酒店项目整合营销推广方案

瑾呈：山东泰山帝苑房地产有限企业泰山帝苑酒店项目整合营销推广方案酒店项目整合营销推广方案第1页意在笔先产权式酒店推广新处方：固本培元有些市场是需要发觉，有些市场是需要抢占，有些市场则是需要创造，我企业认为泰山帝苑酒店项目应属于最终一个。酒店项目整合营销推广方案第2页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位营销策动阶段营销提议T市场态势【价格提议】酒店项目整合营销推广方案第3页市场态势4月以来，多项调控政策对住宅打压使投资资金专题商用物业，而投资型公寓是主要投资产品4月17日新政出台之后，针对房地产市场其他产品，比如写字楼、商铺和具有长线投资价值产权公寓，得到了众多投资客户认可。一方面因为投资住宅获利较少，其次因为投资门槛抬高。促使投资热钱和投资欲望转向商用物业。酒店项目整合营销推广方案第4页市场态势商圈发展明晰，公寓类竞争激烈，细分市场，可出售产权酒店类产品稀少西部新城区城市中心区东部城区南部产业区时代发展线当前城区主要以时代发展线划分为四大区域：城市中心区、西部新城区、东部城区、南部产业区●地段特征：投资类产品多集中于东岳大街沿线和时代发展线区域，东部缺失这类物业形态。中心区商业圈与商务圈基本重合。●经营情况：写字楼、商业、酒店以自持经营、零碎出售和整体出售三种形式。●品质与配套：投资类产品在泰安还处于初步发展阶段，装修标准、外墙材料、采暖制冷、商务配套服务均处于较低水平，车位多数不能到达1：1。●价格特征：公寓类出售价格大约5000-6500元/㎡，与住宅基本持平，没有带租约产权酒店类产品。酒店项目整合营销推广方案第5页市场态势长城路-东岳大街板块CBD发展提速，区域内商用物业投资性产品众多，酒店类配套发展迟缓时代明珠大厦天龙国际大厦圣地大厦酒店项目整合营销推广方案第6页小结与启示1、政策对于住宅产品抑制，给商用物业发展带来历史机遇，负利率、资金缩水等现象对于投资商用物业提供了必要条件。启示：政策利好消息，有利于本案市场接收程度提升。2、伴随城市化不停推进，泰安市旧城改造与新城扩张进入白热化，给商用物业发展带来前所未有发展机遇。逐步形成了以老城中心为关键，时代发展线为侧翼发展格局。启示：本案处于时代发展线外延区域，区域发展给本案带来较为理想发展时机。3、泰安商用物业中，写字楼与公寓类产品发展快速，不完全统计占到投资类产品市场份额70%以上。不过，产品档次同质化严重。启示：本案同属泰安商用物业范围之内，但产权酒店产品，一定程度上填补了市场空白。4、长城路-东岳大街交汇处被定义为泰安CBD区域，该区域商用物业开发起步较晚，多数项目处于期房阶段，且多以公寓、写字楼为主。

