御景花园3-5期商业营销方案

御景花园商业方案合创地产顾问机构（深圳）2012年5月3日

商业本体认知商业整体定位形象推售策略项目业态布局项目招商策略PART5PART2PART1PART4PART3商业分布和统计内街单层小商铺临泉路沿街双层商铺桂王路双层商铺综合商业内街商铺楼栋面积区间（㎡）建面（m2）总套数面积比公园内街40、41、4236-481658474.7%沿街商业26、27、28、29、30、39、51、52、53、5461-2501549210543.5%综合商业55、66、67、68100-2000㎡184562951.8%

从产品总体量看，商业总体量大，大面积商铺和综合性商业绝对比重，小面积商铺严重稀缺，无形制造客户投资门槛，严重制约销售。商业现状项目四至临泉路龙泉路桂王路桥头集路本案本案项目四至：地处新城开发区，周边住宅小区、医院、学校相拥，区域建设发展中，周边人气不高。桂王小区托斯卡纳托斯卡纳卫校本案碧桂园小区桥头集路周边小区总规模居住人口御景花园40万平米约1.6万人托斯卡纳40万平米约1.6万人碧桂园15万平米约6000人丽水云天7万平米约3000人盛嘉欧园16万平米约6000人凤凰城6.5万平米越3000人聚龙阳光花园13.5万平米约5000人桂王小区20万平米约8000人盛世花园20万平米约8000人瑞景兰庭20万㎡约8000人瑞泰尚园40万平米约1.6万人光大新村15万平米约6000人宏顺地块10万平米约4000人斌锋地块10万平米约4000人金马地块13.5万平米约5000人合计271.5万平米9.5万人聚龙阳光花园桂王小区碧桂园凤凰城恒源时代广场盛嘉欧园丽水云天锦园春天托斯卡纳斌锋地块宏顺地块本案东宸苑和平花园汇景新城水岸城市花园未来区域人口盛世花园瑞景兰庭瑞泰尚园光大新村御景花园已建成小区在建小区出让地块金马地块截至目前，区域在建小区规模达271.5万平米，居住人口达9。5万人。如加区域内自建房集资房的居住人口远超10万人。人口数量庞大，为商业发展提供强有力的消费支撑。1公里商业核心辐射圈随区域发展，必将成为肥东典型密集居住区

商业本体认知商业整体定位形象推售策略项目业态布局项目招商策略PART5PART2PART1PART4PART37商业定位

餐饮类商业分布较广，一般大型特色餐饮店受欢迎程度高。项目自身的商业体量及周边新建小区的档次提升，休闲娱乐成为区域空白，区域内消费需求需要品牌休闲娱乐业态的进入。项目周边配套日趋成熟，学校、公园等环绕四周，新生代力量的成长，众多年轻、特定的消费群体，使得时尚服饰、教育文化等将是区域发展必不可少的一部分。主力业态：超市、电器、影院可招商区域业态定位：特色餐饮、休闲娱乐、教育文化、精品百货、网吧、电玩、咖啡茶艺、生活配套商业等

超市：特色餐饮：品牌餐饮连锁、火锅连锁等咖啡简餐：茶社、茶餐厅休闲沐足：足浴、KTV等。美容健身：美容连锁SPA、发型会所、健身中心等亲子用品：亲子家园

社区配套：金融、通信、干洗、烟酒小百货、蛋糕房等办公配套打字复印店、耗材专卖店业态组合大型超市近5000㎡XXX超市

电器城近1000㎡xx电器巨幕影城xxx高端影城精品百货近2000㎡时尚百货旗舰餐饮近10000㎡特色餐饮娱乐休闲近10000㎡动漫健身娱乐城堡。。。。。。肥东商业升级航母，财富新地标肥东购物休闲第一街区——集商务、娱乐、休闲、餐饮、购物一体的综合性商业街区。商业定位分析推广案名定位案名御景•食尚街、御景•大千食界、御景•御膳坊从美食角度：从项目角度：从宏观角度：从地址角度：从道路角度：御景•中央大街、御景•中心街、御景•新天地御景花园商业街、御景•临泉路商业街御景•D1街我们致力打造客户带着目的性特点购物娱乐休闲消费场所，立足大众化家庭消费和商务休闲消费的一体多功能、多主题，引领肥东崭新生活方式的地标性商业航母。集特色餐饮、购物、商务、娱乐于一体的城市时尚活力商业街吃、喝、玩、乐、逛一站式消费推售策略

