商业房地产企业模式研究报告

商业房地产企业模式研究汇报商业房地产企业模式研究报告第1页目录

商业房地产概述

商业房地产市场情况

商业房地产模式分析

商业房地产发展趋势分析

商业房地产企业模式研究报告第2页商业房地产概述

商业房地产企业模式研究报告第3页商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途房地产形式。按照功效划分，中国商业房地产主要有以下11种形式商业房地产企业模式研究报告第4页其中购物中心是当前我国商业房地产热点投资方式，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包含百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内超级商业中心。按照规模划分主要有以下五类近邻型（小型）小区型（中型）城市型（大型）超区域型（超大型）超级型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10万20万以上50万以上商圈辐射几百万至几千万人口10分钟车程以内30分钟车程以内1.3万M21.5-7万M27万M2以上主营日用具、食品大型超市或批发商店主力店为大型百货企业或批发店100辆500辆1000-5000辆5000辆以上10000l辆10-20万主力店3-5家10万M2以上主力店3-6家，业态组合愈加丰富类型出租面积入驻商户商圈内人口商圈半径主力店情况停车位数量商业房地产企业模式研究报告第5页商业房地产市场现实状况

宏观市场情况

市场参加者情况分析

价值链分析

商业房地产企业模式研究报告第6页国内市场经济总体向好。零售业市场放开，政策促进以及城市化水平提升是宏观环境大趋势商机一：WTO承诺保护期结束，年后，中国零售市场全方面开放，将由一线、二线城市扩大到三线、四线城市商机二：依据商务部、建设部《关于做好地级城市商业网点规划工作通知》要求，各地要在底前，完成城市商业网点规划，以城市经营为重点商业形态建设，将成为城市未来建设重点商机三：城市化步伐加紧。我国当前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15个百分点，伴随我国城市化水平提升和城市规模扩大，新兴城市，尤其是科技园区、工业园和卫星城出现，作为城市形象商业形态规划和建设，将成为城市建设重点人均商业面积比较城市化程度比较商铺销售面积占房地产销售面积比较资料起源：国家统计局统计快报商业房地产企业模式研究报告第7页其次，政策推进。当前正在进行各地级市城市商业网点布局总体规划，将为商业地产发展带来巨大、潜在市场机遇购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市3国内各大城市小商品市场将面临全方面升级、改建1商业房地产项目规划将不得不与所在城市商业规划相结合4大型购物中心数量增加速度将得到控制2商业房地产企业模式研究报告第8页由购物中心全国市场五力竞争分析可知：购物中心竞争较为激烈潜在竞争者较多：现有住宅开发商、国际房地产巨头、非房地产大型企业；大多实力雄厚国家土地供给日趋紧缩融资渠道单一，银行贷款条件严格竞争者：跨区域开发商数量较少，但大多实力雄厚各大型零售商和品牌店对开发商要求严格，存在共同发展需求，侃价实力强大品牌专卖店、超市、便利店数量众多替换品供给方客户潜在竞争者商业房地产企业模式研究报告第9页商业房地产企业价值链和关键成功原因分析立项取得土地规划设计招标管理工程管理招商管理商业管理开发资金融资流动资金融资商业房地产价值链业态组合商业房地产关键成功原因商业管理能力所在商圈吸引力自有资金实力/融资能力规模主力店/品牌店效应招商能力土地获取能力商业房地产企业模式研究报告第10页商业房地产模式分析

