盛广汇商业管理公司招商管理规定和胜和广场招商策划(写字楼)

招商管理规定1.0招商管理1.1.0机构设置与管理权限1.1.1副总经理领导下，由业务部经理、招商主管，招商员组成。各职能部室协助、按管理权限分工负责商城招商工作。1.1.2业务部经理负责对招商员进行面试、审查和岗前培训。负责定期或不定期对招商人员服务规范、劳动纪律、商容风纪等进行检查考核。1.1.3商城管理公司副总经理负责审批被招商户的进驻资格，业务部经理负责定期或不定期组织有关部室对被招商户商品质量、经营品种和销售情况进行考核，对物价、计量、商标、陈列及卫生进行检查。1.1.4招商主管负责招商日常管理工作，协同相关部门与商户签订安全责任书，负责定期或不定期协助有关部室，对被招商户进行安全检查，特别是防火、防盗、防汛检查。1.1.5招商办负责招商时商户资料的审核及各种合同、协议签订，身份证或营业执照（副本）等资料的登记与存档。1.2.0招商标准（条件）1.2.1商城招商工作实行管理。被招商商户要认真遵守商城各项管理制度，积极配合商城开展各种活动。违反商城管理制度的，商城市场部有权提出终止协议。1.2.2被招商户须是具有法人资格，并已在当地工商行政管理部门注册登记国营、集体、三资和私营企业或有外贸进出口权的代理商。1.2.3被招商户所经营的商品必须是符合国内商品计量、质检、卫生标准，实行三包（包修、包退、包换）的合格产品，坚决杜绝经营假冒、伪劣商品。1.2.4招商合作期限，一般为╳年至╳年，有发展前途的可订╳年，到期后根据销售计划完成情况和市场供求情况决定是否续签合同。1.3.0招商审批规定1.3.1招商工作要贯彻执行商城所定的招商要求为基础，突出品牌、优质新潮系列的经营方针，择优招商。1.3.2商城要按照不重复招商和申报在先的原则进行严格筛选。1.3.3凡符合招商标准的企业，须向商城提出书面申请，与商城签订协议书，由商城将被招商商户的营业执照副本，审批表、质量认证书税务登记证、生产许可证、以及商店商城审批意见，通过相关领导审批后，再到商城相关部门办理其他手续。1.3.4商户在业务部门，相关部门备案后，方可办理进店装修、经营等事宜。1.5.0招商监督与处罚1.5.1商城各部门要按照本制度要求对被招商户进行监督管理，凡无营业执照或不按规定的经营范围，出现扰乱商城秩序等情况的坚决予以取缔，并追究相关人员责任，没收非法所得，对商户处以╳元以下的罚款。1.5.2必须以物美价廉为宗旨，要坚持文明经商，如有违反政策，损害消费者利益，视情节轻重分别给予批评、罚款、终止协议的处罚。2.0招商管理要求2.1统一的对外区域形象2.1.0五个"统一"区域形象确定以后，还要保证其对外发布和推介的统一性。具体来讲，在对外招商活动中，要做到五个"统一":2.1.1统一标志。区域标志必须统一且只有一个，无论谁代表本区域去招商，都必须确保本区域标志的准确亮相。2.1.2统一颜色。区域的标准色是特定的，不能随便改变，更不能以自己的好恶随便取舍，要严格按巳设计手册中的规定色为准。2.1.3统一口号。区域的标语、口号，常常浓缩了本区域的内在精神。因此，一旦确定，对外传播时就不能再变化。招商人员要严格统一"口径"，切莫"百家争鸣"。2.1.4统一"招牌"。区域形象中基本要素组合和应用要素组合系统是特定的，对外传送时也要保持统一，不可作任意组合。2.1.5统一"思想"。区域的理念是区域形象的首要支柱。每一个招商人员必须深刻领会，不许有任何误解和曲解。要能准确对外传播，不含含糊糊。2.2.0四个问题目前，在区域形象的对外推介中，存在着以下四个问题:一是"诸侯"作战，各树招牌。区域的招商部门竞相去国(境)外招商。为了本部门的利益，有时会恣意夸大或篡改区域形象中的某些要素及组合，从而给区域形象的对外推介带来混乱局面，令投资者不知该相信谁。二是形象不稳，变化过快。主要体现在招商宣传资料上。