启示：本案地处CBD央区，现阶段准现房恰恰处于区域发展空白点上，且定位星级酒店配套，在区域内更含有较为显著产品优势。酒店项目整合营销推广方案第7页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位C竞争者【价格提议】营销策动阶段营销提议酒店项目整合营销推广方案第8页竞争属性分析经验值考虑，本案主要竞争对象未来自于CBD区域内商用物业。即：锁定项目周围项目长城路-东岳大街区域自泰安市“十五”规划以来，一直为泰安是房地产开发主要区域之一，最近几年，该区域纯住宅项目发展已趋于成熟。“十一五”以来，区域属性逐步明晰，投资类产品开发逐步成为该区域房地产开发热点。区域内代表性投资类产品：国山中心国华时代商务中心圣地大厦、圣地国际公寓时代明珠商务大厦圣山弟景名仕尚座天龙国际大厦等酒店项目整合营销推广方案第9页竞争属性分析本案主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目国山中心基本经济指标：总占地15.9亩，总建筑面积44142平方米，地上建筑面积30480平方米，分别为一栋商务综合楼、一栋住宅楼和一栋五层纯写字楼，主要包含酒店、商场、商务写字楼和部分高档住宅。综合楼27层，整座楼分为底层三层商业裙房，4—12层写字楼；13层为设备层；14—27层为商住两用公寓楼。一层设大堂商务间，由4部电梯联通上下，写字楼为原有项目改造。阶段售价：5600元/㎡当前项目参数：该项目写字楼部分已改造完成，而且8月8日以4300元/平方米均价开盘出售，已销售近70%。整层或分割销售，40-1000平方，局部层高4.5米。酒店、商场、住宅即将开始预约。广告公布情况：定位：领show中央商务区广告：产品、定位、SLOGAN酒店项目整合营销推广方案第10页竞争属性分析本案主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目圣地大厦圣地国际公寓基本经济指标：大厦建筑面积2.6万平方米，主楼26层，其中地上24层，地下2层，附楼5层，共有各类房间250套，可满足餐饮、娱乐、休闲、办公、接待和洗浴等不一样需求。圣地国际公寓位于圣地大厦东侧，分A、B两栋楼。当前该项目已全部交付使用。圣地大厦正处于酒店招商阶段。阶段售价：5500元/㎡当前项目参数：当前该项目商住公寓部分已售罄。酒店部分正处于招商阶段，酒店还未开业。广告公布情况：定位：真正国际化小区，泰城地标型建筑广告：产品、定位、SLOGAN、soho概念酒店项目整合营销推广方案第11页竞争属性分析天龙国际大厦基本经济指标：建筑面积13万平方米，分为商务区和住宅区两部分。商务区建筑面积8.7万平方米，建设32层商务写字楼和26层四星级商务酒店。阶段售价：4800元/㎡当前项目参数：当前该项目写字楼部分已交付使用。商务酒店部分已实现主体封顶。还未取得预售许可证。广告公布情况：定位：长城路星级商住王朝广告：产品、定位、SLOGAN、LIVINGMALL概念（首个LIVINGMALL建筑集群）、引领泰城CBD商住生活高度本案主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目酒店项目整合营销推广方案第12页小结与启示1、区域内同质产品相对区分明晰，单体建筑内含有裙楼商业、产权酒店、写字楼产品项目较少。

启示：本案将三种物业类型集合为一体，对于项目后期整体配套含有较大优势。2、区域内产品含有鲜明地缘属性，尤其是对于CBD概念包装较为成熟。

启示：本案处于CBD关键，所以，对于地缘属性包装一样主要。3、产品开发没有出现短期扎堆情况，所以，该区域没有出现显著产品直接竞争。不过，产品包装及营销理念大同小异，差异性较弱。

启示：本案最大竞争起源于对产品属性把握上，所以，合理市场定位将是本案成功关键所在。当然，一定程度上差异化营销将是本案有别于其它项目，实现较大提升关键。酒店项目整合营销推广方案第13页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位C消费者【价格提议】营销策动阶段营销提议酒店项目整合营销推广方案第14页目标客群分析投资以满足投资与自住两个目标，鉴于本案产权带租约属性和未来升值潜力，还是主要以投资为主。自住百分比：60%百分比：40%酒店项目整合营销推广方案第15页投资投资本案目标（综合利益点）：1、看重其潜在商业价值2、物业增加升值潜力3、物业后期租赁投资回报率客户类型：1、专业投资客2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群年纪层：30~45岁之间目标客群分析酒店项目整合营销推广方案第16页投资客1、看重其潜在商业价值2、物业增加升值潜力3、物业后期租赁投资回报率高租金回报率价值支撑（利益点）投资驱动投资驱动1、专业投资客（全大市）2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充分租客七大主要原因本案主要突出卖点：高品质、酒店服务目标客群分析酒店项目整合营销推广方案第17页小结与启示目标客户群区域定位——泰安高端消费群体及周围县、市包含（泰安、新泰、肥城、莱芜）等客户群体。·目标客户群层次定位——区域情况综合分析，本案以中高挡收入人群和中年人为主。·目标客户群行业定位——企业经营者、政府官员、大学及商界人士为主。·目标客户群年纪定位——主要在35-55岁之间。泰安市区——80%+5对象：企事业高管、个体经营户、政府官员、商界名流、专业人士、投资者或自由职业者、外地驻泰企业、当地中小企业、与煤田地质局有直接或间接业务企业和单位。外县市地域——20%+5（包含新泰、肥城等）对象：政府官员、企事业高管、私营业主、矿主、商界人士、与煤田地质局有直接或间接业务企业和单位.酒店项目整合营销推广方案第18页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位I本身资源【价格提议】营销策动阶段营销提议酒店项目整合营销推广方案第19页项目背景1总用地面积8359.1平方米2建筑占地面积3246.5平方米3总建筑面积29453平方米4地下室面积3142.6平方米5建筑密度0.396容积率3.527层数地上19层+地下一层项目经济指标：位于长城路与东岳大街交汇处，商业行政办公中心区(也有CBD之说)，具备‘区域发展’与‘交通动线’双优势东岳大街长城路东岳大街长城路泰山大街市政广场体育中心酒店项目整合营销推广方案第20页①③④⑤⑥CBD项目背景项目北望傲来峰，地理位置优越，所在区域是当前泰安商用型物业开发热点聚集区①、新城国际②、圣地国际③、名仕尚座④、国华时代中心⑤、国山中心⑥、福盈天际②酒店项目整合营销推广方案第21页项目背景主体、楼体外装已经完成，7—10层内部精装装已完成，功效划分明晰，产品硬件素养较高功效配套齐全，高档餐饮、星级宾馆、办公集于一身；地源热泵中央空调，节能降耗，绿色环境保护；挑高大厅，七部电梯、尽显方便与尊贵；双回廊设计，私密性好

