龙湖地产2008年宏观调控政策影响及对策房地产项目分析-贾非

近期宏观调控政策影响及对策副标题营销部市场调查组9/15/2023会议议题今年以来的政策回顾及重要政策分析新政策影响分析及今后宏观调控的预测我们的对策和建议2本年度重要宏观调控政策回顾副标题营销部市场调查组9/15/2023本年度宏观调控政策重要领域土地政策金融、信贷4本年度土地调控政策回顾《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》物权法中低收入者住房供应保障的土地政策《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）2007.1.16税务总局2007.3.16全国人大2007.8.31国土资源部2007.9.28国土资源部征收30%～60%不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。征地补偿更加细化住宅用地期满后“自动续期”优先保证经适房、廉租房的建设用地，年度供应总量不低于住宅用地总量的70%，并落实到具体地块。严格集资合作建房用地管理，各级国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。1、工业用地纳入招牌挂范围2、单宗地建设周期不超过三年3、按合同支付完土地价款，方可办理国土证5本年度金融调控政策回顾连续加息住房按揭政策调整359号令2007.1～9月央行2007.7.17央行2007.9.28央行连续五次加息银行发放个人住房按揭贷款时，如果贷款者是购买第二套及以上住房，不能给予利率下浮15%的优惠。严格房地产开发贷款管理严格规范土地储备贷款管理严格住房消费贷款管理严格商业用房购房贷款管理加强房地产信贷征信管理加强房地产贷款监测和风险防范工作6近期重点政策影响分析副标题加息359号令9/15/20232007年5次加息关键词：5次加息8次提高准备金率5000亿定向票据8政策背景货币流动性严重过剩关键词：贸易顺差、民间游资、外汇储备通货膨胀压力巨大关键词：CPI从2.2到6.5个人住房贷款增幅过猛关键词：半年增加3000亿元，9个月用完全年信贷额度国民经济发展过热关键词：连续四年超过10%实际利率为负关键词：CPI、存款利率资产价格过高关键词：股票投资收益9政策影响分析开发商融资成本提高投资资金的杠杆效应迅速减弱，投资欲望减弱。居民储蓄意愿提高、商业银行信贷压力增加流动性过剩短期内无法改变，加息周期尚未完结10银发〔2007〕359号严格房地产开发贷款管理关键词：资本金、四证、土地囤积严格规范土地储备贷款管理关键词：贷款年限严格住房消费贷款管理关键词：结构封顶、第二套房、中小户型、1.1倍利息、空置房贷款严格商业用房购房贷款管理

关键词：竣工验收、1.1倍利息加强房地产信贷征信管理关键词：土地囤积、捂盘惜售加强房地产贷款监测和风险防范工作

11政策背景房地产行业信贷规模剧增关键词：3.4到4.3，50~80%的信贷比例美国次级贷风波关键词：1万亿外汇储备的去向房价暴涨的直接后果是银行风险倍增

关键词：证券化12政策影响分析（短期）扼紧多数房地产开发商的资金血脉促使土地储备机构加速供地抑制投资型、改善型、恐慌型购房意愿商业等纯投资型物业受到较大影响促使商业银行将信贷向首次置业、中小户型倾斜房价涨速停滞，成交量萎缩二手房成交锐减迫使开发商拓宽资金渠道，降低银行风险13房地产行业作为银行信贷主要投放对象的地位不会发生变化关键词：低坏账率、信贷规模在未来3个月，配套政策逐步出台，未来6个月，政策造成的恐慌逐渐平息，政策被适应关键词：政策出台的时机选择中高端物业投资受到一定程度抑制，低端及高端物业影响较小关键词：置业目的、支付能力大开发商将利用本次调控进一步扩大优势关键词：信贷倾斜、行业集中、流动性回收、股市资金政策影响分析（中长期）14重点城市对本次政策的反应上海北京重庆南京15本年度房地产行业宏观调控的特点逐步巩固、深化2006年的调控政策关键词：70/90的细化、经济适用房/廉租房建设严格控制土地供应关键词：18亿亩底线、抑制土地囤积、优先供应逐步提高信贷门槛关键词：个人信贷条件审核、取消利率优惠、商业类贷款房地产业从宏观调控的核心转变到主要行业之一关键词：经济过热增长162008年政府主要调控措施预测完善税制和税收征缴针对不同类型物业的保有环节采用递进税率针对不同类型物业的交易环节采用递进税率加强从土地储备到物业交易各环节的税收征缴持续加息、严格信贷条件加息周期尚未完成、加息幅度有可能加大对于个人贷款及开发商开发贷款的申请条件将进一步收紧继续调整土地供应结构向中小户型、经济适用房/廉租房更加倾斜的土地政策进一步限制高端物业、低容积率的土地供应完善经济适用房/廉租房相关政策、加大供应量完善经济适用房/廉租房开发建设到交易各环节的政策通过税收优惠、财政补贴、优先供地等措施保证供应量以调整商品房供应和需求结构为目的行业调控将成为未来房地产业调控的长期重要方向17宏观政策调控对行业未来的深远影响土地：付款条件更加严格大宗土地供应将逐渐减少，中小幅地块新供应土地的各项指标都将向政策靠拢，控制产品研发。市场：中小户型物业供应量激增，大户型、低容积率产品萎缩中心户型价格短期内涨幅较大，中长期上涨速度将放慢大户型、高端产品将依然是未来重点的调控对象，但在中长期仍会有较大涨幅客户：客户分化将更加严重产品：对中小户型在产品创新、舒适度及便捷性等方面的要求将不断提高对大户型、高端产品的交付标准方面会有较高要求18我们的对策建议个人贷款层面：提前与各家按揭合作银行进行了沟通，争取不需要主体封顶后发放贷款，保证原签约放款即银行内部完成审批即下贷的放款方式也暂不会受到影响。进一步拓展新项目的合作银行，确保回款速度在售项目层面：对于纯投资型物业，如西城天街写字楼，稳定客户，不必过于逼迫客户办理按揭，避免因办理不了按揭而退房造成的客户流失；对于高端住宅客户和首次置业客户，从目前的情况看，首付四成影响不大；对于改善型和投资型客户，从长期看，应当开拓较为灵活的付款渠道或付款方式，