深圳龙岗某项目整体定位报告

XXXX项目整体定位报告XX地产事业四部产品定位形象定位客户定位初步占位研判市场看点与项目分析基本物业建议思维导图——本次提案，是通过项目组人员对片区实地踩盘三次，全面对项目进行深挖，对市场进行详细研判，以及结合以往操作经验进行的整体定位。政策热点1政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成政府此次有规则的打出了“组合拳”央行三次调整存款准备金率市场看点市场反应2深圳市场全面下滑，且在春交会期间，楼市惨淡；客户观望浓厚，投资客渐渐离场。全面下滑1、新政策出台，上门量明显减少；部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；3、新政出台后两天，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格。客户反映强烈市场看点后期预测32~3个月内新房价格不会有大变动，但成交量会有所减少，半年内预计价格会有波动预计2010年底会出现价跌量升的态势，进而楼市会渐渐平稳进入2010年后，深圳的供求比不断下降，虽然3月份供求比有所回升，但新增供给远远不能满足需求，决定了价格不会发生大幅度的降低。市场看点新政下的机遇4本次国务院会议主要是在差别化信贷政策有较大的调整。2010年以来，各大银行不同程度收紧了房贷，目前深圳市场上实行的房贷政策为，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率为基准利率的1.1倍。从下表对比可以看出，政策对首套房在90平米以上的贷款以及二套房贷影响较大。以购买价值100万元的物业为例，贷款年限20年，且面积在90平方米以上，按照等额还款计算：首付月供利息支付调整前20万4915379529调整后30万4300332088差额10万-615-47441首付月供利息支付调整前40万4485476510调整后50万3738397091差额10万-747-79419情形一：首套房情形二：第二套房新政严控首套房在90平米以上以及二套房贷，对于首次90平米以下的多套房没有进行严厉控制。启示：本项目产品面积段控制在90平米以下的小户型为宜。市场看点规划设想阶段——艰难起步阶段——加速发展阶段——成熟阶段（2004年前）（2004-2005）(2006-2009）（2010以后）我们在这里相对封闭的区域市场打破，中心对外辐射能力加大；经济高速发展催生更多置业人群，消费梯度渐渐完善，户型供应丰富；价格继续攀升是大趋势（此判断不考虑政策调控影响）；品牌发展商逐鹿XX，竞争日益激烈。市场概况5本项目紧邻XX中心城，所以以XX中心城房地产市场为分析基础市场看点由此可以看出，XX中心城楼盘开始注重品牌塑造和产品打造。重量级品牌发展商纷纷加入XX围战。未来，高性价比、高端形象的楼盘将不断涌现，从而不断推升XX地产的市场价值市场概况5市场看点市场概况5目前中心城房地产发展逐渐形成了三大板块：中心城板块、XX镇板块以及奥体新城板块。中心城板块处于中心位置且属于XX中心城成立街道办后规划的区域，配套完善，楼盘普遍的综合素质较高，在中心城供应格局中占据主流地位；XX镇板块受农民房及工业厂房较多的制约，城市面貌陈旧，市场认可程度较中心城板块低；奥体新城板块是依托大运会所发展起来的新兴板块，虽然目前市场供应较少，但是未来两年市场供应的核心板块。同时该片区较受关内客户的认可，关内客户置业比例约高出其它两个板块10％。市场看点XX中心区2010年在售预售项目一览项目名称物业类型占地面积建筑面积容积率总户数尾房XXXX郡公寓,高尚住宅,多层,小高层15044228万1.57

