桃花源商业街策划书

桃花镇老洲村商业用地规划桃花源复古风情商业街筹划书名目一、前言二、南昌商业环境调查商业格局城市进展状况宏观商业环境三、工程商业定位工程案名定位工程形象定位工程功能定位工程档次定位主要目标客户定位面积与功能配比四、营销推广筹划根本分析swot分析营销战略五、风险分析工程市场风险工程政策风险及躲避经营治理风险金融财务风险六、地产规划图一、前言商业街是人流聚拢的一个主要场所,是随着人们交换产生与贸易的进展而渐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，通过将街切割、打碎、重组再造的，运用以景观意境为动身点，查找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。承受东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面承受了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，打算了其设计的核心就是让空间有用而舒适。利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在依据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，依据建筑的收放把握台阶的收放。南昌现有的成熟复合型商业街除成功路、中山路外，无其它商业街，并且商品的种类、交通条件、配套设施等参差不齐，与广州、北京、长沙、武汉、上海等地商业街相比相差甚远，和南昌的经济进展不为同步。以成功路为例，它是在旧城改造的根底上建起来的。自从2023年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最正确商业街之一。由于成功路的客流量大，沿途撒满垃圾，损害了青春亮丽的市容景观，有损商业街的形象。此外，很多市民都在呼吁让步行街的文化气息来得更浓烈一些。像在王府井步行街，有大量的“运动系列”等雕塑作品，但在成功路根本没有观看。只有那么一口古井静静地立在成功路边上，成了步行街上仅有的一大标志。可是春去秋来，这个被众人摩挲过的地方未经修护,已经变得发光发亮。于是，桃花源商业街呼之欲出……二、南昌商业环境调查(一)商业格局：南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、成功路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络。以洪城大市场为核心的洪城板块，依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。南昌三大产业构造性调整，各类工业园区、高技术开发区，经济产业园区形成的其次产业，在经济中占有确定比重，为经济进展供给持续的进展动力，对商业的进展形成坚实的根底。其中，洪城商圈主要从事商品批发，如：服装、五金、家电及快速消费品等，其商业分布核心位于洪城大市场。〔二〕城市进展状况：IT、金融、效劳、房地产商业等领域较沿海等一线城市有明显之后。近年来，随着国家加快实施长江开发战略，大京九铁路的全线贯穿，南昌的经济进展形成强大动力、产业构造调整日益完善，形成的进展机遇。〔三〕宏观商业环境：GDP：南昌宏观经济今年呈现告知进展态势，GDP业进展供给了宽阔的进展环境。人口：今年人口持续消灭净流入，常住人口稳步增长，人口密集度提高，消费潜力不断增加。商圈范围：洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与进展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈。商圈内的各大综合及专业市场几乎涵盖了各门类商品，并辐射到全省及周边城市。洪城商圈北抵洪城路，南至动物园，西达抚生路，东临洪城客运站。三、工程商业定位(一)工程案名定位：“桃花源---复古风情商业街”〔二〕工程形象定位：①优良的建筑品质 以打造魏晋朝代复古文化商业街为目标，以打造高品质商务写字楼为动力，品质有所保证；②品尝“桃花源”生活 概念创，返璞归真；③五官享受 水榭楼台、炊烟袅袅、铃音动听的复古的风情，让五官和心灵沐浴惊奇；④文化理念 在吵闹的城市积淀五千年历史的厚度。〔三〕工程功能定位：AB区分别建立复古商业街；中高档写字楼.桃花源复古商业街：以陶渊明《桃花源记》为文化背景，打造桃花源复古商业吧，老字号等，打造特色商业购物街区形象。