昆明信和大厦营销策略沟通方案

信和大厦营销策略沟通方案2012-10-18信和大厦营销策略沟通方案项目定位2项目营销策略3项目综合分析1工作执行计划4报告内容大纲项目定位2项目营销策略3项目综合分析1工作执行计划4报告内容项目区位分析项目毗邻昆明市核心商业区域，属于一环内稀缺土地资源；位于市中心与南市区交通枢纽要道上，可快速驶入二环快速干道，交通通达性极佳；周边配套完善，公共交通便捷，利于写字楼办公人群的工作与生活。项目区位分析项目毗邻昆明市核心商业区域，属于一环内稀缺土地资项目区位分析项目所处区域2km半径范围内集中了大量的省级政府行政单位、五华区区级政府行政单位。政府行政单位的集中区，往往有着完善的市政配套设施，对商务办公物业的升值有着较好的促进作用。项目区位分析项目所处区域2km半径范围内集中了项目区位分析伴随昆明新一轮的城市大开发，昆明的城市商业、商务核心区势必将进行外扩。目前项目周边已在建多个大型城市综合体，结合已建成的多个大型商住楼盘，项目所处区域未来有发展为昆明商业、商务核心外扩区域的潜力及趋势，区域价值潜力巨大。项目区位分析伴随昆明新一轮的城市大开发，昆明的城项目区位分析总结项目所处的一环内区位存在着土地资源稀缺的区位价值优势；项目位于省级行政中心区位，有着较高的物业价值及物业升值空间；伴随城市发展及周边楼盘的开发，项目所处区域未来有着巨大的物业升值潜力。项目的核心竞争优势：地段项目区位分析总结项目所处的一环内区位存在着土地资源稀缺的区位项目产品分析——基本指标分析从项目相关技术指标判断，项目是一个小规模的以办公物业销售为主的楼盘。项目产品分析——基本指标分析从项目相关技术指标判断，项目是一项目产品分析——写字楼产品分析写字楼物业基本设施条件：层高2.9m，公用卫生间，4部电梯12345678910项目产品分析——写字楼产品分析写字楼物业基本设施条件：123项目产品分析——写字楼产品分析项目工程进度主体已完工，后续工程周期较短，可以视为现房销售，对比周边竞争项目，在销售上具有工程进度的优势。项目产品分析——写字楼产品分析项目工程进度主体已完工，后续工项目产品分析——写字楼产品分析项目内部办公空间层高仅2.9米，按照一般写字楼的设计标准，此层高较低，空间较为压抑；一般梁的设计为0.4m~0.5m，按照2.9m的层高，未来进驻企业办公很难进行装修使用，如还有一定的管网布局，则企业办公区域的形象及档次较低。项目产品分析——写字楼产品分析项目内部办公空间层高仅2.9米项目产品分析——写字楼产品分析从单层面积判断，本项目写字楼属于规模较小的办公物业设计，物业结构很难吸引大型企业进驻；从物业分割面积判断，本项目后期销售的优势在于购买门槛低——即低首付、低总价；从硬件配置判断，项目未来作为办公物业，硬件设施已较为完善，但硬件配置对比日后进驻的企业及办公人数，配置比例有一定不足；从办公物业建筑结构设计来看，层高仅有2.9m，后期作为企业办公使用空间十分压抑，不利于使用及形象展示；项目工程主体已封顶完工，后续工程周期较短，具有现房销售的优势。项目产品分析——写字楼产品分析从单层面积判断，本项目写字楼属项目产品分析——商业产品分析项目商业均为一层临街商业，基本做到铺铺临街，商业昭示性强，商业整体分割后铺型格局方正，开间进深比适中，利于销售及经营。写字楼底商住宅楼底商项目产品分析——商业产品分析项目商业均为一层临街商业，基本做项目产品分析——商业产品分析从商业分割后的面积来看，住宅楼部分底商主要面积区间小，利于销售；写字楼部分底商面积区间略大，有一定销售压力，但商业价值最高。项目产品分析——商业产品分析从商业分割后的面积来看，住宅楼部项目产品分析——商业产品分析项目商业分割后单体商铺面积区间为11㎡～91㎡之间，主要面积区间在10～20㎡之间，次要面积区间在20～30㎡之间，面积较小，具有总价低、易租易售的优势。项目产品分析——商业产品分析项目商业分割后单体商铺面积区间为项目产品分析总结项目整体后续工程周期较短，具有现房销售的优势；项目无论商业或写字楼，均具有低首付、低总价的优势，未来销售压力较小；项目写字楼和商业的规模、物业格局已决定了其不可能成为高端产品，同时也不可能成为区域引领型的标杆楼盘，因此目标客群及推广概念须差异化定位，跳出区域竞争圈层，创造差异化市场需求。