有些区域为了赶潮流，随意对本区域的对外宣传资料作更改，有时甚至改掉其本来面目。其结果是，投资者这次得到的资料与上次的大不相同，于是便会怀疑本区域的政策或管理不稳定，从而影响其投资决策。我们认为，招商宣传资料的内容可随形势的变化做适当修改，但资料的整体格调最好保持不变，不必去赶潮流，要始终以自身的面孔出现在投资者面前。三是形象意识差，缺乏力度。许多招商人员的形象意识并不是很强。因此，在区域形象推介上缺乏力度。具体来说，就是不善于推销自身的形象，不敢抓机遇，找机会宣传自我。另外，由于外语水平欠佳，一些招商人员只是机械地散发或提供一些宣传资料，或放映一些资料，缺乏与投资者的沟通，也使得良好的区域形象不能很快为投资者所认可。四是行为不统一，步调不一致。虽然CI手册中有明确的行为基准，但由于缺乏认真地学习领会，招商人员在对外活动中，难免会有步调不一致的现象发生。2.3.0三方面工作为了解决以上问题，统一对外区域形象，建议做好以下三个方面的工作:2.3.1加强招商人员的CI知识培训。组织招商人员认真学习CI手册，理解领会本区域形象的实质，充分认识区域形象在招商中的作用和影响。要求他们从全局出发，以整体利益为重，共同塑造和推介本区域形象，树立形象意识，主动为区域形象推介摇旗呐喊。2.3.2加强招商宣传资料的编印工作。严格执行CI手册中的规定，按规定设计本区域的招商宣传资料，确定基本格调和版式，力争保持一个面孔对外。把区域形象的实质精神反映在招商宣传资料中。2.3.3加强对各招商部门的管理。规定各部门的权限和义务，以确保本区域形象的对外统一性，杜绝各路诸侯各举招牌的现象，做到上下一心，一致对外。3.0招商人员管理规定3.1.0负责新商户的开发和引进，商户的沟通、进出场以及商户资料和商户的经营维护。3.2.0招商人员必须时刻维护本商城利益及商城形象，严格按照业务规范进行操作，在业务洽谈过程中，不得参杂个人利益，不许损害商城形象，一经发现按商城有关规定予以处罚。3.3.0严格执行商城考勤制度，如需外出办理有关业务，需向上级主管，报明去向及外出事宜。3.4.0招商人员每周按时参加商城经营例会，每月招商经营户不得低于商城规定的数量。3.5.0招商人员必须时刻掌握商品分类情况，每月对自己商户所销售情况进行一次经营户排名分析，拟定出经营户排名表和经营户销售情况分析报告交部门负责人。3.6.0招商人员必须掌握商城变化情况，每月必须完成所经营业务个×以上商户所经营的商品对照的专项调查，并拟定对照表和专项商户调查报告交部门负责人。商场招商谈判的原则招商职能是商城经营的基本职能，在商城筹备期间，商城要在开业前奠定自身的经营优势，就必须强化招商组合的业务管理。招商组合业务是商城在筹备期，通过市场寻找和确定合适的商户，作为能够稳定合作的贸易伙伴的过程。这是商城开展横向经济联系的第一步，也是最关键的一步。使招商组合获得成功，应该从以下几方面强化管理：1.0招商目标的选择企业招商的目的是为了通过组织好货源，更好地开拓销售市场。因此招商目标的选择要根据市场需求情况来确定，具体说应考虑以下因素：1.1经营方产品的优势；1.2经营方价格的优势；1.3经营方系列服务的优势；1.4经营方的企业信誉、社会荣誉；1.5经营方的资信情况。2.0招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的经营方能符合商城招商的目标和利益需要。要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。2.1招商谈判的特点2.1.1谈判对象的广泛性、多样性和复杂性选择范围十分广泛的，具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。要求商城的谈判人员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。