锦江之星-经济型酒店项目可行性研究报告

“锦江之星”经济型酒店工程可行性争论报告10目 录一、工程概况二、市场分析1、经济型酒店概念及定位2、厦门市经济型酒店现状及前景分析三、工程方案筹划与经营1、工程经营模式2、工程市场定位3、工程经营策略四、工程选址〔SWOT分析〕五、投资估算与资金筹措1、投资打算与资金筹措表2、还本付息打算六、财务分析123456七、风险分析12八、结论一、工程概况工程名称：“锦江之星”经济型酒店地址：厦门市莲坂地块工程总投资：2023万元经营模式：特许经营加盟“锦江之星”工程规模：总建筑面积----3000平米 占地面积——500平米 层数——6层客房数——120间 员工总数——50人市场定位188元方案介绍：20231826147万；20231000万通过银行贷款取得，估量3年还清，另外1000万自有；11年出租率可625477％；故营业期第18519203年营业收入可达98841057101011万元。二、市场分析1作用，相比已进展成熟、标准化高档酒店，有更多的商业时机。近期在中国进展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的进展是酒店的时机。国内的酒店集团，牌、连锁的打算，根本上是迎合了酒店进展的方向，得到社会、市场的乐观反响，获得了经济效益。ECONOMYHOTELBUDGETHOTEL,定位于一般消费群众，价格适中，根本设施齐全，干净、便利、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，略去一些大型配套设施，如豪华宴会市根底建设、交通条件,为客人供给便利。2厦门酒店业构造的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的进展供给了大好机遇：厦门目前已经建成的酒店在数量构造上呈明显的“两头大,中间小”的“哑铃状”的不合理状态,即质量好、价格高的高星级酒店和质量次、价格低的社会旅馆数量大,质量与价格较适中的经济型酒店很少。高星级酒店〔四星五星级酒店〕固然硬件配套与效劳都让人满足，但其昂扬的价格却让一般消费群众望而却步；社会旅馆〔一、二星级或者招待所〕虽然价格低，但其内部设施较为简陋，效劳质量不高，也无法吸引一般消费群众。而中间硬件设备与价格都适中的经济型酒店〔相当于三星级酒店〕最能吸引群众，却根本处于真空状态，这一消费断层,给经济型酒店进展供给了大好机遇。厦门作为一个沿海开放城市，丰富的旅游资源和各种国内国际会议也吸引了大尤其是各种会议的增多成为一个重要机遇，现在服装、医药、汽车、化工类的行业会议常常设在厦门，而且厦门还有很多跨国公司，常有培训和国际性会议，厦门已经是一些会议的首选城市了。一个全国性会议往往能集合数百人，所以给酒店带来了丰富客源。今年厦门市在原有“9·8”投洽会、台交会的根底上，住交会、石材展、汽博会等展会接踵进展，而在这些大展期间，我市很多三星级及以下的酒店客源满满。另外，周边城市自驾车游客，以及江浙、广东等地的自驾车游客也明显给厦门饭店业带来了客源。三、工程方案筹划与经营1、工程经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星”连锁规模经营是经济型酒店的一大特点。经济型酒店价格低,规模小，财力有限,所以要以规模取胜,最大幅度地降低本钱;要以品牌取胜,最大程度地提高入住率网络,进展连锁和特许，扩大规模经济，提高证。所以，本工程的经营模式将通过特许经营方式加盟“锦江之星加盟“锦江之星”的意义：“锦江之星”品牌的成功“锦江之星”651331885%3～5年，“锦江之星”200家“锦江之星”连锁店。公司已经形成了店最多，掩盖城市最广、市场影响力最大。市场知名度高，客源构造稳定，回头客比例形象下开展经营治理，成熟地走向市场。加盟“锦江之星”所享受的权利工程一旦符合“锦江之星”的加盟符合条件，成为其加盟店，公司将授予使用“锦在人事、财务、资金使用、利润安排上也是独立自主的。同时，还可得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查把握体系的支持,如：“锦江之星”的品牌知名度、“锦江之星”的客源网络与信息共享、“锦江之星”的市场宣传力度、“锦江之星”的物资系统支持以及“锦江之星”的有效业务培训沟通与考核。2、工程市场定位：工薪层商务人士和旅游者〔介于二－三星级间〕次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。即：既能满足出差、商务客人，又能适应一般支付力气的游客。依据工程市场定位进展定价与出租率推想：定价：从厦门各酒店定价来看，厦门共有68家星级酒店〔以下的房价为标准间房价：两家五星级的优待房价分别为575元间和568元为200—548元/间；三星以及准三星的优待价为168—310元/间；二星的优待房价为155—280元/188元/间，〔无门市价与优待价之分。