鹤壁市2015房地产市场调研报告

鹤壁市2015房地产市场调研报告科达集团房地产事业部--市场部三、鹤壁市住宅市场调研一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目

录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年我国国内生产总值初步估算为61.7万亿元，折合美元将首次超过10万亿美元，这是重要的规模变化。主要经济指标处于合理区间内，GDP增长7.3%。经济增速持续下滑，但国际经济环境总体稳定，我国仍具备保持稳定增长的基本条件，主要指标处于合理区间，特别是在经济增速稳中缓降的同时，结构优化效应增强。房地产出现长周期调整的“拐点”。对2014经济下行影响最大的因素是房地产，房市进入长周期“拐点”，拉动投资增长加快下行。1-10月累计，房地产投资同比增长12.4%，比去年同期回落6.8个百分点，这直接拉动投资回落1.5个百分点。房地产“拐点”的形成，主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度资金流入房地产市场所致，但现在完全不同了，资金流发生了逆转，同时，人们对房价上涨预期开始下降，甚至不少人看跌，从而使房地产出现了拐点性变化。由此可见，资金紧缺将会成为制约房地产发展的重要因素。全国宏观经济分析一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2004-2014房地产调控相关政策汇总十年房地产宏观调控经历三轮调控周期，基本上每三年一轮调控周期，在调控政策收紧放松的周期内，本地楼市也经历了“涨两年，跌一年”的周期表现。纵观十余年来的调控，行业政策法规与金融手段并重，行业政策法规影响较为深远，金融手段对市场销量影响更加直接、明显，也是政府反复使用的调控工具。2014年调控措施更多的集中在行政手段方面，但因为属“调控大招”，因此其影响不仅直接，而且力度也大。一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析中国经济持续走弱背景下，国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松，楼市爆发性增长未出现。2015年经济仍处深度调整中，房地产新常态将出现。2014房地产市场调控一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年的调控政策力度最大的限购放松、限贷取消以及降息莫属，这“三大招”重树购房者入市信心，尤其利好改善型需求，降低入市门槛，节约购房成本，促使需求积极释放，同时开发商积极跑量出货，多地购房热情升温，重现“日光盘”。2015中国楼市新常态一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年有8项楼市大政策出台，以限购松动、限贷取消、降息三项政策影响力最大，后期的不动产登记政策、公积金新政也是楼市的一大亮点。2014楼市调控政策盘点一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计2015年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计2015年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。值得一提的是，一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言，限贷放松的效果远远大于限购取消，但对于一线城市，其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，受限购所制，大量实际需求被长期抑制。假若限购取消，需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮，对房地产市场健康发展相当不利。并且，就当前一线城市的楼市来看，成交反弹力度最大，供求关系基本平衡，并无取消限购的必要。2015楼市展望一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素受整体经济下行压力，预计2015年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看，11月份，全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.4%，创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态，为降准和降息打开了操作空间。但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成本，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计2015年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素三、鹤壁市住宅市场调研一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目

录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结二、2014年鹤壁市房地产市场总结

鹤壁市位于河南省北部，辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区，总面积2299平方千米。鹤壁市处于太行山东麓向华北平原过渡地带，北距首都北京475公里，南至省会郑州110公里，京广铁路、京港高速铁路、京港澳高速公路、G107、G515、G230、G342等4条国道纵贯全境南北，鹤壁濮阳高速公路东西联通京港澳高速与大广高速公路。国家西气东输工程、南水北调工程西傍城区而过。鹤壁市概况二、2014年鹤壁市房地产市场总结区域人口人口地域：人口地域：鹤壁市辖两县（浚县、淇县）、三区（淇滨区、山城区、鹤山区）和鹤壁国家经济技术开发区，自然资源丰富，近几年来，经济得到快速的发展。人口年龄结构截止2013年末，鹤壁全市总人口161.17万人，常住人口160.90万人。人口总量保持低速增长，出生率稳中有升。近年来，鹤壁市的人口再生产类型稳定在"低出生、低死亡、低增长"的现代型模式，净增人口明显减少，人口年龄结构不断趋向老化。鹤壁人口二、2014年鹤壁市房地产市场总结经济发展2013年鹤壁市全市生产总值622.12亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值61.04亿元，增长4.0%；第二产业增加值446.26亿元，增长14.7%；第三产业增加值114.82亿元，增长8.0%。三种产业结构为9.8:71.7:18.5，二、第三产业比重比上年提高0.8个百分点。全年全社会完成固定资产投资523.42亿元，比上年增长22.6%。建筑业增加值32.57亿元，比上年增长1.1%。进出口总额26419万美元，比上年增长41.1%。金融业增加值10.90亿元，比上年增长15.4%。城镇居民人均可支配收入21228元，农村居民人均纯收入10608元，分别增长10.1％和13.0％。全年全市居民消费价格总水平比上年上涨3.0%。数据显示，2006年至2013年，鹤壁市建筑业增加值持续上涨。2013年全年全市建筑业增加值32.57亿元，比上年增长16.1%。全市具有资质等级的建筑企业83家，实现总产值49.33亿元，增长17.4%。全年全市进出口总额26419万美元，比上年增长41.1%。其中，出口总额23181万美元，增长40.9%；进口总额3238万美元，增长42.5%。鹤壁经济二、2014年鹤壁市房地产市场总结2013年末金融机构人民币各项存款余额426.00亿元，比上年增长16.2%。人民收入及存款指标稳步增长，健康快速发展的经济将促进地产行业的繁荣。鹤壁金融二、2014年鹤壁市房地产市场总结

