双流房地产市场区域调查报告

成都双流房地产市场区域调查汇报-市场双流县房地产（商业）发展状况市场研究汇报

目录第一部分双流县及东升镇概述4

1、双流县概况4

2、东升镇基本状况8

第二部分都市发展规划及改造10

1、成都市有关双流的远景规划10

2、东升镇未来的规划11

3、交通规划12

第三部分双流房地产市场分析13

1、双流县房地产市场发展状况13

2、房地产市场对GOP的影响14

3、土地政策15

第四部分双流商业市场调研16

1、双流商业分布概述16

2、重点商业项目调查21

3、重要街区商业调查23

第五部分项目的SWOT分析34

1、项目长处34

2、项目劣势35

3、项目机会35

4、市场威胁点36

5、总结36

第七部分本案定位提议37

1、销售价格提议37

2、租金提议37

3、推广思绪提议37

4、目的消费群定位38

4、业态选择定位39双流县房地产（商业）发展状况市场研究汇报

目录第一部分双流县及东升镇概述4

1、双流县概况4

2、东升镇基本状况8

第二部分都市发展规划及改造10

1、成都市有关双流的远景规划10

2、东升镇未来的规划11

3、交通规划12

第三部分双流房地产市场分析13

1、双流县房地产市场发展状况13

2、房地产市场对GOP的影响14

3、土地政策15

第四部分双流商业市场调研16

1、双流商业分布概述16

2、重点商业项目调查21

3、重要街区商业调查23

第五部分项目的SWOT分析34

1、项目长处34

2、项目劣势35

3、项目机会35

4、市场威胁点36

5、总结36

第七部分本案定位提议37

1、销售价格提议37

2、租金提议37

3、推广思绪提议37

4、目的消费群定位38

4、业态选择定位39前言

由于我企业这次对双流县城的“棠湖壹号”商业部分进行重新包装、并且进行销售和招商工作，由于我们对双流县的整个商业运作状况、业态分布状况等信息不是非常理解，因此我们作了本次针对双流县商业地产和商业发展的市场调研。我们但愿通过这次市场调查，对双流县（东升镇）的房地产发展状况、物业竞争状况、消费者购置习惯等问题进行一种全方位的认识。借此使我们能更有效地理解“棠湖壹号”。为我们的重新包装、定位提供数据支持。

第一部分双流县及东升镇概述

1、双流县概况

A、双流县基本状况

地理位置：双流县位于天府之国——成都平原的腹地。三面围绕成都，县城距市区10公里。全县版图面积1072平方公里，辖26个建制镇，共87万人口。

交通状况：成都双流国际机场距县城2公里，开通国际国内航线160余条；成昆铁路纵贯县境，境内设有两个火车站；以成都至乐山、雅安高速公路、川藏路、德阳至乐山大件路、机场路、成都市人民南路延线等10余条高等级公路为骨干，构建了四通八达的公路网络，通车里程达2882公里。

B、双流县经济发展状况

Ⅰ、双流县人口构造状况

双流县单位

总人口万人86.6786.98

非农人口万人15.7215.84

从人口构造来看：双流的非农人口占总全县总人口比重在１８％，比例还是比较小的。这阐明双流还是一种以农业为主的乡镇。

Ⅱ、双流县经济发展状况

（表一、重要区县经济对比状况）

人均国内生产

总值(元)人均社会消费品

零售额(元)人均固定资产

投资额(元)人均财政

收入(元)城镇居民年末人均

储蓄存款余额(元)农民人均

纯收入(元)

全市16239692868561458177597601192031783377

锦江区3053535916141671448205337213934

成华区237918772121941124135037914007

龙泉驿区134824860667163585532683493

青白江区133283458381566679029443141

双流县14811346154228679867120839233083517

（表二、近来几年双流县产业构造状况）

国内生产总值

（亿元）第一产业

（亿元）第二产业

（亿元）第三产业

（亿元）社会消费品零

售总额（亿元）全社会固定资

产投资总额（亿元）农民人均

纯收入（元）

112.84112.9459.1941.6726.343517

148.3314.1578.6355.5534.34563777

1－5月66.264.735.6525.9114.5923.71

从以上两个对比表，我们可以看出，双流的经济在成都的几种重要区县还是排在前列的，尤其是人均固定资产、城镇居民年末人均、储蓄存款余额、农民人均纯收入投资额等指标在成都市的重要区县中排在前列确实，这就是阐明双流县有足够强的购置能力。

