房屋转移登记的民事诉讼

房屋转移登记的民事诉讼

1李某在其办理房地产转移登记的行为构成撤销2018年12月25日，李晨因业务转移需要资金，与张先生签订了贷款协议。张先生向李先生借了120万元，李先生必须在2019年12月24日前偿还。当日，在张某律师的见证下，李某又与张某签订抵押合同约定：李某将登记在其名下的一处房地产抵押给张某作为120万元借款债务履行的担保，李某不得将该房地产再抵押给他人。张某、李某持借款合同、抵押合同、不动产权属证书等材料向登记机构申请一般抵押登记时，要求登记机构将“李某不得将该房地产再抵押给他人”记载在不动产登记簿和不动产登记证明上。登记人员告知张某、李某：按不动产登记规则规定，“李某不得将该房地产再抵押给他人”不属于不动产登记簿和不动产登记证明记载的内容。张某、李某撤回抵押权登记申请。随后，张某、李某又在张某律师的见证下，签订房地产买卖合同约定：李某将登记在其名下的房地产转让给张某，转让价款为120万元。张某、李某持房地产买卖合同、不动产权属证书等材料向登记机构申请买卖房地产产生的转移登记，登记机构经查验后，认为满足转让转移登记的要求，将房地产转移登记在张某名下。2020年2月10日，因李某没有按借款合同的约定还款付息，张某要求李某搬离后向其交付该房地产未果，遂以李某不予搬离案涉房屋构成侵权为由，将其起诉至某市某区人民法院。某市某区人民法院经审理认为，张某借钱给李某，李某以登记在其名下的案涉房地产作为担保，在李某未履行偿还借款及付息义务时双方应通过司法途径将抵押的房屋进行拍卖以实现债权，张某依据所谓的房地产买卖合同办理了本案所涉房地产的转移登记手续，但实际的房屋买卖合同并不存在。该院于2020年2月25日作出（2020）某0711民初257号民事判决书，判决驳回张某的诉讼请求。2020年2月28日，李某以不动产登记机关为被告诉至一审人民法院，请求判决撤销被告不动产登记机关为张某办理的房屋转移登记。一审人民法院以本案所涉借款纠纷应通过民事诉讼途径解决，某不动产登记机关所属的不动产登记机构为张某办理的房地产转移登记，系主要证据不足，依法应予撤销为由，判决撤销被告某不动产登记机关为张某办理的房地产转移登记。张某不服，上诉至二审人民法院。二审人民法院认为，根据某市某区人民法院已生效的（2020）某0711民初257号民事判决书，张某与李某之间并不存在房地产买卖合同；而该房地产买卖是本案被诉的房地产转移登记行为的基础，不存在该房地产买卖合同，被上诉人某不动产登记机关作出案涉房地产转移登记行为主要证据不足，应予撤销。原审判决认定事实清楚，结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。遂判决驳回上诉，维持原判。本案中，债权人张某和债务人李某约定：李某不得将已经抵押给张某作为债权实现担保的房地产再抵押给他人。以保障自己对李某的借款债权充分实现，此为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当得到尊重。但因为制度原因，不能将此约定记载于不动产登记簿和不动产登记证明上，使张某的权益得到充分保障的正当要求无法实现。当然，张某以虚假房地产买卖合同申请并被记载在登记簿上的房地产转移登记，虽然属于无奈之举，但却是以不符合法律规定的方式获取的不动产登记，人民法院予以撤销，深值赞同。但是，使债权人张某要求李某不得将已经抵押给他作为债权实现担保的房地产再抵押给他人，以保障自己对李某的借款债权充分实现的正当要求得到保护，现时的典型担保制度之不动产抵押权登记制度不能完成这个任务，那么，什么制度才能完成这个任务呢？典型担保的这些缺陷可由让与担保予以弥补。但是，让与担保适用于不动产吗？让与担保的标的物可以是动产，也可以是不动产、知识产权等权利。笔者据此认为，应当从实体法上和程序法上构建新的不动产让与担保制度和不动产让与担保权登记制度。2让与担保行为有效的确认我国现时的民事实体法上，尚未建立不动产让与担保制度。