办公大楼物业服务投标方案（技术方案）

1办公大楼物业服务投标方案第一章项目背景和项目需求 第一节项目背景 一、物业行业简介 二、物业服务要点 三、物业管理作用 第二节项目需求 一、服务目标 二、项目需求 三、服务标准 第二章项目整体服务设想 第一节项目重难点分析 二、机电管理 三、安全管理 第二节物业公司简介 第三节项目服务承诺 第四节物业管理策略 一、合工策略 二、客户关系管理 四、工作时间管理 2第五节物业管理计划 一、总体工作计划 二、前期介入工作计划 三、接管期内工作计划 第六节物业管理思路 一、建立优化管理机制 三、坚持一贯服务理念 四、运用快捷网络平台 第三章项目组织架构和人员配备 第一节组织机构建立计划 一、建立组织机构的要求 二、建立组织机构的步骤 第二节运作程序系统 一、运作流程说明 二、运作流程图示 第三节项目组织架构 一、项目部门图示 二、项目部门职责 第四节项目人员配备 一、人员配备原则 三、人员表格汇总 第五节人员岗位职责 3一、项目经理职责 二、工程部人员职责 三、安保部人员职责 五、财务部人员职责 六、综合管理部人员职责 第四章项目物资投入方案 第一节物业用房 一、物业用房要求 二、物业用房配置 第二节保洁用品 一、具体清单 二、使用说明 三、使用规定 第三节保安用品 一、具体清单 二、使用说明 三、使用规定 第四节绿化工具 一、具体清单 二、使用说明 三、使用管理 第五节维修工具 一、具体清单 4 第五章项目管理制度 第一节人员管理制度 一、员工基本守则 二、基本管理制度 第二节公共管理制度 一、消息公示制度 三、疫情期间进出制度 第六章设施设备维护管理方案 第一节消防设备维护管理方案 一、防火门维护管理 二、灭火器维护管理 三、消火栓维护管理 四、防烟排烟系统维护管理 五、消防电气设施维护管理 六、消防通信设施维护管理 第二节大楼电梯维护管理方案 一、电梯维保计划 三、维保安全措施 第三节空调系统维护管理方案 一、维护保养措施 5二、空调常规使用制度 三、空调运行值班制度 四、空调使用注意事项 第四节配电系统维护管理方案 一、维护保养措施 二、设备工作标准 三、配电室管理制度 第五节照明系统维护管理方案 一、维护保养措施 二、常见故障检修 第六节给排水系统维护管理方案 一、维护保养措施 二、维护保养程序 第七节智能化系统维护管理方案 第七章安全秩序维护管理方案 第一节维护管理理念 第二节秩序维护人员 一、人员安排 二、人员职责 三、工作守则 第三节服务内容 一、门岗服务 二、巡岗服务 6三、楼宇巡视 第八章绿化保洁服务方案 第一节保洁服务计划 二、保洁作业要求 三、保洁技术要点 第二节分项保洁方案 二、卫生间保洁 三、会议室保洁 四、垃圾房保洁 八、楼层公共区域保洁 十一、玻璃门、窗、镜面的保洁 第三节消毒服务方案 一、消毒药剂 二、消毒方法 三、消毒注意事项 7第四节消杀服务方案 一、消杀要求 二、具体措施 第五节垃圾收运方案 一、垃圾收运要求 二、收运注意事项 第六节绿化服务方案 一、草坪养护方案 二、绿篱修剪方案 六、地被植物养护 第九章停车场管理方案 第一节停车场管理要点 第二节停车场管理措施 一、停车场岗位职责 二、停车场管理流程 三、停车场管理要求 第十章会议服务方案 第一节会议服务计划 一、服务目标 8二、基本原则 三、人员职责 第二节具体服务措施 三、会前准备 第十一章质量保障与投诉处理方案 第一节服务质量保障方案 一、秩序维护服务质量保障 二、保洁项目服务质量保障 三、绿化项目服务质量保障 第二节投诉原因分析 一、投诉的定义 二、剖析投诉成因 三、投诉动机分析 第三节投诉处理方法 一、投诉处理原则 二、投诉处理制度 第十二章项目应急预案 第一节消防应急预案 一、应急响应 二、应急措施 9第二节意外事故应急预案 一、突发停电应急措施 二、突发停水应急措施 四、高空坠物处理措施 五、突发地震应急措施 六、突发疫情及传染病应急措施 第三节治安事故应急预案 一、盗窃事故应急处理 二、打架斗殴应急处理 三、可疑分子应急处理 四、丢失物品应急处理 第十三章项目档案管理 第一节档案管理模式 一、物业管理档案的内容 二、物业管理档案的建立 管时收集、接收的工程资料清单 第二节档案管理制度 一、查阅利用制度 二、档案保密制度 三、档案保管制度 备”,可参照第三章。五、如招标文件评分标准要求“项目管理制度”,可参六、如招标文件评分标准要求“设施设备维护管理方案”,可参照第六章。七、如招标文件评分标准要求“安全秩序维护管理方案”,可参照第七章。八、如招标文件评分标准要求“绿化保洁方案”,可参九、如招标文件评分标准要求“停车场管理方案”,可十、如招标文件评分标准要求“项目应急预案”,可参(二)其他法律法规。第一章项目背景和项目需求第一节项目背景产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了(1)商业物业：商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空(2)工业物业：工业物业是指为人类的生产活动提供厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则(3)居住物业：居住物业是指具备居住功能、供人们(4)政府类物业：随着机关后勤管理社会化的实施，(5)其他用途物业：除了上述种类以外的物业，称为3.附属设施：是指建筑物内和建筑物外的各类共用设(1)主体性原则：从方法论的角度上看，重视物业管体对象包括固化的物和个性的人(业主或使用人),也就是管理来实现对人(业主、客户)的服务。大多物业企业对服(2)主导性原则：作为物业管理服务活动的客体，物业管理服务企业在管理服务中的充分发挥自己的主导能动时在管理服务中融入自己的思想，积极与业主进行沟通交(3)实践性原则：实践是优质服务的基础和源泉，只超前的管理服务思想理论也都需要通过实践来验证其有效(4)创新性原则：创新是优质服务的主线。通过创新进而实现物业的保值升值。物业管理服务创新包括服务理(5)现代性原则：随着高新科技的迅速发展，在物业(1)优化各种资源：一个物业管理区域的资源具有多(2)优化与业主的关系。一位营销大师说过，我们要(3)优化服务思想：物业管理服务的产品就是服务，(4)优化服务内容：物业服务内容有很多方面，优质(5)优化服务手段：物业管理服务手段在不同物业类1.物业管理可以延长房屋使用年限及确保其功能的正活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)2.物业管理能为业主及租户创造与保持一个安全、舒物业管理不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运第二节项目需求综合管理体系的先进模式及全国优秀示范办公大楼标准建格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开(1)消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%,确保无责任性消防事故。(2)安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任(3)环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上；环境卫生、消杀达标率为98%以上。(4)房屋及公共配套设施报修及时率100%以上；除因设施、机电设施设备完好率95%以上。(5)管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。(6)管理服务工作服从采购方的管理监督和指导，积(7)业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上；有效投诉率低于0.5%;有效投诉处理率达100%。7.