看业主盲目维权教训

看业主盲目维权教训

看业主盲目“维权”的教训

当下，业主“维权”活动正在全国范围内如火如荼地开展着，这本是我国民主法制建设的好事、幸事，可当物业管理维权演化为业主的盲动，甚至被别有用心人利用的时候，维权就可能演化为“无政府盲动”，给广大业主自身带来灾难性的后果南京市尚书公寓物业管理的盲目“维权”过程和结果，就充分证明了这一点。

一、尚书公寓事件梗概尚书公寓位于南京市副中心的繁华地区解放路尚书村78号，由3幢多层，1幢25层高层住宅，共307户业主构成，小区1999年12月建成并交付使用，由南京房地产开发公司委托南京物业管理有限公司(以下简称“原物业公司”)进行前期物业管理。物业管理条件。①物业服务费04元/月8226;m2(含高层住宅)，②万园休闲浴场经营收益每年约10万元给原物业公司贴补物业管理经费不足，③原小区规划05幢写字楼空地做临时停车场，停车收益补贴原物业公司经费不足。

物业管理三年多过去了，业主安居乐业，原物业公司与业主相安无事;档次不高的小区房价己从当初的3cm元/时，涨到了7000元/8226;m2左右，租金也从当初的600元/套8226;月，涨到了1400元/套8226;月左右。

可就在这时，一场由个别业主委员会委员操纵的、盲目的“维权”运动打乱了小区居民原本正常的生活秩序，使小区广大业主毫无准备地陷入了一场旷日持久的“灾难”中。该事件在南京产生了巨大的社会影响。

让我们来看-下事件回放:

20**年4月，小区首届业主委员会成立并备案，原物业公司就签订《物业服务合同》事宜积极与业主委员会磋商，但业主委员会久久不予理会。期间，原物业公司辞退一名违纪保安，引起时任首届业主委员会主任的不满，并召集部分业主要求收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”等权利，向开发商和原物业公司进行了“维权”，但维权未获政府相关部门支持，尚书公寓开发商收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”。原物业公司也认为已不能被业主委员会接纳和续签合同，意欲按前期物业服务合同约定，撤出小区服务，后在政府物业管理行政主管部门要求下，继续坚持为小区提供服务八个月，与此同时，在“维权”口号的煽动下，越来越多的业主采取拒交物业服务费、公共水电费的办法“维权”。

20**年8月，首届业主委员会主任在未召开业主大会和业主委员会会议情况下，擅自以业主委员会名义公告全体业主重新选聘物业管理公司；

20**年9月11日，小区物业管理招标，因无一家物业管理公司参加而流标；

20**年10月4日，首届业主委员会主任又未经业主大会和业主委员会审议，张贴公告宣布解散首届业主委员会；

20**年11月7日，在区政府物业管理行政主管部门的催促下，小区召开业主代表大会，成立了新一届业主委员会；

20**年11月21日，在区政府物业管理行政主管部门积极斡旋下，小区物业管理再次招标，因新一届业主委员会“会中有会，会外有派”，小区第二次物业管理招标仍旧流产；

20**年12月30日，新一届业主委员会组织召开业主代表大会，就惟一的应标单位是否选聘问题进行表决，但因新一届业主委员会只主任人参加大会没有对是否选聘形成决议。当夜，新一届业主委员会主任书面声明辞去职务。

20**年12月31日，原物业公司依照约定退出小区。

业主开始了整整4个多月没有物业管理的生活，其间种种艰难从南京当地媒体的相关报道中可见一斑：

20**年1月13日《现代快报》以“尚书公寓因物管公司退出而变成’死城’”为题报道昨天，生活在垃圾堆中12天的尚书公寓一幢25层住宅楼的200多户业主又雪上加霜，2部电梯全部瘫痪。业主们说更“悲惨”的日子还在后头，15日以后这里将停电停水。业主们对记者说，由于物管和业主委员会闹矛盾，尚书公寓成了一座“死城”，业主们希望有关部

篇2：小区业主维权阶段性成果总结

某小区业主维权阶段性成果总结

20**年4月初，因**物业管理有限责任公司单方面大幅度涨价停车费引发物业与业主之间的矛盾，**雅苑小区业主掀起了新一轮维权运动，回顾我们走过的路，欣喜的发现，大家团结起来的力量还是不小的，9个月来我们取得了如下的阶段性成果(大家可参看相应时间的**雅苑业主委员会新浪博客和新浪微博的相关博文)：

