第五节-饭店投资测算与风险控制

第五节饭店投资测算与风险控制饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭店总投资额中占有很大的比重，如何选择和确定一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。一、饭店投资的要求和步骤

1、投资要求

饭店投资决策成功与否，影响到未来发展方向、发展速度及获利能力。因此，投资决策之前，要对投资方案的预期经济效益做出全面的分析评价，用审慎的态度，科学的方法选择最有利的方案，以实现充分利用财务资源，用最少的投资和最小的风险获得最大效益的目标。①建立严密的投资管理程序；②制定投资计划；③进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。

2、投资管理步骤

为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭店投资管理步骤：①项目预可行性研究，在正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究；②根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案，以供筛选；③逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案；④制订详细的投资计划，监督资金安排使用。二、饭店投资估算

为了加强饭店投资管理，进行投资项目决策前的财务分析十分必要。（一）项目总投资估算投资总额一般是指一个投资项目投入使用前的全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产投资和建设期间的利息费用三大部分。1.固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各项费用相加组成：（1）施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置补助费、勘察设计费等。（2）工程用材料费。（3）工程用设备费，包括设备购置费。（4）工程用工工资。（5）预付工程价款。（6）工程管理费。（7）工程水电费。（8）其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公和生活用家具购置费等。各种费用的估算可以参照同类饭店不同规模项目投资。2.流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两种：（1）产值资金率法。经营流动资金=正常年份销售收入×产值资金率（2）固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的比例来估算，通常用固定资金乘以12—20%的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动资金所占比例可略低一些。3.建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，应按照当年借款总额的二分之一计算全年利息。计算公式如下：建设期间当年借款利息=（年初借款累计+本年借款/2）X利率（3-1）（二）项目投产后年收入和年成本估算1.项目投产后年收入估算。饭店投资建设项目投产后的年销售收入可根据项目的设计能力、生产能力利用率、产品销售价格进行估算。年销售收入=项目设计生产能力（总客房数）×生产能力利用率（预期出租率）×产品销售单价（平均房价）2.项目投产后年成本的估算。制造成本法Vs.完全成本法三、饭店投资指标分析

用于进行投资决策判断的经济指标很多，大体有以下数种：(1)收益最大或付税后利润最大；(2)成本最小；(3)收益与成本之比最大；(4)承担各种损失的风险最小；(5)最好的服务质量；(6)规模最大或质量档次最高的饭店；(7)饭店的发展速度最快。贴现与非贴现方法贴现与非贴现方法是评价投资经济效益的主要指标。二者的区别在于是否考虑了货币的时间价值。非贴现方法是早期投资决策中最普遍的方法，简单易懂，可用于项目的快速评估。而贴现方法则考虑了货币的时间价值，计算精度较强，是现代投资决策中广泛应用的方法。（一）非贴现指标1．投资回收期法。

投资回收期是指以项目的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。其计算公式为：

现金流量是指一定时期内现金流动的数量。现金净流量作为一项财务指标是饭店的现金流入量与现金流出量之差。其计算公式为：现金净流量=（投资所增加的收入－投资所增加的费用－投资的折旧）×（１－所得税率）＋折旧从公式中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，所以投资回收期公式可以以写成：

从公式中可看出，现金净流量越大，投资回收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为6至7年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如果这时投资还未收回，势必影响投资者再投资的信心。世界上最快的饭店4年便可回收投资，6至7年可作为饭店投资回收期的一个指标。例1某饭店进行扩建，总投资额为1320万元，6年折旧，建成后每年增加收入450万元，增加费用220万元，所得税率为33%，请问，该饭店投资回收期为多少年？解：总投资额=1320（万元）年折旧额=1320/6=220（万元）现金净流量=（450-220-220）*（1-0.33）+220=226.7（万元）投资回收期=1320/226.7≈5.82（年）2.投资利润率。投资利润率是指年度平均利润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创造的利润额，其计算公式为：

如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，那么此方案就是可行的。（二）贴现指标贴现法就是考虑货币时间价值的复利贴现方法，包括净现值（ＮＰＶ）法、净现值率（ＮＰＶＲ）法和内部报酬率（ＩＲＲ）法等。1．净现值法。净现值指项目按资本成本或设定的折现率（ｉ），将各年的净现金流量贴现到建设起点的现值之和，用ＮＰＶ表示。公式为：