桃花源商务写字楼：主要目标群为商区客户以休闲消遣为中心，消遣会所等功能于一体，一站式各阶层顾客体验消费的主题休闲度假乐园。至下而上分别为spa、健身房、大卖场；工作区、办公楼；顶层为全景式旋转餐厅。此外，在写字楼四周建有桃花源现代风情广场，有高雅大气的喷泉许愿池和室外座椅等设置，适宜宽阔白领和游客闲逛休闲；特别的是在地下重金建筑的桃花源地KTV、洗浴、派对会客厅等消遣会所。〔四〕工程档次定位：“吃在南昌，味在桃花”立志将桃花源打造成南昌美食的一个典型代表，不仅可以吃到当地特色的赣式美食，还能享受到很有历史气息的魏晋朝代的饮食文化，包括一些中国传统的滋补药膳秘方，有益于我们身心的保健。桃花源复古风情商业街风景秀丽，适合观光休闲，不仅能吸引本地居民消费，而且近年来江西旅游业日益兴盛，确定可以吸引全国各地，以及海外游客。本工程分片区消费，有复古商业街，写字楼，现代风情广场和地下休闲会所，商业街定位为中档消费，写字楼定位为中高档消费，地下会所偏高档消费。不同的工程有不同的表现形式、不同的风格设计，立足于目标客户群的购置力和购置特点。〔五〕主要目标客户定位A片区商业街的目标客户：①老字号商铺② 当地特色名小吃商家；经典药膳养身店铺③ 茶坊④历史气息商铺：经营丝绸、旗袍类复古时装；古玩字画；陶瓷文物B片区写字楼的目标客户：①1-3层：中型会所健身会所②4层：品牌超市连锁店例如家乐福、好又多量贩店等屈臣氏星巴克③各大中型公司商务写字楼办公区④顶层：高档品牌餐厅⑤地下：消遣休闲会所KTVB〕洗浴中心、泡脚等〔六〕面积与功能配比3325400平方7200平方米，13层安排健身房等，以上为写商业公司办公区，楼顶配置旋转餐厅，物业效劳用房集中在地下层。桃花源复古商业街商业面积一万多平米，以打造纯粹复古气息为主要动身点，500米宽约20米，整个规划分为“美食生活区”、“创意艺术区”、“数码大智商务区”3个局部。配备多处地上地下停车场，留意解决停车与人防，地下三层放置安全防范及应急设备。四、营销推广筹划四、营销推广筹划〔一〕根本分析①桃花镇老洲村所处环境的各种宏观力气：经济：28%，财政总收入年均递增30%38%15%以上，人11‰4%以内，适龄儿童入学100%，全镇经济总量、财政总收入和地方财政一般预算收入分别到达90亿元、7.32.910亿元，全社会固定资产投资累20030%9900元以上，人均50平方米，住房成套率到达小康标准，人均拥有公共绿地面积7平100%，初步形成全社会的社会保障体系。政治：由于南昌市近几年的飞速进展，桃花镇已成为南昌城市一江两岸格局的中心区域，整体进展已纳入南昌市朝阳洲地区总体规划。“十一五”时期，我镇的经济进展和村镇建设主要是围绕市总体规划做文章。在“”期间，将着力进展城建设，大力促进经济建设。②南昌市现有商业街劣势分析：大多数商业街都是自发形成，没有统一的规划治理，缺乏产业导向；不具有独特的商业魅力，文化气息不强，形式不颖；多数商业街没有成立管委会，业主对经营商户不筛选，经营治理不善，严峻制约了特色商业街经济的进展。〔二〕SWOTStrengthes丰厚的文化底蕴桃花镇镶嵌于赣江、抚河和象湖之间的一颗绚烂明珠，地理位置格外优越。老洲村西揽赣江，北面有抚河故道围绕，南面是直通高速的昌南大道。南昌大桥与生米大桥把她与红谷滩、红角洲紧紧相连。江南名楼滕王阁与千年古塔绳金塔、钟灵毓秀万寿塔遥相分布在她的北部和东部，给这块春潮涌动的沃土增加了些许古韵。地理区位优势交通四通八达，北接昌九高速大路，南昌大桥腹地而过，320、105316国道贯2公里，沿京九、浙赣、鹰厦铁路线可直通全国各大城30公里。为进一步提升运输网络功能，推动经济持续高速进展20232023年对桃花片区特地规划了“九横四纵”13条宽45米以上的省级道路，同时对水、电、讯等根底设施进展合理布局，为建立和进展以洪城大市场为龙头，辐射全国的市场群体供给了坚实的硬件设施根底。目前，以桃花路、抚生路、朝阳路、洪城路、建设西路、青云路为主体的运输道路网已形成。独特的市场优势国家级小商品批发市场——洪城大市场坐落在辖区。完善的根底设施，良好的投资环境，造就了它成为国内外商贾必争之地。目前，已形成了江西五华批发市场、江西家电市场、江西联信大市场、华东商贸城、鸿顺德国际商贸城、赣通货运配载城、盛世东方商贸城、金润物流、宝源大市场、富地干货市场等一批以洪城大市场为轴心，人气极旺的市场群体，全镇已形成以商贸、餐饮、物流等三产为主体，以工业、农业为依托的产业构造体系。