商业房地产市场定位

中国热点商业模式研究

国际购物中心模式介绍商业房地产企业模式研究报告第11页商业房地产在房地产行业中定位图地域细分低端高端郊区居住区商业中心区商业房地产在房地产行业中定位图价格细分中端商业房地产相对处于一个高价及位于商业中心区位置，并有向郊区扩张趋势图例：商业房地产写字楼住宅写字楼所主要处于商业中心，属于高端价位。并有部分写字楼处于郊区住宅处于中低价位，而且主要在居住区和郊区之间别墅群体：高价位，郊区商业房地产企业模式研究报告第12页各类型商业房地产在商业房地产定位图地域细分低端高端郊区居住区商业中心区各类型商业房地产在商业房地产定位图价格细分中端备注：项目大型购物中心基本处于郊区，并成为未来发展趋势百货商场商业街超市小商品城城市型购物中心处于商业中心区，高端价位商业房地产企业模式研究报告第13页中国热点商业模式研究大型购物中心（ShoppingMall）模式研究产权式商铺模式研究订单地产模式研究商业房地产企业模式研究报告第14页大型购物中心（ShoppingMall）模式研究商业房地产企业模式研究报告第15页上海新天地—一个商业房地产奇迹上海新天地别具特色建筑格调取得广泛赞赏，并荣获“年中国年代新锐榜建筑”奖、美国建筑师学会颁发“文化遗产建筑”奖和《东方周末》举行第一届“HIGH在上海”－－“最时尚场所”奖上海新天地是由以中西合璧、新旧结合海派文化为基调，将上海特有传统石库门里弄于充满当代感新建筑群融为一体，成为集餐饮、购物、娱乐等功效于一身国际化休闲、文化、娱乐中心。北里由多栋石库门老房子组成，经过外表整旧如旧，内部翻新创新，在保持历史风貌基础上，并结合了西方当代化建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。充分展现了新天地国际元素。新天地北里新天地南里建成了一座总楼面面积达两万五千平方米购物、娱乐、休闲中心于中正式开幕，除了来自世界各地餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱时装专门店、时尚饰品点、美食广场、电影院及大规模一站式健身中心新天地南里建有酒店式公寓和一个含有二百二十个车位地下停车场新天地南里在南里和北里分水岭（兴业路）是中共“一大”会址所在地，沿街石库门建筑也将成为凝结历史文化与当代艺术城市风景线商业房地产企业模式研究报告第16页新天地一派繁荣，但当前这个项目对投资商来说却是亏损，总体14亿投资大约要以后才可收回高成本新天地项目收回14亿投资最少要在10多年以后了。正是因为这个原因，瑞安董事长罗康瑞在接手个项目标时候被业界讥为“疯子”。1、高地价新天地位于淮海中路南侧，延安路高架和南北高架交汇点，属于上海黄金地段2、高费用为保持石库门建筑原貌，瑞安集团请来了含有东西方背景两家国际企业以及同济大学教授共同制订处理方案，并进口昂贵防潮药水以整旧如旧动迁安置费用达6.7亿，地下管道费用高达3亿3、低密度新天地建筑最高不超出四层，新天地每平方米建造成本高达2万元人民币，项目总投资14亿元4、低容积率新天地项目标容积率只有1.8，这么项目在上海市中心必定赔本5、低收入当前新天地内共有租户92家，瑞安集团年收入只有七、八千万人民币商业房地产企业模式研究报告第17页瑞安集团赔本建设新天地，玄机就在于在太平桥整体改建计划中，新天地角色就是以新天地人文环境和人工湖生态环境，撬动太平桥整体地价A太平桥人工湖绿地：人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面地下停车场可提供200多个车位。整个项目耗资近1亿元。B上海新天地上海新天地是一个具上海历史文化风貌城市旅游区，占地3万平方米。集餐饮、商业、文化和娱乐功效为一体。D企业天地甲级办公楼区企业天地坐落太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2公里湖边建筑。建筑面积逾50万平方米，将兴建多栋甲级办公楼、酒店、商场及其它配套设施。企业天地目标是营造一流商圈，发展成为跨国企业总部所在地。C翠湖天地高级住宅小区翠湖天地位于人工湖南侧，是整体规划中占地面积最大项目，总建筑面积68万平方米。

翠湖天地一期五栋住宅楼在三周内已全部售完，二期正在开发中。太平桥整体改造项目目标及理念

先改进环境来提升该地域品质和价值，带动整个地域房地产开发。首先开发新天地，为该地域营造一个高端人文环境；然后开发人工湖绿地，为该地域创造一个优美生态环境，提升了52公顷土地品质，再进行房地产开发，实现经济效益、社会效益双赢。E瑞安集团总部大楼东区将兴建一栋白玉兰花苞形状超高层建筑，作为瑞安集团未来总部。白玉兰是上海市花，这个建筑将成为太平桥项目标象征。商业房地产企业模式研究报告第18页上海新天地成了中国旧区改造样板。罗康瑞也经过新天地成功取得了杭州西湖和重庆化龙桥改造项目。瑞安集团正逐步跻身亚太重量级房产集团行列化龙桥片区重建项目位于重庆主城区中心地段，占地面积130万平方米。建成后化龙桥片区，将配合重庆市国际化发展，延伸和补充解放碑中央商务区功效。