酒店项目整合营销推广方案第22页所属地块解析基础配套设施齐备，学校、医院、银行、卖场、酒店齐全，高层住宅、写字楼等林立，区域主要性显见购物场所——易初莲花超市、光彩大市场以及即将建成大润发学校——泰山试验中学、一中、泰山医学院、泰山学院等医疗卫生——泰山医学院从属医院。金融服务——各大银行分理处网点。餐饮娱乐——雅典皇宫、名雅会馆、丽景大酒店等；休闲配套——市政广场政府机构——泰山市委市政府、泰安市建设局公交线路——4路、9路、16路、17路、6路、8路、29路、33路交通枢纽——泰安西高速收费站、泰山航空港、泰安高铁客站通讯企业——中国网通、中国移动营业厅酒店项目整合营销推广方案第23页项目运行解析以煤炭地质局办公为依靠，以配套星级酒店产品为市场突破口，带十年租约出售，年返利8%，收益稳定第一步：成立泰山帝苑酒店管理有限企业第二步：开发企业与酒店管理企业签署《酒店前期委托管理协议》；第三步：开发企业与购置人签署《商品房销售协议》，产权证办理完成，协议自动失效；第四步：业主分别与酒店管理企业签署《委托管理协议》，开发企业做为担保方出现；第五步：待客房售罄后，组成业主委员会，由业主委员会与酒店管理企业统一签署《酒店委托管理协议》，开发商退出，形成业主与酒店管理企业两方关系。第六步：由酒店管理企业依据《委托管理协议》约定投资回报率在托管期内按季度向业主扣税（按酒店经营税率扣除）返还投资回报。酒店项目整合营销推广方案第24页优势劣势1)酒店、餐饮、写字楼综合一体化5A级智能写字楼在泰城尚属少数，产品较为稀缺，市场可操作性大。2)国家政策对住宅市场宏观调控，造成住宅投资投资疲软，为项目标快速去化提供良好机会。3)泰安第一家带租约出售产权式酒店项目，实施十年包租，年返利8%。1)项目手续不完善，办理难度大，周期长；2)正处于国家对房地产业宏观调控期，市场预期需慎重；1)周围区域将有国山中心、福盈天际等多个楼盘推出，其产品规划、定价基础等存在较大竞争优势，市场竞争趋于白热化，打造产品差异性将成为重中之重；2)其它片区房地产项目，如中部成熟区域等商业气氛浓厚区域，仍占据大部分商业项目市场份额。机会威胁项目SOTW结论1)地处泰安市政府中心行政圈，配套设施齐全、城市化程度高。2)项目主体已完工，利于项目快速开启，实现准现房出售。3)功效配套齐全，高档餐饮、星级宾馆、办公集于一身；地源热泵中央空调，绿色环境保护；挑高大厅，七部电梯、尽显方便与尊贵；双回廊设计，私密性好。4)泰山帝苑房地产有限企业，是山东省煤田地质局直属企业，对相关行业、产业具备较强吸引力。酒店项目整合营销推广方案第25页小结与启示1)、项目区位优势显著，购房/投资客户区域认知度高。2)、区域内配套成熟，尤其是投资性产品所必须得商业、商务、金融、行政配套完备。3)、项目进入现房阶段，有利于项目形象塑造与传递，即使在格局及使用功效上有所欠缺，所以，适当定位和准确市场把控将是项目成功关键。4)、泰山帝苑房地产企业品牌业已形成，将企业品牌与项目品牌合理嫁接，经过对购房者、投资者有效引导引导，经过科学概念宣传、平面宣传与活动营销是本案成功毕竟之路。酒店项目整合营销推广方案第26页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位CCTI循环分析【价格提议】营销策动阶段营销提议酒店项目整合营销推广方案第27页CCTI循环分析决定市场定位与营销策略有两个方面依据：客户需求导向：