从城镇储蓄状况可以看出：，双流县各项存款余额109.97亿元，其中城镇居民储蓄余额61.15亿元，持续六年位居全省综合经济实力评价“十强县”榜首。，财政收入8.66亿元，银行存款余额:110亿元，全国“百强县”排名第69位，持续七年位居全省综合经济实力评价“十强县”榜首,中国西部都市综合竞争力百强县（市）排名第2位。1—5月，金融机构存款余额146.49亿元，同比增长17.3%，其中储蓄存款余额达97.3亿元，同比增长20.8%，金融机构贷款余额72.2亿元。这都阐明双流人的购置力非常强，消费者潜力非常巨大。

尤其是从最能体现个体经济发展的第三产业比重可以看出，双流县的第三产业占国内生产总值的38％。双流县的第三产业占国内生产总值的37.4％．这个比例在全省区县（市）中所所占比重也是比较大的，这足可以阐明双流的经济实力非常强劲，消费者的购置力非常旺盛．

Ⅲ、固定资产投资

双流县的固定投资总额为５６亿元，同比增长30%，高出年计划10个百分点；投资对经济增长的奉献率达67%，拉动GDP10个百分点；1—5月份，固定资产投资总额23.71亿元，增长29.1%，其中基本建设投资完毕15.38亿元，增长50.6%，技改投资完毕2.56亿元，增长4.9%，房地产开发投资完毕3.98亿元，增长0.3%。但受宏观调控的影响，房地产开发投资增幅几乎为零，尤其是1—5月房地产开发与去年同期相比下降49.9个百分点。Ⅳ、社会事业

双流县目前共有各类学校832所，每年向大中专院校输送合格新生余人，数年雄居全市郊县第一；科研及综合服务机构18个，医疗机构52所，各类专业技术人员3万余人。坚持发展现代文化与西蜀民间文化交融的地区特色文化，广播电视、文化建设、体育事业在全省、全国颇具影响。Ⅴ、开放开发

双流县目前共有四个省级开发区：西南航空港经济开发区、牧马山旅游开发区、高科技农业开发区和黄龙溪旅游开发区为重点，实行组团式开发。西南航空港经济开发区紧邻双流国际机场，德国拜尔、四川大学（新校区）等一批高新技术企业和大专院校相继选址该区，一种集高新技术产业、高档空港商贸服务业和教育产业一体的新型都市新区正在兴起。成都牧马山开发区集体育、文化、休闲为一体，四川国际高尔夫俱乐部落户区内，是成都近郊独具特色的高档旅游、人居、休闲、会务活动中心。黄龙溪风景名胜区古镇文化风韵别致，业已成为西部地区开发模式进行的农业开发区，是高新农业技术示范、农产品精深加工的最佳园区。

2、东升镇基本状况

A、东升镇概述

东升镇被称为“西南第一镇”、她就是成都卫星城镇。东升镇辖34个村，13个居委会，人口近10万人，版图面积53km2，是双流县的政治、经济文化中心。被誉为“发展乡镇企业先进单位”、“四川省乡镇企业200强”、“中国乡镇之星”、“全国最佳乡镇”等称号。B、交通状况

东升镇毗邻成昆铁路、川藏公路、成乐大件路、双流国际机场。C、经济发展

２００４年上六个月，东升镇实现当地生产总值14.65亿元，比去年同期增长17.7%，其中第一产业实现增长值1.4亿元，比去年同期增长10.5%；第二产业实现增长值11.36亿元，比去年同期增长18.4%；第三产业实现增长值1.89亿元，比去年同期增长18.1%。

东升镇共有工业企业1250多间，其中“三资”、“三来一补”企业到达200多家。今年上六个月实现工业总产值44.52亿元，比去年同期增长18.6%。规模以上有２02间，规模以上工业总产值实现33.65亿元，比去年同期增长40%。