项目产品分析总结项目整体后续工程周期较短，具有现房销售的优势项目市场分析——昆明写字楼发展过程昆明写字楼发展历程可分为3个阶段：第一阶段：1996～2000年，借世博会召开的开发热潮，为加强依托世博效应的招商引资能力，昆明市政府鼓励大量国企及民营企业建盖写字楼，这一举措由于昆明薄弱的二、三产业基础，市场没有强大的市场消化能力以及政府招商引资政策落实的不到位，造成了昆明商务办公物业长达接近10年的市场去化的阵痛期。（期间代表：建工大厦、护国大厦、华尔顿大厦、华一广场、如意大厦、美亚大厦等、三合商利写字楼）第二阶段：2005～2009，昆明掀起了新一轮的城市发展运动，城市的扩张及招商引资力度的加强，造就了市场对办公物业新的需求，但由于市场写字楼总体开发量较小，很多企业办公场地以居住物业进行改造，当新的写字楼问世后，面临的又是市场需求减弱的窘境。（期间代表：银海SOHO、MOMA大厦、鸿城广场、阳光A版、柏联广场、顺城双塔、财富中心等等）第三阶段：2010至今，昆明大量城中村改造项目的启动，由于涉及大量的居民回迁安置，因此开发商需要通过更多的商业物业开发来平衡项目利润，写字楼开发首当其冲，逐步再次造成市场供过于求的趋势。（期间代表：俊发中心、南亚第壹城、欣都龙城、领域时代、金领地等等）项目市场分析——昆明写字楼发展过程昆明写字楼发展历程可分为3项目市场分析——昆明主要办公物业分布项目市场分析——昆明主要办公物业分布项目市场分析——昆明主要办公物业分布昆明主要办公物业集中区域为一环内，近年来沿北京路向北进行外扩，目前北京路向北沿线的办公物业分布已达到三环区域，但整体集中度不如一环内；一环内办公物业主要集中于东至白塔路、西至东风西路、南至拓东路、北至穿金路区域，核心区为北京路与青年路沿线；随着盘龙区政府昆明中央商务区发展建设规划的启动实施，未来昆明的办公物业将进一步于白塔路沿线至北京路沿线区域集中；项目所处的环城南路与西昌路交汇区域不在昆明办公物业集中的核心区域，周边商务办公氛围有所欠缺，因此物业商务办公价值对比核心区域较低。项目市场分析——昆明主要办公物业分布昆明主要办公物业集中区域项目市场分析——需求趋势昆明目前的标准化写字楼进驻企业多为大型国企、地产、建设工程、投资公司、金融、贸易等行业的民营企业，这些企业的规模及面积需求也引导了市场租售产品的趋势——即整层租售，因此很多服务型企业由于此门槛较高只能望而却步；同时在昆明写字楼市场发展的三个阶段中，逐步形成了较为畸形的市场需求，即众多服务型企业由于标准化办公物业的租金相对较高，多选择地段相对较好的公寓式居住物业进行办公，已形成了一种大型企业进驻中高端商务办公物业，中小型企业进驻低档公寓式居住物业市场趋势，由此，市场出现了中端写字楼市场的空白机会；但随着市场物业管理逐步的规范，未来越来越多的中小型企业面临由于住宅物业不允许做办公用途，须从公寓式居住物业中迁出的局面，因此市场将需求一种能灵活匹配其需求的无论租售均门槛较低的商务办公物业。项目市场分析——需求趋势昆明目前的标准化写字楼进驻企业多为大项目市场分析——昆明近年来主要写字楼销售价格项目市场分析——昆明近年来主要写字楼销售价格项目市场分析——昆明近年来主要售写字楼价格从销售单价判断，昆明近年来主要写字楼销售价格区域价格级差不明显，核心区写字楼销售价格与非核心区写字楼销售价格价差没有明显拉开；从销售速度判断，近年来写字楼物业开盘后销售去化面积量较大，市场表面似乎去化速度较快，但通过其他渠道了解，实际很多写字楼物业前期均经过长时间的内部认购大量的去化了销售面积后才公开面向市场发售，因此给予市场的表象判断为写字楼物业需求量很大，销售周期短，属于目前市场较为紧俏的投资型产品，但实际销售周期较长；从统计数据上销售较为理想的几个写字楼楼盘，其销售形势较好的主要原因有三点，首先是开发企业自身的合作企业资源、其次是针对各行业协会、各地商会的营销公关较为成功、第三则是灵活的租售分割销售模式，根据客户实际需求进行产品组合销售。