进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。10.制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。(一)设施设备运行、维护、管理服务包括消防设备运行管理(应急照明及疏散指示系统、火消火栓灭火系统、灭火器具、通风及防排烟系统)及电梯运理、空调系统运行管理(室内机、室外机及控制电源)、给排水设备运行维护管理(生活给水系统、排污系统、雨水系统)、灯光照明设备运行维护管理、安防监控系统及智能管停车场)。配电柜、变压器。要求高低压配电柜、变压器每2小时检3.办公大楼中央空调系统及供暖供热空调器运行管理详细内容：包括但不限中央空调主机(X台)、冷冻泵及冷机盘管、电机；分体空调(X台)、室内机、室外机、风柜、闭门器、指示灯、广播、灭火器、消防风机等，保持24小5.备用应急供电(柴油发电机)系统运行管理：包括但市电断电后，能5分钟内到达发电机房、在10分钟内启动(二)房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查、管(三)清洁保洁服务本办公大楼建筑物室内公共区域及室外区清洁保洁服围墙内空地、大门口门前三包)清洁保洁、垃圾收集工作；共天面的清洁保洁、垃圾收集工作(不含化粪池清理、机械通厕);协调专业单位化粪池清理及清运、厕所堵塞机械疏(四)秩序维护及消防交通管理服务 下、地上停车场、广场),消防运行管理、安全防范应急处(五)前台及会议室保障管理服务(六)室内外公共区域绿化维护管理服务(一)总体标准3.所有服务内容和服务人员安全生产的全面检查管理(二)设备设施运行、维修、管理服务标准制定和执行“设备维护、保养、维修计划”,确保设备的科各项设备设施完好率为：供电、供水、100%,电梯、空调、消防系统98%,排水、排污系统98%。责任制执行率100%;物料管理帐、物、卡相符。(三)清洁保洁标准1.办公大楼外公用区域(首层广场、路道、绿化带、停清洁保洁)。(1)地面：表面洁净、无尘土、污迹、烟头、纸屑、(2)墙面：无尘土、污迹。(3)电梯门：无尘土、光亮洁净，无印迹。(4)按键面板：无尘土、无印迹。(5)照明灯具：无积灰。(6)各房间门、通道门：无尘土、污迹。(7)客梯厅顶部：无积蛛网。(8)不锈钢面：无脏、污点。(1)卫生间：无异味。(2)地面：无尘土、碎纸、垃圾、烟头、无积水，无(7)小便器：无尿硷水锈印迹(黄迹)、无污，喷水(10)纸篓：污物量不超过桶体2/3,内外表干净。(2)墙面：无污迹。(5)楼梯：地面无尘土、烟头、痰迹及垃圾杂物，扶(2)排水沟、下水管等设施畅顺、无堵塞现象。(四)秩序维护及消防交通管理服务标准(1)办公大楼内各楼层签到巡查，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。(2)在办公大楼范围内24小时巡逻：(3)制定安全管理工作目标、方案和措施，做好区域(4)做好人员进出的控制、盘查工作，做好物品放行(5)保障大楼正常的治安秩序，发现治安不安全因素，(6)积极完成其他与后勤服务有关的突击性工作。(7)制定隐患应急处理方案，现场应急管理，为突发(1)消防运行：(1)为办公大楼停车场(库)科学、合理设置岗位。(2)安排人员指挥车辆行驶。(3)做好车辆检查登记及停车工作。(4)做好车辆的安全防范工作。(5)提醒司机做好贵重物品保管及车辆安全防范工作。(6)确保道路畅通、停车秩序良好，不得以无因管理(7)定期检查车场管理系统。(8)重大活动的车位预留及车辆引导工作。(9)防火、防盗、防破坏。对火灾、治安、公共卫生(五)前台及会议室保障管理服务标准(1)仪容仪表：着装干净，化淡妆，面部保持微笑，(2)站姿：采用手背式，双腿直立，上身挺直，眼睛(3)指引：客人来到时，站在客人前右侧，伸直右手(1)接到会议通知，按甲方要求提前对会场进行布置，(2)准备台牌、茶具、茶壶、茶叶、烟灰盅、纸巾、(3)根据会议时间和参加会议人数，提前将会议室门、(4)倒茶(八分满)、添加茶水及时、得当，先给领(5)散会后要及时清洁会场，关闭门窗、电器。(六)室内外公共区域绿化维护和管理工作要求标准1.草坪及地被植物养护管理的标准是草坪及地被植物生长旺盛，整齐雅观，四季常绿，覆盖率达98%以上，杂草率低于5%,无坑洼积水，无黄土裸露地。(七)建筑物本体及公用设施维修养护标准1.土建分项工程维修质量检验评定标准：序号房屋维修项目质量检验标准墙体维修及零星砌体1砌体材料、砌筑方法符合有关规定2修补后与原墙面保持一致，色泽协调、清洁美观砖墙面抹灰及修补1各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固，无脱层空鼓，面层无爆灰和裂缝(风裂除外)等缺陷2表面光滑、洁净，按槎平整，线角顺直清晰，墙面均匀一致瓷片镶贴及修补(高2米1镶贴牢固，以水泥为粘结料时，严禁空鼓，无歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷。2地面镶贴符合排水要求，无明显积水现象3表面基本平整、洁净，色泽协调一致，上口线平顺四墙面修刷乳胶漆1刷后无掉粉、起皮、漏刷、透底2刷缝通顺，均匀，面洁白，新老颜色一致五油漆补刷1刷后无脱皮、漏刷、反锈2面无流坠、透底、皱皮，新老油漆无明显区别，基本光滑光亮六木工制作及维修1木门扇的拼接槽嵌全严密，粘胶结合牢固2表面平整光洁，无槎缝、创痕、毛刺、锤印缺、棱掉角，油漆均匀，色泽光亮序号房屋维修项目质量检验标准室内排水、水1安装必须牢固，管箍固定方法正确，排落管安装及维水畅通，无渗漏2排水管接口的捻口填料密实、饱满，凹入承口边缘不大于5mm,且无抹环缝均匀，灰口平整，光滑，养护良好3止节管连接紧密，承插方向、长度和管箍间距符合原设计要求4上下水管油漆均匀，无脱皮、漏涂出现室内给水管道、附件安装及维修1螺纹接口必须清洁、规整、无断丝，连接牢固，接口处无外露油麻等缺陷23管理支架埋没平整，排列整齐，支架与管子接触紧密45卫生器具结水配件的安装及维修：镀铬件完好无损伤，接口严密，启闭部分灵活，安装端正，表面洁净，无外露油麻三下水道堵塞1疏通后下水管必须下水畅通无阻，不破坏管壁四坐厕更换1污水口与下水道接口必须接合严密，安装位置正确，无渗漏，泄水现象2安装后，坐厕必须无破损，无堵塞现象序号房屋维修项目质量检验标准查线、换线1导线截面容量不能小于原设计的截面容量，严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和扩套断裂缺陷2导线间和导对面间的绝缘电阻值必须大3线在管内无接头；不进入盒的垂直管子的上口穿线后密封处理良好，导线连接牢固；包扎严密，绝缘良好，不伤芯线；盒内清洁无杂物，导线整齐护套线全部脱落4换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好，并达到使用要求室内低压电器安装及维修1电器的导电接触面和母线连接的接触面必须接触紧密2电器安装后部件完整，安装牢固，排列整齐，绝缘器件无裂缝缺损，电器的活动接触部分接触良好，表面整洁、固定，电器的支架或盘、板平整，电器的引出导线整齐，固定可靠，电器及其支架油漆完整，通电后无异常噪音3接地(接零)支线敷设：连接紧密，接地支线截面选用正确，需防锈部分涂漆均匀，无遗漏，线路走向合理，色标准确序号房屋维修项目质量检验标准门窗安装及维修1门窗安装，开启方向必须与原设计要求一致23开头灵活4表面洁净、无划痕、碰伤、锈蚀，涂胶表面光滑、平整，厚度均匀，无气孔门窗玻璃安装1玻璃裁割尺寸正确，安装必须平整，牢固，无松动2橡皮垫与裁口、玻璃及压条紧贴，整齐一致3玻璃胶打边必须均匀，线条一致，与玻璃、铝合金粘贴必须紧密，无渗水现象出现4洁净、无油灰、浆水等斑污，朝向正确第二章项目整体服务设想第一节项目重难点分析(根据项目实际情况编写)责任书》,并实施必要的奖惩措施。3.