式中：ＮＰＶ表示在整个计算期内，项目投资对企业的超额净贡献。CI--现金流入CO--现金流出（CI-CO）t一第ｔ年的净现金流量ｉ——折现率净现值的计算步骤：（1）确定投资项目各年的净现金流量；（2）选择适当的折现率（一般为资金市场中长期贷款利率），通过查表确定投资项目各年的贴现系数；（3）将各年的净现金流量乘以相应的贴现系数，求出其现值；（4）将各年的净现金流量现值加以汇总。

项目可以接受的条件是NPV≧0，越大越好。例2某饭店准备进行一项投资，其投资额为18万元，各年的净现金流量、净现金流量的现值系数及净现值见下表。方案一方案二年次净现金流量现值系数/18%现值净现金流量现值系数/18%现值1700000.84759290620000.847525142680000.71848824650000.718466703720000.60943848730000.609444574620000.51631922780000.51640248现值总额184054183889减：原始投资180000180000净现值405438892.净现值比率法。净现值比率是指投资项目净现值与全部投资额之比，亦即单位投资额能获得的净现值，其计算公式为：

3．内部收益率。内部收益率（InternalRateofReturn）就是使投资项目各年净现金流量现值之和等于零的折现率。用公式表示为：

其中IRR——内部收益率内部收益率公式和净现值公式是一样的，不同的是，使用净现值公式，折现率是已知的，求净现值；而使用内部收益率公式时是令净现值为零，求净现值等于零的折现率（即内部收益率）。内部收益率一般不易从上式中直接求得，通常用“试算法”结合插值公式求解。求解步骤如下：①任选一贴现率（折现率）i代入上式，求出ＮＰＶ值，若ＮPV＞0，则换一较大的贴现率值重新计算ＮＰＶ；若ＮＰＶ＜０，则换一较小的贴现率值重新计算ＮＰＶ。②一直试算到相邻两个贴现率i1、i2对应的NPV1、NPV2符号相反为止。③利用插值公式，求得IRR值

如果项目内部收益率大于等于资本成本或期望投资报酬率，项目就可以接受。四、饭店投资风险控制（一）风险计算。投资风险大小是通过风险程度来反映的。风险程度可用绝对值即投资收益标准离差表示，也可用相对值即投资收益标准离差率表示，亦可用风险率表示。标准离差的计算步骤如下：①计算各投资方案的损益期望值（预期报酬率），一般用表示。

式中：为第i种可能结果出现后的预期报酬率。Ｐi为第ｉ种可能结果出现的概率。ｎ为所有可能结果的数目。②计算每一种可能结果与损益期望值的差：第ｉ种可能结果的离差=③计算标准离差δ：

一般说来，标准离差越大，说明方案盈利可能偏离期望值越大，投资收益分布松散，经济效益越不稳定，因此风险程度大；相反，标准离差越小，说明方案盈利可能偏离期望值越小，投资收益分布紧凑，经济效益比较稳定，因此风险程度小。

例3某饭店投资300万元扩大经营范围，拟订了两个投资方案进行选择，其可能出现的年利润及其概率情况见下表。试求标准离差。可能的结果甲方案乙方案利润/万元概率利润/万元概率较好900.31100.3一般700.5700.5较差500.2100.2解：先求损益期望值：E甲=90*0.3+70*0.5+50*0.2=72E甲=110*0.3+70*0.5+10*0.2=70再求两方案的标准离差：Δ甲=［（90-72）2*0.3+（70-72）2*0.5+（50-72）2*0.2］1/2=14Δ乙=［（110-70）2*0.3+（70-70）2*0.5+（10-70）2*0.2］1/2=34.641Δ甲＜Δ乙标准离差作为判断风险程度的绝对值是可行的，其不足之处在于：一旦投资额不同，仅靠标准离差就难以判断，难以反映风险程度的大小。为了对不同投资额的方案进行比较，必须计算风险程度的相对值，即标准离差率：V=Δ/E*100%则甲方案的标准离差率为14/72=19.44%乙方案的标准离差率为34.641/70=49.49%衡量投资风险的大小，还可以用风险率指标。风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积。标准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险价值系数一般有投资者主观决定，愿冒风险以追求高额利润的投资者可以将风险价值系数取值小点，否则可