客户需求导向是满足于最大客户需求群体，为该需求群体客户提供产品并从中取得利润。市场竞争导向：在市场竞争中击败对手并从中赢利，这要求本案能比竞争者向客户提供更多价值（如：更多功效、更高质量）或更低价格，那么，目标客户就会购置你产品而排斥竞争者产品。把本案当普通投资性产品，则极难跳脱竞争；发掘新概念，能够0竞争和实现价值最大化。酒店项目整合营销推广方案第28页产品创新突破，功效价值多方位提升……最终要统一概念去传输，产品一上市，就能使消费者快速了解和认知。全部资源集于一点，整合资源，聚焦传输。CCTI循环分析定位策略：各种优势概念集合，形成一块跳板可行方向：客户营销→回报利益→与新价值相对应新项目形象。酒店项目整合营销推广方案第29页概念提炼过程建筑形态领先区域发展高关注优势产品布局合理优势气派、商务感强形象优势地源热泵等环境保护科技技术应用带十年租约出售，年返利8%区域发展定义CBD环境保护科技技术领先CBD央区配套星级酒店带租约出售产权酒店[结论]本案成其为极致产品关键优势：精装修星级酒店＋十年租约酒店项目整合营销推广方案第30页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位市场定位【价格提议】营销策动阶段营销提议酒店项目整合营销推广方案第31页基础卖点关键卖点地处泰安市CBD区域；配套完善；交通便捷，泰安市城市中轴线；5星级酒店酒店式服务定位；挑高星级大堂；7部名牌高速电梯配置；1-3层专属配套空间等带十年租约、年返利8%；地处泰安市CBD区域；产品增值亮点（高科技技术应用；豪华精装修；星级酒店标准等）项目卖点梳理酒店项目整合营销推广方案第32页项目卖点提升综合以上原因，提议项目在原有科学规划基础上，建立起产品强大附加值体系。酒店式大堂挑高，宽大明亮，尊贵气派。营造高端豪宅居住气氛。从踏入富丽高雅大堂开始，便立刻倍感身份尊贵与显赫彰显豪门风范。室内精装修格调提议担保企业引入产权类产品第一次在市场上出现，引入担保企业首先表达项目运作成功决心，首先凸显对投资客户负责。酒店项目整合营销推广方案第33页需凸出项目属性关键关键点区位属性气质属性产品属性CBD区域星级酒店纯粹精装科技环境保护﹢﹢﹢形象定位关键词十年包租﹢回报属性酒店项目整合营销推广方案第34页形象定位首席CBD央区·投资型·精装修星级酒店区位优势：CBD关键区域物业属性：投资性产品关键价值：区位内大多为投资性公寓，而本案是精装星级酒店酒店项目整合营销推广方案第35页形象诠释一个不可复制高端楼盘