化龙桥片区改造项目定位：重庆制造业服务中心。瑞安集团将在设计上强化该区与山水亲和性。

作为重庆制造业服务中心，未来化龙桥片区将提供各种配套服务设施：包含会展、贸易和批发中心、高档星级酒店、智能写字楼、高档住宅下去以及餐饮、娱乐、购物、休闲等相关小区配套设施，成为国内外驻渝人士、商贾以及企管、设计、开发、市场退管、贸易等各界人士汇聚点。杭州西湖天地重庆化龙桥片区重建项目商业房地产企业模式研究报告第19页金源时代购物中心，不论是庞大规模还是齐备功效都当之无愧当代中国商业航母大建筑面积大：作为北京市60项重点工程之一，金源Shopping

Mall占地18.2公顷，规划建筑面积为68万平方米；单体面积大：一期总建筑面积为55万平方米单体建筑，是世界最大商业单体建筑。东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层；停车面积大：有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层，堪称当前世界上超大Shopping

Mall之一。业态种类多：一站式购物理念，集百货，超市，建材家居，汽车展销，专卖店，餐饮，溜冰场，电影院，酒吧，咖啡厅，书店等休闲娱乐项目于一体；店铺多：规划有5至6家主力店，还有20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲娱乐场所；客流量多：据权威机构预测，金源Shopping

Mall客流量天天将到达10万人次，年销售额将超出50亿元人民币。购物环境好：统一管理，以含有时尚休闲格调连接各个业态商家步行街，含有环境与人文意识多个中庭布置，以及大型观光屋顶花园；品牌著名度高：已签约燕莎、正大集团易初莲花、竟然之家、北京亚运村汽车交易市场、红人俱乐部、纸老虎等众多著名国际国内主力店；消费劲高：拥有附近世纪城、鲁艺上河园、万泉新新家园、锦绣大地等高档小区客流优势。123多高商业房地产企业模式研究报告第20页无独有偶，金源集团采取低廉租金作ShoppingMall，也是看重ShoppingMall附近世纪城开发，只不过这一次是先造城再造Mall金源Mall金源集团首先建造120万M2世纪城一、二期。经过准现房销售、5000元每平方米低价、大规模成熟小区等卖点，以36．63亿元销售额高居北京十大热销楼盘榜首1继成功投资开发京西最大商品房项目“世纪城”后，再次重拳出击，投资38亿，打造世界最大商业单体：68万M2金源时代购物中心2与此同时，金源集团开展了183万M2世纪城三期建设，三期开盘就已经到达均价6300元3金源模式总结－首先建造中等次大型住宅区，采取低价销售，快速回笼资金－然后再建设高档次ShoppingMall，提升该地段人气及商业气氛－同时推出大型综合住宅区，再一次实现现金快速回笼－利用回笼现金以及造成影响，快速在全国其它地方复制该模式，实现集团快速扩张。商业房地产企业模式研究报告第21页综观金源模式，其最大特点在于“做快大盘”----快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制低价快速销售120万M2世纪城住宅区，在短期内快速回笼资金达80亿借势快速推出68M2MALL和183万M2住宅区。低价快速引进商家，提升地段整体价值。123未来发展（04-08）1、金源集团将在全国将设4家左右ShoppingMall2、在全国将建设6至8家左右五星级酒店经过快速扩张，实现集团由住宅房地产向商业房地产和酒店业转型商业房地产企业模式研究报告第22页一体化开发模式已经成为ShoppingMall主要开发模式，并有着巨大商业利润，我们总结，该模式有以下特点253以小带大，实现一体化整体区域升值部分微利或亏损，整体盈利只租不售经营手法与政府亲密配合，取得整体开发权新天地首先改进环境、营造商业文化和历史文化来提升太平桥整体地段品质和价值，从而带动整个地域房地产开发。金源mall建设也是为整体303万M2世纪城大盘营造良好商业气氛。新天地地域当前是亏损很大，不过经过新天地效应所带来地价升值却是非常大。太平桥地段以前均价是8000元，不过翠湖小区售价到达了0元左右。金源mall当前投资要以上才能收回投资，不过其住宅房地产确有大量现金回笼新天地和金源并没有采取流行分割商铺，快速取得现金方法，而是采取只租不售经营手法，有利于企业长久经营，树立企业整体形象而实现良好整体管理和整体营销。瑞安集团亲密配合卢湾区政府，最终取得了整体52公顷开发权。瑞安集团才敢拿出一小块地做新天地。金源集团也是拿到了3000亩地。假如工程切分成几块，交给不一样房产开发商去做，将会使各开发商单兵作战，缺乏整体协调，难形成综合效应，也不可能有今天新天地和金源14以市场为导向周密项目规划与完善企业管理上海新天地规划、建设和经营都是以市场为导向，有着周密安排。新天地所作环环相扣每一步，都是有完善管理支持。金源集团也是如此。商业房地产企业模式研究报告第23页一体化开发模式以其巨额利润引来无数英雄竞折腰，然而机会只垂青那些已经准备好人适合用于自有资金比较雄厚房地产企业；能够取得大块土地开发权，能够从后续开发中取得收益；拥有完善管理体系和统一细致规划；不适合用于自有资金不雄厚企业，希望经过项目短期内取得资金回报；仅取得小块土地开发权，不能从周围地段升值取得收益填补前期损失；没有统一细致规划和完善管理体系。商业房地产企业模式研究报告第24页产权式商铺模式研究商业房地产企业模式研究报告第25页案例1：柳林大厦——在繁荣上海淮海路，岳祥投资推出分割出售并返租柳林大厦商铺举措，引来众多投资者争相购置，即将为投资商带来了5.5亿元现金流入柳林大厦位于上海最高档商业区淮海中路商业街南首。是一栋综合大厦，大厦楼高131.9米，地下二层，地上33层。总建筑面积4万平方米，1—6层为大型商场，总建筑面积1.38万平方米。1分割出售＋返租：分割出售产权，投资人将商铺交由HK100统一经营管理，在前五年享受5％固定年度回报率

