正安县东方新城项目 可行性研究报告

1、正安县东方新城项目 可行性研究报告正安县东方新城项目 可行性研究报告 目 录第一章 项目背景第一节 概况-1第二节 开发单位概况-1第三节 编制依据-2第四节 项目提出的理由-2第二章 项目概况第一节 项目概况-4第二节 建设区域概况-4第三章 规划设计第一节 建设规划与目标-7第二节 规划设计依据-9第三节 总体构思-9第四节 规划设计原则-10第五节 方案构思-11第六节 空间布局-13第七节 道路系统规划-14第八节 园林景观设计-15第九节 居住建筑与组团设计-16 第四章 项目开发理念与定位第一节 房地产市场情况-17第二节 项目开发理念-17第三节 项目发展定位-17第四节 小区住

2、宅选型-18第五章 住宅市场客户分析第一节 住宅市场客户分析-21第六章 项目管理与实施进度计划第一节 项目管理-22第二节 实施进度计划-22第七章 组织机构与人员配置第一节 组织机构设置-23第八章 施工期环境影响分析第一节 施工期环境污染源-27第二节 施工期环境影响分析-27第九章 节水措施第一节 小区水环境-30第二节 绿化景观用水节水-30第十章 劳动卫生与消防-31第十一章 拆迁及安置第一节 拆迁概况-33第一节 安置方案-33第一节 拆后绩效-33第十二章 投资估算第一节 规划指标-34第一节 投资估算-34第一节 经济分析-35第十三章 资金来源于应用第一节 融资方案-37第

3、二节 偿还能力分析-37第十四章 经济分析结论附图附件：1、方案图纸2、选址位置图3、相关文件等第一章 项目背景第一节 概况项目名称：正安县东方新城项目项目地点：正安县凤仪镇东区项目性质：旧城改造项目建设投资：70000万元项目实施单位: 七冶房地产开发有限责任公司正安分公司项目负责人：苏刚项目主管单位: 正安县住房和城乡建设局项目建议书编制单位：贵州省建筑材料科学研究设计院第二节 开发单位概况七冶建设集团始建于1958年，先后隶属于国家冶金部、中国有色金属工业总公司、国家有色金属管理局，为全国500家最大经营规模建筑施工企业之一。公司在20多个省市自治区先后承建了800多项建设工程的施工任务

4、，并担纲了伊拉克、伊朗、沙特、哈萨克斯塔、印度、马来西亚等十多个国家的重点工程项目建设，为公司赢得了品牌和经济效益。七冶房开公司系七冶建设集团全资子公司，已有十多年的开发历史。先后参与了贵阳市白云区大部分旧城改造项目，在旧城改造上拥有丰富的开发经验。七冶房开公司将以超前意识、创新精神，本着对城市建设负责任的态度，以国际人居尺度倾力打造一个代言正安城市未来的东方新城。60万平方米的东方新城，将是一个集商贸、文化、娱乐、康体休闲、度假等功能齐全的现代都市中心，项目建成后将极大的提升正安县城市形象及城市品质，也是完善城市功能，改善人居环境，加快正安迈向现代城市步伐的一个里程碑项目，必将成为正安一道靓

5、丽的城市风景线。第三节 编制依据1.国家及省、地、县颁布的相关法律、法规、政策；2.正安县国民经济和社会发展计划和远景目标纲要；3.正安县城市总体规划大纲；4.正安县统计年鉴；5.房地产管理机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；6.贵州省建筑施工2004定额；7.正安县及周边项目地区市场调研和现场勘察资料；8.土地出让合同；9.其他有关依据资料。第四节 项目提出的理由房地产业是国民经济的重要支柱产业，人们对房屋有着长期基本需求。同时，我国正处加快城市化进程、奔小康的阶段，随着城市化进程的加快，对房屋有较大的增量需求，房地产业长期发展趋势看好。正安县位于遵义市东北中位地带，位于贵州省北部，属