2.1.2谈判条件的原则性与灵活性商城招商的目标要具体体现在谈判条件上。这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了商城谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。2.1.3谈判口径的一致性在商城招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。2.2招商谈判的原则2.2.1根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：坚持平等互利的原则.1平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。坚持信用原则.1信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。坚持相容原则.1相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。3.0招商谈判的准备所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：3.1对外发布招商公告3.2准备谈判的必备资料3.2.1包括企业经营规模、经营能力、经营场地和设备、招商的项目、引户进店的标准、谈判的价格目录等谈判必备资料。3.3准备谈判的依据3.3.1明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；3.3.2规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；3.3.3选定谈判方式；3.3.4确定谈判期限。3.4.0组成谈判小组3.4.1挑选谈判小组的成员；3.4.2制定谈判计划；3.4.3确定谈判小组的领导人员。4.0招商洽谈过程4.1招商洽谈需要一个过程，其基本程序是：开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。4.1.1开局，即确立开局的谈判目标，创造一种适宜的谈判气氛。4.1.2摸底，即谈判双方逐渐熟悉，分别讲述自己及对方的观点和立场，相互了解各自的期望。4.1.3报价，即双方提出具体的报价和交易条件。4.1.4磋商，即谈判双方对报价和交易条件进行反复协商，双方各自做些让步，并获得一些利益。4.1.5成交，即双方就谈判的实质问题达成协议，业务成交。4.1.6签约，即以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书，谈判双方必须依照协议内容履行协议，合同一经签订就具有了法律效力。本方案着力于对东莞写字楼市场进行供需特质分析，针对本项目的写字楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。探查市场需求空间提炼项目的独特优势提供更多的附加值形象、概念提出及推广完善操作、服务细节市场分析20**年,第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说等四大商业地产开启了东莞商业地产的高速发展期,其后二、三年各类形态商业项目纷纷跟随这四大商业项目所描画的大好前景上马，一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前以写字楼为主的商业项目主要集中于东城区与新城市中心区。新城市中心区附近写字楼项目：本项目位处新城市中心区，新城市中心区是城市建设的重点，是东莞新城市形象的代表，是未来的中央行政区、中央商务区，它是众多地产商的必争之地。