商业本体认知商业整体定位形象推售策略项目业态布局项目招商策略PART5PART2PART1PART4PART3推广策略

推货编排形象展示高调亮相：以“肥东第一商业街区”为主题，结合项目商业业态定位，商业强力招商等，从各个角度深度演绎项目的投资价值恰当控制产品的推盘节奏，根据客户积累情况和市场反应，制造紧张局面，实现较好销售。大众媒介与小众媒介相互结合，在控制成本的基础上最大化整合各项优势媒体资源媒体组合营销编排结合阶段推广主诉求点，利用事件营销活动，轰击市场，持续市场热度，形成良好的市场形象，利于后期的口碑传播12345通过现场包装和实景展示，给客户以价值体验。时间8月7月5月10月9月推广阶段展示推广相关物料营销节点12月1月11月6月推广主题工地围板、户外、软文、网络、公交车身、拓展活动、现场接待、现场实景展示、工地围板、媒体渗透、事件营销与XX一起钱进区域图、模型、宣传册、户型折页、户型折页、商业宣传册、水杯、市场预热期客户储备期持续热销期创业论坛开盘盛典招商巡展商业投资讲座认筹

片区价值论坛2月事件营销工地围板、户外、网络、报广软文、灯杆旗户型折页、商业宣传册、手袋、前期筹备预热、炒作造势系列事件策划形成一期营销阶段最高潮以开盘盛典点燃营销沸点撬动肥东中心10万人的财富支点巩固延续热销营销目的肥东惊现财富新地标公开接受客户咨询开盘期整体营销策略商家联宜会品牌领路投资信心保证中心商圈，人气金银旺铺开盘热销整体营销策略营销主线201220137891011125671012348财富新地标——现身肥东新中心肥东新中心10万人无处消费，和你有关财富梦想，全城绽放。股市萧条下，资本投资如何增值？为什么XX有如此财富效应。咨询/形象认筹期认筹期持销期xxx业主的共同选择，您还等什么？XXX，财富之门再次开启，唾手可得的机遇即至。开盘期持销期加推加推清盘最后的财富机会，稍纵即逝钻级金铺,压轴登场。XX签约招商工作全面启动招商人员开始进行大规模招商工作分阶段营销部署整体营销策略市场预热期6月目标形象推广、市场预热（迅速提高项目知名度，告知项目规划，宣传项目的投资价值，积累尽量多的意向客户。）诉求重点区域价值；项目价值；推广主题财富新地标——现身肥东新中心10万人无处消费，和你有关推售节奏形象树立、价值诠释、品牌营造销售线商业销售培训、销售百问及其他销售物料、折页、海报等展示线现场导示系统、工地包装、户外广告客户线客户对区域及项目的价值认同推广线媒体组合：户外广告、单页派发、网络、短信等；户外——房产局、项目围墙广告牌、楼体悬挂广告牌。派单——肥东各街道两旁派发商业宣传单页。网络——在合肥房地产交易网//365地产网、不时发布软文新闻报道，制造舆论；短信——针对前期已有客户资源库进行短信群发，告知项目信息；品牌线进行系列活动公关，重点借势超市、电器、影城的强势进驻（如超市签约仪式投资讲座，“为什么在此选址开店”广告工作现场包装围墙、大牌、售楼部内部展板、吊旗等现场包装物料准备分阶段销部署宣传单页、商业折页、商业手册、招商手册等销售物料设计阶段性传播主题财富新地标——现身肥东新中心形象期撬动肥东中心10万人的财富支点(软文)股市萧条下，资本投资如何增值？分阶段销部署户外广告牌亮相形式：发问式宣传方式；目的：为之后宣传本项目所倡导的投资标准埋下伏笔；主要位置：目标客户群易达处；1——抢占主节点（主干道）2——占领主干道（龙泉路）3——霸占主区域做“房主”还是“房奴”？您自己选择！通过户外、短信、向市场告知，进行商业先期蓄水。（如XX签约仪式投资讲座，例：“为什么在此地选址开店”；并可同期软文炒作造势，尽可能在蓄水期达到最佳有效商业利好的传达。形象公开及蓄水期6.11-8月中旬分阶段营销部署营销推广全面启动招商工作全面启动2-3次线下推广活动确定一期推货情况客户梳理与跟进招商签约仪式2012年6月24日向市场传递项目招商进展的信息,制造社会话题,引起市场关注度分阶段营销部署结合XXX签约仪式营销推广户外、短信、网站、现场包装、户外派单等等线上线下全面启动，加强客户储备阶段性传播主题与xxx一起进钱储客期商业投资何处风险最小?回报最大化(软文)品牌领路投资信心保证(软文)招聘老板投资除了讲回报，更要看稳健品牌联动：一见钟情！当XXX遇见片区投资价值论坛由开发商牵头，联动片区其它商业，并邀请政府要领、进驻零售商家、个体工商户、专家及行内专业人士、各大媒体记者等共同研讨片区的未来发展和投资价值。在随后一周内以新闻软文形式进行报道。认筹期7月上旬分阶段营销部署确定认筹形式认筹活动持续认筹目标积累客户，认筹锁定客户推广主题招聘老板推售节奏接受诚意登记/内部认购销售线人员培训、销售物料、价格表等展示线导示系统、工地包装、户外广告客户线点对点挖掘小众目标客户群。推广线密集广告投放，告知认筹及即将开盘信息；媒体组合:网络、户外广告、派单、短信；VIP发售仪式；品牌线VIP发放仪式（正式启动认筹活动）项目认筹期2012年7月—9月初根据前期客户储备情况,确定认筹形式及相关认筹优惠等认筹方案流程；根据前期认筹客户情况,确定开盘形式及相关开盘优惠、开盘时间等等具体事项销售工作分阶段营销部署分阶段营销部署XXX签约投资讲座主题：“如何选址未来？――给你一个理由”