6、中亚热带湿润季风气候。气候温和，四季分明，雨量充沛，无霜期长。随着正安县建设事业的蓬勃发展和城市化建设的推进，正安县建设规模不断在扩大。为了改善正安县居民的生活水平，满足居住需求，由正安县政府组织对正安县东方新城地块进行规划改造，本项目的成功开发，对正安县社会经济发展、城市建设都将起着积极的推动作用，将产生良好的社会经济效益。第二章 项目概况第一节 项目概况一、建设地点：正安县东临务川，东南靠凤岗，南临湄潭，西南接绥阳，西北毗桐梓，北与重庆市的南川市相连，东北与道真县接壤。县城所在地凤仪镇是全县政治、经济和文化中心。 新建桐都大道贯穿项目用地，该项目地块西临文化路，东与新建安置小区相邻，北至教

7、育局、县粮食局，南临县三中和凤仪一小。建设规模：规划总用地面积为151290。二、用地范围：本工程建设用地属商住用地，地块东西边最长处约432m，南北边最短处约337m，呈不规则图形。高差较小，地形平缓。三、用地现状：经实地考察得知，基地属于山区丘陵地带，平均海拔667.00m，地块内最高点海拔672. 30m，最低点657.2m。基地内部的平缓谷地。基地形状不规则，但建设量比较大，而且由于丘陵地形地貌的原因，可建设用地相对较少。用地内现为山地丘陵，西侧和北侧都铺设有市政管网。其水、电、电信、天燃气等均能满足项目建设开发。第二节 建设区域概况正安县东方新城属地正安县位于遵义市东北中位地带，是贵

8、州襟联重庆的前沿，县城北距重庆220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是渝南、黔北经济文化的重要交汇区域，古有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），62万人，其中：少数民族人口约占总人口的8.4，国土面积2595平方公里。正安历史悠久，文化源远。是巴蜀文化、荆楚文化与古黔北文化相互渗透交融发育的重要区域；是东汉儒学大师、教育家、贵州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在这里世代传承和发扬，积淀了正安深厚的文化底蕴，素有“小说之乡”、“群众文化之乡”称誉。 正安山川秀丽，资源丰富，气候宜人，四季分明。境内属典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，有百里桐花、千倾茶园、万亩

9、草场、天楼云海、顶菁日出、石笋凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏腾龙、风雨桥、公馆桥、尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。全县耕地面积 46 万亩，林地面积138万亩，可开发利用非耕地107万亩，待开发的草山草坡70万亩。自然资源和可开发的矿产资源十分丰富，有红豆杉、香果树等珍稀树木，全县中药材品种1500余种，占全省品种资源的50。野生动物 160多种，云豹、金钱豹、毛冠鹿、大鱿等国家一、二、三类保护动物20余种。全县大小河流393条，水域面积4万亩，河网密度0.68 千米平方公里，水能资源储量28万千瓦，可开发量为22万千瓦，已经省水电勘测设计院设计规划的沙阡电站、毛家塘电站（总

10、装机容量10万千瓦）正待引资开发。全县已探明有原煤、铝土矿、含钾页岩、萤石等16种主要矿产资源。第三章 规划设计第一节 建设规划与目标综合技术经济指标一览表项 目计量单位数 值1总建设用地面积1512902总建筑面积638143（1）住宅建筑面积533941多层309461小高层105903高层118577（2）商业面积65269（3）物管及其它用房1900（4）垃圾转运站及公厕290（5）地下建筑面积（不计容）36453建筑占地面积648904建筑密度%39.985容积率3.916绿化率%317居住户（套）数户（套）49168停车位辆2500其 中室内停车位辆850室外停车位辆1650用地平

11、衡指标一览表地 块 性 质用 地 面 积比 例1住宅用地2061212.7%2公建用地1980112.2%其 中商业用地8993.3410.4%配套设施用地1788.941.8%3道路及停车场用地7303845.0%其 中道路用地4885630.3%停车场用地2548215.7%4公共绿化用地4885430.1%5合计151290100%综合公共服务配套设施指标一览表服 务 设 施 名 称图 例指 标所 在 位 置1商业用房65269沿街面2社区用房516.05其中社区组织用房150.45地块中部社区医疗464.12地块中部文化活动中心245.20地块中部3市政公用600.80其中公厕140.