在新城市中心区的周边聚集了东莞最密集、最豪华的写字楼项目:第一国际、华凯广场、中环财富、鸿福广场、腾龙大厦、南城商务大厦、怡丰阳光大厦、南城国际商务大厦、曼哈顿时代（商业公寓式结构）、鸿禧中心、鸿福楼、时代广场、鸿基大厦、中国电信、华凯大厦、金盈大厦、中国联通、盈锋中心……目前除了较早开发的华凯大厦、金盈大厦、中国电信、联通大厦、鸿基大厦外，其余的写字楼招商最长为一年左右，平均空置率为60%。在地理位置和景观上胜和广场、金盈大厦、华凯大厦……有着得天独厚的先天优势，由于它们入市较早抢占了市场先机，金盈大厦、华凯大厦在价格上面要高于市场价格，他们的品牌和影响力都已形成，成为大中型企业、品牌、实力企业首选目标。本项目面临的竞争项目——国际商会大厦、鸿禧中心、鸿基大厦、华凯广场、腾龙商务中心……即将入市强势竞争项目——盈锋中心，中环财富广场正式承租时间为2006年的10月份。（户型面积范围：≧60㎡、≧120㎡、≧170㎡、≧250㎡；价格：尚未制定；配套：较本项目完善）小结：写字楼项目市场空间趋于饱和；新城市中心区周边的写字楼市场竞争最为激烈，除了入市早期的项目，现在的项目要想赢得市场已经不能凭CBD商圈、地段升值概念来吸引租客，因为这是它们共有的卖点、优势。东城区附近写字楼项目：东城区市政规划为商贸中心，多年以来形成浓厚氛围，也有大量的高级纯商务办公楼及商住楼与南城区相呼应，如星河传说的CEO版别墅式办公楼，东湖花园的商住两用楼，东城中心，世博大厦，金月湾，辉煌大厦、新华大厦、世纪广场等，均吸引较多企事业单位办公，形成较为浓厚的商贸办公氛围。小结：东城商务圈形成比较早，那边空余和新建的写字楼已经不多，未来，新城市中心区的新建写字楼项目将会是众多企业办公选择的主要对象。这些竞争项目建设年代基本一致，位置的优势不明显，项目综合素质很接近，对胜和广场的竞争与影响是极大的。针对主要的竞争项目列表如下：项目时间平均价格面积物管费实用率入住率近旁配套优势劣势华凯大厦20**40—50110、170、245、325…2.8>70%93%银行、商场成立较早,进驻了许多品牌、大型公司,配套商业成熟车位较少，大厦外场地有限金盈大厦20**25—36170、250、400…3>70%90%银行、商场成立较早,配套商业成熟大堂较小，装修简单。第一国际20**25-30120、160、200、300、3>70%50%配套较为全面品牌知名度极高,吸引了众公司进驻,面积合理,配套商业完善电梯数量太少,写字楼总量、配套服务商业过大,导致总体状况冷清国际商会大厦200425—30110、150、180…3>70%70%面积实用、总量少、配套业态完善，成立较早。缺乏形象鸿基大厦200428—33100、150、250…3>70%70%成立时间较早。外观形象欠佳华凯广场200528—3298、150、210、405…3.5>70%45%豪华、气派成立时间较晚腾龙商务中心200525—30120、180、660…3.5>70%40%免半年管理费，免停车费，豪华欧式风格，周边配套完善。现场招商队伍力度不够中环财富广场2006待定70、120、160、200…待定≈80%待定沃尔玛、高级会所、酒店沃尔玛，人气旺，生活配套便利，豪华气派显得较为拥挤，景观较差。鸿禧中心200526-33100、140、260、300、400…3≈70%40%周边配套较全外型豪华美观、设有独立卫生间。但景观环境较差。小结:关键词——入驻率：随着项目建立时间各项目租金水平呈下降趋势，入驻率也呈下降趋势，这说明写字楼市场需求已经趋于饱和，品牌聚集效应已经形成。关键词——空置率：空通过入住率和项目所推单位面积比较，我们可以看出户型面积越大，其空置率也越高。关键词——面积需求：经过调查，市场上所需求的单位面积大都在100㎡—200㎡之间。关键词——物业管理费：物业管理费将是消费者关注的一个比较频繁的问题，把物管费折算到租价里面去，也就是该单位的一个总租价，在现有市场上虽然租价是呈下降趋势的，但物管费却是在上升，逆向地在提升租价。