第四章-土地使用权的取得与流转法律制度

第四章土地使用权的取得

与流转法律制度内容提要第一节土地使用权出让制度第二节土地使用权划拨制度第三节土地使用权的流转

《房地产管理法》第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”一、土地使用权出让的概念与特征第一节土地使用权出让制度

从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下四个特征：

(1)土地使用权出让方的唯一性和受让方的广泛性；

(2)土地使用权出让是有期限的；

(3)土地使用权出让是有偿的；

(4)取得的土地使用权是一种物权。案例与评析甲村委会通过决议，将村中一块解散企业的用地出让给乙，并签订了土地使用权出让合同，约定土地使用权出让金为10万元，出让期限10年，该村村民丙认为法律规定农村集体的土地不能出让，遂向村委会提出意见，但不被采纳，丙遂投诉到土地管理局。请问该案应如何处理?

只有国有土地使用权才能够出让，农村土地属于集体所有，不得采用出让方式转让土地使用权。土地使用权的出让权只能由国家行使，由土地所在地县级以上人民政府土地管理部门在国务院授权的范围内行使，甲村委会无权对集体所有的土地进行使用权的出让。因此，本案中，甲村委会的做法违反了法律的规定，该出让合同应该被撤销，10万元的使用权出让金应返还给乙。二、土地使用权出让的程序（一）出让计划的拟定与审核、批准出让计划由土地管理部门拟订，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。

(二)出让方案的拟定土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。土地使用权出让方案包括出让块地的位置、出让用途、出让年限和规划条件。出让方式有“拍卖、招标、挂牌”和协议出让四种。

《物权法》第137条第2、3款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；三、土地使用权出让方式一）协议出让

协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。

2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让土地使用权规定》（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定。三、土地使用权出让方式一般而言，协议出让土地使用权的程序是：

1．申请。提交用地申请报告、说明用地依据、面积、用途及项目初步布置图等文件。

2．协商。经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。

3．报批。土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料报政府批准。

4．登记。支付出让金价款，领取《国有土地使用证》。

招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和邀请招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。二）招标招标出让土地使用权的程序是：

1．招标。发出招标通告，公布招标出让土地使用权的位置、面积、用途、年限等事项。

2．投标。

有意受让人收到或领取招标文件后，应先制作投标书，投标书是投标人能否中标的一个重要环节。3．开标、评标和决标。招标人会同有关部门并聘请有关专家组成评标委员会，开标、评标、决标的工作由评标委员会主持。评标委员会由招标人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。

开标时招标人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于3人的，出让人应当依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》重新招标。

按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人。中标人应与招标人签订成交确认书，并按确认书规定的时间与招标人签订土地使用权出让合同。招标活动结束后，招标人应在10个工作日内将招标出让的结果在土地有形市场或指定场所、媒介公布。

拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。三）拍卖拍卖出让土地使用权的程序是：

1．拍卖公告。发出拍卖通告：拍卖地块的位置、面积；拍卖地块的用途、年限；拍卖的规则；拍卖保证金的数额和支付方式；拍卖的地点、日期等事项。

2．拍卖。在规定的时间、地点，首先由主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限，宣布起叫价和增价规则及增价幅度。主持人连续3次宣布同一应价落槌表示拍卖成交。

3．签约。最高应价者为竞得人。然后由应价最高者与土地使用权出让人签订土地使用出让合同。四)挂牌出让土地使用权

发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

“挂牌期限届满按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。”挂牌出让土地使用权的程序是：

1．挂牌公告。挂牌时间不得少于10个工作日。

2．竞买人报价。符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格，出让人继续接受新的报价。

3．签订确认书。时间到，挂牌活动结束，签订确认书。挂牌人应在10个工作日内将挂牌出让的结果在土地有形市场或指定场所、媒介公布。四、土地使用权出让合同

(一)出让合同的概念及特征土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让人将国有土地使用权在一定年限内让与受让人，受让人支付土地使用权出让金的合同。

