和泓商业价格调整方案073

和泓·滨河风情商业街价格调整方案2014.7.22PART1项目当前营销难点分析

1、客户来访量不足2、项目周边商业氛围严重不足3、客户来访渠道有限，主要靠行销和路过4、项目目前报价客户难于接受5、客户对项目地段存一定抗性，对未来前景信心不足6、项目产品存在一定的硬伤，多数客户到现场看铺之后对产品有较大异议7、国内经济形势不容乐观，房地产行业未来方向普遍不被看好，导致客户观望心态严重8、对回报预期差别比较大，项目尚未入住，培育期较长P好A铁R篇T2项昨目存重别新盒定络位风情临河步行街项目为街区商业，商业街区并未全部临河，需重新定位。首座Park主题式商业街区五大中心人群（交通中心、教育中心、休闲旅游中心、文化商业中心、宜居中心）主题街区风情美食街区、购物天地、数码街区、风情娱乐街区、儿童娱乐天地、文化教育街区项利目惰重荡新虏定胸位在凡不乔破赢坏沫项暂目途原泻有因调棵性构的鹿前军提牌下贝，兆以首惩座P贸a川r陷k主华题盼式渠商南业落街猾区的描形险式罗推心出单，枪更宿有菠针济对惠性处的非细助化灯，贵分种成窃六热个逆街糟区乖主贴题氧街利区1234561纹.风朝情存美软食竹街革区2钻.购戒物庆天逢地3忌.数弃码述街蔽区4侦.风帝情霞娱标乐饺街达区5役.儿单童系娱蕉乐设天巧地6塔.文楚化各教刘育锋街京区当嫩前锤项迈目泡最撞大替的暂问麦题震是壶：项渗目胳表王价分虚约高伸，生客篮户有对亭价葱格布抗摩性声大杏！如趟何畅突翻破尸？按五照迈原紫有锦的乔价松格刘体底系赌将牢一床楼话商苹铺要成颤交的价偷控棋制刘在2扑.笼4致~敬2围.拢6万蚂，乱二六楼耽成病交隙价1虑.则1宵.鸽2秧~钻1崖.转4万始，碰三丢楼哥成股交后价0酬.益8枣~杏1万恒。P划A芬R拴T1定话价枝解岁析沟与公依屠据一缓、踢已系成勤交肆客贝户馅价识格母分妈析二堪、献租响金换回怨报匪分质析三泪、黑竞当品驰价两格蛾对当比矩分畅析和泓·梅溪四季商业盘客分析表意向铺号面积按揭单价按揭总价客户接受价格客户接受总价价差差额幅度-21044.1630703.1713558521800079488012703.1741.37%-23355.9735685.9719973442800015671607685.9721.54%-21869.1038762.5726784933100021421007762.5720.03%-23562.1935657.7022175522600016169409657.7027.08%西南面3层302.9712635.4638281641000030297002635.4620.86%西南面2层327.621165.48693381211000360360010165.4848.03%-23455.9735685.9719973442800015671607685.9721.54%-22932.4842722.2813876203300010718409722.2822.76%-23736.5026487.92966809180006570008487.9232.04%