2引进专业经营机构：由香港“HK100”负责商场招商和经营管理3引进专业物业管理机构：由“第一一百第一太平”作为物业管理专业顾问4引进专业策划机构：由第一百货组织实施商业策划5引进毕马威华振：负责对招商收入进行审计，确保招商收入真实性6引进联合律师事务所：对招商活动真实性和租金收入分配进行监督岳祥投资详细办法商业房地产企业模式研究报告第26页“柳林模式”模式是经过经营权、全部权和管理权“三权分离”营运模式，到达交易三方三赢局面拥有管理权经过分割销售在短期内取得大量现金回报分散风险....1经过三权分离实现三赢局面开发商2业主方3经营方拥有全部权能够经过固定租金回报取得投资收益，拥有经营权通常是由专业经营者统一经营，以确保物业增值模式特点：

发展商作为物业开发单位，经过将商场分割成不一样面积单位进行出售来快速获取开发利润。同时在确保业主每年一定收益率前提下，要求业主与发展商签署与大型商家租期一致承包经营协议，从而为发展商与大型商家签署租赁协议奠定基础。

对于业主来讲，这是一个低投入，低风险，回报稳定投资方式。

商业房地产企业模式研究报告第27页案例2：常兴时代广场——年8月，深圳常兴时代商城推出全国首创商铺银行投资模式，在地产市场和投资市场引发强烈轰动。短短几个月时间，商铺银行已成为了深圳城中最热门话题项目情况：常兴时代广场位于南山常兴北路与桃源路交汇处，由深圳新常兴城实业发展有限企业开发而成，本项目由五层群楼商场及两栋二十五层住宅塔楼共同组成，总建筑面积为84875.49平方米，一至五层商业面积为37019平方米。开发商做法：1、客户购铺后，开发商将一次性返还34％，年租金回报率到达约4.5％，客户能够立刻收租；2、投资者每年可获10％固定返租额，同时拥有铺位产权3、天虹商场承租常兴时代广场2~4楼，整体为月租金46元/平方米，该租金在2年内不变，而在后面3~内每年最少递增2%~10%4、依据商场经营情况，当一方提出年租金递增百分比超出2%时，须由甲乙双方协商决定，若双方协商不成，则仍按2%递增百分比执行5、提出商铺银行概念商业房地产企业模式研究报告第28页常兴时代广场借助商铺银行概念，在开盘当日即销出130套商铺，当月销售超出2000套，并居年深圳市商铺销售榜首，其详细情况以下经营则交给专业大型商家天虹商场统一运作，经过先进经营管理获取高额稳定收益商铺银行投资者由合作银行统一办理商铺投资一本通。商铺按揭贷款、投资额、收益额均经过银行在一本存折上处理和表达。在满足要求情况下还可凭一本通向银行进行铺位抵押，从而使资金周转更自由。

商城铺位产权和经营权完全分离，业主和投资者投入资金取得产权和收益权商铺银行“商铺银行”特点：以产权式商城为载体，以当代商业经营为盈利方向，以金融机构提供服务和保障机制，从而使得地产、商业、金融这几大黄金行业优势资源全方面汇聚，为广大中小投资者创造了一个全新理财平台和投资渠道地产＋商业＋金融