XXXXXX都普通住宅,别墅,多层,高层,小高层,联体别墅2117623075801.452739XXX普通住宅,小高层454901592173.51124XXXX风景普通住宅,公寓,小高层51135880001.661141XX湾(XX湾园)高尚住宅,高层,小高38464XXXXX别墅,联体别墅2000014613761.83535市场概况5市场看点市场概况5市场看点竞争供求价格客户对产五品的粪需求照逐渐挨改变纲，由过丑去关从注3房和4房逐冻渐向2房和脱小3房改祥变。2房和困小3房的要消化酿速度妇较快克，大3房和4房相并对消放化较休慢。产品中心转城房嫩地产像可谓琴“大泊鳄”露云集荣，风席起云陶涌，肢竞争柿将日昂趋白汗热化垄；另宵一方辰面使XX成为航置业皱热点蚀片区察，吸您引更塘多的白置业按者的残流入…20装09年中至心城腐市场震供应餐量近12励0万平班米，稻南区垄供应棵达73万平壮米，疮市场愉竞争量非常霉激烈中心创城市细场需孟求强劲。但络整体供大份于求得。20惕07年借取助申湾大成羽功，迹进入料快速菠升温备通道戒。20龄08年短窄暂回貌调，20费09年重怨新进伙入上民升通言道，钩但涨寸幅相爽比其译他区寺域要岁小，20漂10年受探政策著影响庄很大自主个需求手以本也地及舍周边立客户价为主羡，关谋内客斤户的翻比例厅逐年岔上升中心偿城内知部的撤客户窑也在屯发生者变化哥，与塘商品瘦房的匠发展嫂线路白一样谜，逐惧渐从瓦以区亮政府赴为核歇心的检传统节居住拆区逐赔渐向剧北区制、奥崇体新夕城与喷南区系流动啦。市场总结6市场浅看点项目分析7项目冠分析总用聚地面匪积：38芬58平米容积倦率<3碎.5建筑里面积势：13项50睛0平米性质灿：商迎业办状公用果地地块瓣属性帅：容掩积率蓬中等参偏上悼、规信模在赔十万收平米熄建面阻左右强的商叙业办嚼公用脆地项目养地块期平整既，规病模较鸭小。西北泉面隔下农业掌银行酱沿XX公路育及地驼铁3号线城排开刺，越疮过道肆路为够农民锣房，娱景观屿差。盏目前央地铁汤三号骄线在怠建，XX公路弊正在钉整改储，严盲重影幕响客岗户，赖但后勾期交升通质涂量将行有极吐大提紧升。项目钟西南乔面为XX路，警与东妈嘉国六际广胖场、跪摩尔童城临理近。（摩修尔城占地2.就67万㎡，是菌涵盖住宅质、商能业、皂商务性中心的新洋一代XX铁X综合家体。20盖09年12月份迟开盘封至今寒销售宇率为30切%）项目挠东南惠紧挨吐福临湖超市祖（万音众电骂子、矮人才用市场妖）西剩北面杯为XX长途盯客运胀站、腊原吉采之岛彻商场/五洲倍风情爱商业竟区，孤以及为预计败于20突10年7月份击开盘积的怡烦龙枫闹景园取。项目分析7项目绞分析项目如四至孔分析（怡累龙枫朴景园双占地把约4.以3万㎡，为确商住货混合箱用地吃为主裙，由12栋15客-2宿8层高阅层住顺宅，1栋3层会秤所、1栋4层幼炊儿园上构成卸，本施项目他套型论建筑原面积90平方地米以擦下住费房面警积为锈开发蜓建设触总面租积的70驾.0栋2%。丸）S优势W劣势地块城市资源配置齐全,交通、市政配套、教育相对完善地块属于未来的地铁沿线物业，具备良好的规划前瞻价值支撑地块紧邻区域主干道，具有较强的物业昭示性，利于后期物业宣传及实体展示周边商业发达，并逐渐形成商圈效应，提升项目溢价空间。项目规模较小，难以形成社区氛围相比较中心城其它大型开发商而言，XX地产的品牌影响力较弱项目周边有较多的农民房，整体环境较差，且临近XX路有较大的噪音和尾气污染O机会T威胁商贸服务的定位将来大量商务需求;地铁三号线与XX公路改造将带来大量关内客户随着周边大型地产项目的持续开发，将带旺整个片区的市场的发展。大运会将于2011年举办，引发社会、媒体、大众对片区的关注。新政对于楼市的冲击和不明朗因素项目分析7项目洒分析项目sw嗓ot分析产品烈定位形象杠定位客户赌定位初步肌占位设研判市场跟看点锡与项筐目分画析基本平物业牺建议思维究导图初步研判1初步浪占位榴研判研判觉基础市场索小户矮型产帮品消猫化迅俭速、丛受欢西迎程算度高政策次对90平米皱以下斥户型金相对逆较宽项目拳为1万多鲁平方粮建面艳，3.高5容积羡率的商业户用地商务掘公寓or酒店脾式公榴寓？首先迁看看XX商务射公寓插的市鼻场中心办组团--维--按不毅同的勒功能忽由南舰向枪北堪依次因划分途为产申业拓指展功既能区妖城市印商贸营功能悦区和桌城市收更新最功能农区产业齐功能宁拓展身区--法--主要裂集中思在坪远地和宝龙怖片区,重点熔发展刑现代现制造孤业,科技首型和城斗市型病工业城市吗商贸卸功能遇区—重点军发展芒商务振办公,金融畜、会莫展、水房地婚产等削服务抗型产森业城市旨更新围功能特区--芦-对旧飘城区谈居住洗环境狼进行予升级识改造,对旧灯城区按的工无业用墨地进泪行置换筐调整估现有休商业鸭结构功能规划2初步绢占位电研判项目贿片区凳功能忠定位--症--城市粮商贸纤综合翁服务络区本项像目位卧于XX山XX路旁,隶属XX街道江办的XX中心授片区城市匀商贸煮综合桶服务普区范围:X臭X片区,X轧X中心铲片区,南约钟片区斑和爱拜联片刚区.功能:以居校住、收商务魂办公啦、现笋代服盲务业跑为主,通过芝工业荐逐步咸外迁随置换,加快XX片区捏旧城朋改造,建立热完整厅现代相化城市生矿活区,最终连形成务以第跪三产狗业为主窄的综祸合服馅务区功能规划2初步旷占位境研判XX经过喇多年陪的快加速发密展,产业饺结构胆、体领系不痒断完捆善。保在工翠业总痰体规端模快汇速扩爹张的怪同时森，产物业内机部结览构也母在不瞎断升宅级。获第一欲产业猴产值迟逐渐楚下降,二三位产业廉竞相冶发展.目前堤区内俱已经政形成药了以轮高新刊技术帆产业纺和先用进技瞧术工西业为师支柱丹产业,如科串技电寇子、哀光电好、生淘物、额机械散加工滔制造岩等,但现股代服碗务业抄异军慢突起,成为春经济获新的忠增长钓点.数据腾来源荣：深珠圳市烟统计兴网第一吨产业招下降幻玉，二昂三产置业迅筑速增握长，背产业转结构喘逐渐仇完善产业结构3初步浆占位腥研判XX区是铸一个副制造护业的保大区窝，区叼内经钉济以路制造使业为怠绝对仇主力年。XX中心柴城作蚀为XX的中污心，薄也相艳应的柏体现贝了XX这样览的特臭点。毛大量肚制造摊业的译实业递公司挽成为XX中心呈城写所字楼罩的需锅求主衬力.近几段年,X督X中心鼓城的议商业熊氛围膊逐渐固形成,制造玩业一迎统天程下的植格局宰有所户改变,各种绸小型绞贸易昨公司舍和服停务业蹈增长画较快,这类厘公司尘在XX中心枝城也莫有一船定的对规模.产业率发展林不均求衡，跑制造牙业和暗小型块贸易晃公司左成为乏写字肆楼需擦求主潜力商务发展4初步狐占位锡研判XX样X大厦天安乌数码吃城东嘉础国际症广场珠江道广场XX时代兔广场01年03年05年07年09年海关模大厦投资贤大厦10年XX中心XX行X大厦XX公寓项目签名称入市奸时间随着免如此似飞速强发展杨的经留济，酒经济忘的形延态、赶组成安部分临更为逆复杂愈，XX中心践城已携经不键复XX区整新体给紧人工挪业园好的印学象，XX中心型城已曾经开称始出机现了蔬专门然的写掘字楼荣来满耳足现蔽在经贝济的碧不同害需求尸。XX中心听城的速写字粘楼市肾场还陪只是爱刚刚革起步创，比扇起关悟内XX、福撑田区悄的写陈字楼茧差距台较大紫，但胳总体聋供应沸较为舅平稳锈。商务蒸刚刚导起步熊，比唯起关盼内商勾务物荣业差摩距较光大，杨但总意体供察应比练较平退稳商务发展4初步锤占位况研判楼盘名称产品类型月租金空置率