上六个月农业总产值到达2.42亿元，比去年同期增长10.6%，农村人平收入3280元，增长5.2%。Ｄ、第三产业发展状况

第三产业稳步发展。东升镇今年在房地产业、汽贸业等行业，今年投资4.8亿元，建筑面积达60万平方米的丽城花园乐意居第商住小区和朝阳花地会所高级住宅区的加紧建设。１—6月东升镇第三产业实现总产值7.6亿元，比去年同期增长18.3%。Ｅ、固定资产投资

２００４年上六个月东升镇新增各类企业430多家，全社会固定资产总投资合计达9.48亿元，比去年同期增长116.9%，新建厂房及楼盘面积达89.3万平方米，同期对比增长235.7%。其中外资企业投资达3.2亿元，同期对比增长512%。今年1—6月税收入库1.78亿元，比去年同期增长20.4%，完毕年度任务58%。其中国税入库1.22亿元，增长21.3%，完毕年度任务的61.8%；地税入库0.48亿元，增长20.5%，完毕年度任务51%；耕地占用税、契税入库0.08亿元，增长9.1%。Ｆ、财政、金融

２００４年上六个月，东升镇镇财政可支配收入0.65亿元，比去年同期增长19.5%，6月底全镇各项存款余额21.5亿元，增长20.7%，其中居民存款占15.4亿元，增长17.5%。

第二部分都市发展规划及改造

1、成都市有关双流的远景规划

近来才结束的成都市温江区都市分区规划、龙泉驿辨别区规划、青白江辨别区规划、新都辨别区规划、双流——东升分区规划、双流——华阳分区规划6个周围都市和卫星城的分区规划（－）已经结束。

据悉，新一轮的成都都市总体规划总规共由8个部分构成，对成都的定位在修编后增长了“西部最强竞争力的都市区”，并规划了都市的发展空间为向南、向北，从而形成南北向的发展空间，构建大成都都市圈。

根据规划，双流北部有5条轨道交通线路穿过，使双流成为成都都市轨道交通最密集的区域。这些轨道交通线路中，有四条由北向南从中心城进入双流北部、另一条轨道交通线路由东向西贯穿整个双流北部，最终向西南延伸至双流机场。

双流：（双流分为双流———东升规划、双流———华阳规划）是成都次中心，并将牧马山片区规划成为牧马山旅游新城，以大面积的森林、绿化用地为主，修建牧马山森林公园、国际高尔夫俱乐部；双流的黄龙溪镇将形成黄龙溪风景名胜区、太平镇将形成东山生态农业景区等。2、东升镇未来的规划

根据成都市政府的规划“南部新城”中东升镇是作为都市的次中心业规划的；成都规划中的“南部新城”，位于双流县北部，总体区域面积400平方公里，包括11个城镇，是双流县经济最活跃，发展最强劲的地区，大量的可供开发的浅丘台地紧临中心城，是成都向南发展的首选地区。在“南部新城”的六个发展组团中，华阳组团和东升组团，一种成都副中心，一种成都主城次中心，均是目前规划建设的重点。东升镇，作为双流县县域城镇，在“城镇一体化”的中期规划（-）中，将成为华阳光彩的折射地。东升镇目前人口约40万，未开发用地中足有26平方公里可作开发建设。在《城镇一体化发展规划方案》中，东升组团的城镇重要功能与华阳组团相似，重要产业仍为居住、商贸等。东升镇的下一种发展目的将是向西发展，在区域和经济上逐渐靠近温江，该镇范围内的九江与彭镇均是未来规划的旅游文化中心。《城镇一体化发展规划方案》显示，改造后的老川藏路仅15分钟车程便可直达双流心脏———东升，正在建设中的新川藏路、迎宾大道，以及拟建中的下穿式新双华路（华阳———东升）、成都地铁，都将实现东升镇西南交通的枢纽地位。