平均值：28.36%自3月1日杂到6月5日屈，史商哑业酸客篮户较总兰计悉来丢访1列1拨8批罢；A类淡：胜成卸交8批讯；B类行：9批谊（库因院价约格射抗扫性残未便能旋成秘交举，价聪差梅在3萝0租0忧0广~冲1暴3颂0眉0朱0）一耽、养已税成甲交怀客零户材分肢析小爱结泡：产焦品给价售格阶与合客定户之接亏受太价注格咱存禾在史较话大晓差谈距谷，坟价剑格膀偏耍高行。项芽目汇组浴销唐售剩团爽队抓在尾接饰待副客协户惯过缠程摊中众分史析伯：1、征对嫌项茄目锡商灾铺字产呀品刚有丽意比向激客翻户亮普毯遍多认岩为追价忠格他过香高填，易洽券谈骄至破价饥格特层秩面乘未糊能批最帆终席逼彩定车客抛户戚；2、扫大川部唯分舞客艺户沟在酱接穿触规到纵商曾铺锦销灶售始价圆格兆后赵，技并冰未蛛表例现罢出吴愿蛋意膜再刺次纽奉洽畅谈师的瓦意梯向宴，讨客怖户祥流搂失吨严鹿重后；3、着小哗部值分池意货向郑客搞户渔要闭求喷看萍过惑现卷场罗之抹后育，缘瑞对磨项监目颤商奶铺不产么品母产蜓生格较拐大库心种理哨落日差乘，禽导胳致艘客珠户熟流腥失坑。一走、况已争成允交剩客革户帐分匆析二粥、图租主金趴回裹报全分思析道路名称租金价格枫林三路西段20-50元/㎡·月之间；枫林三路中段80-100/㎡·月之间；枫林三路西段（紧靠西站）200-500元/㎡·月之间，价格拉差较大；咸嘉湖西路（麓景路以东）60-100元/㎡·月之间咸嘉湖西路（麓景路以西）20-50元/㎡·月之间麓枫路20-60元/㎡·月之间麓云路50-60元/㎡·月之间；1、座项渐目争附厅近租颈金慕水餐平锅：东大义部喝分嫁在2环0排-谈6务0元/平/月者之甚间更。2、候部构分筛人盟流站量煎较注大稻或安者昏层扰高菊较桂高惭利火用挪率堡高庄的程铺垄面忆的吨租党金怎可江达8依0旋-幸1著0壮0之筑间咸。3、湿铺识面吨的纳空冤置钩率渣较华高怕。项目位置价格万科·城市花园芒果街30~70元·月小区主入口临街商铺100元·月二免、留租贯金据回套报类分弊析项锻目匆附捏近州租虫金超价严格器低能，租笛金免基天本吐在3辣0齿~恨1添0柔0元·月，桥且袍社便区猜商碌业隐的贱租彼金奶涨酱幅圾不弄高选（3年旗增酒长5压%左某右鞭）楼，访回狱本冒年饭限厦在1耐5年笛左雷右换，级客块户对薄回丛报宪预么期临差再别页比骆较狸大贞。按烘照纺一逮楼逝成贿交斩价3鸡0举0冷0寻0每依平枣米译，常当避前痛项肤目伯附爬近坡平威均低租丹金蚊水惯平8搬0元·月化换慨算8愧0*1牛2*3旋1替=诵2盏9或7勇6唐0在8妙0元·月符的礼租弃金婚水亮平菜下纱，雹除跨去严项毙目局本蚁身驻的亿开患发诱时皂间慌和尝商豆铺辨前姿期辰的您培违育楚期深，烛投闲资断客用靠且租私金他回舰收握成吴本厨还锈需3屯1年红，虽在凝投均资现与太回疤报刷权鹿衡驳下掌，团客贴户喂看励不命到币项片目径产石品减投床资逢的兰预码期镰收隶益栋和储价遣值睁，蹈选轰择弄放头弃壤了勾投昨资贫。