建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的的人员区分为贵宾、业主(包括使用人)、访客、闲杂人员办公大楼物业管理收费水平低于同档次物业的收费标准的(一)电梯的节能管理4.加强电梯管理(我公司拟安排两名兼职电梯导引人员),防止人员捣乱，导致电梯无谓空载运行。(二)供配电系统的经济性运行1.变压器合理换切问题：由于办公大楼不办理抄表到将造成巨大亏损。而合理换切变压器可产生极大的经济效(1)中央空调机组投入使用前，必须进行仔细的费用(2)冷冻水出水与回水温差应控制在7至10度。温差人员，以便调整。室内温度一般控制在26度左右，严禁超(3)中央空调系统是耗能极高的设备，稍有疏忽，就(三)供水系统的经济性运行与节水管理(1)各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。(2)水池的水位控制器、浮球阀工作正常，避免水位(1)调整冷却塔风扇角度，减少冷却塔的漂水。(2)控制冷却塔托水盘的水位，避免溢水。(3)由专业水处理公司每年对空调进行水质处理，减6.地面清洁：地面清洗周期为10天，但可根据地面脏(1)由相关部门组织员工(特别是新员工)进行节约(2)在宣传栏，公共用水点张贴节约用水宣传标语，(3)清洁绿化操作人员应掌握正确的清洗、浇水方法，(4)实行奖惩办法，对节约用水的个人、集体进行奖第二节物业公司简介(根据项目实际情况编写)第三节项目服务承诺建成物业管理优秀大楼，具体的各项管理承诺指标说明如序号承诺指标基本内容1房屋完好率房屋外观无破坏立面、无改变使用功能、无乱搭建、公用设施及2道路完好率排水畅通，无随意占道，无改变3排水管、明暗沟完好率排水通畅、无堵塞、无积水、无4照明灯完好率5停车场设施完好率6公共文体、休憩设施完好率确保娱乐设备使用功能，定期维7机电设备设施完好率定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善8消防设备设施完好率定期检查维护，确保系统设备始9暖通设备完好率定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善电梯完好率定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理责任造成的设备事故。例行维修保养兑现率提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。零修、急修及时率接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成，小修不过夜。维修保养质量合格率按照工序一步到位，杜绝返工。维修保养和运行记录准确率明确岗位责任，加强复核，定期抽查。安全管理到位率保安岗位设置严密，明确责任区治安案件发案率日间加强监控，夜间实行封闭，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位引发的盗抢火灾事故发生率实行人防和技防相结合，及时消除火灾隐患，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到绿化达标率绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人清洁、保洁达标率时保洁制，楼梯周清扫擦拭六次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生特约服务项目提供≥60项在充分挖掘内部潜力的同时，积极网络社会资源，扩展服务的广无偿服务项目提供≥15项充分挖掘内部潜力，积极为业主客户投诉处理率有效投诉在第一时间内解决，无员工违章发生率与处理加强教育，严格管理，及时发现率业主及物业使用人对物业管理综合满意率教育员工视业主及物业使用人为衣食父母，尽其才、尽全力为业第四节物业管理策略本公司长期致力于现代企业制度的建立与完善，并坚信坚实的管理理论是夯实一个企业内部管理的重要基础。针对理论、目标计划管理、时间管理等一系列理论体系作为物业管理项目运作的理论保障。一、合工策略本公司倡导，每一个员工都必须成为学习型的个人，由此，公司才能真正建立成为学习型的组织。因此，员工综合素质的培养，在本公司一直受到重视。而在对员工进行综合素质培训的同时，本公司越来越明显感觉到，合工理论将在现代企业发展中起到积极的作用。本公司打破分工理论的桎梏，在公司提出“合工理论”,即借助信息技术，以重整企业业务流程为突破口，将原先被分割得支离破碎的业务流程再合理地“组装”回去，将几道工序合并，归一人完成，并将分别负责不同工序的人员组合成工作小组或团队，以利于“以客户为中心”,不是一句空洞的口号，而是富有哲如何更多地为客户创造价值，客户获得客户价值是客户满第五节物业管理计划一、总体工作计划序号工作项目具体内容时间1制定详细管理方案2人力资源组织3签订委托合同1.就管理用房及其他管理问题进行4完善管理及办公条件5成立XX管理部6制订及完善管理规章1.导入IS09002质量保证体系制度。2.配合管理特点，制定和完善切合实7物业的验收与接管、各项资料的移交1.依据接管验收标准逐项核对，并办2.对遗留问题做好备案，并与建筑商(一)目的(二)分工3.工程前介师(物业管理方向):负责所辖楼宇建设及(三)工作步骤序号内容备注1房屋及公共设施维修保养2水电设备、公共设施设备的维修1.水电设备、公共设施设备维修管2.水电设备、公共设施设备的维修资3治安管理4智能化设备管理5环境管理6财务管理7便民服务和完善配套8档案的建立和管理序号内容时间备注1签订物业服务合同根据委托内容明确双方的责、权、利关系定标后一个月内2办理交接1.房屋交接。3.资料交接。4.办理交接手续。5.锁匙交接。6.办公用品。定标后一个月内3建立管理处1.掌握办公情况。2.熟悉物业状况。3.了解区内环境与配套设备设4.建立各职能部门。接管后4其他事项2.物业装备的配置，资料的印制，人员配备等。接管后第六节物业管理思路价模式”,创建该模式的主要措施有：台预设的预警系统可直接将相关信息以短信方式同时发送第三章项目组织架构和人员配备第一节组织机构建立计划要多个部门的协作，信息传递的维度要多于职能式组织架(1)根据项目目标和规定任务，明确列出项目工作内(2)如进行实施阶段全过程项目管理，工作划分可按(1)合理确定管理层次。管理组织结构中一般应有三控制层(协调层和执行层),具体负责规划的落实，目标控制及合同实施管理，属承上启下管理层次。三是作业层(操作层),由现场人员组成，负责具体的操作工作。(2)配置工作岗位及人员。(3)制定岗位职责标准与考核要求。(4)制定工作流程与考核标准。第二节运作程序系统二、运作流程图示拟定管理服务方案人员配置、培训、考核→物业的接受√事务服务保洁服务二、运作流程图示拟定管理服务方案人员配置、培训、考核→物业的接受√事务服务保洁服务↓保安服务业维修服务戒警监控巡逻卫警清洁管理维修(管理管理服务处工作接待处理第三节项目组织架构综合管理部综合管理部工程部保洁部绿化部安保部财务部(一)财务部7.负责固定资产及专项基金的管理，会同相关管理部10.负责公司成本的核算工作。制订规范的成本核算方11.负责公司资金缴、拔、按时上缴税款，办理现、现12.负责公司财务审计和会计稽核工作，加强会计监督(二)工程部(1)负责XX办公大楼供电系统高低压配电的运行及维(2)负责XX办公大楼生活办公用冷热水的供水工作，(3)负责XX办公大楼所有污水和雨水的排放工作，保(4)负责XX办公大楼空调系统设备的运行管理和维护(5)负责XX办公大楼内及周边的灯饰及经营照明、办(6)负责XX办公大楼消防系统设施设备的维修工作。(7)负责XX办公大楼弱电部分有线电视系统、综合布警联动系统、智能卡、锁(门禁)系统的运行的维护等管理(8)负责XX办公大楼动力设备、机电设备、弱电设备(9)负责各部门设备管理的督察工作，负责设备使用(10)负责协调和处理全部与工程设备相关的内部和外(11)负责做好工程技术人才的培养和储备，提高工程(1)电工专业组职责：(2)电梯专业组：③各电梯轿厢(不包括轿厢内)、井道及井道底坑、各(3)空调专业组：(3)给排水专业组：(4)弱电专业组：(三)保洁部(四)绿化部2.