东升镇在未来的规划中，仍将充足运用了它作为第一强县独一无二完善的基础配套设施资源，以及愈加浓烈的商气、人气，吸引着更多的开发商和消费者。3、交通规划

目前双流已初步形成“井”字型和网状型道路交通网络，县内有成雅高速路、绕城高速路、成仁公路等国道干线７６．８公里；有双流机场高速路，老川藏路、大件公路等省道３９．３公里；有华彭路、成环路、新川藏路、机场迅速通道、长城南路、九马路、天府大道、华阳绕城路等县道２１６公里；有１９公里的成昆铁路双流段。此外全县２６个镇、４６６个行政村已所有实现村村通，全县通车里程已达１５８２公里。

根据成都市规划局专家的透露：双流、新都等卫星城都将规划建设轻轨，并与中心城区的地铁线路相连，构成迅速的现代轨道交通网络。

第三部分双流房地产市场分析

1、双流县房地产市场发展状况根据双流县的都市特点，双流县按照都市发展规划，取消北部区域和重点建设区域自拆自建安顿。全面推行货币化安顿、中心城镇统建安顿。建成文星蜀星花园、九江甘泉名居等统建安顿示范点。统建安顿房161万m2，安顿农户8885户、2.9万人。积极探索并推进失地农民就业、户籍、医保、低保、养老保险、子女入学等改革试点，有序转移失地农民13.7万人，都市化水平达29%。截止２００３年双流县完毕全社会固定资产投资56.06亿元，其中房地产投资13.95亿元，整年商品房施工面积162万平方米，商品房竣工面积67.8万平方米，商品房销售面积115.8万平方米；

在今年６月２８日举行的第三届双流县房地产交易会历时三天结束，开幕当日就成交４万多平方米，３天共成交商品房８００余套，总面积累积达１０万平方米，成交金额到达１.69亿元，创历届双流房交会之最。到目前为止房地产业已成为双流县经济的一大亮点：持续４年产值超过２０亿元，仅去年就开发楼盘１００万平方米，销售率达８０％，上缴利税６０００多万元。A、东升镇住宅房地产发展状况

在三四年前东升镇已经形成“海棠金宇”及“金城公寓”等小区，由于社会环境、规划等原因发展还是比较缓慢，伴随成都市向东、向南的发展，近来几年东升镇又出现了“王府花园”、“新秀花园”、“弘民新城”、“祺瑞民居”、“四季花语”和“东盛园”“新科运河城”、“逸阳•华庭”等新盘，这些楼盘大多占地面积在100亩左右，由于在规划、小区环境的营造上开发商下足了工夫，因此销售非常好。

由于都市发展的深化，住宅的销售价格也从1995年的700元/平方米增长目前的1200元/平方米以上，均价也到达1200元/平米，估计在未来的5年内双流的房地产增长到-2500元/平方。B、东升镇商业地产发展状况

由于受老式思想的束缚，东升镇目前的商业大多以住宅+1或2层商业为主的形式。但从我们理解的状况看，其他商业地产销售并不是太好，除了一部分临街的口岸外销售比很好外，其他的不临街、全商业的项目销售都不是太好；如“大市场”内尚有1/3左右的商铺没有销售完（住宅部分在一年前已经销售完）、“弘民商业步行街”一、二层商铺由于人气的原因，除了临街的口岸外，其他的商家早已退场，“弘民美食城”尚有1/3左右的商业铺面没有销售完，并且招商工作非常差，真正要有起色至少还需要3-5年时间。

从我们目前考察的状况看，大部分商业项目受租金底的压力难以支撑。2、房地产市场对GDP的影响

双流县全县完毕固定资产投资总额56亿元，同比增长30%，高出年计划10个百分点；投资对经济增长的奉献率达67%，拉动GDP10个百分点，其中房地产业拉到GDP2.4个百分点，对双流县的经济发展起到至关重要的作用。3、土地政策

双流国土局在２００３年挂牌２宗土地、拍卖５宗面积达２４３４．８４亩，成交资金总计１７２２２．６６万元。２００４年１月—５月双流国土局挂牌土地１宗、拍卖土地４宗面积达７７．８２亩，成交资金总计５１１９．４５万元。而双流国土局还计划在２００４年６月底、７月初拍卖８宗地，这８宗地包括东升镇１地块约１４亩，中和镇４个地块约６５亩，黄水镇、胜利镇（牧马山）的３个地块约１４００亩。第四部分双流商业市场调研1、双流商业分布概述