二所、违租齐金回回名报晒分示析二舒、鼻租微金乔回陪报桂分唱析降伍低毅投顾资拐成团本怠，央以俊此仅吸翻引惠投欣资司者祖，将厘一答楼堤商苏铺牺成混交虑均原价叮降谁至2吸.透4明~阶2吉.崖6万2歼4宵0挺0注0倡/赚1侄2有/熄1扩0辉0途=面2厌0将迁回征笼梢资谋金唯周瓜期抄控艺制句在2缓0年漠以报内增旗大级投饥资针客克户埋的斩信破心贸和劝投副资叮预皮期竞品价格对比项目商业形态商业总体量面积区间价格和泓·梅溪四季街铺一期7000㎡30~100㎡2.6~4.1万万科·城市花园街铺（已售）7000㎡20~57㎡1.5~3.2万宏德·好莱城街铺商业体50000㎡30~50㎡2.6~2.8万（三年返租后）金茂梅溪湖街铺250~400㎡2.4~2.5万（三年返租后）梅溪青秀街铺集中商业一期7000㎡100~200㎡一拖二1.6~1.8万表价骑龙大街街铺12000㎡15~60㎡成交均价2.9万周益边商胁铺向成俩交烛价阴区颜间辅在1绣.移5励~付2办.臣9万索，项炸目馋自蕉身弊的舰成相交棵价第格朱在2细.近6支~傅4唱.雅1万（烧南丽面巴最残低萄成猜交护价2销.杠6万胳、辣西却面玻最柄低弃成笔交雁价2批.腥8耀4万伍）项善目然商袖铺随成享交伶价树格药远穗高批于法片苹区话内介的芦成扰交动价岩格烫。竞品价格对比项详目遗定亦价浴的蜂直朋接疮参赛考榨对蝴象挣为宏我德·好望莱小城饰，吐该拒项台目青实芦施沿三善年纱返猜租傲政哑策录，步折封后剪价类在2承.佣6滋~少2壤.裕8万/平祝米党，廉三糟年腹返封租歇抵富首圣付弯款帅，凝降件低警了翁投匀资乔门译槛鞠。好距莱长城专产驳品洽设婶计匙良绒好雹，孩铺则面殊规磨划浊合糠理怎、坦有脉足雁够慕停腐车山位圣、励铺故面哥昭构示辈性仿好援、揭无偿高励差绩问奸题强。若在钩产哄品逆规呢划袜设丝式计篇上案均讯优猫于丝式和挥泓·梅职溪撤四程季裁。所倒以如，贸下任阶讯段士我雾们潮的枣价较格奋定玻位斤应剑略终低龟于勉好附莱轿城教，岂否茂则老下奏阶煌段错的舱产司品炎竞弟争胀我滋们趣将史毫胸无柔优抖势筛可恶言撞。竞品价格对比金幸茂逮广晴场夕，枣该骂项早目娇实国施捆五问年来返傲租6在%政洋策店，5保.某4米拆层肢高汪，胞售钻价3笔.脱5拒~院3贿.劈燕8万召，塑折练后纵价扇在2踩.希6齐~复2筑.锦8万/平腰米仙。金俱茂锣广削场裁商蠢业铲属怒于奋地盐铁映商征业蚕街找，突负深一煎层燥位严于敞地鱼铁贱口哭。总滨结雷：下疫阶挠段,合闲能·璞必丽塘、仙宏司德·好府莱哲城念、挎金康茂畜广叹场屿均职会也推茶出葵商茅业机，旦产似品臣之剩间透竞如争给激章烈依，项轨目症价桂格器定悔位好均跃高语于枝于壁好混莱莲城虑和孟金过茂腔广绪场掠；寻项遇目歪一基层肌产色品朝成稠交稻价忘格尖应摸该邪下帜降暖至2似.溜4盆~此2构.滤6万诱，川否孝则熟在炎下凡阶甚段村的售产纳品借竞新争修中吵我专们番将蚁毫躬无辣优这势屠可悬言,项护目富产威品柏销药售硬不感能产再傍拖洪，酱拖厉得代越揭久棚越幻玉不虑好翻卖蒸！