12、50沿街消防控制中心220.10沿街垃圾收集点140.20沿街4物业用房353.40地块中部第二节 规划设计依据1. 甲方提供的相关指标及地形图；2.城市居住区规划设计规范；3.房屋建筑制图标准；4.遵义市城市技术管理规定；5. 国家及地方相关设计规范及条例。第三节 总体构思“东方新城”地处在正安县城中心。该小区的首要设计目标是：打造居在闹市远离喧嚣，尽享静谧人生的生态环境；步行广场与休闲、购物、娱乐相结合，成为正安县一个崭新的住宅小区。在规划及建筑设计中强调以下原则：一、贯彻“以人为本、尊重自然、可持续发展”的思想，以建造生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性

13、和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的时尚居住小区。二、 现代化：把握住宅小区发展趋势，顺应住宅小区发展与变化。尊重住宅小区的内涵，由传统的满足基本居住需求为目的，逐步转变为以人为本、优质、舒适、绿色、环保、节能、可持续发展为中心的住宅小区。三、 信息化：以所处时代特征为指导：总体布局采用有利于环境交叉、资源共享的细胞模式系统化布局。改善各组团封闭独立的传统布局，以整体集中，个体独立的方式既满足环境交叉、资源共享的要求，又满足各局部功能相对独立的要求。四、 生态化：以生态环保意识为指导，人与自然共存。充分利用现有地形、地貌，营造有文化氛围、有动感的小区环境，并在单体布局中，

14、尽可能满足节能通风和环保的要求。充分利用基地现有自然条件，因地制宜，人工建筑与自然环境相融合，突出建筑群布置的层次感，同时加强小区环境景观的配套设计，体现小区的花园化、生态化。五、地域化：综合正安县当地的地域文化特点，在小区建设上体现山地建筑所独具的风貌，在延续正安县当地传统建筑文脉的同时，以新材料和新技术来表达小区建设的时代性。六、园林化：以规划、景观、建筑三位一体的整体化小区设计为目标，在外部空间的设计中，从整个小区生态环境到单体建筑内部，营造多层次的园林空间。以高起点的环境艺术及景观设计营造个性化的小区环境氛围，加强小区环境的整体性。七、可持续发展：住宅小区的可持续发展除了生态环境方面的

15、考虑，还体现在不用尽现有资源，为将来发展留有余地。采用动态发展原理进行规划，制定利于扩展、具有弹性的小区总体规划，不仅考虑分期建设的可行性，做到近远期结合，保证在建设的过程中有完整的小区空间，而且注重节约用地，给远期发展留有余地，实现小区建设的可持续发展。第四节 规划设计原则一、追求社会和谐，寻求三个效益的优化考虑到居民生活的便捷性，社区配套设施齐全、空间布局开放、体现公平与公正。以增强社会效益为目的，以改善环境效益和经济效益为保证，努力实现三个效益的优化统一。二、融合简约理念，实现规划务实化实现规划务实化，在保证住宅舒适度的前提下，坚持开发与集约并举。在规划、设计、建造、适用、维护的过程中减

16、少对能源、土地、水和材料等资源的消耗。实现资源节约和循环利用，创造简约而不简单的现实效果。三、尊重自然环境，整合设计合理化将居住区置于自然环境文脉中进行设计。将山、水、建筑、环境、工程设施、小区形态作为一个整体进行有效合理的整合。第五节 方案构思一、确定适宜的规模，节约居民生活成本本次规划总用地面积151290。同时，规划将重点转移到住、行和吸引力的形成上，考虑到为体现小区品质，加强了小区内部空间的设计，同时对便利的交通条件和完善的配套设施予以重点考虑，按城市居住区规划设计规范标准配置各类配套设施。小区配套一次到位，稳定居民心态，增强居民幸福感，创建和谐的生活环境。二、强调集约的土地利用，减少

