房地产市场调查报告

浙江财经学院本科生毕业实习作业PAGE4苏州世茂运河城竞争楼盘宏观情况的调查报告摘要：为了了解苏州世茂运河城竞争楼盘的周边配套、周围环境、主推产品、销售策略、折扣优惠等情况，以利于我们应对销售过程中的顾客提问、说辞解答、折扣给予等问题，特对苏州19个竞争楼盘的占地、容积、交房、价格、折扣等信息进行市场调研。此次市调以前期的资料查找，中期的踩盘和后期的资料整理为方法，因为是暗踩，除去被竞争楼盘识破是市调的情况，其他所得资料所得都较为真实，并做出如下报告。关键词：世茂运河城；竞争楼盘；市场调研1引言调查苏州世茂运河城的竞争品牌的楼盘，是为世茂运河城项目提供参考资料，为营销策略的制定提供一定的数据支持，有利于本楼盘下一阶段的推广以及营销。为全面了解苏州世茂运河城竞争楼盘的相关情况，特对相城区、吴中区、园区、高新区、金阊区、平江区的21个楼盘进行了市调。2研究方法1．从网络查阅相关资料。2．从苏州市的各区中选出了19个楼盘进行了市调（暗调），所选楼盘为竞争性楼盘，以购房者的身份去相关楼盘获取相关信息。3调查成果世茂运河城竞品调查表（见附录A）为有效的将世茂运河城与竞争楼盘进行对比，将通过行政区划按交通、医疗、教育、娱乐、基础设施、公园、商业、媒体、楼盘产品等因素来对比与各楼盘间的优劣：1．与相城区活力岛板块的水漾花城、合景峰汇和金辉融侨城相比，世茂运河城交通更便利，配套设施更完善（医疗、教育、商业、基础设施），价格上也是有一定优势的，在活力岛以及周边配套未完全成型时，我们将保有区位的优势；南山檀郡依托于相城大道周边的固有配套，较为完善，但自然景观欠缺。2．与吴中区的中天和景苑，新城金郡相比，世茂的区位优势不言而喻，交通便利，配套完善，学校，商业、医院一应俱全，价格上，我们不占优势，但在沧浪新城的位置，我们的价格又是很有竞争力的。3．和金阊区的的万科金色里程、南山1958相比，我们的位置更靠近古城区，配套已经很完善，交通也十分方便，未来将打造为150万的城市综合体，配套将更为完善，房价上可能有点劣势，但世茂运河城整体规划建设完工后所具有的价值将大大超越其他楼盘的价值。4．和高新区的3个项目相比较，鑫苑国际的周边配套还是比较齐全的，价格上跟我们世茂运河城差不多，我们世茂由于是商业住宅都是自行开发，设计更合理，配套更人性，定位更高端，品质更高；金科王府和姑苏公馆的住宅定位都较高端，以奢华的装修，高价的景观和高新区闹中僻静的产品定位来营造出他的高贵，坐拥高新区已有的完善配套（金科有自己的商业项目和酒店影院，但规模较小，和运河城的50万方的商业无法相比），使得其价值较高，世茂运河城的外滩源项目启动之后，我们的高端产品将在世茂运河城150万方综合体的烘托下拥有强有力的竞争力。5．和园区的尚玲珑、双湖湾、晋合公寓相比（九龙仓、太阳城的区位差一点，偏离金鸡湖独墅湖商圈），实则园区的配套已经更完善，开发的前景也很好，所以区位上，园区暂时有优势，环境也很优美，而世茂运河城所处的区位同样很优越，特别是毗邻京杭大运河和石湖-上方山风景区，今后，在150万方的综合体建成之后，将是比拼运营的时候！6．和平江区的平江怡景和中梁天御相比，这2个楼盘的交通便利，靠近苏州火车站，世茂运河城临近汽车南站，同时通过友新高架能很便捷的到达苏州的东南西北；这其中值得一提的中梁的“100%得房率”和铺天盖地的媒体推广为它取得了很好的推广效果。4总结和建议世茂运河城位于沧浪新城CBD城市副中心钻石地段，交通方便，是住宅、写字楼、卖场、商场、商业街于一体的综合社区。它的区位价值是经得起城市现代化进程的考验的。150万方的综合体，依古城，观石湖，品京杭大运河之悠久，享上方山公园之秀美，世茂运河城将逐步被打造成为“京杭第一湾，苏州新外滩”。世茂运河城的竞争对手主要是在价格定位和我们差不多的配套也较齐全的楼盘，相城区的楼盘暂时不构成较大威胁（配套建设慢），金阊区更是没有长远竞争力，园区和高新区的楼盘应是我们的主要竞争对手，无论是在产品还是在周边配套上，都有很多相似的地方，且都很有竞争力。针对竞争对手的产品和营销推广做出相应的对策是目前最需要关注到的，具体的做法，要及时的了解竞争楼盘的主推产品，及时推出更适合购房者需要的户型，同时，要有针对、有策略的去进行广告的投放工作。参考文献[1]朱云龙.CRM理念、方法与整体解决方案[M].北京:清华大学出社,2004:121-124.[2][美]飞利浦·科特勒.市场营销原理[M].北京:清华大学出版社,2008:204-215.[3][美]帕拉·苏曼.市场调研[M].北京:中国市场出版社,2009:67-98.[4]张原,苏萱.房地产营销[M].北京:机械工业出版社,2008:121-123.附录A世茂运河城竞品调查表。表1世茂运河城竞品调查表-1项目调查类别合景峰汇金辉融侨城南山檀郡水漾花城中天和景苑开发商苏州合景房地产开发有限公司苏州融侨置业有限公司苏州南山发展有限公司香港恒基兆业地产集团苏州中天置业有限公司地址人民路延伸段与阳澄湖西路交叉口苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号相城区澄和路与纪元路交汇相城区春申湖西路与御窑路北交叉口吴中长桥街道苏蠡路东侧(苏蠡路58号)广告语双轨聚集，悦动姑苏三载筑梦，以诚贺城檀郡有价，中心无价幸福荡漾，爱在苏州成熟核心圈层典范品质标杆容积率2.22.222.52.2现推房源6、7期均有93、99、116、133平米7,10,14,15号楼19,20号楼5，6，9，10均价1050011000待定，在12000左右105007800-9000本期卖点会所高层低密度，靠近地铁2号线，性价比高高层低密度，靠近地铁2号线，性价比高优惠一次性9.7折，按揭9.9折最高优惠1万抵28万，最大赠送面积达38平暂定，参加风水讲座能打98折95折开盘惊喜价，周末看房活动共6次，每去一次抵扣2000相对本潘劣势周边配套暂不齐全，公共交通不便周边配套暂不齐全，公共交通不便，价格高价格较贵周边配套暂不齐全，公共交通不便，位置较偏非学区房，交房晚，周围配套设施没有建成，地段一般相对本盘优势价格稍微便宜点，紧邻活力岛别墅较多，绿化较好周边以往的配套较为齐全，紧邻相城区政府，房型现在较多恒基品牌，房型较多价格便宜表2世茂运河城竞品调查表-2项目调查类别新城金郡晋合公寓万科尚玲珑九龙仓·时代上城雅戈尔·太阳城开发商苏州新城万博置业有限公司晋合房地产（苏州）有限公司苏州南都建屋有限公司九龙仓（无锡）置业有限公司雅戈尔置业控股有限公司地址吴中越湖路南邵昂路66号苏州工业园区星湖街与西洲路交界处苏州工业园区玲珑街1号苏州工业园区现代大道与钟南街交汇处苏州工业园区现代大道与星华街交汇处广告语鉴证幸福湖东CBD核心区位，稀缺地势无限尊享中国长三角首席国际滨湖标杆住区定格时光的优雅之城阳光·湖泊·地下铁容积率1.52.492.21.81.18现推房源三期1,2,3号楼71号楼一期456号楼