关键词——租金水平：现行市场平均价格基本定位在26元/㎡左右。一些新推楼盘,价格调控幅度较大。关键词——供求关系：市场上写字楼供过于求，已经处于买方市场，这给很多写字楼的开发商以很大的压力。关键词——企业规模：根据金字塔结构理论，每年新产生的需要大面积写字楼的大企业、品牌企业总量较少，大大地少于中小型企业。关键词——商务氛围：近期以来，大型企业和品牌企业基本上都已经入驻到华凯大厦、金盈大厦、国际商会大厦、鸿禧中心等一些相对项目开发较早的项目，那里已产生了吸纳大企业、品牌企业的商务氛围，羊群聚集效应告诉我们，大企业、品牌企业在选写字楼时会首先考虑这些项目。关键词——目标消费群：数量众多的中小型企业，不会在意入驻写字楼的商务氛围、更多考虑的是面积适宜、租金承受力。在大企业、品牌企业消化较充分的情况下，不妨先将目光关注中小型企业。东莞写字楼发展趋势信息化经济的来临，企业专业化、集约化、高效化、信息化渐成趋势，城市高度发达地区高级白领等将趋向个人工作间。我国经济正处在发展时期，城市的经济形态也在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司相应较多。未来更多的企业实现经济规模发展不必太大的办公空间，例如电脑编程公司、网页制作公司，一个公司精英在电脑编写出来的程序可能就是公司的最大产值。有资料显示，从西方社会经济发展轨迹推断，１０人以下规模年产值过千万的公司将越来越多。信息经济的特点是企业的产值并不与企业的办公面积成正比，这是未来发展的趋势，是胜和广场应该关注的趋势。在东莞，写字楼的供应商秉承了传统的办公物业开发模式，现有的新开发的写字楼产品以大面积和高形象为主，可提供给中小企业的写字楼很少，大量中小企业只能萎缩在居民区、旧办公楼里。东莞是一个制造业城市，制造业企业虽然要求较大面积的写字楼，但一般都是在工厂内自行设置写字楼。而相对较多的企业是为东莞的制造业经济提供配套服务，东莞的制造业特色决定了它们是依附于制造业企业而生存发展的，长远而言，东莞需要租用较大面积、高档的写字楼的企业不可能象广州、深圳那样多。东莞鼓励创业政策加速了中小型企业迅速增长。市政府建议“禁止在住宅楼宇新开设商业网点(临街住宅楼裙楼除外)，已经设立的商业网点要限期退出市场”——这主要是针对“商业”而做出的规定；东莞早在两三年已经有规定严格控制以住宅为办公场所的公司的注册登记中。长期在住宅房办公的中小企业必将考虑转入低租金总价的写字楼。小结：预知市场需求，细分市场，实现差异化优势——小面积高档商务区。将单套租金总价控制等同于一套高档住宅房的的价格，将首先对新成立的中小型公司的兴趣，也将对大量在住宅房、旧式写字楼内办公的中小型企业产生极大的吸引力。胜和广场概况：1、项目结构胜和广场办公楼分为A、B、C三幢，均面临市政大楼广场，D幢商务公寓配套服务，另将加设商务餐厅。2、基本户型胜和广场最小的户型面积也为170多平方米，最大面积为整层未分隔二千多平方米。十六楼整层未分隔送大面积绿化花园,四楼送绿化空中花园。3、项目所处位置胜和广场地处胜和路东莞市新行政中心，为市政规划的政治商务中心板块，位处东莞CBD区中轴线上的轴心经济核心地段。东临市政办公大楼、展览馆，南近联通、电信大厦，北靠体育馆，隔望玉兰大剧院、图书馆、科技馆、群艺馆、青少年文化宫、生态公园、会展中心，西望东莞海关。4、交通条件胜和广场毗邻的体育路、胜和路不仅是东莞CBD区内的两条中轴线，而且是全城最繁华畅通的干道。四通八达的立体交通网络、市内多路车穿梭往来，使胜和广场产生强大的辐射功能，掌握CBD第一商务先机。