土地使用权出让的法律特征：

1.土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断。

2.集体土地不经征收不得出让。

3.经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、部分处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。4．土地使用权出让合同是一种民事合同。5．土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权-用益物权。

6．土地使用权出让合同是一种要式合同。办理土地使用证。

(1)土地管理部门会同城市规划部门、建设部门、房产部门共同拟定有关土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件；

(2)将上述方案按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施；

(3)土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证；

(4)取得土地使用权后土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

(二)出让合同的订立程序

(三)出让合同的主要条款与双方的权利义务

1．建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

(1)当事人的名称和住所；

(2)土地界址、面积等；

(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

(4)土地用途；

(5)使用期限；

(6)出让金等费用及其支付方式；

(7)解决争议的方法；

(8)当事人双方约定的其他事项。

2．土地使用权出让合同附件主要内容有：宗地图、界桩定点图、土地利用要求、城市建设管理要求、规划设计条件、建筑面积、容积率、限高、绿化率等。3．出让方的权利和义务。土地使用权出让人享有以下权利：

(1)合同签订权。

(2)合同解除权。

(3)违约赔偿请求权。

(4)无偿收回权。土地使用权出让人应承担以下义务：

(1)依照出让合同的规定，交付土地使用权。

(2)附随义务。出让人应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括土地的位置和环境；土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构；建筑容积率、密度、净空限制等各项规划要求。

4．受让方的权利和义务。

土地使用权受让人享有以下权利：

(1)对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利。

(2)有权依法转让、出租和设置抵押权的权利。(3)合同的解除权。

(4)要求违约赔偿的权利。

受让人应承担以下义务：

(1)缴纳土地使用权出让金的义务。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内缴纳土地使用权出让金。

(2)改变土地用途的申报义务。确需改变土地用途的，应当依法经政府或城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

(3)土地使用者有依照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务。

(4)建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，返还土地使用权。5.土地使用权出让控制

（一）禁止集体所有土地的使用权有偿出让。（二）土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。（三）土地使用权出让，必须拟订年度出让土地使用权总面积方案。（四）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。

(四)出让合同的变更和解除出让合同一经依法订立，就具有法律效力。建设用地使用权自登记时设立。

1.合同变更：确需改变土地用途的，应当依法经政府或城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2．合同解除原因有二：

1）基于法定的原因。

2）基于出让人、受让人一方或双方的意思表示。主要有以下情形：出让方和受让方协商解除；受让方逾期未全部支付土地出让金的；受让方未按合同约定的开发日期满2年，被出让方收回土地使用权；出让方未按合同约定提供土地使用权的；因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的。第二节土地使用权划拨制度

一、土地使用权划拨的概念

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

1．土地使用权划拨关系的主体是县级以上人民政府和土地使用者；

2．土地使用者无须缴纳土地使用权出让金；

3．以划拨方式取得土地使用权的，一般没有使用期限的限制；

4．划拨土地使用权，适用审批程序。二、土地使用权划拨的特征三、土地使用权划拨与出让的区别1．行为性质不同；2．对价性不同；3．使用期限不同；4．可交易性不同。

四、土地使用权划拨范围1．国家机关用地和军事用地；2．城市基础设施用地和公益事业用地；3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4．法律、行政法规规定的其他用地。如，监狱、劳教所等等。

投资分析项目审批立项竣工验收划拨土地使用权登记项目储备库制度项目建议书可行性研究报告发改局核发项目建议书批复文件发改局核发可行性研究批复文件规划选址用地预审规划局核发选址意见书国土局拟定供地方案发放建设用地使用权证政府批准核发国有土地划拨决定书颁发建设用地批准书五、国有土地使用权划拨的程序六、划拨土地使用权的收回

对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。具体有：

(1)为公共利益需要使用土地的；

(2)为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

(3)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

(4)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

七.闲置土地的处理一、闲置土地的范围依据国土资源部《闲置土地处置办法》，闲置土地是指在使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。具有下列情形之一，也可以认定为闲置土地：

(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规