P叹A票R开T2项蜜目体下训阶蒜段晓整卡体蜡营躲销恭策役略项贯目夺街碌铺瓣困燃局推驻售招策趁略客奇户仁拓凳展业素态强定愚位价危格猪策民略现窝场渐包预装推达广婶策需略销旦售碰停攻滞新储港万地协产保的巩任船务谎：态协园助房诚和且泓告实顿现齿街辣铺屯快庆速顷稳没妥产销侍售雕！2府0诸1再4延年练下赌阶富段椅销厘售掘目帖标城：呼5吉0谦0殖0柜万当休前饥项匠目现最枝大欲的呜问克题快是继：项快目召抗灾性惭大扑，思客纸户愁来滴访惩量活严非重凯不陶足斯！如盏何扬突蔑破峰？解敌决伞方掌案客户购买决策模型主纯动镰寻孙找被对动昌激侦发到赵访调陈研咨例询考撕虑购抬买放煌弃为瞎了者缩沸短洁客昏户斥决生策图过践程舒，堵我怀们捉需便要凉通糠过运项貌目称推贡广赠、欲业换态倘定苍位含、肝现显场驼包猴装腔等妇多辽种溜渠糟道柜尽暖可悲能副的宅帮升客篇户虏完秤成河决纹策曲环引节何。我蔬们圣帮员助亮客联户者完协成搬的辜越耻多胁，蠢客造户闸的猪决智策磁才骨能泰更缠快淡更敏容少易算！▲班财帽富更阶由层拆（蒙1笛0捞0帆-幕5驻0沉0罢万些以增上列）▲乞有顾从聋商待以彩及峡租反售迫商抛铺顺经芳验▲驻了斯解玻长鱼沙妥商斥铺讨市桨场▲谋熟势悉堵长歌沙喷梅慈溪晚湖故板主块暮及丛麓简谷卫板乘块▲甚有绢商故户祸资尝源（敲非逆必块要遥特棍征斗）解闯决愁方捞案—肌—目做标察客仍群待药售咱街餐铺妥比颈已拜售搁街拒铺体平棉均泉总校价单更近高袍、则抗抄性售更洗大东，速目喜标允客怎群镰明察显尺位熄移孕。疼项态目穿目枝标抵客甘户群群雹以滨周爷边吼区拍域须高崭档布住孝宅昂业离主献、忘商附圈田经央营槽户杆、获企堆业届中峡高饮管堡理绍层湾及处地倒州赵富蝴裕财阶叮层阶为颈主客匀群庆素糠描大扭型摄经吨销有商区搂域唱总从代追理购牧买签力专能业愈度普薯通辨投锤资双客周马边宗业废主高恐端欠投脸资印客实亦业粱家资命金喊密障集到性锁行温业权涨利局阶浇层解障决胆方载案打蕉破稼冰暂点多游频温次炸推弯售推飘售高膊端休外费围拍投织资铁客客表户做钱老捉板国不磨如渠做喘房崇东推对广现欣场染商秘业唉氛秤围包器装精极品朵配恼套稿+朽滨腹河淡亲仔水泻休肌闲检食奸尚限街齐区业涨态调银整射价茶差价霉格营铸销疏策边略彼与惹思卸路针鄙对裁人口气锋不熟足杯？倦没垂有厌客丹源睁？温解是决驼问社题败与夏目谣标充达同成析的谢营篇销捆策摸略“车内毯外绍场题结跟合优”+“姜低搭门泛槛柏购慨铺堂”+“狠渠歌道娘渗秃透姿”内居外坦场高结校合仇：以信售约楼南部藏为秀基乖地葵，校以关河细西届主炕要顷商桃圈沙为牲外毕展镜接仅待觉点仁，庭在派人匙流摧量住大苦的柳商竿圈矮设李定劳固猾定周展蹄点吧以爬及改流泽动陆展效点低者门母槛镰购荷铺翁：以底最慈大伏限悦度它降驶低圆客膝户蔑购穷铺扇门肢槛脊为笨原蛙则酬，嘉对衰现夹有估价窜格倚体柄系罚进乘行屿调界整核，读并撇采居取害返币租泽或管送途创世业脸基栏金途策移略网。渠刚道米渗庙透捧：基颈本C怪A还L状L客衰拓菠客酿政病策+专嘉业敌市醉场套巡蜓展触直摧销辟方旷式+商逆家索走亿访+企续业寻园饥区单拓麻客+老京带至新厦（剃卡演带亡卡善）这与摧转铁介废政近策宝制荒定…5大贿管搁道誉，酱定回向辽传醉播策结略撇解断释禾：将笨有还限书的骆推钟广妈费怠用尝集惕中农在蒜最归能驾产暖生掉影迫响联的卡媒盗体展上焰，绘做门到榆精接准络投结放城全遇面跌覆膜盖楼。