XXX大厦写字楼

40元/㎡

55%

XX中心商住公寓

35元/㎡

20%

XX公寓商住公寓

30元/㎡

15%

XXX大厦写字楼70元/㎡

18%XX时代大厦写字楼

80元/㎡

70%整体墨租金厨水平穷较低,05年之蜓前的常产品击租金裹在30点-4延0元/平米/月,典型扒写字涌楼有XX托X大厦纷，XX中心.X丽X公寓笛写字找楼,0旦8年之键后推束出产冷品租灵金相传对较踩高在50宴-8犹0元/平米/月.典型莲写字搜楼如XX时代购广场.由于XX以实报业型因企业燥为主,多采喉取工穷厂办仔公,对写幸字楼驳需求域不刻多,一些但创业记性企犁业和黄中小关贸易喂企业辆纷纷查选择查成本萌低廉娘的商引铺作绕为办咐公场源所,导致写字倦楼的脉空置胆率居霜高不绪下.写字筝楼空密置率缸分析商务发展4初步迷占位围研判XX中心那城对伞写字山楼的宿需求我有限,市场驳上呈汇现出育供过蛋于求悉的局县面,整体遣租金冈水平亲较低,07年之未前的领产品易租金木在30却-4钓0元/平米/月,典型锹写字利楼有XX洪X大厦泻，XX中心.X济X公寓趋写字酸楼，08年之河后推拌出产适品租帖金相轮对较有高在50要-8延0元/平米/月，断典型漏写字河楼如XX时代柄广场.写字咳楼租柜金水粗平分租析商务发展4初步楚占位治研判中心滴城写业字楼门调查商务发展4初步鹅占位广研判中心拌城写和字楼房诚较为运集中,处于属城市膨商贸液生活界服务舍区内,基本重上分就布在汽区政悲府周燃围,区域宋外需冶求较局少。现有刃写字萄楼供震应量段集中侦释放,供应址量较总大,市场勿竞争甩由为尺激烈,在短雁期内痕难以轨消化扇存量鸟产品商务病市场尿不成城熟,前期弄仍然辆处于纪市场练培育绑发展师期，亏成熟乖的商桌务氛充围尚六需一饶定时咸间才杂能形新成租金保水平即低,写字欺楼空私置率植居高用不下杨，区散域内境企业恒难以碗支撑搏现有辉市场.中心弊城商栏务地蔑产特努点结论:区域极内商霞务办街公市把场供穿大于想求，允商务棚氛围跑尚不怜成熟XX判定应：本煌项目凉不适稼宜商角务公倡寓的榨开发酒店主式公寒寓的梳定义收：物业效的建筑痕结构且形式按类似夸于酒贷店，购托买者捡拥有单元单产权，既席提供叠酒店季专业历服务元又拥夜有私绞人公袭寓秘凡密性剩和生咏活风炼格的综合寻物业。酒店惭式公弟寓从逝用途波可分手为居住劫性公善寓和商务构性公墓寓酒店属式公眯寓的怕特征臂：“酒店挑式的缝服务+公寓摩式的夏管理”，是科一种只做律服务、没有穿酒店芦经营的纯奥服务启公寓榜。与传期统的饭酒店阅相比蚁，其房型生以类箱似酒计店标允准间汗为主，配屈有豪浙华商巧务套棉房，斑向住同客提净供家能庭式硬的居织住布饮局、佣家居桨式的蝇服务并，提紫供居初家生引活所婚需的永厨卫存、家尚具等绵多种省生活淋设施敬。高档鸟的酒钱店服眉务式柴公寓栋一般汽统一估装修衡，其物业万管理涌由星共级酒吹店直榨接管左理或雪有酒跨店背阵景的也物业屡公司届进行魂管理夏。单位斩小、恢好管攻理、盈易出兰租集住姐宅、详酒店环、会祥所等根多种输功能腾于一拴体酒店浮式公案寓定秧义及浙特征酒店式公寓研判5初步米占位琴研判最早出现发展93年：最早出现在深圳，以荔景大厦为代表后来又出现在上海、北京等地97年：汇展阁把这一投资理念推向高潮随后，一大批开发商也相继推出酒店公寓衰退起源出现“烂尾楼”版酒店式公寓，市场混乱99年：步入低谷源于欧洲在旅游区内租给游客，供其临时休息由专门管理公司统一上门管理酒店性质的个人“临时住宅”自99年来缎，随蒜着房批市的扶复苏灶，酒浙店式凶公寓徐的租陡金一鞭路上曾扬，锤投资命回报在8－10％之间倾，是指投资勿置业除者的护上选兔，尤箩其是龙异地幻玉置业向的首悼选。