有数据显示,70%150～200元左右,旅游消费者的实际消费需求,具有较强的价格竞争优势。出租率：依据“锦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及厦门实际状况，我们推想营业期第一年出租率可达6256772%77%。3、工程经营策略简化功能100人餐位的餐厅，不搞宴会、会议、消遣设施。提高性价比工程把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不、舒适、有用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。其效劳宗旨就是“让老百姓过上贵节约本钱工程的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节约。如：实行“一专多能，一职多0.3,1/5-1/7，这样大大节约了劳力本钱。2540克的；梳子缩短削减2分钱；用最简洁的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等。另外，通过集团统一选购原材料等还可以降低20％的本钱。四、工程选址：厦门市中心莲坂地块〔SWOT分析〕1、优势〔：地理位置优越，周边有较大的车流量、人流量，交通兴盛。转盘连接了岛内四大主干道：厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前大道，厦禾路、湖滨南路与30周边商业及居住气氛深厚，有利于提高本工程产品的价值。SM城市SOHO概念写字楼等等。随着明发商业广场的建成，法国家乐福、英国Ｂ＆Ｑ〔百安居500强企业将进驻，福厦铁路和机场快速路也在明发商业广场预留了出站口，这将在更大程度上影响厦门将来的人流、厦门兴商业中心和商业重地，聚拢众多商业化设施，其商业价值也在渐渐提升。2、劣势〔：工程四周有较多的酒店，因此有较多的竞争对手，如：酒店名称星级门市价优待价酒店地址厦门闽南大酒店四星￥498￥200福建省厦门市湖滨南路厦门心中林大酒店三星￥688￥28818号华夏大酒店三星￥678￥310935号厦门庐山大酒店三星￥645￥278福建省厦门市莲花路口厦门航空宾馆准三￥410￥2785号厦门南方宾馆准三￥480￥228福建省厦门市夏禾路工程地处厦门最繁华地段，租金相对较高，增加投资总本钱。工程地处厦门繁华的商业圈、交通枢纽地带，嘉禾路、厦禾路、莲前路和湖滨南路都是厦门市的交通要道，因此工程四周环境会比较嘈杂。3、时机〔O：工程四周尚未有同类型的酒店与我们形成竞争。工程位于厦门市最优地段，交通兴盛、升值潜力巨大。4、威逼〔T：休闲、酒店、餐饮多种功能兼收并蓄的商业城，它建成后附带的明发酒店〔四星〕将成为我们一个强劲的竞争对手。五、投资估算与资金筹措12023182627147〔包括建设期利息〕在建设期〔第1〕次性投入，流淌资金在经营期开头〔第2〕投入。〔1〕1826174990075063365027〔2〕资金筹措打算：2023100010001478531000〔1〕表1 投资打算与资金筹措表： 单位：万元工程工程合计118532147备注1总投资2023=17761.1建设投资18261826估算如表2〔见附录〕〔其中1000826〕1.2建设期利息2727〔1000/2〕×5.58％＝271.3流淌资金147147全部自有2资金筹措202318531472.1自有资金1000853147资金筹集中2.1.1用于建设投资853853例约为1：1，由于在“锦江之星”担保的状况下2.1.2用于流淌资金147147额的50％，期限不超52.2长期借款100010002建设投资估算表单位：万元估算价值占建设投1固定资产投资〔万元〕1749资比例(%)95.783131.1建安工程费用90049.288061.2土地征用费75041.07338备注1.3工程建设其他备注1.3工程建设其他费用633.4501641.4预备费无形资产投资〔加盟费〕递延资产投资〔开办费〕合计361.9715222502.7382263271.478642每平米30003000每平米150005001％、勘察设计费21％及工程监理保险费27％按建安费的4%估算指加盟“锦江之星”一次性支付的加盟费50包括询问费、人员培训费、筹建人员工资等〔3%2〕开头还款，3〔不含建设期〕：建设期〔1〕27经营期〔2〕56328经营期〔3〕37332经营期〔4〕19340表3 还本付息打算 单位：万元工程工程12经营期341长期借款及还本付息1.1 年初累计借款10006723401.2 本年应计利息275637191.3 本年还本3283323402 还本资金来源3283323402.1 折旧费1211211212.2 摊销费1515152.3 