5、项目硬件配套A、中央空调配套B、名牌高速电梯C、高标办公配置D、全套智能监控E安全高标准的消防系统6、项目周边配套A、市政大楼B、玉兰大剧院C、市图书馆D、国际会展中心E、会议大厦F、展览馆G、电信局H银行、医院、酒店、商场，各种生活配套设施齐全7、项目功能配套A、650个车位B、商务公寓配套C、商务餐厅配备增值配套A、国际知名物业管理公司贴心管家——戴德梁行B、15000平米行政中心绿化广场C、4层和16层空中绿化花园胜和写字楼面积具体列表如下：A栋面积单位:㎡B栋（已售）面积单位:㎡C栋面积单位:㎡首层首层首层2-3层2256.182-3层2442.602-3层2472.504层363.26、239.15、290.58、320.28、460.02、4层112.32、133.12、119.38、191.39、147.48、185.07、171.24、151.484层248.21、246.44、273.99、170.57、341.14、319.385-15层357.73、235.51、313.47、455.18、315.45-8层112.32、133.12、119.38、191.39、147.48、185.07、171.24、147.485-15层248.21、246.44、273.99、170.57、341.14、319.3816层855.299-13层310.76、245.44、332.55、322.72、503.0216层746.5717层855.2914-15层310.32、245.09、334.20、329.75、506.2917层746.5716层931.9217层931.92从列表中我们可以得知，项目最小的户型面积为170㎡（合计11套），最大面积为整层未分隔2000余㎡，比较竞争项目、市场需求，本项目的户型为大面积户型。8月1日至8月10日到访消费者需求分析：8月1—10号的46位来访客户中，有24位来看写字楼，其中24位有16位要100㎡左右,占67%。这说明我们的产品户型面积偏大。客户对价格的接受程度处于25元/㎡左右。所有客户都问及免租期、物业管理费。项目SWOT分析1、优势A、正对新行政中心地段B、风景极为优美C、D座提供可配套食、住、休闲业态D、4层、16层空中花园E、国际知名物业服务公司——戴德梁行2、劣势A、租价水平高于市场现行平均价位B、现有配套服务业态尚未成型C、单元格局偏大，无小面积户型可满足市场需求D、管理费相对较高E、大面积单位无独立卫生间3、威胁A、区域内同类写字楼近二十幢，B、重点竞争楼盘相关功能配套优于本项目C、现有写字楼现楼空置率高,目前新起写字楼空置率达70%D、写字楼需求趋向饱和4、机会A、市场有一定需求量B、本区域规划为东莞的中央行政区、中央商务区，并将逐步发展走向完善与成熟。危机与机会并存东莞经济发展势头良好，写字楼的需求总量持续上升，但新生需求不足以支撑整个现有写字楼总供应量，现有总供应量需几年后才能消化完。各新生写字楼项目在产品、目标消费群和价格定位上近同，竞争状况可谓群雄争霸，如果不进行改革和创新来适应市场、引导消费，必然长期陷入你争我夺的超负荷经营中去，对于注重资本运作的任何发展商而言都是极为不利的。细分目标消费群，超前思维的创新需求，避开最激烈的竞争才可能致胜。项目定位1、产品定位什么样的产品会是市场的所需，胜和广场只有应对市场需求趋势才可能在短期内求胜？结合上述分析提出可行策略出发点——田忌赛马策略思路田忌赛马故事：齐国大将田忌喜欢赛马，并和齐威王约定了一场比赛。比赛规则：把各自的马分成上，中，下三等。田忌用的是上马对上马，中马对中马，下马对下马对策，结果由于齐威王每个等级的马都比田忌的马强，几次下来，田忌都失败了。