酒店惩式公哪寓发默展概吉况酒店式公寓研判5那么泪，本辨区域己本项仗目适移合做沫酒店煮式公选寓吗鸣？在大贫运经业济的泰影响震下，痛区域醉发展书迎来描了聚迹变…20鄙07年1月17日，壳深圳廉市成腊功赢蛛得20料11年第26届世胞界大勉学生救夏季估运动请会举满办权弄。举忠办本副届大东运会危的核破心区弹域——深圳腊市体吐育新懒城，头已落姓户在XX中心予城西气区，且这将脚为XX区的扛城市鼻化、据现代功化、京国际最化加泥速发盗展，岗提供岂绝佳谊的载蜓体和缝支撑昏。大运警会的阅国际间影响担力巨大船的影熄响力现场叉观看呼比赛络观众嫂：约20贵00万；雷电视合观众瓜：10凶0亿人/年家庭可观众腥：2亿家近庭欧洲己观众迈：50坟0万/年,每年10万递当增媒体录：电收视：19芦1个国魂家；还平面砖媒体圾：20崇00多家观众偿定位端：90辉%的观踏众是倚年轻洒人电视醒媒体:央视长五套纺在内司的国使内几甚十家脖电视匹媒体岗转播蕉，CC酷TV容1,良C有CT仔V9添,C逐CT壮V新闻毅频道码等专拔题报笋道平面熄媒体:新华就社、文中新愚社、上人民懂日报槽、中者国体默育报奖、经睛济日争报等鼓百余森家报抱刊杂抹志媒攀体.网络委媒体充：新尚浪网专、21虹CN、中跌经网怕、国型际在竭线、趴新华揉网、槐搜狐随网、盆网易铃、TO景M网、翠人民龟网等数据玩：体育况的国溉内影巡寿响力数据塞：大运韵会提误高了视中心讨城片守区的梳关注填度、危国际理影响群力带拒动中雾心城人气塔。酒店式公寓研判5全面梳完善我们耳将面侮临交通文化块教育休闲葬娱乐地铁拢三号绑线XX路改胳造北通悟道留学私生创当业园信息血学院XX会展丝式中心回龙执埔片洞区石塘拘片区黄龙权坡大运侄会举斑办对XX意义丙深远找，奥龙体新牵城将习加快收建设诱步伐续，基科础设恒施—地铁滴、公滑路、揭旧城稠改造田、文冠化教舌育等散日趋监完善谷，XX城市当面貌都将发爬生翻冷天覆监地、燥日新崖月异喂的变善化。大运索会将军对XX的交穗通、挂配套燃、面料貌、屋文化疾建设斯等提刺升带冠来契辫机，缩慧整体期配套捐不断丢完整畅中，托将吸帮引更输多关煮内客祖户关场注XX的项恢目。旧城般改造XX公园五星制级酒名店59个体永育场飘馆城市弟整体渐升级柜，价姐值迅细速放荒大的觉重要坊历史苹机遇酒店式公寓研判5大运狗会将孔对XX的交垮通、董配套贴等提勒升将亮吸引轻更多瓦关内是客户艳关注XX的项轿目。大运诊会带朵来的酿机会大运经会目状前带习来的蜂变化申大下成功怀将提例速XX交通桃、市仆政、渔环境筹、商饺业配阿套的企建设但：如俱地铁斤三号枕线、XX路改先造拆蛋迁工侧程、XX北通节道、XX公园剪、八辟仙岭冰公园纺等建餐设明支显提康速；大运耽会直唉接投损资达20踪蝶0亿，大光大加录快XX的城攀市化枣、国武际化永、现委代化仁的进窃程；大运谨会将雪促进鞠中心亩城第熊二产裕业向热第三侮产业刺的转换之，商催务需燥求大多大增或加；提升练土地湿价值揪，商稼品房尽建设海加速乎，中蔑心城腹成为巾置业薯热点周区域震；大谈运会歼将汇电聚巨翻大的岸人流裤；楼盘申大成功前申大成功后区域关内客户比例上升率关内客户比例关内客户比例奥林华府20%50%30%招商·依山郡12%25%13%天健·现代城10%25%15%XX华府20%30%10%东方明珠城13%22%9%中央悦城10%15%5%XX国际10%12-15%3%君悦龙庭6-8%10-13%5%城市锋尚5%8%3%XXX都8%16%8%龙园印象30%35%5%酒店式公寓研判5轨道缘瑞交通代、区究域交诊通网壶络将帆迅速麻盘活疗。将诊为本冈区域胶注入珍更多呼的各郊方人滔流和贱活力众。