未安排利润192195204=*贷款利率5.58%=去年年初累计借款-本年还本额还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未安排利润六、财务分析1、 收益估算年客房收入＝平均每间客房每天租金×客房出租率×120间客房×365天其中，平均每间客房每天租金定为188元，低于同等级酒店客房出租率第一年为62％，以后按每年5％的速度递增，第四年到达并稳定77％〔参照各地“锦江之星”加盟店的经营状况及厦门实际状况〕一般，经济型酒店年客房收入占营业总收入的60％，据此估算年营业总收入一般，年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的35%和5%，据此估算估算结果：851万，逐年上升，第四年稳定105760%35%5%。工程比重经营期计工程比重经营期计23456789101年客房收入0.6511552593634634634634634634每间客房每天租金〔元〕188188188188188188188188188客房出租率0.620.670.720.770.770.770.770.770.772 年餐饮收入 0.352983223463703703703703703703 其他收入 0.05434649535353535353合营业总收入 185192098810571057105710571057105710年的通涨率难以确定，故我们不考虑通货膨胀因素2、 本钱费用估算营业本钱费用占当年经营总收收入的约30％其中：原材料本钱把握：同行业原材料占营业额20%，加盟后团购价低于同行业20%,故原16%；人力本钱把握：比同等酒店低2/3，约需营业人员0.3人／间，故营业人员约需120*30%=36人，其余保安5人，治理人员9人，共有员工50人；其5%3%；6%3%。治理费用包括：3.5%收取；②固定资产折旧〔承受直线折旧法，不考虑资金时间价值〕固定资产原值=1776万元=原值*4%=1776*4%=71万元折旧年限=20*60%+5*40%=14年〔2060%540%〕故每年折旧费=〔固定资产原值-残值〕/折旧年限=121万元③无形及递延资产摊销无形及递延资产原值=50万+27万=77万5年故每年应摊销费用=原值/摊销年限=15.4万元财务费用主要为长期借款利息建设期应计借款利息算入固定资产原值进展折旧提取经营期每年借款利息=年初累计借款额*5.58%〔三年还清贷款，其余年份借款利息为0〕摊销估算结果：总本钱费用变化较小，第一年为521万，其次年为509万，第三年为516万，第四年开头稳定在52230%。摊销5工程本钱费用估算表占营业总经营期收入比重23456789101营业本钱及费用0.32552762963173173173173173171.1原材料0.161361471581691691691691691691.2一般人员工资与0.05434649535353535353福利1.3 水电燃料费0.065155596363636363631.4 其他营业费用0.032628303232323232322 治理费用1921962012052052052052052052.1 加盟治理费0.0353032353737373737372.2 固定资产折旧121121121121121121121121121无形及递延资产2.3151515151515151515治理人员工资与2.4 0.03262830323232323232福利3财务费用7537190000003.1长期借款利息7537190000004总本钱费用5215095165225225225225225223、利润估算利润总额=营业总收入—总本钱费用—营业税金及附加其中，营业税金及附加为营业总收入的5%税后利润=利润总额—所得税33%税后利润安排：提10%10％公益金，合计20%的公积金；其余留做未安排利润。估算结果：随着营业收入增加而本钱费用根本不变，利润总额第一年为287万，逐年提高，482192万，逐年提高，第四年开头稳定在258万。表6 利润表 单位：万元工程2345营业期6789101营业总收入8519209881057105710571057105710572总本钱费用5215095165225225225225225223营业税金及附4346495353535353531*5%4 利润总额1-2-32873654234824824824824824825 4*33%951201391591591591591591596 4-51922442833223223223223223226.1 6*20%49576464646464646.2 未安排利润1921952262582582582582582584、 财务比率分析由收益费用和利润状况，可得到反映酒店经营效益的几个静态指标，列表如下：工程2营业期3 45—10备注表工程2营业期3 45—10备注本钱费用率%61555249/总经营收入税前营业利润率%34404346/总经营收入税后营业利润率%23272930/总经营收入税后投资利润率%15/总投资可知：本钱费用率以3%左右的速率逐年下降，第549%；税前和税后营业利润率3%左右速率逐年上升，第546%31%；税后总投资利润率到达15%。