Xxx代表与同智地产联手发起一场投资专业讲座，由同智地产发起召集邀请XXX相关认识，召集对商业投资有识之士报名参加。活动分讲座、提问、交流三个步骤进行，在交流时段可适当提供部分冷餐。活动宣传多以现场、网络、海报等多种非主流媒体为主。在活动后，配合新闻媒体宣传进行软文炒作，展望市场前景，并在软文中阐述项目独有的“投资”定论，提升项目的专业投资含金量，进行市场先期造势。

目标造成市场轰动、最大程度促成已登记客户成交、不断挖掘新的客户，形成品牌的口碑传播效应。诉求重点开盘信息传递、项目卖点的深化推广主题Xxx财富照亮全城推售节奏一期一批销售销售线人员培训、销售物料、价格表、合同等展示线样板区展示，导示系统、工地包装、户外广告客户线大众、小众传播穿插进行，维系现有客户，促进口碑传播。推广线针对性广告投放，开盘前集中投放，开盘后针对性投放媒体组合:网络、户外广告、DM品牌线中秋月饼“大”分享等活动综合提升开盘热销2012年9月开盘热销期项目盛大开盘活动开盘目的：用开盘活动聚集人气，迅速消化意向客户，通过开盘契机将项目完整导入市场，进一步挖掘客源，打消观望心态，形成形象最大化和口碑最大化，促进项目开盘销售火爆。开盘形式：精彩的开盘活动，配合产品推介，以活动聚集人气，以活动引爆销售。活动要点：活动的形式不拘一格，但必须能活跃现场氛围，不脱离活动中心主题；利用事件节点进行事件营销，在市场引起轰动效应，让本项目的销售成为众所周知，建议可增加表演、展示等互动性活动，制造氛围；对重点客户进行重点攻关，在开盘前进行日常性的关系维护，此事件点进行信息沟通。XXX财富照亮全城分阶段营销部署阶段性传播主题开盘热销期9月15日财富梦想起航。中心主力商圈，人气金银旺铺全城热销(软文)

闲钱买商铺，养老金变本加“利”

中秋月饼“大”分享利用长假期间开展市场宣传攻势，选择中国的传统节日――中秋节作为切入点。在众人有闲的时间段，让更多人光临现场，在看到现有商业包装与直接感受现场氛围后，得到更多人的认可。活动以“同享大月饼，分享大快乐”为由头，由开发商邀请合肥市民到场免费享用全市最大的月饼，并召集蛋糕，月饼品牌商家进驻，进行现场售卖，最后达成足够的商业气场，形成市场口碑与影响力。活动宣传以现场、网络、海报等多种非主流媒体主，也可配合部分主流媒体。活动;个人的创业理想针对招商和购买客户发起“个人创业理想”方案征集，以“假如你是创业人”为设想，御景花园让你创业设想成为可能，在现场、网络、海报等多种非主流媒体低成本渠道上，进行主要撒网宣传征集各种创业方案，活动结束后，评选出最优秀的创业方案进行公开奖励。本次活动周期相对较长，但长时间段形成的市场效应和群众反应，也将成为的重要传播。商家联谊派对儿童环保时装秀招商巡展餐饮品牌食神争霸小型公关活动建议

与签约的主力店、次主力店和重点品牌商家联袂举办一系列商家展示活动配合差异化招商要求，在合肥、或其他城市举办项目招商巡展

方案招商条件优劣比较时机①没有任何主力店正式合约优势不明显，项目现状不成熟，项目销售缺少实质性支撑，投资客信心不足，成功可能性小差②主力店已签正式合同项目有了亮点支撑，但不能很好展现项目的定位，形成整体合力，促成首期开盘一鸣惊人较理想本项目首期销售启动时机判断推货思考销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。优势：发展商后顾之忧；没有但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经营管理者主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺目前市场上常用的商铺销售方式租赁快速回笼资金销售商业主力店商业次主力店资产持有，后期销售本项目销售与自持的关系处理租售结合，以售为主招商先行，销售紧跟广泛造势，整体推进需成立运营公司介入运营单层商铺双层商铺开盘必备条件：已完成客户试探销售，并且已根本销售反馈对各项工作进行调整；超市等主力店确定签约入驻；销售资料及道具齐备（海报、折页或楼书等）出街；户外、报纸等推广攻势出街；投