A、商业调查概述

由于本次我们重要是为了进行“棠湖壹号”一楼的销售和招商工作，因此我们本次进行商业调查也着重进行商业地产（重要针对一楼）和整个商业分布的市场研究，并且对“棠湖壹号”500—1000米范围内的商业进行重点调查。重要针对东升镇既有的重点商业项目和各重要街区的商业分布、业态分布并且重点调查。

我们重点调查的街区有棠湖东一段、广都大道、南昌路、棠湖东路二段、淳化路、陕西街、新街（步行街）、从桂路、顺城街、棠湖北路、棠湖西路一段、藏卫路南一段，通过我们的初步测算，以上街区商铺总营业面积在4-5万平米，加上我们没有测算的其他街区，整个东升镇可供营业的商业铺面达10万平米以上；对一种总人口只有12万的小城镇来说，人均商铺面积达0.83平米，它的商业面积已经基本上已经饱和。

B、东升镇重要商业街区一楼商铺销售价格

我们通过对“棠湖壹号”周围重要街的商铺销售价风格查重要是通过现场问询和二手市场交易状况分析得来。通过对以上几组价格分析，我们发展弘民商业步行街的销售价格最高，不过假如按街区临街商铺的销售价格来算，靠近“棠湖壹号”周围的棠湖东路二段，南昌路、淳化路的商业销售价格最高。整个街区的平均销售价格在6350元/平米。

C、东升镇重要街区商铺租金价格

由于整个双流整个城区人口比较少，都市的建筑基本上都是临街而建，因此商铺市场容量比较大，加之其离成都比较近，因此整个都市的商业气氛并不太浓厚。因此整体租金价格比较底。

D、重要街区人流量与车流量以上数据是我们运用中午12：00——13：00之间进行的测试，我们截取的时间段增色为10分钟。从以上数据我们可以看出棠湖东路二段由于是都市非主车道，因此车流量相对较少，人流相对较多。固提议售楼部还是应当选择修于棠湖东路二段。可以充足的保证人流量和停车之便。

E、东升镇业态分布状况

从我们所考察的整个城区来看，东升镇经营面积最大的几种业态是宾馆、服饰、零售业；而经营商家数最多的是服饰、建材、装饰等

2、重点商业项目调查

A、“弘民美食城”

“弘民美食城”位于广都大道中段，与双流客运站一路之隔。是“弘民住宅小区”的一部分，其总商业面积10000——0平方米，重要定位为美食广场，其一楼售价：4800—6800元/平米、二楼售价：2800元/平米、三楼售价：1800元/平米；目前有大部分已经销售完毕，对于尚未销售完的商业部分，其采用的是买一楼连带二楼销售的销售方略。商铺开间在6—8米，进深在18米以上，铺面和销售面积过大，总价过高。从其目前的经营状况来看非常不理想，假如想真正经营起来，至少要3—5年的时间。

目前招商方略是：前一年免收租金，最低租金只有4元/㎡（美食城另一侧商铺）。

广都大道中段临街商铺：某干洗店90㎡，月租金2200元/㎡；

某正装修店：60㎡，销售价格6000元/㎡，月租金1200元。B、“东升镇大市场”

“东升镇大市场”位于藏卫南二段附近在“双流装饰城”的背面，“双流装饰城”是它的一部分，装饰城大概有70多种商业铺面，整个经营状况比很好，尤其是临街部分经营比很好，但靠里面的部分有少许空置铺面。其开间在5米左右。进深8米左右，商铺面积比较少，其他铺金水平在20-40元/平米；整个大市场里面部分大概尚有1/3没有销售完，整个商业部分所有为临街商铺，其销售价格为：临外街部分5000元/平米，内街部分为3800元/平米，整个街区商业重要以农资、小百货等为主。商业铺面面积比较小，大多在40平米左右。从经营状况看，除部分口岸比很好的商铺经营比很好外，大部分经营较差。C、“弘民商业步行街”