2013年1至9月，鹤壁经济增速处于河南省第一位，远远高于全国水平。

2014年全省18个省辖市生产总值和经济增长速度，鹤壁仍居第一位。

城市

生产总值

增速

1.鹤壁市

682.20亿元

增长10.1%

2.濮阳市

1253.61亿元

增长10.0%3.济源市

480.46亿元

增长10.0%

4.郑州市

6782.98亿元

增长9.5%5.开封市

1492.06亿元

增长9.56.许昌市

2108.00亿元

增长9.3%7.新乡市

1918.00亿元

增长9.3%

城市

生产总值

增速8.商丘市

1697.58亿元

增长9.2%9.漯河市

952.28亿元

增长9.2%10.周口市

1992.08亿元

增长9.1%11.三门峡市

1240.13亿元

增长9.1%12.洛阳市

3284.57亿元

增长9.0%13.信阳市

1757.34亿元

增长8.9%14.焦作市

1846.32亿元

增长8.8%15.安阳市

1791.89亿元

增长8.7%16.南阳市

2676.88亿元

增长8.6%17.驻马店市1691.30亿元

增长8.4%18.平顶山市1637.13亿元增长8.1%鹤壁经济生产总值二、2014年鹤壁市房地产市场总结城市发展日新月异。明确了建设以新区为中心，老城区、两县县城为单元的组合型城市的战略构想。不断提升城市整体实力、发展活力和独特魅力，2013年城镇化率达到52.8%。新区南部4.9平方公里的产业综合功能服务区建设全面展开。“一河五园”、市体育馆、艺术中心、金融大厦等一批社会事业项目和高档次现代服务设施正在加快建设。被确定为全国循环经济试点市、全国循环经济标准化试点市、全国建筑节能示范市、全国可再生能源建筑应用示范城市、中国优秀旅游城市、全国统筹城乡就业试点市、全国首批创建创业型城市、全国城乡救助体系建设示范市、全国社会治安综合治理优秀市、河南省城乡一体化试点市、河南省可持续发展实验区鹤壁城市规划二、2014年鹤壁市房地产市场总结

市域城镇空间结构以新城区为中心，以老城区、淇县县城、浚县县城为次中心，依托快速路和区域主干公路，构建“一轴、三区、四级”的市域城镇空间结构。“一轴：即一条城市主轴：城市发展南北向主轴，是鹤壁主城区的所在地。该主轴与国家经济发展的南北大动脉京广线平行。“三区”即西部生态旅游区、中部城镇产业区与东部农业综合发展区3个特色区域。西部生态旅游区依托太行山脉，未来将发展成为以自然山体为背景的特色发展区域；中部城镇产业区是矿产资源集中分布区和城市集中发展区，也是城市发展备用区；东部农业综合发展区主要是，淇县东部和浚县范围，是鹤壁以及全省、全国重要的农业区，未来将继续依托农业发展。“四级”指四级城镇中心，包括处于一级地位的新城区、处于二级地位的老城区、淇县和浚县县城、处于三级地位的三个中心镇（善堂镇、屯子镇、小河镇）、处于四级地位的其他一般镇。强化“大鹤壁”发展理念，以新城区为核心，以老城区、淇县县城、浚县县城为城市组成单元，近期实现一核心带动三组团的“一心三星”结构，远期实现鹤淇一体化的一核心带动二组团的“一核双星”结构，尽快实现由分散的多节点、弱中心城市结构向有机联系的单元组合型大城市结构转变。第一阶段：实施两头并举的空间拓展战略。一方面适度加强新城区同老城区的交通、生态联系，支持老城区的产业集聚与城市改造；另一方面加快南向的空间拓展，壮大主城区规模，开拓新的发展空间。第二阶段：实现以新城区为核心的一心三星的结构化战略。完善城市空间框架，强化与淇县的交通联系，争取行政区划调整，为远景发展提供前期准备。第三阶段：实现以新城区和淇县一体化发展的“一核双星”的空间结构。在新城区的发展逐步稳定之后，将城市建设的重点逐步移回新城区-淇县发展轴带，充实新城区的复合中心功能，并推动新城区-淇县发展轴成为非矿产业的集聚带和新的城市增长体，最终形成“一核双星”的空间结构。二、2014年鹤壁市房地产市场总结

