120mXX站130mX站100m

状外部

况配套

设施公共配套完善公共配套完善公共配套完善公共配套完善

A/

兀备

度

区域

旁边有XX公园旁边有XX公园旁边有XX公园旁边有XX公园

环境

权用途办公办公办公办公

益

运用

状39.33年38年38年39.33年

年限

况

电梯（客梯16个，电梯（客梯21个，电梯（客梯17个，电梯（客梯16个，

货梯2个）、中心货梯4个）、中心空货梯6个）、中心货梯2个）、中心空

设施

空调。消防设施，调。消防设施，高速空调。消防设施，调。消防设施，高速

设备

高速光纤接入，地光纤接入，地下停车高速光纤接入，地光纤接入，地下停车

下停车场（385个）场（373个）下停车场（376个）场（385个）

物业

实好好好好

管理

物

楼层10层11层15层18层

状

，公局

况3.23.23.23.2

/m

平面

规整规整规整规整

布局

建筑

面积2026.7719852050580

/m2

内部

高档高档高档毛坯

装修

10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。

11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。

12.未说明可比实例总楼层。

(3)建立比较基础

估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计价方式按建筑面积计价，

价格内涵一样。

(4)交易状况修正

各可比实例均为正常交易，交易状况无需修正。

(5)市场状况调整

市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。估价对象价值时点与可比实

例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格平稳，市场状况无需调整。

(6)房地产状况调整

依据估价对象与比较实例各比较因素的详细状况，将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差

五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合详细状况调整+1或-1,编制比较因素分析表

(表3)、比较因素调整系数表(表4)如下。

表3比较因素分析表

比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C

区域繁华程度好好好好

交通便捷程度一般股好一般

区位状况

公共设施完备度1好好好好

区域环境好好好好

用途办公办公办公办公

权益状况

运用年限39.33年38年38年39.33年

设备设施一般好较好一般

物业管理好好好好

楼层10111518

实物状况层高好好好好

平而布局好好好好

建筑面积/UI?2026.7719852050580

内部装修好好好一般

表4比较因素调整系数

比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C

交易状况一100100100

交易日期100100100100

区域繁华程度100100100100

交通便捷程度100100102100

区位状况

公共设施完备度100100100100

区域环境100100100100

用途100100100100

权益状况

运用年限1009999100

设施设备100102101100

物业管理100100100100

楼层10()99102101

实物状况层高100100100100

平面布局100100100100

建筑面积100100100100

内部装修10010010098

13.建立比较基础中缺“统一财产范围"和''统一税费负担”的说明。

14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。

15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。

16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差距明显不

符。

17.可比实例A楼层调整系数应大于100,可为101,不能为99。（前提是各可比实例与估价对

象总楼层一样）

（7）可比实例比较价值测算

表5可比实例比较价值测算

调整因素可比实例A可比实例B可比实例C

交易单价/（元/m?）570006100059000

交易时间100/100100/100100/100

交易状况100/100100/100100/100

区位因素100/100100/102100/100

权益因素100/99100/99100/100

100/102100/101100/100

实物状况100/99100/102100/104

100/100100/100100/98

可比实例比较价值/（元/in?）570175863757889

估价对象评估单价/（元/m?）57848

18.未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。

（8）求取比较价值（单价）

经过比较分析，认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相近，且符合市场客观状况,

故以三者的简洁算术平均值确定最终比较价值。即：

最终比较价值=（57017+58637+57889）+3=57848（元/n?）

2.收益法

（1）收益法定义及计算公式

收益法是预料估价对象的将来收益，利用酬劳率或资本化率、收益乘数将将来收益转换为价值

得到估价对象价值或价格的方法。

采纳酬劳资本化法、全剩余寿命模式进行测算，其计算公式为：

式中V—收益价值（元或元/m?）;

Ai—将来第i年的净收益(元或元/m?)；

Yi一将来第i年的酬劳率(%);

n—收益期(年)。

(2)租金收入

经过测算确定估价对象的市场租金为342.6元/(n?•月)。(测算过程略)

(3)有效出租面积的确定

注册房地产估价师经过对周边市场的调查，周边同类型的办公用房一般按其产权登记的建筑面

积为出租面积，因此确定估价对象的出租面积为其《房屋全部权证》上登记的建筑面积2026.77m)