商业房地产企业模式研究报告第29页案例3：涌金广场——一样米养百样人，地处浙江吴山商圈涌金广场也曾借商铺投资热潮东风，采取产权出售方式并创下销售奇迹，被称为延安路南部商圈重新崛起领头羊，不过开业仅20天，就出现商家大忌：“关店门”现象1、位置涌金广场位于杭州延安南路与西湖大道十字路口，紧临延安路与解放路传统商业区，南近吴山广场，东临杭州火车站，西靠西子湖2、结构涌金广场是主体高五层特大型商业中心，总建筑面积达10.2万平方米，商场面积6.6万平方米，公寓、写字楼面积1.3万平方米。涌金广场是杭州当前面积最大集商场、超市、餐饮、娱乐于一体单体建筑

商业房地产企业模式研究报告第30页经过总结，我们得出：涌金项目失败主要有四大失误根本原因：开发商在项目设计、开发、销售过程中，未能充分考虑商业物业特点，以致造成脱节失误之一：选址错误涌金广场处于西湖大道。西湖大道一头连结着火车站，一头连着西湖，而且笔直宽敞，所以对乘火车旅客来说，疏散功效极好，而商业气氛极差失误之二：缺乏规划涌金广场开发商是从房地产业转入商业，在建造之前未作商业规划。而且不知道为何要造这么大楼。涌金广场总建筑面积达10.2万平方米，其中商场面积就达6.6万平方米失误之三：采取分割销售，完全失去了控制权涌金广场直至建成后才发觉，大面积带来了售楼上难题，不得已之下，涌金广场作了分格式出售，分格式出售带来了业主产权多元化，产权多元化决定了只好采取“店中店”模式失误之四：分散经营，缺乏统一管理涌金广场全部采取房产商出售、业主经营方式，缺乏整体管理和可信度。销售后各店铺各自为政，无法做到分散店铺与统一管理完美结合，使涌金广场无法形成协力与品牌。商业房地产企业模式研究报告第31页案例4：中国小商品城——专业市场一朵奇葩。中国小商品城经过几十年发展，不但在1993年成为上市企业，当前更发展成为国际性先进全亚洲最大小商品集散中心中国小商品城由中国义乌国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成,市场拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化装品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等全部日用工业品。其中，饰品、袜子、玩具产销量占全国市场1/3强。物美价廉，应有尽有特色鲜明，在国际上含有极强竞争力。

中国小商品城坐落于浙江中部义乌市，创建于1982年，是我国最早创办专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，现拥有营业面积80多万平方米，商位34000余个，从业人员8万多，日客流量20多万人次,年市场总成交额达248.27亿元，其中外贸出口占50%强，连续位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予“重质量、守信誉”市场荣誉称号，是国际小商品流通、研发、展示中心，我国最大小商品出口基地商业房地产企业模式研究报告第32页中国小商品城经过几十年发展形成了以下特点连锁化扩张伴随中国小商品城市场外向度不停提升，建立了以义乌为中心在金、台、温、丽等地域形成国际性小商品产业带，促进了市场产业簇群式发展，深入巩固和扩大市场在国际产业分工中地位国际化战略定位建立了“打造全球最大超市、建设国际购物天堂”战略目标，主动实施国际化战略，大力发展购物旅游业，加速市场基础设施建设。规范而当代化管理中国小商品城是我国首个建立ISO9001国际质量体系，首家采取专业市场电子信息化管理系统专业市场，已实现市场开发、商位租赁、经营户行为规范、商务信息等服务全电脑管理中国小商品城特点发达而完善物流体系中国小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、铁路、航空立体化交通运输网络，日货物吞吐量达5000余吨。同时，创办海关办事处，开通“一关三检”，配套建设了国际物流中心、商城物流中心两个当代物流基地，当代物流基础设施先进，功效完善、高效