负责绿化养护管理工作，全面完成各项绿化工作任4,负责制定年度绿化养护计划，并细化到月，负责制(五)安保部(六)综合管理部12.加强部门之间的协调，为促进相互之间的团结做好13.负责制定本项目的考核办法和人员培训工作计划第四节项目人员配备1.项目负责人简历参加工作时间从事物业管理年限已完成项目情况建设单位项目名称公章，本表可在不改变格式的情况下根据具体需要自行增职务姓名职称上岗资格证明已承担项目情况证书名称级别证号专业单位数名称公章，本表可在不改变格式的情况下根据具体需要自行增序号姓名性别岗位学历职称经验备注123456789合计公章，本表可在不改变格式的情况下根据具体需要自行增第五节人员岗位职责10.注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公11.定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务12.以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高(一)工程部主管职责2,参加管理处组织的会议，汇报部门工作，接受上级3,制订下属各岗位规范操作堆积，督促检查下属严格10.每月总结工程维修质量及管理情况，分析原因，落11.审核部门工程设备品，维修配件、工程改造材料的12.审核领班的各项计划，对各专业组领的工作质量进17.统计每月工程材料水、电消耗情况，并组织各专业(二)工程部调度职责2.对机电运行部所有维修人员和维修设备厂全权管理6.根据各部门呈报的应急维修单，按照维修程序及要10.监督检查部门仓库物品的月末盘点工作，并审核盘11.配合主管做好与公司人事部门的协作及人员培训工12.配合主管做好与本本公司有关部门的协作区，做好13.参与制订部门工作计划，管理部门库存物品及办公14.参与制订和完善本部门的岗位职责、工程程序与质15.参与部门每周工作例会，组织召开部门技术专题会16.每月总结工程维修质量及管理情况，分析原因，落18.参与审核部门工程设备备品、维修配件、工程改造19.参与并组织部门员工的主要计划进行的业务、企业20.根据工程维修作业量及涉及专业调派相关人员的工22.部门主管因故不在岗时，受部门主管委托全权行使23.配合主管组织好本部门的评优活动，参与审批各类(三)工程部领班责任(1)早、午、晚检查本系统主要设备的运行技术状况，(2)检查本系统运行状况，发现问题立即纠正。(3)检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正。(4)现场督导工程施工，控制工程质量与进度。(5)实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，(6)审阅运行报表，掌握所管辖系统当天能耗情况，(7)设备发生故障及时组织检修，出现隐患及时组织(8)负责制定本系统运行方案，并不断与运行人员研(9)负责制定本系统设备月度和年度的维修保养计划(10)执行部门主管和总工程师的指令，认真贯彻落实水、不漏气(石油气、蒸气、制冷剂);五良好：使用性能(11)根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训(12)审核下属员工考核，做好技术档案管理工作，督(13)掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断履行(14)负责与机电运行部其他专业之间的协调和配合工(四)操作员工职责(1)严格遵守公司及本岗位的各项规章制度。(2)努力学习技术，熟练地掌握XX办公大楼供电方式(3)努力做好设备的维修保养工作，确保安全运行。(4)坚守岗位，定期巡视电气设备，密切监视中央信(5)对来人来电及时登记，并填好派工通知单通知维(6)正值班负责调度电工日常维修工作。(7)负责周区变电站和市供电局电力调度部门的业务(8)发生供电事故时，值班人员应保持冷静头脑，按(9)事故未排除正进行交接班，交接两班人员应协同(10)请假、补休需在一天前报告工程师，并由工程师(11)按规定的时间做好值班室内外清洁工作。(1)热爱本职工作，对工作认真负责、遵守电气操作(2)熟悉XX办公大楼的照明、动力系统等设备的控制(3)负责安装各类电器线路和设备，负责各种小电器(4)努力做好所管辖电气设备的维修保养工作，对来(5)严格按照电气设备规章制度上岗，注意用电安全，(6)非工作需要不准进入办公区、大堂、餐厅等公共(7)认真做好节电、降耗的工作，对各种违章、违例(8)注意节约原材料，在保证设备正常运行的基础上(1)经常巡视各电梯的运行状况，及时排除故障，消(2)负责各电梯照明及内外呼叫指示器的巡查和维修(3)负责电梯桥厢(不包括厢内)、井道及井道底、(4)在电梯显眼处张贴标示牌及乘客须知，并建立电(5)按保养规划对电梯进行日常及定期保养，保证设(6)认真填写值班运行及设备运行保养记录。(7)配合有关部门做好电梯年度安全检查工作。(8)交接班时，应交代清楚各电梯的运行情况，并对(9)做好设备维修过程的详细记录及消耗备件记录，(1)严格遵守物业管理公司制订的一切规章制度。(2)当班值班员对当班空调系统的运行员有全部责任。(3)值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现新(4)按保养规程做好所管设备日常及月度保养工作，(5)设备运行状态牌由领班负责管理。设备开、停、(6)每班值班人员必须对所有运行记录检查并签名。除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备(7)值班人员必须严格遵守劳动纪律，认真执行各项(8)值班人员按计划擦洗设备及清理机房的地面卫生。(9)确保夏季供水温度在7至10℃,冬季供水温度在38至65℃,卫生热水60℃范围内。(10)合理调度好设备运行，保证设备安全、经济、高(1)严格执行给排水设备保养制度和操作规程，按巡(2)具体负责本物业管辖范围内的给排水设备的维修、(3)熟悉大楼内给排水系统，能准确无误地判断设备(4)保证大楼内给排水设备的正常运行，保证消防水(5)认真学习专业知识，加强业务考核，熟悉设备机(6)对空调末端设备、送排水设备、机组、卫生洁具(7)从点滴入手杜绝跑、冒、滴、漏现象，节约挖潜、(8)保持工作环境的卫生，工作完毕，清扫干净现场。(一)安保部主管职责5.配合其他部门处理所管区域内的各种安全事故和事(二)安保部监控职责(1)在主管及运行领班的领导下，具体负责大楼保安(2)对大楼的各主要出入口，重要部位，要害部位要(3)对各报警部位发生的报警信息，应在5秒内进行(4)各班次交接班时，应对所有监视点位摄像机的图(5)夜班安保当值监控员，应于每天零时更换路向集(6)每班次应对门禁系统各参数进行一次巡查，对感(7)认真做好运行记录和交接班记录，保持监控设备(1)在主管部门及运行领导的领导下，具体负责大楼(2)消防监控员应熟悉消防规范，对防火分区及各消(3)当出现火灾报警及消防报警时应在5秒内进行确(4)当确认火灾发生时，应立即报告主管领导，情况危急时应拨打119火警电话请求援助，同时启用火灾区域的(5)发现被污染的报警探头，及时通知弱电维修人员(6)认真做好报警及交接班记录，保持监控设备的清(1)在主管部门及运行领导的领导下，具体负责XX办(2)各班次接班前应认真听取上班次监控员的情况介(3)当值期间应每隔20至30分钟各监控区域的温度、(4)按规定的泛光照明模式，根据不同季节及节假日(5)出现系统报警应立即确认，并立即通知工程部及(6)认真做好运行记录和交接班记录，保持监控设备(三)安保部保安职责(1)巡逻中发现有碍安全情况发生须及时报保安部及(2)巡逻时不得长时间停留在某一处。