地铁3号线通车销时间验：20粘10年10月30日起点肥为红祖岭站去，终甚点为XX区龙幻玉兴街士站，蹦沟通释关内角及布跃吉、略横岗艰、XX三个数卫星岸新城高峰咐时段着每小宰时对压开12列列甘车，荷间隔8分钟驴；三号笔线最抗大运悬行速征度将遍达每辣小时10老0公里鲁，定揪员载守客14琴40人，粒超员勾载客抬量可恐达18舞22人瓜；三号闪线建芒成后吩，从XX到XX中心刻城的体交通抗时间悠缩短朴为不吗足半尝小时磨，极熟大地朽方便陈了XX、布困吉的分客户萝前来XX置业。地铁12号线完工洗时间墙：20柄20年前联系XX体育篇新城瞒、XX中心甩城、在坪山肾、坑向梓等卵片区尚，并暂衔接撑深圳损火车驳东站培；起远点大楼运新竟城，槽终点尖坑梓乎新桥启，全答长约36浮.4公里绵，设面站24座；12号线哗连接XX次中此心区贩、大情工业竟区及井坑梓坛卫星女新城早，与3号线迷一起蜻形成袖东部酬发展糕轴上参的快毛速型轨道言交通筛走廊怖，采残用城胡市铁院路制苍式。酒店式公寓研判5片区招内现爸共有16个项督目在灿售，准从上穿图可梳以看座到，贿片区伤内皆兄为大贞规模故、中栽大户星型为在主的仪中高雷档精而品高功层住斩宅项蕉目，牢片区则内居迹家氛劣围浓泉厚。葱但也驼说明片区蔑内产纪品同熔质化促严重砖，大资户型杀竞争甜激烈馅。本项目酒店式公寓研判5XX中心院城房狭地产榆市场原户型杜分析——小户僻型稀烘缺，肆是市魂场空型白点同质柱项目子户型脱比例做来看础，中电心城喜以90伟㎡以上斥大户可型为嫁主，料占总扁量的80挑%以上为，而肯一房购和70社㎡以下葱两房部的小粘户型开仅占召总量蹄的1.绑6%，小户艘型稀障缺，红是市融场的听空白粪点。酒店式公寓研判5区域推市场衡供应叮总结有：片区沫内以笋后供慨应仍伞以大戴户型拥为主腹，小司户型挣稀缺结；普通唱住宅暂是中担心城勉主力未产品削，酒店油式公栽寓为粉市场及空白泄类物县业形刊态。酒店式公寓研判5XX中心畜城供坚应——酒店帖式公企寓是澡市场很空白胆物业XX中心城星级酒店酒店星级配套五星级中餐厅、西餐厅、大堂休闲吧、多功能会议厅，XX首家室内外兼营的特色酒吧和俱乐部及XX目前规模最大、装修最豪华的卡拉OK夜总会四星级中、西餐厅，多功能厅、会议室、夜总会、桑拿康乐中心、美发厅等设施三星级周边金融网点众多，大小商业点比较集中，XX广场，电子世界，万家百货，全国著名的东方国际茶都，客家民族博物馆及建设中的明珠大广场等经济型酒店长途客运站、XX区政府,东方茶都,文化广场,天虹商场、吉之岛、乐购、苏宁、国美等经济型酒店——就目案前统抛计来务看,截止20灰09年6月，XX区有对酒店10炼8家,而星夹级酒婆店只盗有9家，教而位慨于中塌心城摧的星棕级酒追店凤嫁毛麟化角，XX中心仪城的嚼星级屠酒店锦数量款远远怒跟不柏上经求济发轧展的是需求砍。酒店式公寓研判5酒店电式公肃寓研报判小怖结5规划冻利好大运块会的僚启动怕不仅竖使政刷府的残规划雕、财份政利娇好都饶倾向XX，而醉且更槽重要筛的是霸带动抱区域汁商业楚的兴肤旺与赖人流管的涌抱入，疲进而米片区匠整体过物业饲价值忽也将区不断聋提高交通在利好地铁迎三号搅线的项开通柏将会劣成为咳一个咏重要镰的交卵通枢振纽，哲连接XX、福漂田、单南山慨等，触使得势关内善外融溉合更蔬加迅育速，喘也将狠带来需大量勇的关撕内投丢资客侄的青独睐市场辟（酒线店、成住宅默）空晋白片区观内都竟是中农大户点型的姿供应名，而樱小户睡型产端品与介酒店店式公花寓供体应是弓片区棍空白片区喘星级脂酒店受配套陕发展吐不完邀善，歼跟不赞上经稻济发曾展速司度项目篮本身从项甚目属语性与和市场坡研判菊本项崭目最白适合趟做公忙寓类洲产品从以缓上方裹面，职我们祝可以仰判定拣，本项扁目适寨宜塑咱造成著为片区头内唯您一的——酒店臂式公远寓产品强定位形象妻定位客户碰定位初步爹占位既研判市场驶看点互与项眨目分此析基本忧物业马建议思维丽导图客源撇分析1客户怠定位“挤慨出效誉应”-得益惰于城胸市化老进程蛙和关径内土绿地开雾发接咐近尾邮声，杆南山玩、福歼田和XX客户样呈现桶向关略外区字域置酷业趋胜势，XX的规廊划优庭势将符使其恼迎来强接纳“挤但出型奇客户阀”的良蓬机；深圳命早期宵三大番主力凡购房洋人群溪：南惊山客算、福涌田客驾、XX客基浮本上确都呈鼓现向惠毗邻篇关外蒙区域砌置业逮的趋殿势。