在司法实务中，《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第71条规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。据此可知，民事主体间就让与担保行为产生诉讼时，人民法院会确认让与担保行为有效，即让与担保行为的合法性，得到了人民法院的确认。为此，笔者认为，应当基于民法原理和借鉴司法实务的有益经验，在民事实体法上构建确定让与担保权的不动产担保物权地位的制度，以及建立让与担保权的设立、变更、转移和实现等制度。2.1狭义让与担保的内涵让与担保，又称为担保让与，有广义与狭义之分。就广义而言，泛指以担保债权为目的而让与一定财产；狭义的让与担保，指的是债务人或第三人为担保债务人债务的履行，将一定财产权利移转于债权人，在债务人不履行债务时，债权人得就标的物优先受偿；债务人履行债务时，债权人应将标的物返还于其供与人的物的担保方式。据此可知，狭义的让与担保是一种保障债权实现的物权担保方式，且债务人逾期不履行债务时，债权人就标的物优先受偿是让与担保的特性。即债务人届时不履行债务时，债权人就可以行使其让与担保权，或取得标的物的所有权，抑或就标的物变卖所得价金优先受自己债权的清偿。一般情形下的让与担保，仅指狭义的让与担保。笔者据此认为，让与担保具备了不动产担保物权的全部特征，其就是一种不动产担保物权，笔者遵从前述学者，称之为转与担保权。因此，实体法上，应当首先构建确定让与担保权为不动产担保物权的制度。2.2构建让与担保合同的存让与担保的设定人与担保权人之间的权利义务得通过担保合同约定。让与担保以双方当事人以设定行为成立，让与担保的设定行为采用合同形式。据此可知，一般情形下，让与担保权由当事人以合同、协议等法律行为的方式设立。由于当事人以合同、协议等法律行为的方式设立让与担保权的目的，旨在保障债权的实现。因此，实体法上，一是应当构建债权的存在是当事人设立让与担保权的前提的制度，同时，明确设立让与担保权，当事人应当签订书面的让与担保合同。债权合同是主合同，让与担保合同是从合同。二是应当构建规定让与担保合同的主要内容的制度，以明确当事人双方的权利义务，为确定让与担保权的内容提供证据。让与担保合同应当具备的主要内容有：（1）让与担保权利人和让与担保义务人；（2）标的物的坐落、权属情况、用途、面积等；（3）被担保债权的种类和数额、债权的发生期间、债务的履行期限；（4）担保的范围。三是应当构建让与担保权自作为让与担保标的的不动产物权登记到权利人名下时起设立的制度。2.3登记簿上的不动产登记在让与担保权上的地位如前所述，不动产让与担保由担保与作为让与担保标的的国有建设用地使用权、房屋所有权、林木所有权、海域使用权等不动产物权（下称不动产物权）的移转构成，即让与担保是由当事人建立让与担保权设立的原因和将作为让与担保标的的不动产物权转移登记到权利人名下构成。据此可知，在登记簿上，作为让与担保标的的不动产物权虽然登记在让与担保权人名下，但其只是名义上的不动产物权的权利人，实质上享有的却是让与担保权，为了既遵守物权法上的不动产登记簿是物权归属和内容的根据的制度，又充分保护让与担保当事人的权益。实体法上，一是应当构建让与担保权人非经让与担保义务人的书面同意，不得处分作为让与担保标的的不动产物权的制度；二是因凡依法可转让的财产或财产性权利，均可以设定让与担保，故应当构建作为让与担保权之标的的不动产物权须可以依法转让的制度。2.4让与担保权的变更与转移如前所述，让与担保权自作为让与担保标的的不动产物权登记到权利人名下时起设立，即作为让与担保权标的的不动产物权登记在权利人名下，是其享有让与担保权的表征方式，但其实质上享有的却是让与担保权。据此可知，让与担保权也应当具有担保物权的特性，即在当事人协商一致的情形下，让与担保权的内容可以变更，让与担保权也可以转移。因此，实体法上，一是应当构建登记簿上记载的让与担保权内容可以依法变更的制度；二是应当构建让与担保权在债权发生转让、权利人合并或分立、继承等情形时可以转移的制度。2.5构建让与担保权实现制度让与担保权属于担保物权之一，设立让与担保权的目的，就是保障被其担保的债权实现。