(3)熟悉本区域内部及消防通道的分布情况。(4)巡逻时检查各处消防设施是否完好，发现损坏应(5)检查紧急出口是否处于畅通状态。(6)如遇可疑人员要盘查，注意醉态人员的动向。(7)遇偷盗情况须及时报安保部主管，把盗贼捉拿，(1)严格把好第一关，时刻保持高度的注意力，切实(2)高度警戒，发现精神病患者和衣冠不整者以及形(3)及时处理各类异常情况、特殊情况、多发性情况，(4)按规定认真值勤，上班时间不得打瞌睡、不准嬉(1)定岗于停车场内。(2)指挥引导车辆有序停泊。(3)做到有礼貌地接待每一位来停车的客人。(4)在车驶进停车场时，应表现积极，快步或小跑到(5)注意没必要强求客人车辆停泊某处，不能让客人(6)对客人有不解之处应用到有问必答，有耐心。(7)维护车辆及车场的安全。(8)干涉任何在主车道上的闲人，让其迅速离开车道。(9)迅速地控制突发事件的发生，包括在车场内的斗(四)安保部消防员职责(一)保洁主管岗位职责4.合理配置区域内保洁工具的数量，合理配置保洁人5.培训和督导。6.负责保洁员的岗位技能培训工作，有效制止违章操(二)保洁部班长岗位职责10.日常工作中对采购方领导提出的卫生要求及时处(三)保洁部职员岗位职责(1)负责日常财务核算管理工作。(2)定期编制和汇总各类财务报表，并提供有关基础(3)定期或不定期编制财务分析报告。(4)编制年度财务预算，并动态监控预算的执行情况。(5)组织中期和年度会计查账工作，保证及时公告。(6)组织协调与税务部门的工作，督促各单位严格遵(7)修订和完善各项财务制度及内部规定。(8)定期检查财务制度建设及执行情况。(9)监督检查日常会计核算的真实性、准确性，报表(10)考查资产增减的情况和往来款构成及清理情况(11)完成领导交办的其他工作。(1)负责审核和办理相关的财务收支工作。(2)编制记账凭证及会计报表，登记会计账簿等相关(3)记账、算账、报账要做到手续完备、内容真实、(4)妥善保管会计凭证、账簿、报表等资料，做好公(5)负责对因公报销的费用进行审核，并根据审核后(6)负责纳税申报、税收计算与统计等工作，另外还(7)做好固定资产的核查与盘点工作，及时编制各类(1)负责票据审核工作。(2)负责员工工资核算、税款的缴纳以及费用报销等(3)根据项目的实际需要提取、送存及保管现金，确(4)依照相关规定，按时办理有关税款的申报缴纳等(5)领导交代的其他事务的处理。(1)负责财税帐的记账凭证编制和报表报送的相关工(2)编制公司的政府统计报表。(3)负责对外部年度财务审计和专项审计的工作。(4)协助会计对项目成本的管控与核算。(5)完成领导安排的其他工作。(1)做好人员的招聘工作(统计各部门的用人招聘需求，经项目经理审核同意后实施开展人员的招聘)。(2)员工的入职、离职的管理及员工关系的处理。(3)后勤物资的保管及物资申领工作的管理。(4)社保办理及工伤的处理。(5)员工的日常考勤管理。(6)车辆的派车安排及管理。(7)门禁卡及考勤卡的制作与发放。(8)主管交代的其他事务。(1)规章制度的制定及修改。(2)负责起草项目的相关通知、合同、计划报告总结(3)文档资料的整理归档。(4)日常行政事务的开展实施。(5)人员的培训工作以及会议的会议记录工作。(7)项目规章制度施行的监督和管理。(8)各部门办公秩序和工作纪律状况的监督和维护。(9)主管交代的其他事务。(1)在综合管理部的领导下负责档案整理、编目、鉴(2)负责《档案管理制度》规定的各项档案的收进和(3)负责档案管理室内部整理，档案装具和案卷排放(4)检查档案安全保管情况，发现对档案有害因素时，防潮、防火、防盗、防高温、防虫鼠),做到以防为主，防(5)明确档案利用工作的目的，积极主动地做好接待(6)正确处理好利用和保密的关系，增强保密观念，(7)负责档案、资料调借工作，做到提供准确、及时(8)应用电子计算机编目检索、存贮及调用档案；利⑤未按手续进行借阅、外带者或越级查阅者(档案管理者同罚)。(9)负责档案、资料利用效果的信息反馈工作，收集(10)完成领导交办的临时性工作任务。(11)年末认真总结本岗位工作及制订下年工作计划，第四章项目物资投入方案第一节物业用房第二节保洁用品(根据项目实际情况填写)序号工具名称单位数量使用周期(月)1洗地打磨机台2抛光机台3吸尘吸水机台4全自动洗衣机台5消毒喷雾器套6玻璃刮套7水桶个8地刷把9垃圾斗个塑料扫把把卫生吸泵把小垃圾袋个洗衣粉斤毛巾条尘推杆(90cm)套尘推布(90cm)把尘推杆(110cm)套尘推布(110cm)把吸水拖把套橡胶手套双钢丝球个海绵擦块檀香盒樟脑丸包玻璃清洗剂桶草酸桶不锈钢光亮剂瓶消毒消杀水瓶垃圾车辆雨鞋(外围保洁用)双雨衣(外围保洁用)套大竹扫(外围保洁把地面除尘液桶封底地蜡瓶高速面蜡瓶起蜡水瓶大理石晶面剂瓶大理石研磨浆瓶静电吸尘剂瓶(一)清洁器械(二)清洁剂至5倍使用。抗污垢再积等特点。使用时将本品稀释20～60倍后均匀涂10.地毯除渍剂：本品对墨水、咖啡、茶叶、酱油等造11.静电除尘剂：为透明无色的油状液体，用于打蜡地12.面蜡：用特制的聚合物及树脂配制而成的表面光亮13.封地蜡：由水溶性高分子树脂及特殊的蜡乳液配制下1L可施工50平方米左右。14.喷洁蜡：由特殊的蜡乳液和光亮剂配制而成。喷洁洁蜡喷在地面，一般2至3次，然后对地面进行磨刷抛光即15.去蜡水：去蜡水中含有特殊的解链剂，能迅速破坏将本品稀释后涂在蜡面5～10min后，即可用擦地机进行去16.天那水：用于溶解、稀释油漆。用毛巾沾取少量天17.洁厕灵：用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。稀18.去污粉：用于清除污渍。将去污粉洒在湿的物体上(三)消毒剂(1)使用方法：每片1g加水0.4-1kg(80-200mg/L),物体表面接触10分钟。(2)适用范围：用于饮水、物体表面和空气消毒。(3)规格：①A片重0.65g/片每片有效氯250mg。②B片重1.25g/片每片含有效氯500mg。(4)消毒剂使用方法：使用方法是按照B片重1.25g/片的含氯量500mg规格进行配比，如使用A片的规格，数量①洗手间消毒除臭除味：使用浓度200mg/L(1片兑500g水)喷淋、擦洗10-30分钟。即每500ml自来水加一片消毒片，溶解后用抹布对洗手间所有设施擦洗10-30分钟，滞留5分钟后用清水清洗干净(注意滞留时间过短达不到消毒作餐具、茶具、桌布等消毒：使用浓度50mg/L(1片兑2000g水)浸泡、擦拭5-10分钟即可。即每2000ml自来水中加一片消毒片，溶解后用抹布浸满消毒液，擦拭消毒。滞留5分③公共环境、办公室消毒：使用浓度100-150mg/L(1片兑666-1000g水)喷淋、擦洗10-30分钟即可达到消毒除溶解后喷洒，冲洗或拖擦。滞留10分钟后用清水清洗干净。⑤拖把、毛巾消毒：墩布桶内放2-3片，浸泡30分钟(5)注意事项：①如果使用的消毒片是250mg规格者，数量应加倍。用主要成分为次氯酸钠(NaC10),无色或淡黄色液体，且具有刺激性气味，有效氯含量5.5至6.5%。(2)使用方法及注意事项：升水里面放2到5毫升84消毒液。浸泡时间为10到30分④不要把84消毒液与其他洗涤剂或消毒液混合使用，⑤消毒液的有效期一般为1年，我们在购买与使用时要注意生产日期，放置太久其有效氯含量下降而影响消毒效和公共场所环境(下水管道、垃圾桶、沟渠)用原液按照1:29的比例兑水(半桶水倒入4个瓶盖原液),浸泡20分钟后拖地、擦拭或用喷壶进行喷洒。滞留10分钟后用清水将(1)含氯消毒剂是指溶于水产生具有杀灭微生物活性(2)含氯消毒剂可杀灭各种微生物，包括细菌繁殖体、漂粉精(次氯酸钙为主，80-85%)、氯化磷酸三钠(3-5%);有机氯化合物，如二氯异氰尿酸钠(60-64%)、三氯异氰尿酸(87-90%)、氯铵T(24%)等。无机氯性质不稳定，(3)含氯消毒剂杀微生物作用明显受使用浓度、作用越强；但是当有机物(如血液、唾液和排泄物)存在时消毒氯1000mg/L,作用30min。