17、建设费用土地作为城市的第一资源，正面临越来越紧的局面，该项目结合现状用地条件及整体空间布局，主要以多层、高层为主，采用轴线围合布局形式，结合独特的现代简约欧式风格。小区设有风情商业街、恒温游泳池、休闲会所、健身房、咖啡吧、商业配套设施等。保证了合理的开发强度，提供了休闲娱乐的场所，增加了居民的交流空间，提高了居民环境质量。住宅以南北向为主，保障了良好的日照、采光、通风的基本卫生需求，提高土地利用率，紧凑而不失韵律的多种住宅建筑组合，创造出一种富有特色、令人愉快的生活氛围。三、构建开放的空间结构，加强居民之间的交流在本规划中，特别突出强调必须设置供交往的公共活动开放空间，集中的公共绿地开放空间，

18、为邻里交往提供亲切宜人的场所，提高人们的归属感。按照最迫切的物质文化生活的需要配建服务设施。商业街、健身房等公共活动设施的布置，增强了公共空间的吸引力，通过促进人们之间的相互交往，构成了富有生气的社区生活。四、提供可达的绿地系统，开拓居民绿化视野按城市居住区规划设计规范规范要求，规划适当拉大住宅间的距离，利用宅间用地，形成带形绿化，使其由中心绿地呈放射状，形成绿化空间相互串联的结构，增加了景观视觉空间的延伸，使得居民出户就可有开阔的绿化场所和视野。五、创造实用的户型，提高居住的舒适度迎宾大道建筑空间布局充分考虑当地建筑文化特色。建筑设计按套型设计，每套住宅设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间

19、，强调标准化，以适用不同家庭结构的人群。不同家庭结构及长远发展要需求，对户型进行可调节的优化设计。房型的设计达到了“厅、卧、厨、卫四明”。考虑到无空调家庭的生活需求，设计充分考虑房间的通风、采光，每个房屋均能自然采光和通风。六、突出科技创新，实现规划总体调控1.结构体系：商场采用框架结构，填充墙采用轻型砌块；多层住宅结构形式采用混合结构，墙体采用页岩空心砖。2.节能：执行GB50189-2005公共建筑节能设计标准和DBJ52-49-2008贵州省居住建筑节能设计标准。3.节水：实施中水循环，采用雨水收集系统作为景观、绿化用水的主要补充水源。4.智能化：小区内设有安防系统、信息系统。第六节 空

20、间布局用地现状基本缓坡，但周边城市道路最大高有10米左右。故将步行街标高定为周边平均标高处，几个入口通过台阶与城市道路相通，保证小区的平坦。小区由桐都大道贯穿用地，并在文化路、6号路、2号路、3号路和23号路的分割下，形成了不同的具有自己特色的组团。住宅布置以围合式渗透,使其每栋建筑有自己庭院花园，户型主要“100-120”为主的多高层单元式布置，满足于多大数人的够买能力。由于地形高差，在北侧在二层的位置直接进入步行街内部，二在步行街南侧在一层的位置进入步行街内部，丰富空间层次。在所有临街店面考虑通过缓坡消除踏步，使残疾人方便到达每一处。而通过中心广场的缓坡到达电梯可将残疾人输送到楼上各层。充

21、分考虑无障碍设计。第七节 道路系统规划一、规划原则1.便捷性原则：机动车道沿外环行驶，就近停靠各出入口，而人行道路则与广场、庭院绿化、步道相结合。2.舒适性原则：道路与环境相结合，景观的结合和尺度的放大，形成宽广的景观人行步道。3.安全性原则：小区内部道路按照人车分离方式，充分注意使用安全。二、道路系统道路系统分为主要道路、次要道路、宅前道路及步行街道路四级。1.主要道路为双车道，长1301米，宽9米,12米及15米；2.次要道路为单车道，长698米，宽4米，通至住宅的组团级道路宽2至3米；3.宅前小路系统蜿蜒曲折，长1457米,宽l至2米不等；4.主要步行街道路，长785米，宽15米，兼有广