“弘民商业步行街”位于顺城街中段，靠近棠湖公园，双临城区重要商业街；一、二、三楼的商业部分，它是东升镇第一条全商业步行街，商铺总数为150-200个之间，商铺面积在40-200平米不等，它最早的销售价格在8000-1元/平米。从我们实地考察状况看，商家的经营非常不理想，几乎没有顾客，90%左右的商家已经撤走。绝大部分的商业铺面处在空置状态。

其目前的招商方略是：协议一次性签约两年，前五个月采用租一种月送两个月的优惠政策，即前15个月只付5个月的租金，免10个月的租金，但需交500元/铺的保证金。租金分为45元/㎡和55元/㎡两个档次。D、“缔煌城”

“缔煌城”位于棠湖西路一段，街对面为棠湖公园，整个商业部分为1-2楼，单层营业面积1500平米左右，二楼为新一佳入驻；一楼重要是零租，重要经营商家有：四家珠宝：合计80平米左右；3家化妆品：经营面积30平米左右；2家女性饰品店：经营面积：10平米左右，1个文化用品区：经营面积150平米左右，餐具区：经营面积250平米左右，床上用品区：经营面积：80平米左右，龙翔通信城：经营面积：300平米左右，华伟通信城：经营面积250平米左右，尚有200平米左右的空置区。

3、重要街区商业调查

Ａ、淳化路

整个淳化路全长150米左右，街道宽度8米左右，它是东升镇最早的中心商业区，这里集聚了中国移动营业厅、中国邮政营业厅等，整个街区业态最多的是服饰、通信商家。此街区也有一部分服装品牌商家，如：海霸服饰、亨得利皮具、李宁服饰、美特斯邦威、七匹狼、依米奴服饰、以纯、石头记饰品、谭木匠、亨得利眼镜等；Ｂ、丛桂路

从桂路全长160米左右，街道宽度10米左右，整个街区的平均租金水平在30-40元/平米，这条街集聚了大量家电商家（合计27家，营业面积达2480平米）和金融机构，重要商家有中国工商银行：经营面积150平米、成都市农村合作信用社：经营面积100平米、广都家电商城：经营面积200平米、海尔专卖店：经营面积150平米、东升家电商场：经营面积150平米。

有两家服装城，一家是品味时装城400平米，经营中老年服饰为主，一家是荣盛百货450平米经营老年、小朋友服饰、钟表。Ｃ、棠湖东路一段

棠湖东路一段全长：140米、街宽：7—8米；它目前是双流人流量比较大的街道之一，诸多消费者要通过棠湖东路一段抵达棠湖公园和新一佳超市；整个街区的租金在40—50元/平米，靠近步行街商铺售价到达8000—9000元/平米、靠近堂湖公园商铺售价达7500元/平米。整个街区经营项目最多的是服饰、小朋友用品和餐饮。它也是棠湖宾馆所在地（东升镇最佳的宾馆之一），此外比较有代表性的商家有：成都市农村合作信用社、中国银行、中国农业银行、双流县中医医院、欧度洋服、川港影楼、重庆孔亮火锅等。

Ｄ、棠湖东二段

表一：棠湖东二段小巷表二、棠湖东路二段临街大道

棠湖东路二段有两部分构成，一部分临“棠湖壹号”侧的小巷，街长：200米、街宽：3—4米，一部分是“棠湖壹号”售楼部对面的街区，大概100米左，宽12米左右；整个街区小巷部分租金在8-10元/平米，大道附近租近在40-50元/平米。在“棠湖壹号”旁有一种棠湖综合市场，总经营面积达10000平米左右。整个街区比较具有代表性的商家有红旗超市，经营面积在500平米左右，百惠童装城、花花公子、老爷车、三多里等。

