物业环境管理详解课件

第七章 物业环境管理1、清洁卫生管理；2、园林绿化管理；3、虫害防治8/30/20231第一节 清洁卫生管理1．楼(建筑物)外公共区域的清洁道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁、水池景观清洁、露天停车场清洁等。[要点一]清洁卫生服务的内容2．楼(建筑物)内公共区域的清洁、大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁卫生间清洁等。8/30/20232是指为了维护整个建筑的外观形象，减缓其老化而定期对建物的外墙进行清洗的保洁工作。它是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或焚烧等。3．垃圾的收集与处理对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏，为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务。4．管道疏通服务5．外墙清洗8/30/202336．泳池清洁包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清洁、水质处理等，包括定期对泳池水的pH

值、余氯含量、混浊度、细菌含量等进行测试。经过清洁的泳池应确保水质达到国家卫生防疫部门要求的标准，确保泳客的健康安全。7．上门有偿清洁服务是为了满足业主(客户)的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。8．冬季除雪除冰专项清洁是指清洁工作中技术要求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作，包括打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。8/30/20234［要点二]清洁卫生服务的基本方法清洁卫生操作的基本方法包括：全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、游池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。8/30/20235清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施；自行作业是由物业服务企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。8/30/20236[要点三]清洁卫生的日常管理清洁卫生管理制度主要包括：P175各岗位的岗位职责;各项清洁工作的标准操作;各个岗位的操作质量标准;清洁质量检查及预防纠正机制;员工行为规范等。绩效考核8/30/20237请看案例8/30/20238清洁卫生管理方法P175建筑物的内外墙角、地面、顶棚、阳台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等。1、日检、2、月检3、专项抽检其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域清洁工作日常管理检查的主要部位有：8/30/20239物业类型检查部位和内容多层小区室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水；绿化带内垃圾杂物；楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物；业主信报箱上部的积尘；

(5)楼梯扶手积尘；室外公共区域的垃圾杂物；公共区域各类乱张贴；停车棚(场)内及顶棚垃圾杂物、积尘；

(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。8/30/202310物业类型8/30/202311检查部位和内容高层小区及写字楼(1)大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘；

(2)室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、水；

(3)各类机房、设备房内的积尘；(4)公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴；

(5)电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物；(6)信报箱、窗台等上平面积尘；

(7)绿化带、花坛内垃圾杂物；(8)地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等；(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。关于印发《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》的8/30/202312通

知

各区住房和城乡建设委、各物业服务企业：

为了进一步推进我市物业管理规范健康发展，我们对《马鞍山市住宅小区物业管理服务等级标准》（马房〔2005〕30号）进行了修订，现将《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》（以下简称《标准》）印发给你们，请认真贯彻执行。并就有关事项通知如下：一、本《标准》自2012年2月1日起施行，2012年2月1日后签订《（前期）物业服务合同》，一律执行本《标准》。各县可以参照执行。二、2012年2月1日前已签订《（前期）物业服务合同》且合同没有到期的，从其约定，也可以由业主大会与物业服务企业按照本《标准》重新约定，原合同到期后按照本《标准》执行。三、各物业服务企业要认真执行《标准》，进一步加强项目管理，规范服务行为，不断提升物业服务质量和管理水平。附件：《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》（点击下载）第二节 有害生物防治挖巢法药杀法诱杀法生物防治法可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。[要点一]白蚁防治的方法、适用条件白蚁的防治8/30/202313[要点二]鼠害防治的主要方法防鼠的主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。化学灭鼠采用灭鼠毒饵灭鼠。在用毒饵灭鼠时须注意所选用的毒饵不得含有国家禁用的急性灭鼠剂，其主要有效成分含量应符合标准。器械灭鼠就是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。生物灭鼠就是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。8/30/202314[要点三]蚊子防治的主要方法环境治理就是通过清除积水、水池放养鱼类等环境治理方法防止蚊虫孳生。药杀的主要方法有：在无法清除的积水(如下水道进水口等)投放浸药木塞或杀虫剂杀灭蚊幼虫；生物防治.在鱼塘、菜地沟积水投放球型芽胞杆菌类等生物制剂灭蚊幼虫；采用超低容量喷雾或打烟炮等方法喷洒杀虫剂或点燃灭蚊片等方法来对付成蚊。8/30/202315[要点四]灭蝇防治的主要方法环境治理的主要方法有：保持垃圾日产日清，不乱丢垃圾和果皮，不用粪肥、花生麸饼等洒于地表作植物肥料，消除苍蝇的孳生场所。诱杀就是利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入

蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。药杀就是对可能孳生苍蝇的地方(垃圾堆放地等)和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。8/30/202316[要点五]蟑螂防治的主要方法(环境、药杀）对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内；严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物；彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蝉螂密度；利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治。3.案例P139必看8/30/202317有害生物防治的注意事项8/30/2023181、安全生产药物使用安全机械使用安全2、综合治理环境清理，业主宣传，大家一起来。第三节 绿化管理

8/30/202319[要点一］绿化管理的内容物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁

更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。8/30/202320绿化管理的工作内容8/30/2023211、绿化日常养护水分管理、清理残花黄叶、绿化保洁、杂草防除、造型与修剪、施肥、防虫害、草坪养护2、环境布置3、园林绿化的翻新改造4、花木种植5、灾害预防6、绿化有偿服务[要点二]绿化管理的基本要求和对不同物业的针对性要求1．基本要求：(1)保持植物正常生长。(2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。(3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。

(4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。8/30/2023222．针对性要求：除绿化的基本要求外，还应根据物业的不同特点和要求实施针对性管理。

(1)酒店及会所绿化：合理划分工作范围；灵活调整工作时间。

(2)学校绿化管理：对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域，应采用精品式管理，对绿篱、灌木等进行人工造型修剪，及时清除残花败叶，保持绿化环境整洁、富于生气。对小游园、坡地、备用地等人员活动较少的地方以及全校的大乔木则宜采用自然式的管理，保持树形生长自然，以保持学校绿化环境的幽静、协调。(3)医院绿化：在进行医院绿化管理时，要对园林绿化植物的保洁(包括景点保洁、植物叶面保洁等)、清残(包括残花败叶、枯枝等)及植物长势进行重点管理。8/30/202323(4)机关单位的绿化：修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点。(5)工厂绿化：工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以环保为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。(6)大型公共物业绿化：大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意：①不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。②不宜使用果树或大花植物作绿化。③植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。8/30/202324[要点三]对各类绿化植物检查的重点内容1．乔木虫害、病害的情况；攀爬及寄生植物情况；有无枯黄枝及折断枝；植物长势及肥水情况；植物修剪状况(株型及造型是否合理，有无徒长枝及重叠枝等)。2．灌木植物虫害、病害的情况；有无攀爬及寄生植物；

植物肥水状况；有无枯黄枝及折断枝；植物修剪、造型状况；植物生长势；松土除草状况等。

8/30/202325乔木是指树身高大的树木，由根部发生独立的主干，树干和树冠有明显区分。有一个直立主干、且高达6米以上的木本植物称为乔木树体高大（通常6米至数十米），具有明显的高大主干。又可依其高度而分为伟乔(31米以上)、大乔(21-30米)、中乔(11-20米)、小乔(6-10米)等四级。有一个直立主干、且高达5米以上的木本植物称为乔木。8/30/202326灌木是指那些没有明显的主干、呈丛生状态的树木，一般可分为

观花、观果、观

枝干等几类，矮

小而丛生的木本

植物。常见灌木

有玫瑰、杜鹃、牡丹、小檗、黄

杨、沙地柏、铺

地柏、连翘、迎

春、月季、荆、

茉莉、沙柳等。8/30/2023273．绿篱及造型植物虫害、病害情况；修剪造型情况(重点注意有无变形、崩露、徒长现象)；有无寄壁或杂生植物、杂草；施肥及水分状况；有无枯黄枝、空膛、空脚现象；生长势；有无垃场杂物等。4．地栽花卉有无残花、观花植物结果枝、黄叶；有无虫害、

病害；施肥及水分状况；有无枯黉枝；植物花卉

修剪状况；生长势；松土除草；有无垃圾杂物等。5．草坪杂草状况；修剪是否及时；施肥、淋水是否合理；表面平整度、秃斑；垃圾杂物。8/30/2023286．绿化保洁草坪内垃圾杂物及落叶；灌木及绿篱下落叶杂物；地栽花卉内垃圾杂物；有机肥料裸露情况；花盆花槽内烟头等杂物；室内花木叶面是否积尘等。7．棕榈科植物枯黄叶及时清除；花苞及花果枝及时清除；病虫害情况等。8．花坛花坛摆设造型、花坛植物的残花清理情况、花坛卫生等。9．室内植物植物枯黄叶情况、植物叶面积尘情况、植物盆内杂物清理情况、植物生长情况8/30/202329绿化管理的注意事项8/30/2023301、前期介入的关注点规划设计、施工、验收阶段。2、植物选材注意事项3、药物使用注意事项4、机械使用注意事项使用前，入仓，每年每月检查养护绿化服务标准8/30/202331

1、基本要求：绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。

2、草坪：修剪草坪保持平整；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。3、树木：修剪乔、灌木修剪每年4次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球