22、场功能。整个居住区的主要道路和次要道路允许机动车通行；支路结合景观及消防疏散要求，合理规划，允许消防车和区内小型车辆通行；完善的步行道系统为入住者提供安全、方便的休闲、游览空间；5.停车系统，小区共设2500个车位。第八节 园林景观设计小区设计以“休闲”和“自然”为主题元素。小区主入口结合广场造型，具有入口标志性和提示性；结合小区内部良好的环境和地形，以大气开敞作为序列的开始，伴随流水之声和婆娑树影，将人们一步步，引入小区内部，给予人们更多与景观对话的空间，同时也在更深层次引发与小区主题共鸣。在快捷、直线的交通道路两侧设置蜿蜒的休闲步行路，并在相应的节点设置怡人的休闲景观和健身场所，方便小区居

23、民在闲睱之余充分享受在“家”的感觉。体会自然之美，人文之美，并将之扩大到整个小区。规划通过南北向商业景观轴的营造，应结合各个小区的组团景观形成：商业景观-自然景观-住区景观三种不同形态的景观格局。居住景观轴是指由自己的组团为中心的主入口广场景观，向北通过自己建筑架空连廊，延伸至另侧社区公共景观中心，并再联系另侧的开敞观景平台的轴线，本轴线的作用主要作为整个项目的人工景观形象展示，充分将公共人流快捷直观的引入到内部空间。设计将商业建筑置于用地东、南、西三面环绕，以此支撑并拉动主要人流。街面以不规则的露天街道组织零售商铺，酒吧，餐饮、茶楼、美容保健、游戏、网吧、婚纱摄影等业务。在步行街底层、垂直交

24、通体进出口位置均设置开放的休息、停留空间，将休闲享受性购物的理贯穿到每一细部。构成了很有节奏的动态景观。中部主要入口两侧为绿化重点，布置了天桥、大片绿地、花坛、雕塑、小品和水体等。在景观走廊两侧广植四季花卉、树丛草坪。横向景观走廊中段设置休闲广场，种植四季花卉、树丛草坪，布置一些小游园。设置石桌、石椅、花架、建筑小品等。为住户提供多处环境优美的活动与休息场地。线的绿化主要是沿道路两旁种植行道树和绿篱，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快、适宜当地生长的树木。第九节 居住建筑与组团设计一、住宅群体空间组织东方新城在建筑外立面上借鉴现代建筑元素，追求家的感觉，将中式风格与现代建筑融为一体，凝聚

25、出柔美的现代都市生活情境。 1.完美的建筑细节：在建筑细部设计上，将对建筑各个局部都进行精雕细刻，推敲每一处的比例、款式、尺寸、材料及接口，每一处设计都实用美观。2.户型设计：集现代户型之经典，室室通风采光。二、景观与朝向住宅的布置尽量的考虑南北朝向的基础上，兼顾适当顺应地势调整朝向“景观利用最大化”，布局注重景观的开敞与发散，并遵循“大面朝景，多面朝景，尽量见景”的规划原则。第四章 项目开发理念与定位第一节 房地产市场情况房地产市场情况：08年是中国房地产十分惨淡的一年，很多房地产企业举步维艰，濒于破产边缘。房地产行业一扫十年繁荣景象，步入危机前夜，消费者持币观望现象严重，销售量巨减，致使供

26、给远大于需求，空置房加大。09年尽管房地产有所回升，但随即政府又出宏观调控政策。鉴于中国房地产已高速发展了十年，其调整周期可能非短暂一、二年，相对于其它行业来说，调整时间可能会更长。现在从事房地产开发，十分艰难及尴尬，一方面正处房地产调整周期；另一方面随着钢材、水泥价格上涨，节能环保要求，开发成本确在上升，房开企业在夹缝中生存。第二节 项目开发理念项目将以专业精神与态度、构筑一个集品质、商贸、自然、景观、便捷、智能、服务、健康、运动、文化、和谐为一体的理想生活家园，为广大的购房者提供一个安逸、舒适、繁华、闲适的高尚都市住区环境。项目设计上将力图体现现代简约欧式风情建筑的简美优雅。生活理念就是过