一个星级服务私家酒店

一个商机无限俱乐部会所

一个全程无忧精装修酒店式投资公寓一个生态环境保护环境保护会馆泰城唯一带租约出售产权式酒店酒店项目整合营销推广方案第36页案名提议泰山帝苑酒店首席CBD央区配套/精装修星级酒店阐释：星级酒店：充分切合项目标市场定位,在当地市场同类产品空白优势下，高姿态引领泰城新型商住公寓进化。精装修星级酒店：结合项目标产品规划,从贵族物管、宫廷式大堂、贵族生活空间设计方面宣传，彰显本案高端品质，精装修尊贵空间，引领目标消费群即财富精英阶层在泰安投资型酒店。酒店项目整合营销推广方案第37页泰城投资新宠星级精装修环境保护产权式酒店推广主题投资新宠：将本案属性直接进行传递，形成投资客群广泛认知。星级：从贵族物管、贵族生活空间设计等方面进行宣传与造势，彰显项目标高端品质，引领目标消费群即财富精英阶层投资欲望。精装修：强调“精装修”，表明首创推出了独一无二高端品质公寓，开辟建设中泰城投资公寓新局面及满足不停上升中泰城财富精英阶层对高档生活品质要求。产权式酒店：明确产品属性，属于产权购置，实现资产保值增值。酒店项目整合营销推广方案第38页星级·投资性·产权式酒店推广主题（备选）阐释：简单而富有当代广告气息，较为传统。该推广语言简意赅，契合项目气质与属性；酒店项目整合营销推广方案第39页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位【价格提议】【价格提议】营销策动阶段营销提议酒店项目整合营销推广方案第40页价格提议本案价格制订，按照市场竞价法测算，选择国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目酒店项目整合营销推广方案第41页价格提议小项权重天龙国际大厦国山中心圣地大厦本案项目地段108899交通条件97888人气指数97788周围配套107799升值潜力75566建筑品质76466物业形态43233商业气氛96788户型结构85677配套设施86578品牌形象53247装修标准64346工程进度87767总分10074718589酒店项目整合营销推广方案第42页参考价格测算天龙国际大厦国山中心圣地大厦本案平均分74718589均价PA＝4800PB＝5500PC=5600PD=?修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi为销售均价PA’=(QX/QA)×PA=89/74*4800=5773PB’=(QX/QB)×PB=89/71*5500=6894PC’=(QX/QC)×PC=89/85*5600=5863各相关楼盘权重取值为WiWA=30%WB=20%WC=50%PX=ΣPiWi=PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC=5773*0.3+6894*0.2+5863*0.5=1772+1379+2931=6082依据竞价计算法得出，当前本案精装酒店式公寓产品销售价格为6082元/平米，按照项目10月入市，从本案实际出发，开发成本测算以及区域外来发展规划，本案实际销售价格可抬高本常规售价1/3进行销售，依据浩华企业经验和我们销售力，本案可执行销售价格均价为：8100元/㎡酒店项目整合营销推广方案第43页本汇报思绪框架T市场态势C消费者C竞争者I本身资源CCTI循环分析市场定位【价格提议】营销策动阶段营销提议营销策动阶段营销提议酒店项目整合营销推广方案第44页第一深度深入挖品牌内涵，经过对生活方式营造，进行情感沟通第一高度引爆式营销策略，先声夺人，第一时间建立市场高度第一宽度着眼于对物业卖点认知，建立品牌排他性DNA营销战略酒店项目整合营销推广方案第45页广告策略从目标客户关键关注点分析重视投资回报率加强对开发商和酒店运行企业权威性展现，突出担保企业作用，躲避消费者风险。重视投资安全性产品后期加强对项目标品质要求，以实在详细利益打动消费者屡次置业，理性十足突出项目8%投资回报率，同时能够额外给业主每年一定时限无偿入住时间。重视产品流动性突出产品办公,居住皆宜特征,后期出售或是出租轻易.酒店项目整合营销推广方案第46页——我们对目标客群需求概括：在确保安全前提下,实现货币增值，追求利润最大化.关键词:高收益低风险稳健享受型客群关键需求酒店项目整合营销推广方案第47页现在，我们针对产权式酒店投资人做一次感性洞察。酒店项目整合营销推广方案第48页“投资房子好是好，但又太麻烦了，每个月要收租，而且并不一定能够租到长久租户，最好有一个专门负责管理企业，长久托付给他们管理，每一年等着分红就行了，有稳定高收益，省心、省力、稳当当盈利；会盈利“房子”酒店项目整合营销推广方案第49页“我是一个专业投资者，我投资物业标准就是升值大，关键是要回报高、要快、要早，主要看三、五年后这里增值空间，好转让，好出租，别考虑不多”让钱生“钱”酒店项目整合营销推广方案第50页房屋“银行”“手里有空闲资金，遇上金融危机就没辙了，不知道投哪儿；股票吧，上窜下跳，心里慌，存银行、买保险吧，收益又不高，想再找一个风险相对股票小，但收益却比存款高投资项目，最少要跑赢通货膨胀速度。”酒店项目整合营销推广方案第51页让钱更赚“钱”，让房子“盈利”，让闲钱不在“闲”，让资产升值，一切都因为“一套产权式酒店”，而变得高效、安全、稳定，因为那是投资人理财、盈利一个方式、方法和路径。酒店“盈利术”关键概念酒店项目整合营销推广方案第52页营销策略快猛短用最短时间、最快速度、最集中猛烈攻势传递最有效产品信息。抢占先机、出奇制胜、多级连动、分期推盘物业类型含有一定稀缺性,市场竞争空白。营销费用不高,不可能做大规模推广。项目目标客群中有相当部分异地客户。项目回款压力比较大,需要快速行动。酒店项目整合营销推广方案第53页依据年10月上旬导入市场时间节点我们将年10月—205月份推广策略划分为三个步骤推进……营销策略酒店项目整合营销推广方案第54页营销策略泰山帝苑酒店推广节奏——三步论强势引爆期利益沟通期项目认定时事件营销造势引爆项目形象建立沟通渠道基于产品利益情感沟通将项目形象逐步向深度和广度释放推出产品差异，引领投资标准诉求客户圈层多渠道沟通提升项目形象以紧密契合传输攻势取得轰动市场效应实现销售PR活动打头小众传输为主经过借力造势引发市场关注经过细分市场精耕实现点对点客户跟踪对于目标受众信息接收而言，没有阶段概念，不一样阶段，不一样销售主张和诉求侧重，将销售实现可能性最大化，时刻都是热销期！酒店项目整合营销推广方案第55页主题：招募酒店老板活动活动目标：1）以事件营销为切点，强力引爆市场关注度，抢占市场至高点。2）迎合项目目标客群需求，尽可能缩短项目标导入时间，以最有效方式在市场中传输项目投资价值。活动方式：以“招募酒店老板”活动为新闻点引发社会讨论，传输“泰山帝苑酒店会盈利房子”项目特点。时间：年10月-12月媒体配合：泰山晨刊、泰安日报、交通文艺台第一步：事件制造，市场聚焦酒店项目整合营销推广方案第56页硬广规划内容：想当老板吗？想轻松度过金融危机吗？想有间属于自己星级酒店吗？想稳当当盈利吗？泰山帝苑酒店，现高薪招募老板我们有优越区位条件我们有星级酒店标准配置我们是使用地源热泵环境保护绿色酒店我们有专业酒店管理团体我们有每年8%高额回报…………我们万事具备，只欠老板泰山帝苑酒店CBD央区精装修星级酒店会盈利房子。莫失良机。