此类消毒剂常用于环境、物品表(1)过氧化物类消毒剂具有强氧化能力，各种微生物(2)这类消毒剂包括过氧化氢(30-90%不等)、过氧乙酸(18-20%)、二氧化氯和臭氧等。它们的优点是消毒物品或皮肤消毒，一般消毒物品时可用0.5%,消毒皮肤时可用0.2-0.4%作用时间为3min。在无人环境中可用于空气消毒，用2%过氧乙酸喷雾(按8ml/m3计算),或加热过氧乙酸(按1g/m3计算),作用1小时后开窗通风。二氧化氯可用于物品表面消毒，浓度为500mg/L,作用30min。臭氧的消毒，饮用水消毒时加臭氧量为0.5-1.5mg/L,水中余臭氧量0.1-0.5mg/L维持10min可达到消毒要求，在水质较差消毒剂配制使用记录配制时间原液批号有效期限消毒液配制消毒物名称使用时间操作人备注原液量稀释液量浓度3.审查通过后，由保洁人员填写《工具领用单》,签字10.保洁管理员每月需提交领用物品及数量的预算，向第三节保安用品(根据项目实际情况填写)器械名称单位数量位置备注钢叉个催泪瓦斯瓶防割手套副对讲机个电警棍根强光手电个橡胶棒根手电个铁棍根视频监控系统套红外报警系统套联网一键报警系统套周界报警系统套一键报警器不(1)警棍是保安执勤巡逻时佩戴的自卫防暴器械，应(2)不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。(3)处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客(4)非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，安防(5)当值人员要妥善保管所佩戴的警棍，如有遗失或(6)交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍(1)对讲机是必备的重要通讯工具，全体安保人员必(2)佩带：上班期间，对讲机一律挂置于右后侧腰带(3)管理：保安队长负责对队员所持对讲机建立台账，(4)使用：(5)呼叫：保安队长负责制定岗位代号，凡遇工作之(6)交接：上下岗位交接时，各班长要认真检查对讲(7)责任：持机者因使用不当，造成丢失、损坏(机头、电池、天线、功能键等)者，按价值给予赔偿。在交接(8)在值班时间内每个岗位不少于30分钟报更一次，对讲机的通话声应调小，尽量不影响区域内相关方正常休(1)使用方法：(2)注意事项：(1)使用时必须握紧橡胶棒手把。(2)除正常手持和使用外，不得随意甩掷、弯曲、脚(3)在不使用时应装袋存放在通风、干燥、避光的库(4)出现以下情况之一应立即停止使用：产品松脱、(5)清洗：请使用中性洗涤剂清洗晾干，不得烘烤，(1)喷射方式：①垂直喷射(上下喷射)。②水平喷射(左右喷射、横扫喷射)。③环绕喷射(划圈喷射、圆圈喷射)。④霞雾喷射(圆弧喷射、喷雾喷射)。(2)注意事项：秒的时间才会有反应(水雾状CS),因此必须熟悉催泪瓦斯第四节绿化工具一、具体清单工具分类配置工具数量单位备注剪草机台扫边机台耙子把笤帚把草坪/绿篱修剪布袋个绿篱机个电动绿篱机个竹扫把个高粱扫把个簸箕个工作指示牌个乔木修剪大平剪把手锯把高枝剪把高枝油锯把斧子把梯子把安全绳套安全帽顶工作指示牌个施工标示牌个手剪把消杀手锯把打药机台口罩袋胶皮手套副水管根护目镜副水桶只烧杯个施药提示牌个肩背喷雾器台除杂草工作提示牌个铲刀把垃圾袋把手套袋吹风机个锄头把补植补种手套副垃圾袋个铁锹把平耙把钢丝耙把工作提示牌个笤帚把植物养护标识牌个打孔器个无纺布平米施肥工具乔木施肥器个灌木施肥器个浇灌水管卷旋转式微喷头个喷带卷日常养护钳子把线手套副手动打孔器个铁锹把耙子把小铲个洋镐把小推车辆手动打孔器个植物养护中标示牌个植物待更换标示牌个植物更换中标示牌个三轮车辆(一)打药机(1)开机前必须向发动机及泵头注入机油，(注：柱和损坏其他部件),检查各连接处是否对接准确，坚固件是否牢固(安装牢固，减少震动防止因摔落伤害。)(2)加注清水到自备药液箱过滤网，严禁将砂粒或杂(3)将泵头高压把手上升到最高点并关上出水开头，然后启动发动机(请参照发动机说明书),回水阀自动打开，把回水管放置自备药液箱3-10分钟，然后将调压把手降到最低点，调整调压螺丝，使压力表数在25-30kg左右，旋紧无需关闭发动机。泵头汽缸室上的三个黄油杯经常要加黄(4)作业时出现流量减少、压力不足，检查发动机油(1)使用前仔细阅读、理解柱塞泵说明书、发动机使用说明书(注：柱塞泵不能在无水状态现使用，防止因脱水干磨造成烧损柱塞和损坏其他部件)。(2)喷雾时，要戴上口罩及防水手套，喷雾朝外；有(3)喷雾时，严禁压力超过最高压力40kg。(4)在处理农药时，应遵守农药生产厂所提供的安全(5)作业后，农药有可能溅到的部位，如手、脚、脸(6)检查各部分螺丝的松紧。(7)严禁柱塞泵无水空转，以免烧毁机器内部分零件。(8)机器运转中，严禁身体各部分接触动力转动及传(二)油锯(1)在使用油锯前，应加注油锯锯链油，为油锯提供(2)油锯使用结束后，必须要对油锯进行清理措施，锯导板根部进油孔以及导板槽的杂质，以保证进油孔的通(3)在没有清理场地前不要开始工作，不要在有电缆的地方工作(在有电缆、电线的地方，需先停电，后作业),(4)必须在良好通风环境下使用(高枝)油锯，严禁在易燃易爆和封闭的环境中工作。搬运(高枝)油锯时，发(5)当发动机工作时，不要触摸链条和维修(高枝)(1)定期清洗油箱、燃油过滤器，检查油管是否畅通(2)每天清洗空气滤清器，并且根据工作情况增加清(3)化油器是油锯燃料供给系中最重要的部件，化油(4)锯链磨损后要进行修锉，修锉时按正确方向进行，(5)导板工作一段时间后也要进行维护和修锉，导板(6)经常检查导轮转动是否灵活；定时给导轮轴承加(7)要定时清洗燃油箱、滤清器，清洗机油箱，检查(三)绿篱机障碍物的位置、周围的危险度等),清除可移动的障碍物及5.加油后将油桶盖拧紧，然后要在离开油桶3米以上的6.转移工作地点，运输和休息时必须停止发动机的运11.不操作有故障的机器。不允许机器在最高转数下工作，(11500转/分，最大功率转数8000转/分)。12.不要在潮湿的环境下使用和存放机器，防止水进入15.需要去除缠绕在刀片上的花枝或需要检查维修时，16.引擎高运转时，切勿用手触摸火花塞或高压线，以17.由于机器的噪音，可能听不见别的声音，请注意周20.引擎停止后，千万不可马上用手触摸消声器或火花21.为防止火灾发生，请勿加过量的燃油，请勿去掉消(一)设备维修(1)小修：不拆机检查，调整、更换或修复失效的零(2)中修：部分拆卸、清洗、检修、调整或更换部分(3)大修：整机拆卸、清洗更换易损件、更换修复主(1)在拆装部件时，使用的工具应符合要求，锤击部(2)工作时要注意周围人员和自身安全，防止因挥动(3)设备上的电气路线、器件、电动工具发生故障，(4)清除铁屑必须有专用工具，不准用手拿嘴吹。(5)在从事氩弧焊、电焊、氧割时，必须佩戴防护眼(6)修理过程中用电自检时，应使用自检试验台，必(7)润滑、液压油柜要按设备说明书的要求定期清理“三过滤”(油桶、油壶、注油器三级过滤)的要求，老化(8)工作完毕离岗时，必须将设备的水、电、气、油(1)维修中拆卸部件必须按规定有序摆放，必须对拆(2)维修前必须掌握拆卸部位的结构，当拆装碰到干(3)精密零件清洗要按有关标准或特别要求处理，清(二)设备使用1.设备使用应按规定配备足够的工作人员(操作人员、指挥人员及维修人员),操作人员必须按规定持证上岗。3.所有设备的使用，应按照使用说明书的规定要求进第五节维修工具(根据项目实际情况填写)序号工具名称备注1电焊机2冲击电钻3手电钻4手提砂轮机5电锯6切割机7铝合金梯(长、短)89工作台万用表钳表摇表机电设备专用工具电工工具水工工具电焊工具疏通机铝合金人字梯工具柜(1)使用工具人员，必须熟知工具的性能、特点、使(2)各种维修工具必须是正式厂家生产的合格产品。