周边竞争楼盘市场调研报告

PAGEPAGE4周边竞争楼盘市场调研报告针对今明两年佳湖二期项目的销售，对周边佳湖片区、滇池路片区的时代风华、理想小镇、水彩画、银德香榭丽、湖畔之梦五个楼盘，做以下专项调查。表一《时代风华》楼盘名称时代风华位置官南路佳湖旁发展商云铜地产销售率60％推出日期2002年5月交房日期2003年12月规模1003套工程状况现房均价多层2600小高层2700价格区间多层2200-2850小高层2550-2950装修标准毛坯房售楼电话70168887016868配套幼儿园、会所、运动场所户型户型设计以错层为主，主力户型125左右卖点上市公司旗下的规模楼盘，打知名设计概念，外立面综合点评销售：多层已销掉80％，但小高层几乎没动，而且小高层定价不高，原因有二：一一梯三户，二小高层户型公摊达20％。较开盘时，多层提价100左右，小高层降价200左右，主因在于小高层的滞销。点评：车位配比3：1，租金300/月，偏高。客厅以外功能房2.6米层高的错层设计得不到市场认可。建筑外立面色彩明快，成为一大促销卖点。多层中20％是卖给云铜集团的下属单位，售价偏低，总体销售不好。表二《银德香榭丽》楼盘名称银德香榭丽位置十里长街佳湖旁发展商银德地产销售率不足40％推出日期2002年12月交房日期2004年3月规模1374套工程状况现房均价价格区间2380-2980装修标准毛坯房售楼电话35718183578180配套幼儿园、会所、网球场、羽毛球场户型户型面积较我们要大，四房量比较大。卖点建筑外立面比较吸引人，现房阶段还是有一定优势综合点评销售：因销售策略的问题，迄今销售率不足40％，原因有二：一作为外地房地产商，企业品牌没有通过广告建立起来，二房屋售价偏高。点评：车位占总户数40％，建筑外立面比较吸引人，成为一大促销卖点。售楼服务比较好，但专业素质有待加强，售楼时合同信息敢明确，客户比较放心，目前总体销售不好。3月进入现房期估计会有所好转。表三《湖畔之梦》楼盘名称湖畔之梦位置广福路旁发展商城建股份销售率近50％推出日期2002年9月交房日期2003年12月规模2000套左右工程状况现房均价接近3000价格区间多高层2400-3800装修标准少部分精装修房售楼电话46001114600222配套幼儿园、会所、运动场所、小学、中学（二期）户型四房为主力户型，客厅的大幅落地玻窗采光和景观好卖点配套齐全、2万平米景观湖的大盘综合点评销售：因前期手续问题，到2002年末准现房时才开始发售，凭借配套和景观的优势，尽管售价很高，好位置的房子依然形成热销，但不临湖的房子，就比较难销，现在以后50％的房子，很难形成新的销售增长点。点评：地下停车都在外围的房子下面，因中间是人工湖。2万平米景观湖的确很吸引人，致使楼盘内价高和价低的房子都比较好销，但中价的房子就不理想了。卖场的布置很温馨，服务也是目前考查楼盘中非常好的。总的来说因均价偏高，会导致后续房屋发售上的滞销。表四《理想小镇》楼盘名称理想小镇位置十里长街佳湖旁发展商小官房销售率4月下旬开盘收订推出日期具讲2月28开盘交房日期约2004年底规模175亩工程状况部分已出地面2层均价平层约2400价格区间非别墅2090-3190装修标准售楼电话45836664583999配套无幼儿园和游泳池，八处架空做泛会所户型多层小高层景观洋房别墅总数542380152521126150以下的竞争平层150以上的跃层、别墅总数8263001126定价分析平层价跃层价景观洋房价别墅价2090-2500均价28004楼跃层均价32003中间平层均价28003770-5550卖点节约了配套方面的成本，打理想的概念炒作综合点评销售：4月下旬后才会开盘，现在只是发布户型及定价点评：定价比较有杀伤力。占总量73％的同质竞争平层均价只到2400；其余在南市周边相对稀缺的占总量23％的跃层（180-200）均价在2800，房价拉的比较开。其平层定价对二期销售形成的压力较大，要密切关注。离开盘还有2个多月就公布全案定价，是等待市场回应。表五《水彩画》楼盘名称水彩画位置十里长街佳湖旁发展商巨和地产销售率40％左右推出日期交房日期2004年12月规模600多套工程状况盖到三层均价2100价格区间装修标准毛坯房售楼电话配套户型砖混结构，三房为主力户型卖点与成熟大盘毗邻，自身无需配套，售价又低，很好销综合点评销售：因毗邻佳湖花园这样的大盘，可借用其成熟配套，包括售楼现场的介绍上都经常提到我们的佳湖花园，采用借势的手法，在均价上又比我们低400多，所以销售势头很好。点评：销售时机正好把握了我们一期和二期之间，对他们的销售比较有利，对我们而言，在二期发售之际，因为楼盘的不同质，到也不会形成多大的竞争压力，而且届时他的房屋存量也不会很大了总结：通过几天对周边楼盘的的踩盘情况，佳湖花园二期项目多层均价可做适当幅度的提升，建议如《二期推广策划案》当中所述，建议小高层整体发售均价在27