后来孙膑为其想了一个办法，先以下等马对齐威王的上等马，第一局输了。第二局，孙膑拿上等马对齐威王的中等马，获胜了一局。到第三局，孙膑拿中等马对齐威王的下等马，又战胜了一局。比赛的结果是三局两胜，当然是田忌赢了齐威王。还是同样的马匹，由于调换一下比赛的出场顺序，就得到转败为胜的结果。田忌赛马告诉我们要赢得竞争对手就是要用我们最有优势的地方去和别人的软肋比，那我们就可以胜券在握。将之应用于房地产操作价格策略，广安物业顾问将之定义为：————————————————————————————————总价可承受策略总价可承受策略应用于项目的操作细则：根据市场需求进行户型改进，在保障楼层总体均价的基础上进行价差调控，从而实现各类户型比竞争项目有鲜明的竞争优势。1、以C座的5层、7层作为试点户型单位进行户型改进，作为项目的突破口，一经试探市场成功，可对以上楼层、其它户型推行该策略。2、将A座和C座的5层、7层以外的户型进行可行的户型改进以适应市场整体需求。户型改进方案——附图：产品户型改进建议图送花园面积?？？？？？？？？？？？？？？？？？？面积送花园面积?？？？？？？？？？？？？？？？？？？面积?四层的各户型单位标明送的花园面积以强化吸引力户型改进描述（参照以上各图）：C座5层、7层项目正面的户型改进以后，户型面积约为80㎡，其朝向、景观极好，面积改小后，单价可相对调高于市场平均价，但总租价较低，需求小面积写字楼的的企业较能接受。而C座5层、7层项目背面的户型，因为结构原因不易进行较大程度户型改进，相对正面的户型面积较大，面积可改为120㎡左右。又由于这些户型的采光、景观不好，可将单价可相对调低于市场平均价，总租价也相应较低，对于需求面积在120㎡左右的为数较多的各类型企业也有较大吸引力。相对于市场同类型项目，80㎡左右的户型以景观取胜，120㎡左右的户型以单价取胜，它们共的特点是总租价相对较低。A座和C座5层、7层以外的其它户型面积改进控制在120㎡左右。120㎡左右的户型符合市场现行主要需求。并结合景观、采光、面积等因素制定相应的租价。注明：1、以上所有图例需由发展商、建筑设计人员论证是否可行，如果可行则由建筑设计人员出具新的建筑平面规划图，标明各套单位的尺寸、面积。2、四层楼的露台作为附送面积也应标出尺寸、面积。3、在实际招商时，无需先进行实际的户型改造，只需根据平面规划图，立体效果图与顾客沟通，顾客确认租赁意向后再进行相应的户型工程改造。2、价格定位根据调查，现在市场上各竞争项目的定价方式较为随意，大都没有结合户型的各类因素来合理区分价格并相应考虑租金总价，参照田忌赛马的策略，应用总价可承受策略来制定各户型的具体价格，本项目将有较为明显的总价竞比优势。建议项目招平均租金定为26元/㎡楼座楼层楼层均价楼座楼层楼层均价A17已租C17已租A16已租C1629A1529C1529A1428C1428A13已租C1328A1228C1228A1127C1127A1027C1027A926C926A826C826A725C727A625C6已租A525C527A428C428AC座楼层推广初期均价示意图注：在确认户型定位方案后，将出具全部户型划分后的详细价格表例：C栋5层,7层各户型具体定价图3、客户定位正视市场需求，关注为数众多的中小型企业，例如以技术性服务为主的企业（律师行、会计师事务所、设计工作室、管理咨询公司、驻莞办事机构、贸易商……）通过部分户型改进试探市场反映，先造人气，并强化引入服务配套的商家，最后推动需求大面积单位的企业。中小型企业描述：1、为数众多，几万家制造业主体企业是它们的服务对象。它们的发展在整体上受制于制造业的综合经济素质；2、大多数资金实力有限，租金总价是最为关注的问题；3、需求面积不大，但很希望能找到较高形象的办公地点，以技术顾问服务为主的企业尤其注重形象。4、公司往往只是休息、与顾客沟通洽谈的地方，很多事务可以不在公司内进行，例如：一间小型律师事务所可能只是用于与顾客洽谈问题、休息思考问题及处理一些文件，而大部分主要的工作在于为顾客调查取证、在司法机构处理司法程序、在法庭辩护。