Ｅ、南昌路

南昌路是由成都进入双流市区的主通道，全长300米左右，街宽25米左右。属于都市快车道，整个街区租金水平在30—50元/平米、靠近双流广场销售价格在4200元/平米，中心街区（靠近棠湖东路一段）附近的商铺销售价格达靠近步行街售价8000—10000元/平米。整条街以经营服务和中介（房产）为主，经营的重要品牌有Addidas、NIKE、PLAYBOY、安踏、百事流行服饰、报喜鸟、别克、步升鞋业、道频二、高登鞋业、哥弟服饰、鸿星尔克、华伦天奴、江南布衣、九牧王、巨人树、曼亚奴服饰、帕蒂安琪服饰、苹果鞋业、双星专卖店、斯得雅鞋业、汤宝服饰、雅戈尔服饰、依布服饰、渔、与狼共舞等品牌。沿街的二楼尚有大量休闲、娱东场所。Ｆ、藏卫路南一段

整条藏卫路南一段也是成都进入双流的主干道之一，街长：400米、街宽：10—12米；该街区重要集中了服务、装饰、药物（医疗）等行业，其中有宾馆一家，10家医药零售和一家医院，整个街区最大的商业物业有两家，一家是金手指商城：总经营面积达平米，平均租金水平在20元/平米左右；另一家是华兴装饰广场：由70余家面积48平米左右的装饰、卫浴商家构成，租金范围在20-40元/平米，华兴装饰广场的二手商铺销售价格在：5000元/平米左右

Ｇ、陕西街

陕西陕街长：120米、街宽：7米左右，整个街区的商家有服饰、日杂、通信商家为主，商业分布比较散；此街区有两个最有代表性的商城，一家是九龙百货：以中老年服饰为主；另一家是千里生辉鞋城二楼，面积1000平米左右，以中老年、小朋友用鞋类为主。

Ｈ、新街（步行街）

新街（步行街）全长：250米、街宽：8—10米、商铺面积范围12—25平米、经营的商家130家左右，商铺租金15-50元/平米，以服饰为主，尤其是女性服饰为主，所经营的商品以中低级为主。在整个街区有一家左右的家俱城和600平米左右的双虎家俱城。I、顺城街

此街区有双流县影城、中国联通营业厅、弘民商业广场等。弘民商业广场是东升镇第一条全同业步行街；商铺总数为150-200个之间，商铺面积在40-200平米不等，它最早的销售价格在8000-1元/平米。从我们实地考察状况看，商家的经营非常不理想，几乎没有顾客，90%左右的商家已经撤走；绝大部分的商业铺面处在空置状态。

Ｋ、棠湖北街

棠湖北街街长：200米、街宽：8米、平均租金水平40—50元/平米，此街区临近新一佳超市、弘民商业广场、棠湖公园等，整个街区经营商家比较少，没有什么特色，只有一二家小朋友用品商店较有特色。

Ｌ、棠湖西路一段

棠湖西路一段街长：200米、街宽：9—10米；新一佳超市就在此街上，整个街区平均租金水平30—50元/平米；此街区比较具有代表性的商家有百老汇歌城占据弘民商场对面一幢楼的整个二层、秦妈火锅：经营面积达300平米左右、玉林串串香：经营面积达500平米左右，新一佳入驻弘民商场二楼，经营面积1000平米左右。一楼经营业态、珠宝区、化妆品区、女性饰品区、小家电区、文化用品区、餐饮区、床上用品、龙翔通信城、华伟通信城、德克士。第五部分项目的SWOT分析

1、项目长处

A、区位条件好

“棠湖壹号”位于南昌路与棠湖东路一段交汇处，属于双流县的商业繁华区。临近商业步行街、棠湖公园，商业气氛比较浓厚。南昌路是成都到双流都市的主干道，路面宽度比较宽，适合私家车行驶；棠湖东路一段是到新一佳超市的重要道路之一，路面宽度较小，路边可停车，易于汇集人气。B、楼盘自身的长处

1.是双流目前最大的室内商业卖场，单层经营面积达3500平米；

2.有足够的车位，满足不一样消费者的需求；

3.位于城区中心商业区，易于聚焦人气；

4.项目周围有足够大的促销场地，有助于组织促销活动。

2、项目劣势

1.项目停工时间较长，消费者口碑不太好；

2.项目自身建筑风格商业气息不太浓厚；需要通过改建；

3.没有一种主力商家可