项目市场分析——昆明近年来主要售写字楼价格从销售单价判断，昆项目市场分析——后续市场供应情况项目市场分析——后续市场供应情况项目市场分析——后续市场供应情况昆明写字楼市场根据待售项目总建筑面积判断，后续市场供应量巨大，同时未来还有大量的城中村改造项目启动，市场强势的供应趋势不会减弱；从后续待售项目的产品判断，开发建设标准、规模、单层面积、硬件配套均优于本项目；根据后续市场供应及产品竞争判断，本项目在销售上须尽量缩短销售周期以规避后续市场竞争威胁。项目市场分析——后续市场供应情况昆明写字楼市场根据待售项目总写字楼市场分析——周边写字楼租售价格情况区域已售写字楼物业及已建成写字楼物业，无论从售价或租金均在一环周边区域价位中处于较低水平，更无法与市中心写字楼看齐。写字楼市场分析——周边写字楼租售价格情况区域已售写字楼物业及写字楼市场分析——周边写字楼产品配置情况区域已建成写字楼物业中，除云纺国际商厦外，其他写字楼物业的硬件配备与本项目对比，基本在同一水平线上，但多个在售写字楼项目的物业结构优于本项目。写字楼市场分析——周边写字楼产品配置情况区域已建成写字楼物业区域竞争项目分析——区域竞争项目分部区域竞争项目分析——区域竞争项目分部区域竞争项目分析区域竞争项目分析区域竞争项目分析世纪中心整体销售情况较好，主要原因是以分割销售，通过面积划分控制总价及首付的购买门槛，配合以城市核心黄金地段的物业优势，吸引投资客户购买；目前世纪中心剩余写字楼房源均为分割销售的房源，总量约45~50套，通过市调了解，目前该项目剩余尾盘房源销售去化速度较快，但滞销的多为销售分割后面积较大的房源；区域竞争项目分析世纪中心整体销售情况较好，主要原因是以分割销区域竞争项目分析区域竞争项目分析区域竞争项目分析华海新境界整体销售情况较差，主要原因为项目是单层整体销售，因此总价、首付的购买门槛均较高；单层整体销售，但平面上又进行了分割，分割后的物业格局存在一定缺陷，主要表现为：分割是以实墙进行分割，且此墙体为承重墙体，如企业整体购买或整体出租，办公区域将被一分为二；电梯间为黑电梯间，采光条件较差；单层面积较小、公摊较大、硬件配套不足区域竞争项目分析华海新境界整体销售情况较差，主要原因为项目是区域竞争项目分析区域竞争项目分析区域竞争项目分析从目前区域在售写字楼物业总量判断，区域写字楼物业供应总量不大；从区域写字楼产品对比判断，由于世纪中心是按5A甲级写字楼标准进行开发，与本项目及其他周边2个竞争项目均不具有产品的可比性，因此，本项目写字楼产品主要对比融城优郡与华海新境界，产品上无明显优势，局部甚至处于劣势；从区位上分析，对比相邻的两个竞争项目，本项目的区位更为中心化，区位价值更高。区域竞争项目分析从目前区域在售写字楼物业总量判断，区域写字楼项目销售价格分析——写字楼通过竞品系数比较法，建议本项目写字楼2012年售价：12600元/㎡项目销售价格分析——写字楼通过竞品系数比较法，建议本项目写字项目销售价格分析——写字楼价格修正：通过修正，建议本项目2012年市场销售价格约为：11960元/㎡项目销售价格分析——写字楼价格修正：通过修正，建议本项目20项目销售价格分析——写字楼根据对区域市场各办公楼租金调研，价格约为2.0元/㎡·天，结合目前昆明写字楼投资回报率约6%，进行租金收益法计算，本项目售价可达：2.0*365/6%=12166元/㎡综合租金收益法、竞品系数比较法，该项目如2012年上市预期价格约为：（11960+12166）/2=12063元/㎡项目销售价格分析——写字楼根据对区域市场各办公楼租金调研，价项目销售价格分析——写字楼项目分割销售主力面积区间为50㎡～70㎡，,如按照测算的项目销售价格12063元/㎡的销售均价计算，项目分割销售主要的总价区间在60万～84万之间，首付比例约在30万～42万之间，整体来看总价及首付不高，购买门槛较低。项目销售价格分析——写字楼项目分割销售主力面积区间为50㎡～项目销售价格分析——商业项目销售价格分析——商业项目销售价格分析——商业通过修正，建议本项目2012年市场销售价格为：48200元/㎡项目销售价格分析——商业通过修正，建议本项目2012年市场销项目销售价格分析——商业项目分割销售主力面积区间为10㎡～30㎡，,如按照测算的项目销售价格48200元/㎡的销售均价计算，项目分割销售主要的总价区间在48万～144万之间，首付比例约在24万～72万之间，整体来看总价及首付不高，购买门槛较低。