主标：招募老板酒店项目整合营销推广方案第57页主题：招聘老板活动系列炒作目标：制造话题，引发市场关注，借助于大众关注取得较高著名度。用较小营销费用理想营销效果。形式：软性新闻时间：年10月下旬媒体：泰安晨刊、泰安日报、home0538、交通台新闻炒作主题：泰山帝苑酒店，招募老板软文主题：轻松做老板，盈利很简单。万事具备，只缺老板。泰山帝苑酒店，为您资产保值增值着想！

新闻报道跟进酒店项目整合营销推广方案第58页主题：房屋银行目标：针对项目产权式酒店特点进行销售物料设计和调整,统一项目气质，表现项目卖点,吸引目标客群.形式：投资手册—包装成存折形式，别具一格，非常新奇其它：销售说辞调整,售楼处包装微调礼品：提议赠予精美计算器时间：年11月中旬调整亮点：依据消费者心理需求特征，以将投资手册设计为银行存折形式。在满足消费者同时凸现项目气质，而且样式新奇，利用传输。销售物料——投资分析手册酒店项目整合营销推广方案第59页主题：房屋银行目标：利用DM单对当地及异地目标客户进行“地毯式”覆盖，使意向客户收到DM单二次以上，快速扫清周围客户，建立有效客户数据库。对象：泰安主要商圈高档写字楼；专业市场、高档美容院、健身房、银行、三星级以上宾馆大堂，中产聚集区.