郑我们僵形象帽地把予他们绑称作“挤曲出型搁客户宵”。客源洲分析1客户棍定位XX中心城客户附来源-中心由化：中爱心城饭的配秒套和谢区位亮吸引棕着周饼边横戴岗、氧布吉津等镇碌客户告，而慢价格骑洼地榨效应耀又吸唤引着骆来自男关内黑的购撑房者翠；由于XX幅员猫广大桂，中钢心城注在资俭源、腾配套旁和交汗通等烤方面莫占有萄绝对奋的优坛势，XX坪山旁、横厦岗等材镇的液客户亲也属搜于中掌心城锁楼盘锻的主挥力客绞户；XX房市剖在价续格上溉的“钳洼地议”效应罚，也晒吸引得着XX、福财田等愁关内深客户停置业民；资料吧来源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%1房1厅40-45㎡60%2房2厅55㎡20%楼层34层总建面7.9万㎡总户数718户案例驼分析1XX锁XX产品摘分析根据影我司醋调研楚统计镰，房型面积户数比单房26-3725%一房33-5155%二房54-7620%从图末表可押以看片出，斩目前串酒店辈式公榜寓的匠户型故，以疾一房纳为市花场主识导，房诚其次即是单戒房、收两房阻。面岭积分砌别为筑：单房胸：27野-3爸2平米一房怒：38俱-4促5平米两房移：54沟-6抽9平米案例俯总结1深圳怀现有鉴酒店傅式公宅寓户狂型有丘单房掀、一骗房一码厅、开两房产一厅讨、两矩房两虎厅等浊多种塔户型怕；户呈型面历积范递围在26亭-8碌0平米丧之间合。产品搞定位参考们市场疗未来瓦供应史产品甜面积筋段及社在售清热销仰户型藏，并尸结合轰目标臭客户伍群体上的特坡征，莫我们缠建议祝产品广面积疗段为屯：40稻-5勉5㎡、70装-8轻5㎡XX建议徐：酿以90平米熔的小杆户型佩为主仪，满件足本奶项目耐的属静性，复以及狮客户鼻的投涛资及耕自住蒸需求造。产品类型面积段比例单房40-50㎡35%一房50-65㎡55%二房65-85㎡10%合计100%XX建议易：说明:一房后及单搂房共防占90梨%，主蒜力目烈标客嗽群为特第一向和第眯二圈挥层的指客户蓝；二房殊共占10法%，主搜力目避标客泼群为炭游离佳圈层躁的客夸户；产品蚂定位产品惰定位形象环定位客户腐定位初步脚占位炭研判市场诉看点父与项申目分愈析基本辽物业满建议思维毙导图硬件龙方面五星椅级酒握店式奋大堂拎包大入住兼精装牺修智能躺化安挨防系昆统软件乏方面酒店铜式服号务知名秀物管泛会扔所功舅能纯酒政店式闯的功佳能与赤装修保风格硬因件挽方睛面突出殖空间立典雅狂．舒居适．历时尚榜的感搜受双层蚕挑高什设计功能劳区：辣大堂尽前台异（２佩４小换时前畏台服晌务）大堂右休息海等候轻区（暴沙发最、文捡件架倚）高档什水晶慰吊灯缸、植宜物大堂——客户为感知处的第倘一场庄所,设计绞上要亭体现叼五星耽级酒垫店的末豪华,可以禾体现框项目害在区搬域内宫的形帽象，茧更能玩突出号优质徒的服漏务，榆更好咬的彰枝显居今住者昨的身消份和架尊贵怨感.入户大堂1大堂屯采用盘高档复花岗友岩或址大理寺石墙捏面、寄地面嫌，配睡以艺幻玉术作祝品等戏挂件塑，增虚添环律境的誉艺术窃文化贺气氛打，天中花用涉石膏就吊顶援及高购雅水腐晶灯手饰，亚另备满盆景启、植态物等班作为续大堂父的陈亡设；垮设独峡立信券报箱忧。精装修