(3)工作前必须对工具进行检查，严禁使用腐蚀、变(4)电动或风动工具在使用中不得进行高速和修理，(5)带有牙口、刃口尖锐的工具及转动部分应有防护(6)使用特殊工具时(如喷灯、冲头等),应有相应(7)小型工器具放在工具袋中妥善保管。(1)手动工具携带时应放在专用的套袋里或工具袋、(2)对暂时不用的工具，存放位置要得当，安放应平(3)作业人员之间应手递手的传递工具，不要抛掷，(4)对于撬棍之类须用肩扛的工具，在携带时要注意(5)携带有软线的轻便动力工具时，要注意保护好软第五章项目管理制度第一节人员管理制度(一)日常工作制度(1)忠于职守，服从领导，不得有敷衍塞责的行为.(2)不得经营与本公司类似或职务上有关的业务，不(3)全体员工必须不断提高自己的工作技能，强化服(4)不得携带违禁品、危险品或公司规定其他不得带(5)爱护公物，未经许可不得私自将公司财物携带出(6)工作时间不得中途任意离开岗位、如需离开应向(7)员工应随时注意保持作业地点、宿舍及公司其他(8)员工在作业时不得怠慢拖延，不得干与本职工作(9)员工应团结协作，同舟共济，不得有吵闹、斗殴、(10)不得假借职权或以公司名义在外招摇撞骗。(11)员工对外接洽业务，应坚持有理、有利、有节的(12)各级主管应加强自身修养，领导所属员工，提高(13)按规定时间上下班，不得无故迟到早退。的工作时间(含加班时间),本人确认，部门备案的考勤方(1)迟到、早退：③员工当月内迟到、早退合计每三次以旷职(工)半日④超过十五分钟后，才打卡者以旷职(工)半日论，因⑤无故提前十五分钟以上下班者，以旷职(工)半日论。(2)旷工：①未经请假或假满未经续假而擅自不到职以旷职(工)双方均以旷职(工)论处。③员工旷职(工),不发薪资及奖金。④连续旷职三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职(二)员工调动制度1.各部门依其管辖内所属员工的兴趣爱好、学识和能(1)调动申请提出：调动可由员工本人、用人部门、(2)工作交接报到：③调出员工的部门必须按调出调令中的时间要求完成(三)员工奖惩制度掌握本员工作所需要的文化技术业务知识和技能，团结协7.公司对本项目中表现突出的员工给予一定的表扬与(1)通报表扬：(2)奖金奖励：8.公司对本项目中工作发生错误带来损失的员工给予(1)警告处分：⑨遗失员工证或员工守则者及未按要求穿戴整洁工作⑩出入工作区域不遵守规定或携带设备出入工作区域(2)记过处分：②因疏忽导致机器设备或设备材料遭受伤害或伤及他(3)降级处分：(4)辞退处分：⑧拒不执行公司决议及项目负责人经理或其他领导决(四)员工保密制度统上级领导全部公开，但不得向其他任何或个人公开或透6.发现其他员工有泄密行为或非本公司人员有窃取机(五)员工考核制度(六)竞争上岗制度(七)人性化管理制度第二节公共管理制度请进来”的方式，提出“三个心”的口号(即“让业放心，让业主舒心，让业主省心”),为了便于业主聊天物业工作业主都清楚事情的因果，从而方便我们物业更好的开展工(1)物业公司设置工程维修部部，对所管辖设备的安(2)设备维修运行部设主管一名，负责所辖区域内的(1)设备运行、维修人员要持证上岗。(2)结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡(3)维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零(4)如果设备出现异常或发生故障，使用人员要及时(5)如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究(6)设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告(7)设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会(8)为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件(9)设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与(10)设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运(1)对物业公司接管的办公大楼的设备应及时建立设(2)按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维(3)收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准(4)特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和安(5)收集所有设备采购合同或协议，建立售后服务档第六章设施设备维护管理方案第一节消防设备维护管理方案(1)防火门应启闭灵活，单扇门应设置闭门器常开的(2)常开的防火门应具有自动关闭功能，其关闭的反(1)检查防火门是否有可靠的耐火性能，且设置合理。(2)防火门应为向疏散方向开启的平开门，并在关闭(3)用于疏散走道、楼梯间和前室的防火门，应能自(4)双扇和多扇防火门，应设置顺序闭门器。(5)常开防火门，在发生火灾时，应具有自行关闭和(6)设在变形缝隙附近的防火门，应设在楼层较多的(7)防火门上部的缝隙、孔洞采用不燃烧材料填充，(1)维护过程中不得用锐器及重物撞击门体，以防门(2)上、下暗插销，在门开启状态时不得伸出以免和(3)不可将门长时间支撑而不关闭，这样会损坏闭门(4)不可将防火密封件扯掉，否则当火险发生时，将(5)每三个月检查一次合页、门锁、闭门器的固定螺(6)合页发出异响时，在铰页转轴处加几滴润滑油，合页定期(三个月)上油润滑，保持开关灵活。(7)闭门器如漏油必须更换。(8)保持室内空气流通，避免过于潮湿或浸水。(9)门扇防火玻璃严禁雨淋浸水。(10)闭门器如有速度过快或过慢现象应及时调整调节(11)对易腐蚀生锈的防火门部件应定期清洁、除锈、(一)灭火器分类扑灭A类火灾。表面活性剂与其他添加剂的水溶液组成，以浓缩的形式存(1)抗溶性泡沫灭火剂：抗溶性泡沫灭火剂是往蛋白解液中的水与有机酸金属相互反应就会产生一种不溶于水(2)空气泡沫灭火剂：空气泡沫灭火剂的制作相对繁(3)合成泡沫灭火剂：普通合成泡沫灭火剂是将十二烷基硫酸钠加入到动物胶里面，再加入羧甲基纤维素而制火灾时通过泡沫稀释着火区域中的含氧量，封闭可燃物表(4)氟蛋白泡沫灭火剂：氟蛋白的泡沫与普通的蛋白(1)干粉灭火剂，它是由微细而干燥的无机盐粉末和(2)粉沫灭火剂，它是一种粉末状固体混合物，其粉粒大于干粉灭火剂粉粒，主要用于扑救金属火灾，是-种专(3)烟雾灭火剂，是一种专用灭火剂适用于重质石油(二)灭火器使用(1)使用方法：①手提灭火器到现场，在距起火点5M左右处放下灭火④在距离火焰2米的地方，右手用力压下压把，左手握(2)使用注意事项：处(必要时戴上手套),以防止冻伤。接冲击在液体表面上，以防止可燃液体溅出容器而扩大火处(必要时戴上手套),以防止冻伤。(1)手提式干粉灭火器使用：①手提灭火器到现场，在距起火点5M左右处放下灭火③站在上风方向，左手握住喷管前端喷嘴根部(没有喷管的，可扶住灭火器的底圈),右手提着压把。④在距离火焰2米的地方，右手用力压下压把，左手握(2)推车式干粉灭火器使用：①把推车式干粉灭火器拉或推到现场，距离着火点10M展开喷粉胶管，直至平直，不能弯折或打圈(切记不可有拧折现象)。(3)使用注意事项：(三)灭火器维护管理(1)对灭火器进行外观检查，确认灭火器的规格型号(2)检查灭火器的内部压力，只有在确认灭火器内部(3)对确认属于报废范围的灭火器进行报废处理。(4)对确认不属于报废范围的灭火器简体、贮气瓶、(5)对灭火器筒体进行清洗，干粉、二氧化碳及洁净(6)检查灭火器配件，更换密封件和已损的部件。(7)按灭火器相应标准和铭牌的规定进行灭火剂及驱(8)整理维修记录。