项目销售价格分析——商业项目分割销售主力面积区间为10㎡～3项目综合分析总结从项目区位层面，项目有着较高的城市中心区位价值及成熟的商务配套资源，这是本项目的核心优势；从项目产品层面，项目产品属于低门槛，易租易售的产品，利于实现快速销售，同时工程进度领先，具有现房销售优势；从市场需求及发展趋势层面，由于市场去化能力较弱，后续供应量较大，在大量城市综合体的高端商务办公物业同质化竞争中，项目应该差异化定位，创造新的市场需求；从区域市场价格来看，项目价格预期不高，考虑要规避后续竞争威胁，建议适当价格预期，实现快速销售；对比周边相邻竞争项目，本项目无明显的产品优势，同时存在一定的产品劣势，因此，推广中须结合目标客群，突出核心优势，实现差异化推广。项目综合分析总结从项目区位层面，项目有着较高的城市中心区位价项目定位2项目营销策略3项目综合分析1工作执行计划4报告内容大纲项目定位2项目营销策略3项目综合分析1工作执行计划4报告内容目标客户定位从目前昆明写字楼客户购买动机判断，写字楼产品并非热销的投资产品，购买自用型客户占主导；根据购买客户群体构成判断，主要以企业购买为主，鉴于本项目物业结构较难吸引大型企业投资，因此中小型企业及投资客户将是未来客户拓展的重点。目标客户定位从目前昆明写字楼客户购买动机判断，写字楼产品并非目标客户定位目标客户定位目标客户定位国有企业由于企业规模大、资金实力雄厚，多选择自建办公物业，如选择进驻写字楼，多会选择物业形象好、单层面积大、硬件配置标准高的写字楼物业，因此，本项目的物业标准与其需求契合度不高；上规模的民营或私营企业主要会选择进驻物业形象好、单层面积大、硬件配置标准高的写字楼物业，同理，本项目的物业标准与其需求契合度不高；中等规模的私营企业主要会选择物业形象较好、单层办公面积适中的写字楼物业，对硬件配置标准要求不高，因此，本项目的物业标准与其需求契合度较高；中小规模的私营企业对物业形象、单层办公面积、硬件配置标准要求都不高，但对租金或销售价格相对敏感，本项目灵活的租售面积分割组合及较低的销售总价区间比较符合其需求。目标客户定位国有企业由于企业规模大、资金实力雄厚，多选择自建目标客户定位目标客户定位目标客户定位核心客户群次要客户群游离客户123较大规模成熟型或发展型企业，有较强资金实力中小规模成熟型私营企业中等规模上升型私营企业较有资金实力的大投资客市场小投资客户中小规模成熟型私营企业小规模上升型私营企业中小面积分割销售半层分割销售及大面积分割销售整层销售及大面积分割销售目标客户定位核心次要客户群游离客户123较大规模成熟型或发展项目形象定位昆明BoutiqueOffice新典范融入“Boutique”——精品概念，塑造专属于成长型企业的专属精品商务空间；本项目的综合功能设置将充分与目标客户群的需求与关注点结合，塑造满足目标客户需求的定制型产品形象。项目形象定位昆明BoutiqueOffice新典范融入“B项目产品形象打造建议精品商务空间塑造——个性时尚的外立面装饰立面装饰结构上板块装饰与玻璃幕墙装饰相结合，同时板块装饰具有一定的色彩变化，在周边区域建筑中有明显的形象识别性。项目产品形象打造建议精品商务空间塑造——个性时尚的外立面装饰项目产品形象打造建议精品商务空间塑造——内部公共空间装饰建议由于项目层高仅2.9m，公共空间部分必然有较多的消防、通风、上下水管网设置，进行装饰吊顶会使空间压抑，因此建议顶部管网区域由专业的装饰公司通过一定的灯光布局进行装饰，公共空间部分整体色调风格工业感与材质感强烈，与灯管效果形成互补。项目产品形象打造建议精品商务空间塑造——内部公共空间装饰建议项目产品形象打造建议精品商务空间塑造——办公区顶部进行初步装饰配合销售建议项目销售的办公区域部分由专业的装饰公司进行初步的装饰设计，销售时进行带局部装修赠送的销售，即可增加销售卖点附加值，同时也可规避项目层高较低，内部空间差的产品缺陷问题，针对项目的中小型企业与投资客户这样的目标客户群体，对于他们而言具有节约一定装修成本的实惠。