1、成功召开首届业主大会(8月6日);

2、成立了小区业主委员会(8月9日)、监察委员会(9月23日)、联合检查监督组(10月9日);

3、维修了1、4号楼脱落多年的外墙瓷砖(7月份);

4、清洗了多年没有清洗的小区二次供水设施：一个地下蓄水池、二个高层水箱(9月23日);

5、争取了业主委员会办公用房(10月12日);

6、小区物业举行了消防演练(10月13日);

7、物业更换了小区全部的灭火器(10月17日);

8、清洗了两年没有清洗的化粪池(10月17日);

9、完成了业主委员会与**物业的第一次谈判(10月14日);

10、业主委员会出版了2期宣传板报(9月1日、10月14日)

11、**物业维修了小区进门通道和小亭子的地面;(10月份)

12、**物业维修了小区夜间照明系统的路灯部分，绿化带里的地灯线路修好，但灯还没有安装。(11月份)

13、敦促物业布置了小区春节期间的节日装扮。(20**年1月)

虽然我们取得了一定的阶段性成果，但我们清楚的知道，小区业主维权的路还有很长的一段要走，我们有决心在全体业主的支持下，把小区的工作做好!

**雅苑小区业主委员会

20**年1月20日

篇3：业主维权的现象

业主维权的现象

笔者本人作为业主的城市居民和所有作为业主的城市居民一样，因为有了作为私有财产的房屋，也就享有住宅区内公共配套设施、设备和公共场所的共有权益。故而笔者从站在业主的角度就业主维权的当今现象谈论个人观点。

业主不仅拥有个人的私有财产，而且拥有共有物业形成的集体财产。这些共有物业包括电梯、配电机房和配电设备、发电机组、水泵、消防设施、管理用房、办公设备、共有商业用房、架空层、地下室、会所、停车场、共有使用权土地、绿化草木和绿化设施、围墙、安全监控设施、维修和管理用物料、专项维修资金、共有物业租金收入，等等。城市居民拥有集体财产，是改革开放和社会发展产生的现实。这种集体财产权，应该与农村村民的集体财产，以及城市中农转非居民的集体财产一样，受到宪法和相关法律的保护。业主(集体)维权在很大程度上是维护他们的集体财产权。因为这种集体财产权经常遭受到开发商、物业服务企业、个别大业主，甚至政府部门的严重侵害。这就是"业主维权现象"层出不穷的根本原因。

业主维权的主要内容

综观业主维权的众多个案，业主维权的主要诉求，不外乎如下几个方面。

(1)与开发商的合同纠纷。包括交房拖期，质量低劣，面积缩水，等等。

(2)开发商侵占或出售作为集体财产的业主共有物业。比如侵占业主共有使用权土地，侵占架空层出租牟利，将配套的商用房屋占为己有，不移交会所，不移交停车场，等等。中国的开发商总想在楼盘出售之后，仍然保有自己的利益而不肯离去。甚至连房屋的外墙和屋顶都不放过，通过合同霸王条款和其他办法占为己有。业主维权意识觉醒之后，要求收回遭到侵犯的共有物业权益，便成了业主维权的主要诉求。

(3)关于物业服务企业服务质量和服务态度方面的纠纷，以及物业服务企业侵占业主公共利益方面的问题。物业服务企业与业主之间应该是一种服务合同关系。但是有些物业服务企业是受开发商指派而进驻住宅区的，缺乏为业主服务的意识和责任，让业主感受到他们只是开发商利益的维护人。服务不到位，从业人员态度恶劣，甚至殴打业主的事例时有听闻。在业主方没有充分组织起来，维权监督不力的情况下，同开发商一样，物业服务企业为了利润最大化，也会侵犯业主的共同利益，包括多收费、乱收费、帐目不清、侵占业主共有专项资金、侵占共有物业的收益、为了经营收入而破坏居住环境，等等。

(4)政府部门对业主权益的漠视和侵害也是业主维权的重要内容。业主在自己权益受到侵犯时，首先想到的是向政府相关部门投诉报告，希望政府部门采取行政执法来解决问题。比如住宅区内商铺林立，破坏居住环境的问题，业主一般都会向环保部门、国土规划部门、租赁管理部门等进行投诉寻求解决办法。开发商、物业服务企业侵占业主公共物业等问题，业主也会首先向国土规划部门、房屋住宅管理部门进行投诉，寻求制止和纠正侵权行为。这说明居民们还是信任和寄希望于政府的。可是，有些政府部门不能依法处理，甚至利用公权来协助或参与对业主权益的侵犯。有些部门或某些公务员对法律法规的认识有误，也会造成对业主合法权益的侵害。比如，违规确权登记的问题，业主维权个案中就占有相当的比例。所以，主管部门的执法管理的不法、不力和不公，也是业主维权的主要内容。