2公共方部分外墙钢：优质迅外墙型条砖侦，局宾部采叮用进绢口优史质涂级料和某石材耻等；首层魂住户息大堂唱及标贵准层岁电梯炒间：精装挽修天花柜：石膏瞒吊顶墙面救：高级甜面砖刊，或坑高级下面砖坚配装下饰线仆条地面宏：优质岭花岗待岩、瞎大理犹石或仅抛光爸砖墙面谦：抛光志砖、末大理惑石或脂花岗五岩，站大理钓石或雀花岗裹岩配供装饰请线条消防间楼梯叉：乳胶慎漆内经墙和刃天花弃，优催质地隙砖贴殃面，锄设防居火门电梯督：知名类品牌偏电梯筐（ot涛is、三停菱）安全席系统局：门进软系统焦（HO胸NN妇EY柏WE授LL陆)、摄杜像头咸（LG锁)等精装修

2室内肉部分地面切：地蹄砖/地板柿，厅旺、房局可在奋用料崖上有难所区勉别，巨也可洒保持请一致墙面果：涂甘料/墙纸天花蔬：涂竹料/吊顶一些瞒采光弟较差琴户型煤的厨码房、虹厅、剑房之召间可始考虑迅设玻染璃隔昆墙，倾以保箭证采克光厅、诞房厨房地面闪：地据砖墙面朋：磁厅砖/涂料天花斯：吊辈顶厨具误（全搬套）治：厨盗柜、郊洗菜渠盆、坏煤气贴灶、彩抽油术烟机笛等注：宅以上发为独萝立厨扑房装倘修标轨准，吨如为丹开敞假式厨缎房，梦则除全益套厨登具外孝，可威保持退与其朗所在抗厅的定装修滥材料丹相同钢。精装修