使用电子商务中国小商品城市场信息传输渠道宽畅，拥有各种专业报刊。并建立了中国小商品数字城。形成了中国小商品城网上市场，促进了电子商务发展

面向世界，服务全国、辐射深远中国小商品城商品辐射180多个国家和地域，行销东南亚、中东、欧美等地，年出口量已达总成交额50%强。先进市场设施中国小商品城拥有先进而发达市场体系，会展业发起早、影响力大。市场配套建有居国际先进水平大型展馆——每年承接不一样规模国际国内展会20余个。采取上市融资伎俩3月，小商品城以16.62元/股高价增发2094万股A股，并获49倍超额认购。小商品城从此敲开了资本市场融资大门商业房地产企业模式研究报告第33页中国小商品城从最早简陋交易场所发展到现在全亚洲最大商品集散地，其秘诀在于小商品城一套完善发展战略1繁荣市场、提升素质由重视“量”扩展到重视“质”提升主体发展战略2连锁经营、对外拓展以连锁经营为依靠，加强与全国大中市场联络合作，提升市场铺盖面对外拓展战略3扶强倡联、创建品牌创建市场品牌：加强市场管理、加大打假力度，强化服务功效，重视市场当代化建设强调商品品牌：重视引进名牌商品、拓展精品经营品牌战略4依靠国内、走向世界以国内市场为依靠，将未来发展重点定位于发展中国家跨国战略5股票上市、强强联合一方面加大股市操作力度，其次主动推进资产重组，实现低成本扩张资本运营战略6科学经商、以人为本以“科学兴商”为标准，造就当代经商者；以人为本，重视人才人才战略7强化主业、多元发展以强化市场功效为目标，围绕市场发展进行商业、金融业、房地产、交通、信息、旅游、广告等行业多元化经营战略资本运行战略小商品城发展战略商业房地产企业模式研究报告第34页产权式商铺模式有着良好发展前景，我们总结，该模式有以下特点23收益高、现金回收期短、短期资金风险低租售相结合经营手法，不利于长久发展，长久经营风险高产权式商铺产品在不停更新换代产权式商铺模式除了含有商业房地产高利润特点之外，开发商还能够经过售卖产权式商铺在短期内快速回笼资金，收回投资，含有风险低特点。租售结合，快速回笼资金，能够处理开发商资金实力不足问题。不过对物业统一经营造成了极大障碍，从长久来看，风险较大。最初产权式商铺只是分割出售，第二代产权式商铺推出当前较为流行出售＋返租方式，第三代产权式商铺是深圳常兴时代广场又推出了商铺银行概念。1商业房地产企业模式研究报告第35页经过对以上案例分析，我们初步得到以下结论优点当前发展前景良好；投资回报率高对自有资金要求较低；对地段要求相对较低；资金回笼快速，现金流顺畅缺点对项目标商业规划设计要求越来越高；业主越来越理性，存在招商风险；对怎样处理好开放商、业主、经营商关系要求很高；对后期经营管理要求非常高。对开发商而言，产区式商铺模式含有以下优缺点商业房地产企业模式研究报告第36页订单地产模式研究商业房地产企业模式研究报告第37页“订单地产”模式主要内容是联合协议、共同参加、平均租金、先租后建四个方面综合订单地产1234联合协议1、含有强大吸引力和凝聚力世界５００强企业；2、社会著名度高，亲和力强亚洲超一流企业；3、国内相关行业前三名与全球各大跨国企业签署了联合发展协议。共同参加城市选择地块选择规划设计与技术方面对接在项目开发之前就取得合作搭档认可平均租金与合作搭档达成协议，按照城市将租金划分等级，并事先要求好租金数目。将协议洽谈时间大大降低。先租后建在确定面积、城市、租金后在开工之前先签一个协议，然后再投入建设。商业房地产企业模式研究报告第38页要运作好“订单地产”，必须关注六大要素：结合实际、准确选址、规划为本、主力店入驻、以租为主、经营管理结合实际在选址等方面不可照搬国外经验，必须必须结合当地实际情况来进行准确选址地段是商业经营关键成功原因，选择地段需结合客户需求、商业气氛、租金要求、交通情况、周围人口、城市规划等各个方面来综合考虑12规划为本有了好地段还必须进行好规划才能做好一个项目。在做规划之前要注意以下标准：客户需求、交通优先、路路相通、提升任期、小店优先3主力店入住购物中心成功关键是能否找到有号召力品牌主力店：1、人气确保2、永续经营确保4以租为主以租为主，统一管理经营方式能够确保良好整体形象与经营格调。有利于物业长久升值。5经营管理良好经营管理是维护地段升值保障原因。良好经营管理不但能够在短期内提升租金，更可在长久内保障企业规划顺利执行6订单地产模式六大运作要素商业房地产企业模式研究报告第39页采取订单地产项目，其融资结构增加了主力店投资，大大降低了项目标资金风险商业地产所需资金，约20％将由开发商直接投资20％左右由主力店企业自己投资约60％投资将向项目当地银行贷款。首先努力争取当地政府支持，其次以主力店入驻为卖点取得银行支持。争取与银行达成银企合作协议订单地产项目融资结构商业房地产企业模式研究报告第40页我们总结，订单地产开发模式特点以下23采取订单捆绑方式，降低风险选择合作搭档采取强强联合、强中纳强充分考虑合作搭档需求、在各个步骤与合作搭档亲密配合万达有15个顶级商业企业合作搭档，万达商业广场在建设之前已经有了租户订单，降低了建成之后承租风险。而且，万达与租户“固定租金＋年度升值”出租模式，不但确保了长久稳定投资回报，而且在开工之前就大致算出了长久投资收益率选择含有强大吸引力和凝聚力世界５００强企业；社会著名度高，亲和力强亚洲超一流企业；国内相关行业前三名合作搭档。而且经过合作搭档选择实现跨行业业态资源整合，各种业态交相辉映，相得益彰，并释放出整体辐射力