(5)业主委员会是否代表业主多数的意愿，是否执行业主大会的决议，是否侵犯业主的公共利益和民主权利，也是业主维权的内容。如同其它组织机构、政府机关、企业一样，少数业主委员会的成员也可能为了谋取私利而损害业主的公共利益，政府和企业机构会出现贪官污吏，业主委员会也会出现小贪和犯罪分子，更多的可能会因观点认识的不同而在业委会中产生意见分歧，或在业主中产生意见对立，影响业主的公共利益。一般说，只要没有外部因素的恶意介入，通过在主管部门指导下建立和执行正常的业主大会或业主代表大会的民主决策机制，业主内部的维权问题应该比较容易解决。但是，如同农村村民委员会一样，保障小区业主居民的知情权、决策权、参与权、监督权也应该是"业主维权"的重要内容。

业主维权的途径

分析业主维权的个案和内容，从易到难，大致可以把业主维权的途径分为以下几种。

(1)民主维权。业主之间的分歧和矛盾，应该通过业主之间的讨论，采用民主集中的办法，用民主决策来解决。为此，业主应珍惜自己的民主权利，在住宅区里建立和健全有效的业主大会和业主代表大会的民主机制。这样，既能形成强大的业主共同意志，又能支持和监督业主委员会的工作。媒体报道渲染某花园业主委员会的一场*，其实是实行民主决策的大演练，非常正常，对锻炼业主的维权意识和技巧非常有益。事情是多数业委不同意和不满意业委会主任的意见和主张，主任职务遭多数委员罢免和改选，这很正常。遭罢免的前主任不服，于是寻求业主的支持，在获得10%业主联名支持下，要求召开临时业主大会改选业主委员会，这也很正常。最后的决定由花园的权力机构业主大会来决定，这就是通过民主来维护业主的权利。在这个过程中，争辩的双方难免会发生相互指责和申辩。广大的业主正是通过这些指责和申辩来判断谁是谁非，来决定自己的表决意向。

(2)协商维权。如果涉及的是业主的公共利益，业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人(开发商、物

业服务企业、个别大小业主、政府部门等)进行谈判，协商解决业主权益受侵害的问题。协商维权的好处是直接，所化的时间精力成本较低，可以达到既解决问题又不伤和气的局面。它的缺点是业主方面要做适当的妥协。协商维权要能成功的前提是当事人双方对相关法律、法理比较明白，处事比较开明，有尊重业主权益的意识。有些住宅区通过与开发商的谈判协商，收回了被侵占的架空层和电梯间。有些花园通过谈判协商，解决了个别单位业主占据绿化地等公共场所私用或出租经营的问题。协商维权成功的前提，是具有较好的行政和司法依法办事的环境。如果行政和司法机关都不依法保护业主(群体)的合法权益，侵权当事人一般是不会通过协商放弃既得利益的。(3)行政投诉维权。业主在权益受到侵害时，首先想到的办法是向政府有关部门投诉。这本来应该是业主维权的主要有效途径。因为保护业主的合法权益就是保护城市居民的合法利益，就是保护公民的合法利益，这是政府"立党为公，执政为民"的庄严承诺，是政府作为社会公权机构不可推卸的职责。而且，政府有足够的资源、资料、权力、权威来解决这些问题。例如，居民反对在住宅楼下开餐厅、开汽车修理店等扰民商店的问题，环保部门应依法裁决处理。业主发现架空层被他人侵占出租牟利，规划国土部门或住宅房屋管理部门应依法裁决处理。业主共有专项基金被侵吞挪用，住宅房屋管理部门应依法裁决处理。共有使用权宗地被侵占，规划国土部门应依法裁决处理。开发商不移交会所、停车场，规划国土部门应依法裁决处理，等等。如果政府部门能够依法办事，能够认真研究和解决历史遗留的诸多侵权问题，能够运用社会公权保护广大居民的合法利益，那么，社会纠纷的化解，社会稳定的维护，政府形象的建立，公民信任的恢复，都将得到很大的提升。可是，目前有些部门经常采取的态度是一拖，二应付，三推，四回避。这些部门对业主维权的冷漠和不作为，增加了业主维权的困难和"业主维权个案"的长期化。