27、一种放松、自然、悠闲、健康的生活。建成后本项目将是一座热情洋溢、到处弥漫着现代简约欧式风情的理想都市住区。第三节 项目发展定位一、目标客户群定位主要满足向往理想都市生活的二次购房者，以及初次安家置业的年轻白领阶层。二、产品定位本项目产品定位为多层花园洋房、小高层电梯花园洋房。其高品质表现在：1.建筑品质：采集百家之长，将高贵的式建筑格调、典雅的意大利建筑线条、柔美的地中海色彩，以及欧洲传统装饰元素融为一体。2.景观品质：立体绿化，将建筑置于花园之中，使瑰丽的建筑、如画的景观互为映衬、凝聚出典雅柔美的都市生活情境。3.小高层电梯花园洋房位于迎宾大道两旁，让人踏上正安的土地就感到高楼大厦鳞次栉比、

28、目睹全新的充满时代都市气息的正安县城。三、项目分析1.地段优势明显；项目位于正安东部，地段优势明显；2.政府大力支持、各级领导具有务实的工作作风，锐意进取的精神，开明的政策以及强烈的服务意识；3.企业实力雄厚；七冶房开无论从开发理念、资金实力、人才储备，还是已开发的业绩和经验，都能将本项目打造成一个高品的都市生活社区。第四节 小区住宅选型一、建筑单体户型以“100120”为主的多高层单元式布置。这种布置方式即能让每套住宅获得良好的采光通风条件，又能减少公摊面积，同时这种紧凑布置可减少面宽，节约用地。各户型的阳台设计均考虑能封闭，以增大使用面积。卧室考虑设置“阳光窗”，可扩大室内空间。各户型均设

29、有两个阳台，并考虑了冰箱及洗衣机的位置，使之充分体现“面积不大功能齐”的设计指导思想。二、技术设备条件1.室外：A.外墙：高级瓷砖装饰；B.屋面：现浇坡屋面、屋顶花园。2.室内：A.内墙：一层瓷粉；B.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛；C.窗：户外窗用塑钢窗；D.门：分户门为高级防盗、防火门；E.卫生间：预留给排水管道：地、墙面水泥砂浆拉毛；F.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3.配套设备：A.电视：有线电视插口；B.电气配置：开关、照明、插座、独立电表各一个；C.给水：每户独立水表；D.排水：有组织排水、预设空调机位及专用冷凝水排水管。4.智能化系统：楼宇对讲系统5.小区建筑小品入

30、口：区内设保安；指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用；庭院灯：保证居住区夜间行人和公共秩序安全、既有安全保护功能、又可美化环境；座椅板凳：设在花园中央及路边，既绿化又方便使用；宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜；垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置；花园广场：种花植树，社交游憩公共场所；喷泉：中心喷泉，恒温游泳池。第五章 住宅市场客户分析第一节 住宅市场客户分析随着正安县经济的不断发展，居民收入不断增加，置业群体将逐步扩大。居民购房不仅仅是“住房”，而是在购买一种新居住方式、一种新的生活文化理念。对潜在客户的分析如下：一、职

31、业稳定：改革开放以来，城市职工几经拼搏，职业已相对比较稳定，收入也相对稳定，随着经济收入的不断增加，对住宅的追求也提高到新的位置。二、白领阶层：年龄大多大约在25岁以上的白领阶层。三、对家居住条件的要求较高：随着生活水平的提升，居民除对住宅的舒适性、安全性条件有较高要求，对住宅品位的文化底蕴，即户型设计环境建设的要求也比较高。以上分析表明，该项目产品比较容易出手，变现性较好，项目投资安全性较好，投资风险不会太大。第六章 项目管理与实施进度计划第一节 项目管理项目批准实施时，在建设项目领导小组的统一领导下，以现有机构为基础，抽调精兵强将和工程技术人员组成项目实施工作小组。作好项目前期准备工作，筹