因此，实体法上，应当构建被其担保的债权不能按期实现或当事人约定的实现让与担保权的情形成就时，权利人有权实现让与担保权的制度，同时，规定实现让与担保权的方式有权利人和义务人协商以标的物抵债、变现标的物等。2.6不动产整理剂内部分权益是受让与担保权标的的不动产实体，附于不动产中的所有权益，二者均为消灭不动产让与担保权既然是一种担保物权，也应当具有随其担保的主债权消灭而消灭的特性，另外，作为让与担保权标的物的不动产实体消灭时，附于其上的所有权益随之消灭。因此，实体法上，应当构建在因主债权实现、债权人抛弃债权、让与担保人实现让与担保权、让与担保权标的物灭失等情形下，让与担保权灭失的制度。2.7．债权人实现让与担保权是一种以向权利人转移作为让与担保权标的的不动产物权为表征方式的担保物权，债务人履行债务使债权人的债权实现的，或债权人抛弃债权的，让与担保权的存在失去前提，作为标的的不动产物权应当恢复到没有让与担保权负担的状态，即将作为标的的不动产物权恢复到设立让与担保权之前的状态，从而消灭让与担保权。因此，实体法上，应当构建在被担保的债权实现或债权人抛弃债权的情形下，让与担保权人应当向义务人移转作为让与担保权标的的不动产物权的制度。3担保权人享有不动产物权如前所述，让与担保权自作为让与担保标的的不动产物权登记到权利人名下时起设立，即让与担保权人持有义务人的不动产物权表征其享有权利。笔者据此认为，程序法上，不宜再单独构建不动产让与担保权登记制度，在不动产物权转移登记、变更登记原因中，嵌入让与担保的设立、变更、转移原因，即依托不动产物权转移登记制度和变更登记制度，构建让与担保权登记制度。3.1不动产登记制度的构建(1）实体法上，构建了让与担保权人持有义务人的不动产物权表征其享有权利的制度。程序法上，应当依托不动产物权转移登记制度构建不动产让与担保权设立登记制度：一是由让与担保权的权利人和义务人共同持不动产转移登记申请书申请登记；二是提交的登记申请材料有：登记申请书、权利人和义务人的身份证明、载明作为让与担保权标的的不动产物权的不动产权属证书、主债权存在或发生的证明、让与担保合同或协议等；三是为了与一般情形下的不动产物权转移登记相区别，登记申请书上的登记原因应当明确载明“让与担保”；四是不动产登记簿和不动产登记证明上，均在附记栏附记：让与担保权、债务履行期间、债权本金数额等。(2）实体法上，构建作为让与担保权标的的不动产物权返还义务人的制度。程序法上，应当构建在债务人履行债务、债权人抛弃债权等使主债权消灭的原因出现时，作为让与担保标的的不动产物权转移登记回义务人名下的制度。(3）实体法上，构建了变现让与担保权标的不动产物权，以实现让与担保权的制度。程序法上，应当构建因实现让与担保权，让与担保权标的物的物权转移登记到第三人名下时，当事人应当提交义务人同意变现让与担保标的物的证明或生效的处分让与担保标的物的法律文书、相关税费缴纳凭证等材料的制度。(4）实体法上，构建了让与担保权转移的制度。程序法上，应当构建因主债权的转让、权利人的合并或分立、继承等情形导致登记簿上记载的权利人发生变动时，当事人可以持权利人发生变动的证明等材料申请让与担保权转移登记的制度。3.2让与担保权变更登记制度(1）登记程序上，让与担保权的变更登记，指登记簿上记载的债务履行期间、债权本金数额等让与担保权的内容发生变更产生的登记。因此，程序法上，应当构建登记簿上记载的债务履行期间、债权本金数额等让与担保权的内容发生变更时，当事人可以持让与担保权的内容发生变更的证明等材料申请让与担保权变更登记的制度。(2）如前所述，让与担保权自作为让与担保标的的不动产物权登记到权利人名下时起设立，但登记原因记载为“让与担保”，此情形下，鉴于作为让与担保标的的不动产物权已经登记在权利人名下，当事人协商以作为让与担保权标的的不动产物权作价抵债时，不再申请标的物的不动产物权转移登记，申请因不动产物权登记原因变更产生的变更登记即可，即将登记簿上记载的登记原因由“让与担保”变更为“抵债”。但此变更登记中有抵债产生的转移登记的元素，属于复合登记类型，当事人在提交抵债证明时，应当同时提交税费缴纳凭证。因