项目产品形象打造建议精品商务空间塑造——办公区顶部进行初步装项目推广案名建议D1国际商务中心项目推广案名建议D1国际商务中心项目卖点梳理——地段项目位于一环边，属于一环内范围，区位优势突出。对于昆明市场，一环即意味着稀缺的城市黄金地段、意味着完善的配套、意味着良好的交通通达性、意味着快速增值的固定资产价值，因此需强化中心价值区位。靠·CBD——首创1环内绝版精品商务空间项目卖点梳理——地段项目位于一环边，属于一环内范围，区位优势项目卖点梳理——地段一环内的写字楼，进驻的不是大型国企，就是实力民企，不是知名外企，就是金融巨头，其办公物业高昂的售价与租金，高门槛的租售方式将众多的中小型企业拒之门外，项目的面市，将为他们提供走出公寓楼，走进属于自己的“甲级物业”的机会靠·CBD——中小型企业进驻一环的精品商务空间项目卖点梳理——地段一环内的写字楼，进驻的不是大型国企，就是昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——地段这里集中了云南省最高级别的政府行政机关单位，这里的公共配套设施是极为完善的，这里的土地价值是极为稀缺与珍贵的，区位、地段、配套，写字楼的核心优势所在。靠·CBD一环内省级行政中心区精品商务空间项目卖点梳理——地段这里集中了云南省最高级别的政府行政机关单昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——产品我们不是卖“5A甲级写字楼”，我们销售分割面积小巧玲珑。超低的租售门槛，让众多的中小型企业第一次有了走出公寓楼，进驻标准写字楼的机遇。告别公寓办公时代——昆明一环内MINI标准化商务空间项目卖点梳理——产品我们不是卖“5A甲级写字楼”，我们销售分昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——产品像“卖汽车一样卖写字楼”，根据企业的规模、资金实力，可进行灵活的分割组合，如同买车一样购买适合自己企业的定制式的办公物业。灵动空间，可大可小——昆明一环内MINI标准化商务空间项目卖点梳理——产品像“卖汽车一样卖写字楼”，根据企业的规模昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——产品在土地稀缺，寸土寸金一环内，开发商总是能建的越多越好，传统的写字楼及其周边区域，永远都是缺乏生机的钢筋水泥建筑，项目附带精致后花园，让死板的办公空间多一些绿色的生机盎然。迈入花园商务领地——昆明一环内MINI标准化商务空间项目卖点梳理——产品在土地稀缺，寸土寸金一环内，开发商总是能昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——价格项目由于销售分割后，可控制单体产品面积较小。因此，项目站在销售价格层面，首付较低、总价较低。首付28万！CBD我来了——X月X日，昆明一环内精品商务空间盛大开盘总价57万！CBD我来了——X月X日，昆明一环内精品商务空间盛大开盘项目卖点梳理——价格项目由于销售分割后，可控制单体产品面积较昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——客户根据对昆明市场写字楼租售客户群体的了解，愿意投资并购买写字楼物业的企业及个人，除一定的自用或获取租金收益的需求外，同时也看重写字楼作为商用物业的固定资产增值潜力。让小企业两头赚钱！——昆明一环内铂金级创富商务投资空间一环内MINI创富商务空间——CBD旁掘金旺地引爆全民创富热潮项目卖点梳理——客户根据对昆明市场写字楼租售客户群体的了解，昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——投资分析根据项目建议销售价格进行投资分析测算，以写字楼单层1号房为例，本项目写字楼为商业物业，首付比例为50%，商业贷款利率按基准利率上浮10%计算为7.205%，以等额本金还款法按照最长商业贷款年限10年计算，本项目的月租金收益与月供额在前期能够持平，后期能够有盈余，具体如下图所示：一环内写字楼，十年零月供即买即赚钱，DI国际商务中心火爆热销中项目卖点梳理——投资分析根据项目建议销售价格进行投资分析测算昆明信和大厦营销策略沟通方案项目卖点梳理——工程充分宣扬项目的工程进度优势，以现房销售为噱头，增加投资者的购买信心，同时也吸引自用型目标客户的关注。