(4)其他收入

经测算估价对象其他收入为15.42元/(m?•年)。

(测算过程略)

(5)空置率

据了解XX区办公用房近期的市场平均空置率在

3%〜7%。估价对象位于XX区重要的商务办公区，四周人流密集，商务办公气氛好，该区域内

办公用房租赁状况良好，考虑到估价对象的实际状况，取空置率为5%。

(6)年有效毛收入

单位面积年有效毛收人=(潜在毛租金收入X12+其他收入)X(1—空置率)=(342.6X12

+15.42)X(1-5%)=3920.29(元/m?•年)

(7)运营费用

依据合同租金的内涵，估价对象的运营费用包括管理费、房屋修理费、房产税、租赁税费、房

屋保险等。依据市场调查确定估价对象年运营费用为864.83元/(m，•年)。(测算过程略)

19.缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。

20.如有租赁合同且合同合理，则在租约期内应采纳合同租金，租约期外应采纳市场租金计算。

(8)年净收益

估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用=3920.29-864.83=3055.46(元/m?•年)

(9)酬劳率

采纳累加法确定酬劳率为7.25%。

21.酬劳率的确定未说明理由或者说缺少酬劳率确定过程。

22.未说明酬劳率是预料值。

(10)收益期

估价对象建成于2023年，至价值时点已运用7年，估价对象为钢混结构，房屋耐用年限为60

年，则房屋剩余运用年限为53年，估价对象土地的运用年限为50年，截至价值时点剩余运用年限

为39.33年，依据孰短原则，确定估价对象的收益期为39.33年。

23.估价对象建成于2023年8月，剩余经济寿命应为52年多。

24.结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一样。

(11)净收益改变趋势

估价对象建位于XX中心大厦内，设定其可持续经营，预料其发展前景良好。据调查XX区同

地段同类型写字楼物业年租金及费用改变状况，确定估价对象净收益增长率为2%。

F=J/(r-g)x(l-((l+8Xl*Y)r)

-3055.46*(7.25%-2%)x{l-[(1+2%乂”725%)1aM

-50115(元餐。

25.抵押目的估价遵循谨慎原则，在确定净收益和净收益流模式时应保守估计。

26.未说明在土地运用权出让合同中约定不行约期。

27.未说明在土地运用权到期后对收回的建筑物不予补偿。

六、估价结果确定

1.未设立法定优先受偿权下的估价对象房地产价值

经测算，两种估价方法的结果见下表。

序号估价方法测算单元/（元/Hl?）

1比较法57848

2收益法50115

对测算结果进行校核和比较分析后，结合估价师阅历，确定采纳加权算术平均法定估价对象的

价值，比较法权重取60%,收益法取40%（权重确定理由略），估价结果为：

估价对象房地产单价=57848X6096+50115X40%=54755（元/m?）

估价对象房地产总价=54755X2026.77=110975791（元）

2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款

法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的

款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。

依据房地产估价师调查，至价值时点，估价对象未设定抵押，也不存在其他法定优先受偿款。

3.确定房地产抵押价值

房地产抵押总价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值一房地产估价的法定优先受偿款=

110975791-0=110975791（元）。

经测算，确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人民币110975791元（大写：人民币壹

亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积抵押价值为54755元/rA

附件

1.估价托付书复印件

2.估价对象位置示意图

3.估计对象实地查勘状况和相关照片

4.房地产权属证明复印件

5.房地产估价机构营业执照复印件

6.房地产估价机构资质证书复印件

7.注册房地产估价师注册证书复印件

28.附件中缺估价对象法定优先受偿款调查状况说明。

29.附件中缺可比实例位置图和外观照片。

30.专业帮助状况和相关专业看法

【参考答案】

1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。

2.在致估价托付人函中应明确选用的估价方法。

3.致函方应为X房地产估价有限公司而不是分公司。

4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权。

5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地运用人。

6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2023）而不是中华人民

共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）«

7.估价方法中应详细说明所选用估价方法的理由。

8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。

9.可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。

10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。

11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。

12.未说明可比实例总楼层。

13.建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。

14.可比实例A