投尖放瓜策裤略陵：扛传择媒钩先惯行网篮络苍长弱效行裕销炎撒敲网活腊动与捕棉客现舅场穗为哈重营狠销田策兆略贷与刊思割路P产A暑R旁T3项义目包毕装费策选略南段商铺包装样弟板码铺卡区旗间禾硬祝性寒包敢装颠已犁初倡步须到闪位泪，臂但稠目痒前休暂肿无今风章情忘商歼业傻街催的裕氛膝围辛，剑需讲在裕样背板拢间奶丰戒富微商洋业膨的防内羽涵化和逃调故性爱，挖辅交以本座违椅碎、厨绿孕植残、垃遮葬阳虚伞大等讨，汤让欠客园户获切给身财体森会龄到先风字情糟商她业闪街肯的祸魅蝴力汗。南段商铺包装加伴快汽南或面俗施亡工茶进持度测，待跟捡进听风科情女商唐业较街倾包裁装龙，俊形秃成臂整躬体丈的简销剖售毅氛不围夜，豆将庭休款闲尽商但业阶元逐素槐融采入收其商中孙，富打污造秆成组滨亭河拼休亡闲烟食广尚嘴商铜业欲街童示牵范劈燕街效区间。现场包装策略：高差问题项堤目基一括期顾商乐业岂西劲面还、剖南津面笑均酿存龄在飘二嫁次瞧高绵差搂，汁对阀商冤业烛展遍示断面幻玉有捕较睡大隙影理响啊，停可轨采隙取纤降骗低裁台趁阶党高胜度有的驻措煌施渗弱鞠化玻高吨差将3级繁台庙阶笼向盼大伤堂森处眉延绪伸3米糠，殿降蕉低狠高漆差弱感齿。移幻玉除船栏显杆纷，武降巨低局两乏块龙面佣砖桶的吸高蠢度羞，遮开碧出焰半历米蓝的龟绿品化惜带斯，建种赚植脊绿县植像延良围坛墙态垂交下销，呜减户弱铲高迹差虑感南面楼梯解决方案将熔西木南吃面铃连须廊寄延困伸姑出清来斑，牵与址南稿面梢商芦业睡街宝连杯成虽一匙体将扎楼艰梯掩紧沫靠辨墙巴壁设延察伸齐出喂来却，舍将变西县南订面眼商押业相和滚南奔面湖商累业厌连屡成寒一余个任整颗体铲，特增偷强碑商字业鲁气厕氛无。商汁业护停渣车乌配吃套素问涉题湖的摸解嗽决占建猫议项单目脾商露业聪物膊业收外透围够临读街惨面匙没挨有廊停苏车贯场纠地游，龄对纵销锅售粪成军交丽有先一掏定途的乒阻橡碍叉。炕通日过吴对膜现缓场茫的务查业勘辜，鸟我逆们暮建求议敌在而西体段锣入扎户敏大温堂袭南鹅侧助的已商摔业朱电批梯翅间隔处彻，妖把币东容面崖的伴墙偿体厚打兼穿矮。散该松面化墙心体搁直棋接腥与党项耽目头一廉期幅地恩库持相刑连押，原客暂户苍泊子车戚后盯可狭直芦接度从敞此钞处乱进闻入叔到怪商暑业两街至。将抽此躺面墙查打洁穿南段商铺包装南锹面坝将喜作并为互下凭一象阶恭段刑的拐主见推座产吊品姻，啦目抱前志施寸工桌现躬场旧较泉混筹乱两，津商朱铺轨可叔视狸性必差还，共需款将喝商点铺胶门出洞成做敲玻举璃添门牢，访及定时泰的稠清纺理镜建因筑犹垃丛圾蜘。独栋空间建议独扣栋母本塘身赖是警整什体占商亦业根中壤的超一榴个重亮挪点爪设裁计病，较但也是密独哀栋括也朴存夹在也一病定鄙的犹硬百伤陆，乞单柱层遭面碗积散过算小拼、蛇进修深己过芦短兴，敢使江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