时间：1月一次形式与方向：结合项目本身特点，以银行支票形式设计DM单叶，既突出项目标主要卖点，同时利于传输，符合消费者心理需求特征。销售物料——DM单酒店项目整合营销推广方案第60页多快稳省丰厚回报，更多收益。十年长期有效，快速增值。返租经营，省时省心。实力担保，稳中赢利。泰山帝苑产权式酒店，8%年回报率、专业酒店运行、担保企业担保，莫失良机。BOSS专线：8888888销售物料——DM单酒店项目整合营销推广方案第61页目标：成本低，能够扩大覆盖区域；准确释放项目形象信息。投放提议：针对月消费在300-700元移动活联通用户，短信投放节点为“周四、周五”，周末相对集中来人看房。短信不要一次性投放，投放当日分时段分批次发送；防止同时发送出现电话占线问题，减弱投放效果。内容规划：突出项目高收益，低风险主要买点，进行推广。时间：2010月12月中旬—年4月中旬区域：泰安及下面县城补充：能够针对项当前期意向进行重新传输，以强化他们购置欲望。媒介物料——短信短信一：我们有专业酒店管理团体，每年8%高额回报，著名担保企业担保……我们万事具备，只欠老板。泰山帝苑酒店·产权式购置，莫失良机，BOSS专线：8888888短信二：存银行、回报低，买股票期货、风险高，买套酒店稳稳当当盈利，泰山帝苑酒店·产权式购置，8%年回报率、专业酒店运行、担保企业担保，莫失良机，BOSS专线：8888888酒店项目整合营销推广方案第62页媒介物料——电台主题：招聘老板目标：快速传输项目形象，拉动整体市场对本项目标关注度，提升来电量。项目客群多数为有车一族,电台传输能够到达准确制导作用.形式：以招聘老板广告方式引发听众注意，展现项目卖点。媒体：交通文艺天天20-30次滚动播出时间：年12月下旬—204月泰山帝苑酒店，现高薪招聘老板。我们有专业酒店管理团体，每年8%高额回报，著名担保企业担保……我们万事具备，只欠老板。泰山帝苑酒店精装星级酒店产品，莫失良机，BOSS专线：8888888酒店项目整合营销推广方案第63页第二步：深度诉求，价值诱惑。主题内容：“担保企业签约仪式”活动目标：1）吸引目标客户眼球，强化项目著名度，突出投资安全性2）切合目标客户对投资风险意识，表达项目标实力活动方式：举行“担保企业签约仪式”活动，以此为炒作点，炒作“零风险”投资保障价值。时间：年1月中旬媒体配合：泰山晨刊、泰安日报、交通文艺台酒店项目整合营销推广方案第64页主题：酒店盈利术系列DM创意规划：目标：从客户投资需求角度出发，针对不一样人群投资需求进行诉求，强化产品高回报、安全、稳定等特点。对象：泰安商圈高档写字楼；高档美容院、健身房、三星级以上宾馆大堂及客房，产聚集区.时间：每10天一次。形式与方向：结合项目本身特点，以银行支票形式设计DM单叶，既突出项目标主要卖点，同时利于传输，符合消费者心理需求特征。媒介物料——DM单页酒店项目整合营销推广方案第65页酒店盈利术系列一：存银行、回报低，买股票期货、风险高，买套产权式酒店，稳当当盈利。泰山帝苑酒店，8%年回报率、专业酒店运行、担保企业担保，莫失良机。BOSS专线：8888888（会盈利房子。）媒介物料——DM创意规划酒店项目整合营销推广方案第66页酒店盈利术系列二：靠自己劳动盈利？靠自己眼光盈利？靠自己酒店盈利！泰山帝苑酒店，8%年回报率、专业酒店运行、担保企业担保，莫失良机。BOSS专线：8888888（会盈利房子。）媒介物料——DM创意规划酒店项目整合营销推广方案第67页酒店盈利术系列三：30岁前，找到幸福靠山；35岁前，找到事业靠山；45岁前，找到下半辈子靠山！泰山帝苑酒店，8%年回报率、专业酒店运行、担保企业担保，莫失良机。BOSS专线：8888888（会盈利房子。）媒介物料——DM创意规划酒店项目整合营销推广方案第68页主题：酒店赚钱术系列炒作目：针对不同客户需求，进行深度释放产品信息和价值点，强化客户沟通。形式：软性新闻时间：年12月中旬媒体：泰山晨刊、泰安日报、home0538、交通台新闻炒作主题：什么样房子能盈利！能稳稳当当盈利！软文主题：属于自己酒店盈利术。现在，你房子还能盈利吗？40万，做星级酒店大老板5年赚一辆宝马

媒介物料——软文新闻跟进酒店项目整合营销推广方案第69页主题：酒店盈利术目标：快速传输项目形象，拉动整体市场对本项目标关注度，提升来电量。项目客群多数为有车一族,电台传输能够到达准确制导作用.形式一：以目标客群之间对投资需求方面对话，引出产品，传输投资价值。形式二：以情景式创作方式，阐述在分时度假权益期间，享受酒店服务，

传输产品投资价值。两种形式进行套播。媒介物料——软文新闻跟进酒店项目整合营销推广方案第70页渠道营销——准确打击目标：依据泰安中产者生活状态和行为特征，找到更精准传输渠道,对目标客群实施小众媒介传输活动，提升营销效率.实施方式：同渠道方进行洽谈合作，在渠道内放置项目销售物料渠道推荐：酒店、高端俱乐部、银行、保险企业、奥来新天地VIP客户、汽车4S店、操作重点：各种渠道相互补充，相互配合才能取得良好效果酒店项目整合营销推广方案第71页第三步：圈层营销，口碑传输媒体配合：短信，网络，报纸

