对回龙观商业地产的调研报告

PAGE12针对回龙观地区商业地产的调研总结北京国际信息园公司销售部2011年2月调研目的：针对北京北部回龙观地区商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司回龙观北部定泗路南侧北京国际信息产业基地内商业地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。调研时间：2011年2调研范围：回龙观商业地产调研对象：中关村国际商城、回龙观港龙商务中心、龙德商场、万意百货、回龙观华联商场调研主体：北京国际信息产业基地销售部回龙观基本情况回龙观概况：回龙观镇总面积32.7平方公里，商业设施规划总占地面积2.5平方公里，占镇域面积7.6%。全镇现有11个行政村和18个居民小区。常住人口6.6万，其中新入住人口4万人，占全镇总人口的60%。近年来，育新花园、回龙观文化居住区、北京市中关村生命科学园、中关村国际商城、中关村新材料园等一批市级重点工程的落成与开工，加速了回龙观地区的城市化进程，回龙观镇已经成为人们“居住生活、投资兴业”首选之地。2000年，回龙观镇被市政府确立为中关村高科技园区的发展区。本案基本情况参数介绍：规划用地:61亩建设总用地:61亩用地性质：商业用地地理位置：回龙观定泗路南侧北京国际信息产业基地院内，如图所示：（红色区域为商业地块）昌平区回龙观镇，这里曾经是明朝皇室拜祭祖灵的往来耆宿之地，先人谓之为祥福之地。交通状况：*距市区18km；