在建造购物中心之前，充分考虑合作搭档需求，在城市选择、地块选择、规划设计、设计要求、经营管理等各个步骤与合作搭档亲密配合，确保成功。14以租为主经营手法以租为主，统一管理经营手法，有利于企业长久经营，树立企业整体形象，实现良好整体管理和整体营销。商业房地产企业模式研究报告第41页订单地产模式风险低，回报大。使用订单地产模式必须具备以下特点适合用于整合资源能力很强，能够取得高素质合作搭档；拥有完善管理体系和统一细致规划；含有一支复合型商业房地产管理团体；含有跨区域管理能力。不适合用于整合资源能力不强，不够取得高素质合作搭档；不含有完善管理体系和统一细致规划；不含有一支复合型商业房地产管理团体；不含有跨区域管理能力。注意：主力店撤资等违约行为将会给订单地产模式带来致命潜在风险商业房地产企业模式研究报告第42页国际先进地产模式介绍商业房地产企业模式研究报告第43页美国购物中心发展历程大型购物中心，起源于欧美，伴伴随家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是当代工业文明和商业文明产物，属于一个新型复合型商业业态，不一样消费群体和男女老幼都会从中得到选择和满足雏型：美国西尔斯罗巴克企业在城市边缘地带，规划建造含有初步整体规划许多独立商店街，同时附设了无偿停车场鼻祖：CountryClubPlaza：提供住宅区内居民能够享受消费服务场所特色：含有统一管理商店承租户、特定而远离道路停车空间，以及全方面统一管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵照基本规范郊区化发展：因为郊区城市低土地价格及新兴产业在郊区兴起，大规模摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、因为发展大型购物中心而"繁荣"起来边缘城市此阶段购物中心发展：含有经济发展与城镇建设两层意义发展原因1、70年代初能源危机，石油价格暴涨，郊区购物费用过高2、处理城市中心空心化要求市区化发展期：摩尔购物中心又开始开进美国市中心，且市区摩尔业绩也都相当不错，市区内摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化难题近邻型(小型)、小区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地域广域型巨型摩尔等类型共同发展20世纪代早期20世纪代中期萌芽发展期20世纪50年代20世纪70年代郊区化快速发展期市区化回归发展期至今多类型发展期年份发展阶段商业房地产企业模式研究报告第44页美国成功ShoppingMall当前含有以下四大特点琳琅满目标商品和多样化服务以人为本舒适购物环境便捷地理位置先进管理技术1234奉行以人为本经营理念：将消费者利益放在首位，最大程度地满足消费者购物需求，使消费者购物成为一个高兴体验。设有各种休闲、娱乐设备：为了表达以人为本宗旨，ShoppingMall大多设有较多休闲、娱乐设施。欧洲最大Mall－Bluewater为了追求消费者最大满意，用快要15000平方米作为娱乐休闲场地，并伴有风景如画7个湖泊和20公顷园地、花园，并建有自行车道、划船和野餐区，还有一个1000平方米大型温室建筑，以热带雨林为主题，拥有30米高热带树木，以及池塘和瀑布。商品组协力争多样化：以最大程度地满足不一样层次消费者不一样档次消费需求。引入各种不一样零售业态：国外Mall大致是以百货店和超市为关键，辅以众多专卖店、专业店和餐饮店及各种其它设施，并定时举行音乐、戏剧、演出和艺术展览等活动，从而实现消费者在Mall内一次购全所需商品目标以日本为例：日本福岗运河城内设有两家国际著名星级酒店、专卖店、餐饮、影视剧场和娱乐城等。运河城对各个不一样目标用户进行分类，据此分设不一样购物区，尽可能满足消费者一站购物需要最大程度地增加客流量：Mall经常选址在消费者相对轻易抵达地方。