5、员工人数较少，有很多小型企业员工总数在10人以内；6、很在乎获得更多的公用配套，便利设施、服务——如：传统意义上的办公模式包含使用频率不高或核心作用不明显的会议室、接待室、秘书台、财务室及奢华的公司大堂占到了一半以上的办公面积，这些功能不太划算却又不能缺少。这些都可以考虑由发展商统一设置；按时租用。推广策略以C座5层、7层项目正面的户型试探市场，作为项目的突破口，并提炼项目新概念、引发市场关注，引爆市场而后逐步推动大户型单位。项目新户型、新形象、新概念提炼思路（参见下图）该部分单位经过改进后，每个户型面积为80㎡左右，租金总价等同于一套住宅的租金，户型面积小而实用，办公室足可容纳10人同时办公。不求面积太大，但求形象高档、雅致、舒适、实用，可在间隔两间管理人员办公室的同时留出一条走廊通往景观极其优美、摆设雅致的休闲洽谈区（它可以是一间室内小花园、可以是一间功夫茶室），窗外景观极其优美，正对市政大厦、市政中心广场。穿过一条走廊来到视野极其开阔、景观极其优美、空间十分优雅的休闲洽谈区进行商务洽谈再好不过，心情在这里得到放松、在这里进行商务洽谈是一种享受。这是商务洽谈空间理念，要把绿色植物和茶座融入最美最开阔的自然环境，将老总从办公室解放出来。胜和广场所有正面的单位都具有创造这种商务特区的优秀本质。胜和的商务空间可比星级酒店房，空间优雅、景观稀罕，这里是商务特区。项目新户型概念定位：概念一：Studio·商务特区概念二：S迪奥·商务特区概念三:迪奥·商务特区对市场宣称，胜和广场针对经济新形势推出Studio·商务特区（或S迪奥·商务特区）Studio工作室形态，主要特点是面积小，利用率高，成本低、形象高档。S代表small小型的意思，也是studio的第一个字母S。迪奥来源于studio的中文谐音，用中文来音译符合中国人的文字认知习惯，迪奥又是奥迪的倒置音，奥迪是著名的德国汽车品牌，借用奥迪的品牌形象在人的潜意识中传达了一种高档、尊贵的形象。商务特区更是强化了一种贵不可侵的高贵形象。户型单位进行改进后，风景优美，地理位置好的单位成为了顺应信息时代经济特性而新产生的中小型公司的特选的位置，这里是它们的商务特区。深圳小，但它是中国的特区，是中国经济的窗口。S迪奥·商务特区小，但它是胜和广场的特区，是CBD内中小企业的专属高档特区，是信息经济到来的前奏——未来写字楼新理念模式。项目主题广告语的提炼：中央·商务港启用新主题广告语：中央·商务港中央：中央是地理概念也是形象概念，项目位于中央商务区核心地段，对面东莞中央行政机构的代表大厦——东莞市政府行政大厦。（新城市中心区——东莞市政府行政大厦——胜和广场）这是受众通过标志建筑物的对胜和广场的自然认知过程。商务港：本区域所有新近开发的写字楼的平均招商率不到50%，本阶段应用该条广告语向所有受众传达了一种商务繁忙的景象，在心理上引导了受众前来项目。户型改进后，小户型引爆人气，大小企业纷纷进驻，本项目内企业总数量增加了很多，这些企业聚集在一起的最大特点就是人流量大，商务活动频繁、高效，犹如繁忙。中小型公司占多数的写字楼的特征分析：1）能量密集性2）自由开放性3）运作高效性，这也是港口的特点所在。综合：1、向顾客传达了一种位处新城市中心区中央位置的高档形象，人气鼎盛。2、好意头：未来本项目将随着中央行政区和中央行政区的影响力逐步走向更繁荣，本项目将成为最繁华的商务中心，犹如海港一样繁忙。建议弃用原来的主题广告语：CBD·商务地标·财富核心理由：CBD概念在两三年以来，各大竞争项目广告、新闻炒作很多，人尽皆知这个区域是未来的中央商务区，受众只需知道本项目处在新城市中心区，本项目就消化了这个地理优势。另外，这个地理优势所有周边的竞争项目都具备，相对也就不再成为优势了。商务地标意指项目的形象档次，虽然本项目的形象档次相当不错，但周边很多竞争项目的形象档次也不错，本项目以项目形象档次而成为标志性的机会较小。项目推广广告语通过概念与产品形态对应市场需求，通过概念与广告语传播项目新动作、新功能、卖点。部分