*距城铁13号线4km，2010年底昌平线开通，并在二期地块设有朱辛庄站；

*距奥运村15km；

*距首都机场30km；

*距中关村中心区16km；

*紧邻京昌八达岭高速路，20多条公交线路始发或途径园区。周边环境：居住：全国最大的经济适用房项目回龙观文化居住区、流星花园等住宅区以及京

城知名的高档别墅区--碧水庄园、珠江一千栋、龙城花园等奥北别墅集群遍布园区四周。

商务、旅游：五星级的龙城丽宫国际大酒店、碧水大厦等。

购物：50万平方米的永乐国际商城以及京客隆等大型超市。

医疗：拥有3000张床位的"航母级"国际现代医疗城，以及小汤山疗养基地。

教育：园区北侧北京大学城及周边的中小学校，创建北京新的高教区，提供充足专

业人才。

娱乐：航空博物馆、温都水城等让人尽享工作之余的放松及惬意。

回龙观现有代表性商业调研信息表：项目名称永旺国际商城购物中心欧德宝国际汽车城华联商厦回龙观购物中心京昌回龙观建材城城北回龙观商品交易市场回龙观北郊汽配城北店时代广场位置/商圈昌平区北清路1号中关村国际商城昌平区回龙观镇北京市昌平区回龙观西大街111号回龙观镇政府北侧200北京市昌平区回龙观镇三合庄回龙观二拨子开发区北京市昌平区回龙观D05区西北侧北店时代广场行业类别综合性百货汽车交易综合性百货建材农副产品批发汽配综合性百货经营面积建面15万㎡经营9万㎡建面261621㎡10000㎡大型超市、15000㎡百货主力店、25000㎡特色步行街建面3万㎡经营2.2万㎡总建面40万㎡经面2.5万㎡建面9.6万㎡商家数量300余家300余家6000余家开业时间2008年2003年2007年1999年2003年2002年2007年业态布局1F时尚、生活百科、JUSCO(佳世客)综合超市A区：4S品牌专卖店和展览区，可容纳40多个品牌进入，两种模式同时并存，互相补充设有厨具洁具厅、布艺厅、木制精品厅(地板)、陶瓷区、化工区、五金区、pvc区、石膏板区、石材区、胶合板区、家装设计工程区、家具展销厅、玻璃区、灯饰区等2F时尚服饰、娱乐、美食、享受快乐生活时光B区：汽车交易区，为新车展示、新车的试乘驾驶、新车发布、促销活动等提供了商家与消费者互动的平台3F中影国际影城、室内停车场C区：综合服务区，开展汽车美容、装饰、快修、保养等服务4F屋顶停车场D区：以服务职能为主，一站式的配套服务，金融保险、银行及多种娱乐服务设施负1F地下停车场无经营档次经管模式依托于集团资源，在设计规划、招商、营运管理等各环节具有统一性。租金流水倒扣出租展厅主要客源赢利点盈利水平分析总结：1、回龙观业态分布基本情况：回龙观文化居住区商业用房和商业区的开发工作是与小区住宅的建设同步而行的：到目前为止回龙观文化居住区商业的布局已基本确立，归纳起来可称之为“三横三纵”。一横是回龙观居住区十里长街，其南北两侧的大型、综合性的商场所构成的商业街贯穿整个小区；二横西起云趣园二区北端，东到E04区北端的底商街；三横西起龙腾园六区北端，东至正在建设中的E03区北侧底商，他们的经营业态因受到底商房经营类别的限制(市政府规定底商房有五种行业不得经营：餐饮、娱乐、生产、加工、网吧)，多是以美容美发、花店、药店、便民店等为主，其主要服务人群是周遍住户。一纵是以风雅园二、三区东侧商业用房为主体的一期商业区已行成一定的商业氛围，特别是风雅园二区东侧的餐饮街在本地小有名气，它的南侧风雅园三区商业则是以超市、百货、等零售业为主；二纵是以新近开通的城市铁路“回龙观站”为起点，向北延伸到小区十里长街的周庄北路，其道路东西两侧的配套商业设施必将是回龙观主要的商业区之一；三纵是正在建设中的“站前东街”，其商用房的经营业种是以餐饮、休闲娱乐为主，零售业为附的布局。2、商业用房建筑规模、租售价格：回龙观一期商业用房投放量约4万平方米，其中纯商房面积约3.2万平方米，底商房面积约8000平方米。销售价格：纯商均价每平方米5500元，底商大致在每平方米5000元。二期商业用房投放量约5万平方米，其中纯商房面积约3.8万平方米，底商房面积约1.2万平方米。销售价格，纯商均价每平方米6000元，底商每平方米5500元。三、四期总投放量达到5万平方米，价格将在二期的基础上有所提高。3、居住区整体商业氛围及趋势：回龙观文化居住区作为本市重点经济适用房项目，随着居住区的不断扩大，入住居民不断增加，为商业经营保证了稳定的消费群体，加之合理的商业布局等诸多因素都为本区的商业经营活动提供了良好的商业氛围。整个居住区的商业趋势主要是以大型、综合性商场为主，小型社区服务类商业为附，消费层次面向大众工薪阶层。4、十里长街两侧商业情况及发展：十里长街是回龙观居住区最主要的道路，西与京昌高速相通，东到立汤路，其两侧的商业多为大型百货零售业，具体规划正在审定当中。单从目前居住区内经营业种看缺少象“北辰购物中心”、“家乐福”这样具有较大规模，较高知名度的零售企业加盟。十里长街作为本小区的主干道其两侧的商业房无论是位置上的绝对优势(地理位置、广告效应)还是在商用房建设规模、内部结构上都是其他地段或商房无可比拟的。这就为大型零售业的进驻创造了条件。同时还应吸引餐饮、娱乐、健身等多种富有文化内涵的企业进驻。5、闲置商业情况：闲置商业面积由于回龙观地区未来潜在的消费能力，回龙观经济适用房的开发商天鸿集团修改了建筑规划，在二期、三期的一部分增加了底商和纯商的面积，总面积超过1万平米。这部分面积较大，后期入住率尚待提高，故大部分面积仍在消化之中。