118㎡137㎡均价85002200020000-210001500010000本期卖点80小户型签约维多利亚学校，一站式教育，6-15周岁优惠现在签约优惠5万一次性付款95折预约客户成功，1,2号楼优惠10万元，3号楼9.8折订房减5万，情人节减5万，按时签约减2万现金优惠700贷款优惠500相对本番劣势位置较偏，交通不便，配套不全价格较高，酒店式公寓，户型不好价格偏高位置较偏房型一般，位置较偏相对本盘优势价格便宜周边配套完善，临近金鸡湖品牌大，装修较好，服务好售楼部装修好装修较好价格较低表3世茂运河城竞品调查表-3项目调查类别蝴蝶湾仁恒·双湖湾南山·金城1958万科金色里程鑫苑国际城市花园开发商苏州鼎立物产有限公司仁恒地产（苏州）有限公司苏州南山置业有限公司苏州万科建房地产有限公司苏州鑫苑置业发展有限公司地址园区星湖街与金鸡湖大道交界处南200米苏州工业园区独墅湖东侧与金鸡湖双湖地块金阊区城北西路1958号金阊城北路与学前路交汇处新区华山路8号（滨河路与马运路交汇处、寒山桥附近）广告语双湖畔·低密度·苏式园林住区跨越洲际·远见生活梦想与现实的距离，只是您与南山金城1958的距离万科金色里程，苏州的新里程收藏姑苏第一湾容积率1.640.891.762.51.8现推房源2,7号楼1#3#，85-135方28，39号楼1,4,6号楼10，11，13号楼均价1200020000高层：9000洋房：1000010000-1100011000本期卖点苏式园林住宅，楼间距大，

送车位，地暖3#送软装价格优惠，90㎡精装修小户型,景观居所优惠优惠300元/㎡，按揭98折，全款97折全款94折贷款96折情人节特价减2万团购优惠相对本盘劣势价格高价格较高户型凌乱位置较偏，周边配套未成形位置较偏相对本盘优势园林绿化入户大堂气派价格较低，产品组合，既有高层也有洋房开发商知名度高，产品品质较高，整个楼盘呈现爱心型在高新区优势较为明显，对新区购房者吸引力较大表4世茂运河城竞品调查表-4项目调查类别金科王府姑苏公馆平江怡景中梁天御开发商金科集团苏州房地产开发公司苏州中海雅戈尔房地产有限公司苏州平江天地源置业有限公司苏州金梁置业有限公司地址新区滨河路与枫津大道交叉口（寒山寺附近）新区滨河路东100米平江区平川路与江乾路交汇处苏州市平江区人民路东、万达广场南广告语不负姑苏三千年君到姑苏见，唯遇才相知千年首袭地，大隐繁华里开启豪宅新元年为使命，全新定义一座城市的豪宅尺度容积率1.1522.292现推房源花园洋房、独栋和叠加别墅190方230方别墅240方270方1,2,6,7号楼1,3,5号高层，2,5号楼洋房均价1400020000-2100013000-1500011000本期卖点花园洋房一梯一户，独立私家电梯直接入户，配有保姆房，酒店式装修科技住宅低价团购优惠一次性购房95折贷款97折；一次性付款94折；准