上述各指标都说明该工程的经济效益良好，回报率高，可以投资。5、现金流量表估算工程建设期经营期由收入估算表、本钱费用表以及利润表可得全部投资的现金流量表，如下：表工程建设期经营期123456789101现金流入8519209881057105710571057105718911.1营业总收入8519209881057105710571057105710571.2回收固定资产687余值1.3回收流淌资金1472现金流出18538056757057347347347347347342.1建设投资18532.2流淌资金1472.3总本钱费用521509516522522522522522522营业税金及附2.4434649535353535353加2.5 所得税95120139159159159159159159净现金流量-1853462442833233233233233231157累计净现金流-1853-1807-1563-1280-957-634-311123341491净现金流现值-1853412022132212001821661514914累计净现值-1853-1812-1610-1397-1176-976-794-628-477133(NPV)注：第10=-9*=1776–9*121=687万元1473(NPV)i=10%由上表可知：现金流入：建设期无现金流入，营业期开头消灭现金流入并逐年增加，从第5年开头105710年由于回收固定资产余值和流淌资金现金流入增至1891万元；118532147万的流淌28055年开头稳定在734万元；净现金流量：建设期为负数，经营期开头消灭正值并逐年增加，从第5年开头稳定323101157万；78年开头消灭正值并增多，第101591万元；累计净现值NP〔考虑资金时间价值：前9年消灭负数，但逐年削减，第1010年NPV=13。10年末净现金流量=1591万元，说明该工程的净收入抵偿全部投资后仍有盈余；第10NPV=1310%的收益外还有多余的收益，故该工程可行。6、 回收期与内部收益率估算静态投资回收期——以净收入抵偿全部投资所需要的时间〔不考虑资金时间价值〕①粗略估算 公式：Ti1

(CICO)i0由现金流量表可知，累计净现金流量在第8年消灭正值，故静态投资回收期T=7〔不包括建设期〕|n1CICO)|t②准确估算 公式：T=〔n-1〕+ (CICO)n=〔7-1〕+|-311|/323=6.9〔不包括建设期〕其中，n710动态投资回收期——考虑资金时间价值的状况下，以净收入抵偿全部投资所需的时间①粗略估算 公式：T

(CICO)(1i)t=0ii=10%由现金流量表可知，累计净现值NPV10年消灭正值，故动态投资回收期T=9〔不包括建设期〕|n1CICO)1i)t|t②准确估算 公式：T=〔n-1〕+ (CICO)n

(1i)n=〔9-1〕+|-477|/491=8.9〔不包含建设期〕可知：考虑了资金时间价值后，该工程动态回收期约为92年，10年，故该工程可行。FIRR0〔考虑资金时间价值〕公式：T

(CICO)(1FIRR)t=0FIRR=10.14%>基准收益率i=10%，说明该工程收益率超过基准收益10%之外的收益后还有多余的收益，故该工程可行。七、风险分析1〔税后利润=0〕当税后利润〉0时，该工程赢利；税后利润〈0时，该工程亏损。故由税后利润=0得到该工程的盈亏平衡点时的各项指标：保本租金=80188元保本出租率=41%77%保本营业收入=550851万元大把握赢利，风险性较低。2、敏感性分析比例变动将引起投资收益率和累计净现值NPV如何变动，以确定哪些因素对投资收益率和NPV影响最大，为敏感因素。表9 投资收益率对各因素的弹性系数-20%-10%010%20%租金-1.36-1.410.001.361.36出租率-1.19-1.220.000.660.46总投资-1.24-1.100.00-0.97-0.86本钱费用-0.68-0.660.00-0.72-0.70由上表可知：租金和出租率对投资效果有正效应，租金和出租率增加引起营业收入增加，也使投〔弹性系数为正〔弹性系数为负和出租率，降低总投资和本钱。投资收益率对各因素的弹性系数都不是很大〔投资收益率对租金、出租率弹性系数处于1~1.率影响有限，故该工程风险性较低，可以承受。投资收益率对租金弹性系数最大〔租金削减1引起投资收益率削减约1.36，出〔出租率削减1引起投资收益率削减约1.21〔1%0.9%，本钱增加1%引起投资收益率削减约0.7之上，并尽量提高出租率。表10 各因素变动对NPV