32、措资金，搞好该项目的可研、设计、地勘、监理，组织项目招标工作，管理好项目建设，使项目尽早完成投入使用。第二节 实施进度计划1第一阶段进行可行性研究及审批、落实建设资金。2第二阶段进行地质勘察、初步设计、施工图设计、监理及工程招标投标、项目开工建设。3第三阶段完成附属工程和地下构筑建筑物工程，完成主体工程。详见以下项目实施进度表。建设工期：60个月，即2010年9月2015年9月。第七章 组织机构与人员配置第一节 组织机构设置公司设董事会领导下的总经理负责制组织机构图工程部售后服务部市场部物业经营管理部保安部财务部行政人事部运营副总行政副总项目总经理 一、行政人事部：负责公司文档和内部员工管理。

33、负责人力的招聘、调配和使用。二、财务部：负责资金的筹集和管理；保证工程进度和各项资金使用计划。三、保安部：负责巡察保安、物资保护、停车场管理工作。四、工程部：1.工程前期准备2.技术准备：A.审核施工图纸；B.编制房地产开发项目组织设计；C.编制或审核施工图预算；D.编制或审核主要材料、半成品、设计计划；E.对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训；3物资准备：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作；4现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。5其它准备：A、利用招标形式优选施工队伍；B、办理开发报告；C、办理质监委托；D、组织设计交底；E、摸清施工现场地下有无

34、国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。6.现场工程管理A.前期阶段：(1）旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。(2)“三通一平”。(3)其他的工作（临建、占路、占地的办理）。B.施工建设阶段：（1）施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，现场技术管理；（2）质量控制与管理，资料签证的管理；（3）做好工程收尾的组织安排，竣工验收；（4）做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作；（5）做好工程决算及项目移交。五、市场部：负责前期市场调研分析、投资决策分析；商品房的销售和管理；作好销售计划的编制及销售策划工作。六、售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留

35、问题处理工作。负责组建业主委员会并与之相配合，共同创建前期“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，并选择优秀物业管理公司进驻，实施管理。七、物业营管理部：负责商场招商、经营管理等。此组织机构的组建符合公司法和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足项目建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。八、员工培训开发企业管理层以为职员提供可持续发展的机会和空间为已任。培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自

36、我、开发潜力、拓展职业的途径。培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。培训种类主要有以下四种：A、公司内部课程：主要内容有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。B、公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。C、公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训

37、机构进修。D、外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。第八章 施工期环境影响分析第一节 施工期环境污染源一、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声（各阶段的车辆类型及声级见表）。本项目运输车辆安排时将尽量避开居民楼。二、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。三、施工期废水污染源施工期产生的废水包括

38、施工人员的生活污水和施工过程中土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。四、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。第二节 施工期环境影响分析一、施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类有噪声施工机械。这些机械的单体声级一般均在75dB以上。这些设备在场地内的位置，使用率有一较大的变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声。根据本项目施工量，按经验计算各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB(A)施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-

39、8555结构阶段70-857068-8055装修阶段80-9585禁止施工55二、施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面少量扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，

40、减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求：施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到同时设计、同时施工、同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。第九章 节水措施第一节 小区水环境对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防

41、用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内充分小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。第二节 绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并结合供水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。第十章 劳动卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研

42、究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。一、劳动安全卫生1、危害因素和危害程度分析据分析，在建设过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程序为：有毒害物品的危害。在建设过程中使用带有危害性的原、材料的产品不多，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液估体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。2、安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：A、在选择工艺技术方案时，应尽

43、可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。B、对危险部位和危险作业提出并切实落实安全防护措施方案。C、对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。提出防止跌落涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。二、消防设施消防设施研究，主要是分析项目在建设使用过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1、火灾危害性分析分析建设使用过程中存在的使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，使用过程易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，原材料运输过程中的火灾危险性等。2、项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3、消防措施和设施根据项目在建设使用过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。第十一章 拆迁及安置第一节 拆迁概况本小区共计拆迁住户9