2室内续部分地面早：地净砖墙面股：磁贴砖/石材辛饰面/涂料天花肆：吊杰顶洁具萄（全灶套）申：洗馆脸盆喝、坐窜厕、附淋浴肠盒、花洒棵、毛义巾架虏、肥笼皂托忆盘等洗手找间请在彻设计略中考队虑一厚些人女性化就的小橡配饰姨；在卧当室内灰设计悔固定涉衣柜陪，用斑以提揪高项铜目装至修档扁次；在客守厅内肌设液渣晶电吹视，品作为暖提升萍项目评档次溪与促裂销的贞手段骄。其他敲附加横建议外立面3星级汉酒店窝的气娃质同贪时，妖应更贸多的绞倾向龟公建岛色彩并，造熊型现谋代而者时尚湾；材滩质上工玻璃身幕墙改更利并于酒哭店高分端形阿象的彼表现哀。本和手表现亚外立捡面现丽代感务最推为理登想的皮结合喷主式英。外立财面——现代润时尚恋品质滥感突鞠出，吊公建帝色彩浑浓重巡寿。电梯等候区4电梯盈等候辽区——门面拳的象涛征，放要突铺出品挑质感缩慧尊贵蒸感电梯加厅人垄流集桂中，难也是极体现拦酒店慈公寓俘品质赠的重重要区铜域。在灯务光设丽计与歇装修沃调性威上与蓄大堂肚风格胳统一如暖旱色大筒理石睛地面户，铝户塑装磁饰立轨体墙辈面配忆时尚称壁饰乌，劈燕明亮络温暖治的灯坚光效渠果会愁减弱符等待肤者的稻焦急劫情绪电梯煤门可脖选择级时尚抓的镜焦面钢晴材配脸打磨犯雕花律装饰欠，采绿用高浑档花距岗岩压或大稳理石伯地面笛、墙农面。公共通道5公共动通道——现代祸时尚拳品质友感突殿出，设公建肿色彩必浓重督。公共摸走廊盘的地踏饰和娘灯饰节需合否理搭助配，戏避免予过暗惨或过避亮，侦墙面态为壁界纸，瓜配嵌原入式平装饰铅画或浴小型果雕像查，题年材可励选择贤艺术铜油画积等地面次铺设狼地毯各户犬户门加选用域高档否实木员材质诉，色弓调与瞒环境抵相谐垄调。门窗6门窗——品牌袍造就挡品质户门旅：颗国际冶品牌跟的四闸防门爸，密敲码门膏锁，他如“恩源”或“霍曼”户门根；

椅内熔门费：卧固室采凝用高铃档实琴木复覆合门眨；橱棍卫采挣用