城区发展定位：豫北地区服务中心，市域经济中心，先进制造业基地。空间拓展：南拓为主、北拓为辅、适度向东、控制向西。产业选择：重点发展科技含量高、附加值高、无污染的先进制造业、劳动密集型产业，商贸、物流等型服务业，医疗、教育等生活型服务业。老城区发展定位：重工业基地。空间拓展：适度向西发展，限制向东发展。产业选择：以“煤电化材”等二、三类工业为主，配套发展煤炭物流产业。加快工业集中区建设，大力发展循环经济。

淇县县城发展定位：省级历史文化名城，县域中心城市，工业强县。空间拓展：加快向北发展，适度向西发展。产业选择：食品加工、纺织、精密机械制造等轻工产业。光伏产业、金属镁深加工等新材料产业浚县县城发展定位：国家级历史文化名城，县域中心城市。空间拓展：向北发展为主，向东发展为辅，适度向西发展。产业选择：重点发展农副产品深加工业，医药、精细化工和生物产业，重点扶持旅游业。重点城区发展指引新二、2014年鹤壁市房地产市场总结2014年鹤壁市房地产开发企业完成投资62亿元，与同期相比增加了26.7%，其中住宅开发投资额为526198万元，与同期相比增加34.4%。2014年地产投资是2006年6.22亿的10倍。2006-2014年，年均增速达到39%。数据显示，住宅投资占比重较大，可以看出目前当地房地产市场处于高速发展期。

鹤壁市2014年出让土地共计355.677784公顷。正在建设用地面积共650.5606公顷。2014年房地产总投资、土地情况二、2014年鹤壁市房地产市场总结商品房施工/竣工/销售面积大幅度增加，房地产市场空前活跃2014年，全市商品房销售面积182.31万平方米，是2006年23.59万平方米的7.73倍，9年平均增长31.3%。商品房施工/竣工/销售面积

施工面积与竣工面积情况近年施工面积增幅远大于竣工面积，市场工程缓慢，期房多，现房少竣工面积与销售面积情况数据显示，近年来，鹤壁市房地产市场销售速度仍大于竣工速度施工面积、竣工面积与销售面积比对情况二、2014年鹤壁市房地产市场总结二、2014年鹤壁市房地产市场总结销售面积与销售均价情况近年来销售面积不断增加，销售均价不断提高。商品房平均售价近年来销售面积不断增加，销售均价从2006年开始稳定增长，受国家楼市调控政策的影响，2013年较2012年销售均价稍有下降，但2014年房价又开始上升。销售均价为3215元/平方。施工面积、竣工面积与销售面积比对情况二、2014年鹤壁市房地产市场总结1-11月份，鹤壁房地产房屋施工面积为689.89万平方米，与同期相比增加12.8%，其中新开工房屋面积为263.29万平方米，与同期相比增加了62.7%；1-11月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为76.56万平方米，与同期相比减少了34.1%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售面积为182.31万平方米，与同期相比增加了29.6%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售额为560348万元，与同期相比增加了35.8%。2014年1-11月份鹤壁市房地产竣工/施工面积/销售面积二、2014年鹤壁市房地产市场总结1-11月份，鹤壁房地产商品房销售面积为182.31万平方米，与同期相比增加了29.6%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售额为560348万元，与同期相比增加了35.8%。2014年1-11月份鹤壁市房地产竣工/施工面积/销售面积二、2014年鹤壁市房地产市场总结综合近几年来鹤壁房地产市场分析，鹤壁房地产市场主要有几个方面特点：（一）近5年房地产投资平稳增长，销售均价逐年提高（二）鹤壁近3年楼市年销量基本稳定在100万㎡左右。（三）房地产市场总体供销有些失平衡，但销售形势较好。（四）淇滨区成为鹤壁房地产市场最热板块。（五）房地产开发水平不高，建筑立面和户型相对比较落后。鹤壁房地产市场小结三、鹤壁市住宅市场调研

一、2014年全国政策、金融对楼市影响四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目

录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结三、鹤壁市住宅市场调研

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总量分析：2014年鹤壁房地产市场有75个楼盘，淇滨区35个多、山城区11个、淇县13个、浚县16个处于正常销售状态；

热销楼盘：销售比较好的楼盘有10多个，主要是升龙广场、星河湾、建业壹号城邦、天逸·双水湾、龙门·万和城、书香铭苑、诚城·卢浮宫、诚城·桃花源、建业桂园、南凯·世纪城、常绿·林溪谷、广源·新都汇、华韵·商业时代广场、中泰国际、财富商业广场、东方世纪城、麒麟郡等项目；