2-物业公司经营中的法律风险及应对方案(二)

主讲：刘欣物业公司经营中的法律风险及

作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的物业管理问题提出，以便作出补充。前言主要内容物业管理中常见的十类法规问题（一）物业管理欠费问题（二）装修问题（三）小区出入管理制度问题（四）停车场有关的问题（五）盗窃造成业主财产损失问题主要内容物业管理中常见的十类法规问题（六）住宅改商业用房问题主要内容物业管理中常见的十类法规问题（七）小区内业主人身伤害问题（八）保安人员打架斗殴问题（九）业主大会与业委会有关问题（十）劳动用工问题1-存在问题2-法律规定3-存在风险4-应对措施方案流程三、小区出入管理制度问题问题16存在问题建筑物出入查验身份证制度是否合法?三、小区出入管理制度问题三、小区出入管理制度问题我国只有警察有权查验公民的身份证，小区保安是没有权力查验的，但宪法规定我国公民的住宅未经本人许可，他人不得进入，小区相当于所有业主共同的住宅，物业公司是业主聘请承担小区安全管理责任的单位，不言而喻的获得了业主安全管理的授权，有义务登记进入小区人员的身份情况，以便维护业主的人身财产安全，因此，要想进入小区，公民可以自行放弃权利，将自己身份证交给保安人员登记，以便进入小区。法律规定建筑物出入查验身份证制度是否合法?三、小区出入管理制度问题这一问题带来的风险有两个，首先，物业公司认识上的不足，对出入登记工作不重视，对这方面的工作管理不严，没有制度或执行制度不力，对保安人员没有进行良好的培训，给业主带来人身、财产安全的风险；其次，不了解法律规定，对个别不愿出示身份证的外来人员无法作出合法的解释，以致产生纠纷。建筑物出入查验身份证制度是否合法?法律风险三、小区出入管理制度问题物业公司应完善建筑物出入查证制度及流程，加强培训，使保安人员了解这一制度的合法性、重要性，从认识上重视起来，提高执行这一制度的自觉性，另外，对这一制度提出疑问的出入人员，保安也可以给出合法的解释。建筑物出入查验身份证制度是否合法?应对措施问题2物业管理区域放行条制度是否合法？7存在问题三、小区出入管理制度问题三、小区出入管理制度问题法律没有规定物业公司有权设立放行条制度，即物业公司工作人员无权要求从小区搬离物品的业主出示管理处开具的放行条。物业管理区域放行条制度是否合法？法律规定三、小区出入管理制度问题由于放行条制度没有法律依据，一旦出现业主要求搬离物品，又不愿开具放行条的情况，很有可能造成纠纷，甚至引发诉讼，有时可能诉讼标的较小，但它挑战的是放行条制度，将使这一制度可能被法院认定不合法，从而给日常管理带来混乱。物业管理区域放行条制度是否合法？法律风险三、小区出入管理制度问题物业公司在与小区业主委员会签订合同时，即可把放行条管理方法列入合同条款，或者把实行放行条制度列入业主临时规约或业主规约，从而获得业主的授权，使放行条制度合法化，为日常管理合法化打下基础。物业管理区域放行条制度是否合法？应对措施四、停车场有关的问题问题18存在问题业委会认为停车场产权应归其所有，要求物业公司停止向开发商支付停车场收益分成，改为将停车场收益交给业委会，物业公司应如何处理？四、停车场有关的问题四、停车场有关的问题小区内规划用于停放汽车的车位属于开发商所有，开发商有权将车位出售、附赠或者出租。法律规定业委会认为停车场产权应归其所有，要求物业公司停止向开发商支付停车场收益分成，改为将停车场收益交给业委会，物业公司应如何处理？四、停车场有关的问题业委会认为停车场属业主所有时，会要求物业公司配合停止向开发商支付停车场收益分成，一旦物业公司不予配合，即会与业委会产生矛盾，影响到物业管理合同的签订，若物业公司予以配合，又面临违背与开发商签订的停车场收益分成协议问题，处于两面为难境地。业委会认为停车场产权应归其所有，要求物业公司停止向开发商支付停车场收益分成，改为将停车场收益交给业委会，物业公司应如何处理？法律风险四、停车场有关的问题业委会认为停车场产权应归其所有，要求物业公司停止向开发商支付停车场收益分成，改为将停车场收益交给业委会，物业公司应如何处理？应对措施上述问题的关键是，停车场产权到底归谁所有，业委会认为停车场归其所有，应有法院或政府部门的文书或产权证明，在没有出示这些证明前，物业公司就应继续履行与发展商的停车场收益分成协议，否则即为违约，物业公司应向业委会讲明法律规定，督促业委会按正确的办法维护业主权益。问题29存在问题业主在没有规划车位的小区道路上停车，管理处是否有权收取停车费？四、停车场有关的问题四、停车场有关的问题占用业主共有道路和其他场地的车位，属业主所有，在没有业主大会决定的情况下，管理处无权向业主收取停车费。业主在没有规划车位的小区道路上停车，管理处是否有权收取停车费？法律规定四、停车场有关的问题物权法出台后，若没有规划，占用业主道路或其他场地的车位明确规定为业主所有，管理处若在没有业主大会决定的情况下收取停车费，就没有法律依据，面临着违法操作的风险和责任。业主在没有规划车位的小区道路上停车，管理处是否有权收取停车费？法律风险四、停车场有关的问题业主在没有规划车位的小区道路上停车，管理处是否有权收取停车费？管理处应事先与业委会沟通，由业委会召集业主大会，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定是否收费，通过后由业委会与物业公司通过合同约定收费相关事项。应对措施问题310存在问题业主车辆在停车场丢失或损坏，管理处是否应承担责任及应采取的措施？四、停车场有关的问题四、停车场有关的问题业主车辆在停车场丢失或损坏，管理处是否应承担责任及应采取的措施？业主车辆在停车场丢失或损坏，管理处若尽到监管责任，即可以免除赔偿责任。法律规定四、停车场有关的问题业主车辆一旦在停车场丢失或损坏，首先即会向管理处提出赔偿要求，一旦不能满足，即有可能提起诉讼，法院一旦认定物业公司有责任，就有可能给物业公司造成重大损失。业主车辆在停车场丢失或损坏，管理处是否应承担责任及应采取的措施？法律风险四、停车场有关的问题管理处应把功夫下在平时，落实停车场的各项管理措施，维护好停车场的监控设施，特别是严格按规定监