写字楼全现房，即买即用昆明一环内精品商务空间全城火爆热销写字楼全现房，买了就收租昆明一环内精品商务空间全城火爆热销项目卖点梳理——工程充分宣扬项目的工程进度优势，以现房销售为昆明信和大厦营销策略沟通方案项目定位2项目营销策略3项目综合分析1工作执行计划4报告内容大纲项目定位2项目营销策略3项目综合分析1工作执行计划4报告内容项目销售策略销售策略核心：租售并进，化整为零分割销售为主整层销售为辅租约销售配合结合项目目标客户定位及自身产品特点，以单层平面分割销售为主，根据客户的实际需求灵活组合，总价控制、拉高单价；针对实力型客户，预留部分优质楼层整层销售，阶段性实现大笔资金一次性回收；销售过程中，同步开展招租工作，有利于捕捉市场投资散客，扩大市场客户面，促进滞销楼层或分割部分的销售。项目销售策略销售策略核心：租售并进，化整为零分割销售为主整层项目销售策略项目销售策略项目销售客户拓展策略前期销售阶段项目资料直投+行销拜访+资源利用主要针对有较强购买能力的企业、行业协会会员、商会会员进行客户拓展销售渠道建设方式项目产品手册的快递直投行销小组进行主动登门推荐我司客户资源利用目的：最大限度进行整层销售部分货包的销售，通过整层物业的销售量确定分割销售部分的任务量及销售目标，完成项目25%的销售项目销售客户拓展策略前期销售阶段目的：最大限度进行整层销售部项目销售客户拓展策略中期销售阶段媒体组合宣传+行销拜访+二、三级市场联动主要针对有一定购买能力的中小型企业及市场投资散客进行客户拓展销售渠道建设方式多种媒体组合释放项目信息，吸引客户上门行销小组进行主动拓展，开展昆明主要办公物业的行销拓展发动三级市场，扩大项目信息释放面，增强项目信息直效传播效果目的：通过营销推广的全面展开，以线上媒体传播配合线下行销推广，配合行业资源整合利用，完成项目60%的销售项目销售客户拓展策略中期销售阶段目的：通过营销推广的全面展开项目销售客户拓展策略后期销售阶段价格策略+行销拜访+二、三级市场联动主要针对有一定购买能力的中小型企业及市场投资散客进行客户拓展销售渠道建设方式以价格策略为主要诉求点利用媒体组合传播，吸引客户上门行销小组进行主动拓展，开展昆明主要办公物业的行销拓展发动三级市场，扩大项目信息释放面，增强项目信息直效传播效果目的：进入尾盘销售阶段，以线上媒体传播配合线下行销推广，配合行业资源整合利用，完成项目15%的销售项目销售客户拓展策略后期销售阶段目的：进入尾盘销售阶段，以线项目营销节点总控图项目营销节点总控图项目各阶段推广重点总控图项目各阶段推广重点总控图项目定位2项目营销策略3项目综合分析1营销执行策略4报告内容大纲项目定位2项目营销策略3项目综合分析1营销执行策略4报告内容项目蓄客期——营销主题项目形象期主打项目核心优势——区位地段，同时阐述项目的产品特征，直接锁定中小型企业这一目标客群，直击其办公环境升级及企业固定资产投资的消费心理，建立市场项目形象。核心推广主题：靠·CBD辅助推广主题：首创1环内绝版精品商务空间中小型企业进驻一环的精品商务空间项目蓄客期——营销主题项目形象期主打项目核心优势——区位地段项目蓄客期——营销实施针对昆明市第一代写字楼进行扫楼行销拓展，对这些老旧办公物业内的实力型企业开展营销公关，具体实施步骤如下：第一步：相关写字楼进驻企业信息调查、筛选、整理；第二步：项目宣传资料邮政直投；第三步：行销团队主动上门拜访，初步沟通；第四步：筛选意向客户，进行深度沟通，促单成交。项目蓄客期——营销实施针对昆明市第一代写字楼进行扫楼行销拓展项目蓄客期——媒体组合项目蓄客期——媒体组合项目内部认购期——营销主题项目进入内部期，需要让市场更直观更全面的了解项目信息，以达到促单成交的目的。因此，推广主题在延续项目核心优势卖点的前提下，将进一步