篇4：物业纠纷典型案例:不缴物业费咋成业主首选维权方式

物业纠纷典型案例--不缴物业费咋成业主首选维权方式

邹强赵淑雯/城市商报/20**1017

苏中工业园区人民法院发布物业纠纷典型案例

随着住宅商品化进程的不断加快，法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。昨天，苏州工业园区人民法院对20**年-20**年间的物业纠纷进行梳理，通过商报向社会发布五大典型案例，提供给广大业主作为参考。

统计显示，20**年-20**年这四年里，园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。今年仅第一季度，法院就受理了107件。大多数案件的被告都是业主，起因都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的非常多。究其原因，是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。

大量物业纠纷的背后，折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。于是，业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗，结果被告上法庭。

□商报记者邹强通讯员赵淑雯

房门被撬财物被盗

物业公司有责任吗

自家房门被撬财物被盗，小区物业要承担责任吗？业主王先生就遇到这样一件气恼事。

20**年10月14日，王先生回家时发现，自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。据王先生说，他家损失高达19万元。他向小区物业索要监控资料时才被告知，早在一个月前，小区监控设备因故障一直处于瘫痪状态。其后，他花2000元维修并更换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司承担一半的赔偿责任。

法院认为，物业公司已知小区监控设备瘫痪，在未修复的情况下，既未主动采取应急措施，增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理，也未告知全体业主加强自我防范，因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽（过失），应对王先生损失承担补充赔偿责任（王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担）。结合其过错情况，法院酌定物业承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。

【法官说法】

依照《物业服务合同》规定，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，它提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在《物业服务合同》中予以特别约定。如果没有特别约定，法院将结合实际情况，考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错。物业公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

房屋漏水修不好

拒缴物业费抗议

房屋漏水能否拒缴物业费？恐怕要具体问题具体分析！

最近，某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上，赵先生“理直气壮”地说，自己欠缴物业费不假，但欠费的原因是20**年11月自己房屋因漏水而进行维修，但经多次维修，至今还在漏水。如今，业主报修后，物业都不来人处理。此外，地下车库入户电梯处也有漏水现象，长期未得到处理。

诉讼过程中，业主支付拖欠的物业费，但物业仍要求高昂的滞纳金。法院认为滞纳金计算标准明显过高，依法予以调整，酌定业主参照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。

【法官说法】

房屋出现漏水，首先要找到原因，是房屋本身的质量问题，还是相邻业主的原因，还是因物业管理疏忽原因导致的。如因房屋质量问题，开发商作为房屋开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，业主应追究开发商的赔偿责任，但不能以此为由拒缴物业费。如因相邻业主导致漏水，相邻业主应承担相应赔偿责任。如确因物业管理疏忽导致漏水，物业服务提供方应当承担相应的责任。

另外，物业服务合同所约定的滞纳金、罚金等条款，均属法律规定的违约金范畴。当事人约定的违约金如果过高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量裁决。

楼上群租乱糟糟

楼下拒缴物业费

孙先生最近被小区物业告上法庭，原因也是拖欠物业费。

在法庭上，孙先生认为自己不交物业费的理由很充足，自家楼上的那户人家，长期处于群租状态。每到深夜，楼上进进出出、洗衣洗澡，动静太大，常常让自己休息不好。为此，他多次向物业反映，希望能根治这个问题，但物业公司未有效管理。有一次，楼上往下漏水，孙先生向物业反映，但也没有得到妥善处理。因此，孙先生要求物业给自己减免物业费。

不过，物业并不认同孙先生的说法。针对小区群租问题，物业公司认为自己已经尽到了合理的管理服务义务。至于漏水问题，物业认为这属于楼上业主的问题，况且这一问题目前已经解决。法院认定孙先生的辩解理由不成立，应支付拖欠的物业费。

【法官说法】

业主拒缴物业费，应提供充分、有力的证据，证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致物业服务未达到合同约定的服务承诺标准。同时业主维护自身权益的方式也是多样的，仅通过拒缴物业费不能真正达到维权之目的。