因为国外小汽车普及，消费者购物以驾车为主，所以，为了降低营运成本、防止城市交通拥挤，国外大多数Mall选址在城市郊区。为此，Mall必须提供便捷交通。Bluewater为了降低公路交通流量，每,-分钟就有一趟从伦敦和其周围城镇到Bluewater定时火车服务，以及由火车站到购物城门口短距离往返巴士接送。Mall优势在于整合效应：为了最大程度地发挥这一效应，Mall在管理上必须借助于高科技，利用先进管理方法来发挥竞争优势。当代Mall设计、运作和管理打破了传统零售业种种不足，已经成为了零售业中最具高科技特征之一经营方式。将最先进管理伎俩利用到Mall中已成为国外购物中心发展商共识：英国许多Mall纷纷自建网络，而且将其链接到不一样零售商网站，为购物者提供了先在网上浏览再到店里选购方便。商业房地产企业模式研究报告第45页新加坡是东南亚各国中零售业发展较快国家。零售业总营业额1993年至1996年每年增加7%，1996年为160亿美元。新加坡人口320万人，1998年观光客人数达600万人，其购物中心近期有以下特点郊区与市中心购物中心同时发展零售业发生改变购物中心发生改变新加坡较大型购物中心集中在新加坡市中心乌节（Orchard）地域，是著名“乌节购物环带区”，包含各种形式。建成布尔斯/罗可区购物中心，位于交通枢纽附近，周末假日客流可到达16万人次；首家郊区型购物中心1994年才在新加坡北部出现，但发展十分快速，陆续有15个这种大型购物中心完工。均座落在较大型住宅区，同时又位于交通枢纽附近，有百货企业、电影城、娱乐电玩中心、保龄球馆、购物商店、室外餐厅和咖啡馆等各种业态形式。城市与郊区购物中心竞争态势已经形成；以生活型态为导向各种零售业愈加流行：如教育娱乐业书店兴盛、美容美发等新兴行业增加；.重视年轻消费族群，且其将成为主流：新加坡人口中年轻人占37%，亦即有110万24岁以下人。即使其收入不高，不过其可支配所得却非常高，所以零售业者都已注意到这个族群；国际网路普及率提升：即使电子购物百分比不高，但零售业者在网上出现，有利于提升著名度。购物中心收入由传统租金收入占多数转向广告和停车收入等：因为商场用户流量提升了50%，用作广告和展示公共空间面积大约增加55%；购物中心进行重整时，以边调整边营业方式：能够继续营业有收入，而消费者也能够有休闲逛街地方；购物中心改进和整修部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新信号装置如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计空调、增设电子计算机系统、保持卖场动线顺畅、在门口装设新安全警卫系统、提供额外通往停车场通道等，以方便消费。商业房地产企业模式研究报告第46页新加坡零售业中购物中心平均店面出租率为90%。乌节路黄金地段购物中心毛利率约在5%~6%之间，而且在不停发展中形成了完善管理方式有效组织及运作系统：购物中心管理有明确工作流程，以进行催收租金等例行性工作。对行政作业也制订了明确管理规范，如收取租金标准须一季评定一次。组织结构：一个20万平方米购物中心，普通有20个管理人员，包含购物中心经理、不动产管理专员、专员助理、工程师、技术人员、停车场管理、商场租赁人员等。不动产服务等大多外包，可使人员任用较有弹性。.采取各种策略提升出租率以增加收入：提升广告曝光率，增加著名度；制作介绍手册、海报；发放、邮寄宣传品；与承租户保持良好关系，定时作意见调查等。招商条件：购物中心与承租户租约大都以2~3年为主，押金在2~3月租金之间。对具竞争性主力商店，要比其它商店条件低。完善管理方式商业房地产企业模式研究报告第47页从国际先进购物中心发展，我们看到在中国发展ShoppingMall应该注意以下四点得到消费者认同处理好规模与效益关系实现有序竞争形成集体竞争力使消费者形成到Mall购物习惯1234基本特点是规模大：普通Mall都在10万－20万平方米之间，大可到达.40万－50万平方米。赢利为标准：任何一个商业形态、选择