目前一些商业的建筑结构形态存在问题，销售价格及按揭的支持也欠理想，这部份商业须合理规划，以此带动未来商业面积的销售。6、总体评价：目前，回龙观整体的规划有些杂乱，城乡结合的特色比较突出。现有商业业态分布不均衡，但结合回龙观庞大的社区规模与居民潜在消费能力，未来引入大规模商业的前景乐观。结论：须加强前期科学规划与后期统一管理。经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点：商业面积：包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万㎡商业业态：综合性百货、电子商厦、批发城商业模式：综合性商场交通条件：全部位于包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟客群：主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群经管模式：大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式赢利点支撑：商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点，周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上，太富采取差异化经营，引进知名休闲品牌支撑，剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后，揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。（三）现有商业地产项目中关村国际商城地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注昌平区沙河东半壁店，八达岭高速公路和北清路交汇处的西北侧47.25万平方米规划用地面积为63.2公顷停车位8000个一期永旺国际商城购物二期珠江摩尔国际项目三期、四期将会逐步推出奥特莱斯、shopingmall、酒吧街区等更为丰富的商业项目娱乐中心、水世界、综合购物中心、主题专营店、精品步行街、自然形成的下沉露天广场奥特莱斯（OUTLETS）6.5万平方米；主题专卖店4.7万平方米；餐饮、娱乐为2万平方米；会所为1.5万平方米招商方式为出租合作，可按照企业要求规划设计、量身定做商用建筑及配套设施1全国首例近郊超大型综合购物娱乐商城、亚洲最大的“一站式”购物中心2已取得了ISO9001:2000国际质量管理体系认证回龙观港龙商务中心地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注回龙观西大街18号12000平方米30000平方米整体分为东西两段，东段为四层建筑，规划为综合性商业中心；西段为三层建筑，规划为专业餐饮商铺；地下一层，规划为便民超市经营范围购物百货>>购物中心,仓储型超市,超市便利店批发市场>>小商品,时装,蔬菜水果,花卉,粮油食品餐饮娱乐>>歌舞厅,游乐场,游戏厅,网吧,娱乐城夜总会生活服务>>美容美发,摄影摄像健身保健>>棋牌,台球,健身可租可售其商业定位是以餐饮娱乐为主集餐饮、休闲、娱乐为一体的中高档消费场所高使用率达到93%，平均使用率也达到了86%龙德广场地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注昌平区立水桥北天通苑8.6万平方米31.2万平方米一期建设用地6.3万平方米，地上建筑规模约16.3万平方米，地下建筑规模约5.9万平方米；二期建设用地2.2万平方米，地上建筑规模约7.0万平方米，地下建筑规模约2.0万平方米。龙德广场一期商业部分（SHOPPINGMALL）介绍：1.家乐福超市2.百安居家居广场3.翠微百货4.迪卡侬运动超市5.万达国际影城6.国美电器7.纸老虎图书超市8.特力屋家居用品超市9.浩泰溜冰场10.浩沙健身11.东来顺12.屈臣氏13.汉拿山烤肉14.大玩家游戏厅15.福成肥牛火锅招商方式为出租合作，可按照企业要求规划设计、量身定做商用建筑及配套设施交通极为便利，城市轻轨13号线及地铁5号线在此地交叉并可换乘万意百货地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注昌平区回龙观西大街(近北店时代购物广场)2万平方米2万平方米共三层。主要经营黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、电子数码、服装鞋帽等。万意百货位于北店时代广场，广场集物美超市、百货商业、纸老虎休闲中心等，是购物、娱乐、健身、逛街的理想场所。招商方式为出租合作另设有1000多个停车位。华联商厦（回龙观店）地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注昌平区回龙观西大街110号(近昆泰酒店)北京华联百货店经营时尚、流行服饰等品牌商品以及食品、家居用品等。北京华联百货本着“展示流行趋势，引导时尚消费”的理念，力争在商品、业种配置及服务上追求流行、时尚、休闲，同时注重商品的个性化、年轻化和多样化。舒心的购物环境、丰富的商品、合理的价格，赢得了忠诚的顾客，赢得了稳定的