业主房屋长期闲置

能不能减免物业费

丁先生是园区某小区的业主。20**年4月，他与物业公司签订《

业主（临时）管理规约》，其中明确规定：“房产一经购买、交付，不论是否空置或被占用，出租于其他租户或许可他人使用，该房产业主必须全额缴纳服务费及其他该房产应付之费用给予物业服务者。”之后，物业起诉丁先生拖欠物业费。丁先生则提出，自己房屋一直闲置并未入住，要求按《苏州市物业服务收费管理办法》的规定，给予七折优惠，况且业主对物业服务质量不满意，所以不及时缴费。

法院认为，双方既然明确约定空置情况下全额缴费，业主就应当全额缴费。至于服务缺陷，丁先生拿不出证据证实，因此业主应按约定全额支付拖欠的物业费。

【法官说法】

生活中，部分业主买下房屋后不住的，应当在与物业服务公司签订物业服务合同时，需就房屋空置物业费收取的问题进行谨慎约定。如有明确约定，房屋空置则不能成为物业费打折的理由。

业主车辆被划伤

怎能不缴物业费

钱小姐因为自己停放在小区里的私家车辆被人划伤，再加上地下车库里的窨井盖被盗，向物业反映都未得到处理，因此拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭。通过法院调解，钱小姐同意向物业公司支付欠付的物业费及滞纳金。

【法官说法】

业主财物受损，不能当然成为业主拒缴物业费的理由。同时，《物业服务合同》中关于业主财物受损的免责条款，并非当然成为物业公司免责的合理借口，如有证据证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致业主财物受损。物业公司应就业主的损失承担赔偿责任。如因第三人侵权导致，业主应向侵权人主张相应的赔偿责任。物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，业主可通过相应途径主张权利。

【延伸阅读】

这些情况易引发物业纠纷

1，开发商的遗留问题，容易让业主和物业闹矛盾。比如：开发商交付的房屋存在设计不合理或严重的施工质量问题、房屋规划变更影响业主权益、配套项目不全等。由于业主联系开发商困难，且认为物业与开发商为同一家，因此直接要求前期物业公司解决。当开发商与物业公司互相推诿责任时，导致业主不满，从而引起纠纷。个别开发商指定的前期物业企业没有多少实际管理经验，服务质量差，难以得到业主认可，或是一些前期物业公司为了承接物业项目,自行降低标准接管物业,都为日后的纠纷埋下隐患。业主入住后一旦产生不满，往往把矛头指向物业公司。

2，物业公司服务标准不明确，导致无法对其进行监测和评估。业主认为物业公司的服务质量和管理水平与当初的承诺、宣传有较大出入，而物业公司则认为自身在小区的管理和维护中已经做了大量工作，埋怨业主过于挑剔。由于物业服务行业在发展初期，我国立法及实践中均未形成分类全面、系统具体、指标明确的物业服务评价指标体系，且该行业本身存在项目多、标准难以量化等特点。使得法院在处理物业纠纷时，对物业服务水平难以进行客观的评价。当物业公司缩减服务项目和内容时，无法对其进行有效的监测和评估，纠纷难以化解。

3，物业公司收费标准及支出项目不够公开透明，易使业主对收费的合理性产生怀疑。当下，物业收费标准特别是支出项目，一般不向全体业主公开，导致业主怀疑物业公司只收费不管理或多收费少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物业费。另外由于单个业主处于弱势地位，无法与物业“平等协商”，也容易产生纠纷。比如，双方对于物业费的优惠打折问题难以达成一致，有的业主因未实际入住小区，而要求物业费打折，而物业公司不同意。有的小区二期开发产生噪音，部分业主拒缴或少缴物业费，而物业公司不同意。

篇5：小区内私搭乱建业主维权案例

小区内私搭乱建，业主如何维权案例

田珍祥/中国消费者报/20**1113

■本报记者田珍祥

小区内私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题。物业公共区域和违章建筑如何定义？对于部分业主私自搭建违章建筑的行为，物管公司或自身权利受到侵害的业主应当如何作为？北京市海淀区人民法院对这些问题进行了法律解析。

私盖阳光房属违法建筑

●典型案例

新华小区业主王刚，在未经规划部门批准的情况下，私自在自家楼顶外的露台上搭建一处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业管理公司据此诉至法院，要求王刚将搭建的阳光房拆除。

王刚辩称，露台由其单独使用，其有权对露台上进行加盖，故不同意物管公司的诉请。

经过审理，海淀区法院支持了新华物业管理公司的诉讼请求，判令王刚限期拆除。

●法官评析

海淀区法院法官宋纯峰指出，首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第二条第二款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。物理上专属于特定房屋。销售合同有约定。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。

其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台