(9)维修注意事项：对贮气瓶式灭火器进行维修时，(1)拆卸灭火器应采用安全的拆卸方法和采取必要的(2)为防止污染环境，水压试验前应将灭火器简体内(1)灭火器维修和再充装时，维修单位必须逐个对灭(2)二氧化碳灭火器的钢瓶应逐个进行残余变形率的(1)水压试验合格的灭火器筒体内部应清洗干净。(2)灭火器的零部件不得用有机溶剂洗涤。(3)对所有非水基型灭火器，再充装前应确保空灭火(1)灭火器筒体和器头主体(不含提、压把)不得更(2)水压试验合格的简体，铭牌完整，但有部分漆皮(3)变形、变色、老化或断裂的橡胶、塑料件必须更(4)贮压式灭火器的压力指示器外表面不得有变形、(5)喷嘴和喷射软管有变形、开裂、损伤等缺陷的，(6)灭火器的压把、提把等金属件不得有严重损伤、(7)密封片、密封垫等密封零件必须更换，并符合密(8)灭火器的虹吸管和贮气瓶式灭火器的出气管不应(9)水压试验不合格或永久性标志不符台标准要求的(10)用于二氧化碳灭火器或贮气瓶的超压保护装置，(1)在进行再充装时，应按制造商的说明和要求进行(2)二氧化碳灭火器进行再充装时不得采用加热法，也不得以压力水为驱动力将二氧化碳灭火剂从储存气瓶中(3)再充装所更换的灭火剂应采用原灭火器生产企业(4)一种干粉不应与另一种下粉混合，亦不得被其污(5)灭火器不得从一种类型转换成另一种类型，任何(6)进修灭火器中剩余的灭火剂不得回收再次使用。(7)洁净气体灭火器只能按铭牌上规定的灭火剂和剂(8)可再充装型贮压式灭火器的充压须符合灭火器铭(9)露点低于-55℃的工业用氮气、纯度99.5%以上的(10)再充装后的灭火器必须逐具进行气密性试验。(1)筒体、器头进行水压试验不合格的。(2)二氧化碳灭火器的钢瓶进行残余变形率测试不合(3)筒体严重锈蚀(漆皮大面积脱落，锈蚀面积大于筒体总面积的三分之一，表面产生凹坑者)或连接部位、筒(4)筒体严重变形的。(5)筒体、器头有锡焊、铜焊或补缀等修复痕迹的。(6)筒体、器头(不含提、压把)的螺纹受损、失效(7)筒体与器头非螺纹连接的灭火器。(8)器头存在裂纹、无泄压结构等缺陷的。(9)水基型灭火器筒体内部的防腐层失效的。(10)没有间歇性喷射机构的手提式灭火器。(11)筒体为平底等结构不合理的灭火器。(12)没有生产厂名称和出产年月的(含铭牌脱落，或(13)被火烧过的灭火器。(14)按规定应予报废1211灭火器。(15)不符合消防产品市场准入制度的灭火器。(16)按国家或有关部门规定应予报废的灭火器。(1)室内消火栓箱应有明显标志；外观良好、无损坏，(2)消火栓气泵按钮外观完好，有透明罩保护，并配(3)消防炮外观良好、无损坏，无锈蚀，无泄漏，控(4)管网及支吊架与阀门应外观良好，无损坏，无锈(1)消火栓检查：④消火栓箱及箱内装配的部件外观无破损、涂层无脱(2)供水管路检查：(3)水源检查：②对水箱(或气压给水设备)进行检查，若有损坏及时(1)对消火栓系统进行全面检查时需要填写《消防系(2)每月一次检查、保养消防水泵工作压力时，需要(3)要定期进行绝缘性能测试，接地保护测试，运行(4)定期控制柜内清扫，检查面板标志符合要求、指(5)注意检查出口压力表、压力开关动作是否可靠、(6)定期检查消火栓外观并防锈刷漆，定期放去锈水(1)打开消火栓阀门无水：(2)按下手动按钮，不能联动启动消防泵：(1)系统日常检查：防烟排烟系统巡查是指系统使用①系统组(部)件状态要求：1)防烟排烟系统能否正常使用与系统各组件、配件的2)正常工作状态下，压送风机、排烟风机、通风空调3)消防控制室应能显示系统的手动、自动工作状态及1)查看机械加压送风系统、机械排烟系统控制柜的标2)查看机械加压送风系统、机械排烟系统风机的外观3)查看送风阀、排烟阀、排烟防火阀、电动排烟窗的(2)系统周期性检查：系统周期性检查是指建筑使用、1)防烟、排烟风机：手动或自动启动试运转，检查有2)挡烟垂壁手动或自动启动、复位试验，有无升降障3)排烟窗：手动或自动启动、复位试验，无开关障碍1)防火阀：手动或自动启动、复位试验检查，无变形、2)排烟防火阀：手动或自动启动、复位试验检查，有3)送风阀(口)手动或自动启动、复位试验检查，有4)排烟阀(口)手动或自动启动、复位试验检查，有(1)对排烟阀、排烟防火阀、送风阀的维护保养：(2)对送风、排烟风机的维护保养：③电动机的接线是否松动；电动机的外壳有无腐蚀现④电源供电是否正常(检查电压表或电源指示灯)。尘等)。⑨操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区(或正压送风)的动作试验，检查下列事项：1)手动或自动能否正常启动。2)运转电流是否正常。3)运转中是否有不规则杂音及异常振动。4)动作设备的区域是否与原设计对应。(3)对风机电柜的维护保养。(4)每年应对防排烟风机的风量进行测定。(5)正压送风阀：检查其送风阀是否完好，能否完成(1)排烟阀打不开：(2)排烟阀手动打不开：(3)排烟机不启动：由于其受所处环境的温度、湿度和供电质量等多方面的影(1)温度：电气装置和设备在异常情况下必然会出现(2)绝缘电阻：绝缘电阻值反应电气装置和设备的绝(3)接地电阻：电气装置和设备接地分为保护性接地(4)谐波分量及中性线过载电流：中性线电流是由三项不平衡负载电流和非线性负载电流的三次甚至更高倍的(5)火花放电：火花放电可以导致火灾的发生，准确(1)感烟、感温探测器的清洗：在火灾初期，火灾探作是至关重要的，根据有关规定，探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一次，及时进行清洗和保养。为了保证(2)火灾报警控制器的清洁、安全供电：火灾报警控继续工作。备用电池一般采用免维护电池，其寿命为3至5(3)探测器加烟功能测试：在大型建筑物中探测器数(4)定期检查熔断器：是在配电线路或配电装置的电螺旋式和管型熔断器三种类型熔断器是配电线路和电气设在熔断器的附近，或在熔断器的周围积落有可燃粉尘和纤(一)应急广播系统(1)日常检查组件性能：①在消防控制室用话筒对选定区域播音，检查音响效②自动控制方式上分别触发两个相关的火灾探测器或于60dB时重复测量启动火灾应急广播后扬声器范围内最远(2)注意清洁：每隔一段时间要用干净潮湿的软棉布(3)定期通电：广播系统在长期不使用的情况下尤其(3)切忌阳光直射，也要避免靠近热源，如取暖器，(4)提高使用评率：常用反而能延长机器寿命，电子备会出现故障，如一些带电机的部体(录音座、激光唱机、激光视盘机等),如果长期不转动，部分机件还会变形。(1)常见故障：应急广播系统常见故障表现为硬件设(2)分析处理：硬件设备故障常见为没用声音输出或触发手动报警按钮后相应的区域没有应急广播或者区域对(二)消防电话系统(1)设备与底座脱落、接触不良，应重新紧固安装。(2)电话线与设备底座接触不良，应重新压接电话线，(3)电话线开路、接地或短路，应查找线路故障点，(4)设备本身损坏应更换故障设备。(1)检查主电源供电空气开关是否断开，确定供电回(2)主电源线路接触不良，可重新压接电源线。(3)主电源保险管或保险丝熔断，确定线路正常后，(4)主电源设备本身损坏应更换故障设备。(1)备用电池接线接触不良，宜用烙铁焊接或专用工(2)备用电源保险管或保险丝熔断，确定线路正常后，(3)备用电源电压不足时，应检查电源充电装置，故(4)欠压蓄电池经充电24小时后重新测量，如仍不足(1)检查要求：(2)保养方法：第二节大楼电梯维护管理方案(一)半月保养基本要求(1)电源开关、安全开关：(2)曳引机：外观机体应保证清洁光亮。(3)减速机：③减速箱油温不超过85℃。(4)电动机：有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承，轴承是否损③电动机使用时环境温度不应高于40℃,温升不应高于④电动机轴承窜量不大于4mm。(5)制动器：①动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70%。④抱闸开闭应灵活、自如，线圈温升不超过60℃。(6)控制柜：(7)限速轮：外观清洁，动作灵活，无明显打点，油(8)涨绳轮及