主题：泰山帝苑酒店——董事会工作汇报活动目标：1）深化项目气质，提升项目形象2）建立项目业界美誉度3）深挖项目卖点，针对意向客户进行重点活动方式：以酒会形式，将业主与传输中所积累意向客户集中起来，汇报工程进展及项目投资价值，实现点对点进行消化。同时吸引老客户带新客户，营造口碑传输。活动时间：年3月中旬酒店项目整合营销推广方案第72页主题：董事会工作汇报系列炒作目标：制造话题，引发市场关注，借助于大众关注取得较高著名度。用较小营销费用理想营销效果。形式：软性新闻时间：年2-3月中旬媒体：泰安晨刊、泰安日报、home0538新闻炒作主题：明明白白做老板！软文主题：明明白白一本帐。怎样让金钱为你工作？富人从不为钱工作，而只让钱为自己工作。媒介传输——新闻点软文炒作酒店项目整合营销推广方案第73页媒体配合：短信，网络，报纸活动主题：活动目：1）提高项目知名度与美誉度2）深化项目形象，突出卖点。3）促使意向客户买单活动时间：年3月下旬切入点：邀请著名理财教授，举行系列投资理财专业论坛，提升项目知明度和美誉度，梳理项目卖点，促使意向客户下单。怎样应对资金资产缩水？媒介传输——系列活动酒店项目整合营销推广方案第74页泰安当地推广本项目肥城第一战场第二战场:异地推广除了当地投资人群以外,努力开拓异地投资人群,为项目寻找更多意向客户东平莱芜新泰第二战场:异地推广项目营销扩张之——异地推广酒店项目整合营销推广方案第75页

第一阶段：量扩张处理项目著名度问题，建立数据库第二阶段：质完备

处理项目信任问题，积累强客户第三阶段：准对接处理项目忠诚度问题，促进成交在异地主流媒体上，提议不做硬广告，全部以新闻报道形式出现，既增加内容可信度和权威感，又节约广告预算。再配合短信、支票式DM重点客户地毯式覆盖。结合当地房交会、交流会活动，在配以《房屋银行》投资分析手册等物料和销售人员现场讲解，让投资客户对产品有全方面了解，产生投资需求。连续SP活动推出各种阶段优惠办法；“准对接”上将是我们传输目标。酒店项目整合营销推广方案第76页媒介媒体投放形式投放时间投放次数价格累计网络H★门户浮动广告★新闻报道.10-.3__8万电台交通台60天20次/天——5万报纸泰安晨刊泰安日报硬广每个月2次半版系列软文.12-.1-5万4万9万夹报DM齐鲁晚报泰安晨刊夹带10万份.11-.3每个月各一次5次0.08元/份0.8万短信①企业老板②车主③全球通用户④公务员（也可按城市城区来分客户群针对手机消费额度投放每次5万条每个月2次信息10次0.06元/条3万DM直投①企业（注册资金）②中高端住宅小区③私家车主④IT行业……每次2万份.10-.3每个月各1次6次0.2元/份2.4万累计：28.2万（异地推广费用不包含在内及售楼处装修费用）营销费用预算酒店项目整合营销推广方案第77页10月中现场销售中心开放10月第一阶段（整体蓄客）[10月中—11月下旬]12.18盛大开盘11月12月11.3月11.5月第二阶段（强势开盘热销）[12月上—11.2上]第三阶段（强势促销清盘）11.3中旬—营销节点安排酒店项目整合营销推广方案第78页汇报附件：内部认购方案●时间:年9月下—年10月下●目标：在未取得预售手续前提下，面向煤田地质局机关和下属各个大队职员实施本案部分产品内部认购。实现约4000万元销售回款。●预期效果：经过在内部员工中口碑传输，形成对本案认知，进而了解本案运作模式、回报模式，实现对本案内部购置。酒店项目整合营销推广方案第79页汇报附件：内部认购方案●内部认购方式：内部职员（含有事业编制员工），经过内部认购形式，购置本案产权式酒店。并享受委托代理返租收益。内部职员以各自队内为单位集中组织在本部门会议室举行泰山帝苑酒店项目说明会，并由销售主任一对一讲解