Weaknesses竞争压力1023年的历史，是商业地产行业的龙头产业、亚洲排名第一的不动产商。旗下的万达购物广场更是制造了“哪里有万达广场，那里就是城市中心”的行业神话。桃花源与万达都针对中高端客户，客源竞争较猛烈。地理位置老洲村位于西湖区桃花镇，距离目前的市中心八一广场有确定距离，如何吸引客户也是桃花源工程要面临的问题。Opportunities政治背景随着我国中西部地区的开放，中西部市场开拓的日益深入，桃花镇具有江西省会城市得天独厚的政治、经济、文化优势，又具有中部地区土地、劳动力等方面的低本钱优势，近年来，经济进展迅猛，各项经济指标每年以30%以上的速率增长。老洲村在这样的大背景下，也着力促进展。差异化打击对手桃花源工程在众多的商圈方案中另辟蹊径，以返璞归真、品尝桃源的文化理念；水榭楼台、炊烟袅袅、铃音动听的复古风情为卖点，在吵闹的城市打造历史积淀的厚度，凭借其独特的建筑颜色和造型在市场上独树一帜。客户定制针对客户需求，为其供给品质感、文化感的满足。与其他现代风格相比，魏晋复古风格更显沉蕴厚重，是成熟、待品之茶、待读之书，可品可读，符合当前高端客群审美。Threats桃花源作力图打造一种全的消费方式，力图为高端客户打造顶级的效劳体验。正所谓万事开头难，兴事物的进展壮大需要巨大的投入和支持。在这样的状况下，前期的宣传极为重要，能否吸引高端客户关系到工程的存亡，这是工程进展的巨大挑战。〔三〕营销战略：①推广概念：“营造文化底蕴 回报经济富强 双赢投资选桃源”②如何推广桃源定义：,其特有的深厚文化和秀丽风景成为该条商业街的卖点,也以此区分于成功路,中山路这些只有商业气息,缺少人文景致和山水风光的冷硬形象.集旅游,休闲,消遣,购物于一体的另一种高档次低门槛的商业模式。③主要推广目标：社会中高端人士和旅游者作为其主要消费人群,并依托其商业中心的地位,促进该地段经济的进展.一般群众主要以巡游及商业街购物休闲为主,增加其间生活气息.桃源多样功能洞见组合灵敏多变,充分满足商业和时尚人士”商务,休闲,投资,养身”的不同需求.向旅游者宣传出”无桃源,不南昌”的概念,将其打造成南昌地标性建筑群,风格贴近中国赣地形式.④营销环境的营造：A、销售中心招商要求:全方位精装品质精装是对入住桃源的各种投资者的根本条件之一.为了保证桃源的整体档次,要求装修风格与硬件设备种类档次必需到达规定标准,因此必需考察招商对象的各个方面的指标是否符合桃源的预定规划.以此节约后期装修的繁琐,时间和精力,满足客户的高频率生活节奏,大量的资讯接收,全方位的便捷享受的需求.销售中心的布置B、样板房景观区：中式复古建筑,绿化程度高,花鸟虫鱼园林化,融入赣家文明,引经据典,升华文化内涵.商场：豪华中式建筑写字楼：兼具商务,休闲,自主,投资多种功能,坐享大型商业中心,室内外双步行街,旋转餐厅,高级写字楼,休闲消遣中心带来的一站式生活,涵纳丰富的创富资源,是可以轻松实现物业价值最大化的冠军投资品.地下会所：高档休闲消遣，吸引高收入人群，提升档次品位⑤目标制定：A、总体目标使桃源商业城广场成为南昌商圈中”最可去”的地方“休闲日哪里去 南昌桃源商业城”成为众人皆知的广告语桃源商业城有什么 只要你能想到的,它都有B、分目标最可逛 复古魏晋朝代风景区，时尚现代风情广场最可购 各种江西特产,国际品牌最可吃 中国各地特色小吃，传统名药膳最可玩 养生会所,高端消遣会所⑥具体衡量指标：可提高日均吸引人流目标桃源商业城对顾客要求要有广泛的适应性:男女老少皆宜桃源商业城对顾客要求猛烈的吸引力:本省人,外省人,旅游者,外国人c)桃源商业城要充分人流优势,将人流最大限度地引导到桃源商业城来.2.延长顾客人均停留时间目标桃源商业街的景点要尽量增多，可供游客大量拍照b)走累了有地方休息c)小孩子的乐园d)饿了有地方吃提高顾客消费率目标a)该买的能买到b)该玩的能玩到c)能吃的能吃到d)想看到能看到提高日均销售额及利润目标多元化的价格策略，实现利润的最大化⑥选用城堡式的复合建筑,写字楼,现代休闲广场形成一个既相应又有机结合的整体.外型上有足够的复古建筑元素，使建筑物符合商业定位.在另一方面选择性融入现代元素和高端科技，让建筑物更高耸直立有型，人们能从各角度各方位看到这个建筑物。使它的”标识”性更加猛烈,并更好地表达它集”逛,购,食,玩”功能于一体的特点。五、桃花源商业街风险分析〔一〕工程市场风险市场风险一方面来自于竞争压力，位于桃花镇不远马上落成的万达商城将给桃花源在市场占有率上造成确定的压力，但从另一方面来看，两个商业区的特色截然不同，针对的客户群体也有很大差距，就广度上来看，桃花源街还是有较大