居住权制度的源流、体系与立法评析

居住权制度的源流、体系与立法评析

居住区权利制度起源于罗马法时代，历史悠久。一些欧洲国家继承了这一古老的公共服务制度，尤其是在德国，它规定了传统的居住权，并规定了长期的居住权。近年来，在中国的法律学术界对该制度进行了初步探讨，但这些规定存在许多缺陷，并过于保守，无法实现多元化的居住权的融合，因此有必要完善制度，促进居住权制度的有效效率。1我国居住权在立法上的绝居住权意指以居住、生活为目的而享有的占有、使用他人所有的住房的权利，日、韩等亚洲国家由于文化差异以及各自立法时的实际情况而推绝了居住权入法，我国在民法典中引入了居住权。罗马古典法时代曾就居住权是用益物权还是使用权发生过争论，最终在优士丁尼时代被确认为人役权1.1《民法典》之后的居住权体系居住权一词见于我国官方法律法规是在2001年的婚姻法司法解释(一)，该司法解释中就离婚后经济帮助问题提到夫妻离婚后，一方生活困难的，另一方可以以房屋居住权形式对其进行帮助，但并未言明居住权的性质及具体适用规则。2002年的物权法征求意见稿中也出现了居住权的条文，此后居住权曾在物权法草案中数度出现，学界争议纷纷，最终在2007年正式公布的物权法中删除了居住权的有关条文。2018年的民法典草案审议稿中居住权被重新提及，最终正式通过的民法典保留了居住权的规定，且条文数由最初征求意见稿的4条增至6条，《民法典》将完整的所有权加以分割，将居住权规定为他物权，居住权较之债权具有更强的对抗和保护效力。从《民法典》的规定而言，居住权的人合色彩仍然极为明显，明文规定居住权是用来保障居住权人的生活居住需要，以无偿设立和不得出租为原则，禁止转让和继承，但无偿设立和不得出租的原则后均设置了但书，当事人另有约定的，居住权设立可以有偿，居住权也可以出租，我国的居住权制度公益保障性特征较为显著，但同时也为当事人之间保留了意思自治的空间。1.2德国法上居住权的属性居住权制度中最值得研讨的立法模式之一是德国法中的二元模式，德国法将居住权分而规之，在民法典中规定的是沿袭罗马法精神的具有强烈人身属性的居住权，严守居住权人役权属性根基，只能依设立而取得，不可以转让或者继承，受到较为严苛的限制2居住区价值法的分析2.1公益性救助权能首先，居住权诞生之初就是为了解决罗马时代无夫权婚姻中妇女以及被解放后奴隶的居住问题，具有弱者扶持权能的传统，居住权无疑具有一定的公益性救助权能，其向特定弱势群体倾斜的天然属性带有明显的福利给付色彩；其次，从宏观上看，居住权对住房资源的调配能够维系社会资源的平衡、保障公共住房利益，实现社会整体的实质正义；最后，居住权的人役属性决定了居住权的适用范围往往限定于婚姻家庭领域，居住权人和房屋所有权人多具有亲属关系，当代伦理诉求已经转向追寻一种“体面的生活”按照罗马法划分公私权应以保护的是私人利益还是社会公益的标准来看2.2居住权投资性权居住权属于民事领域的私权利，我国亦将其规定为物权编下的用益物权，通说认为用益物权一般指的是在一定范畴内，在不损害物的情形下，对他人所有的物加以使用及收益的一种定限物权，权利人在享有这种定限物权的期间内，对物拥有除实质处分权以外的极大权利。居住权的私权属性以意思自治为核心，随着时代变迁，居住权权能发生嬗变，市场需求催促居住权走出人役权的樊笼，该种权利的发生主体突破了亲属关系的限制，主体自由、平等交易成为当代居住权发展的趋势所在，居住权的投资性权能彰显。居住权引入物权体系，为不动产市场提供了一种新的交易模式，符合现代社会对更广的财产流转空间的需求，促进房屋资源的多元利用，反哺整个私权体系。居住权的私权属性更能体现它作为一种物权性权利的在民商事交易市场上的正当性3住地权法关于制定和解决的问题3.1我国民法典中居住权规定的存在问题3.1.1价值功能规制混乱民法典放开了权利主体的限制，通过但书的方式承认了居住权的可有偿性和可出租性，为居住权发挥其财产权功能留有余白。然而，但书形式本质是意在强调前面部分内容，但书仅为例外规定，前文已经论述过居住权私权功能对不动产市场的巨大潜能，而我国民法典对居住权的规制仍然将其禁锢在人役权的传统思维中，立法者既已为私人意思自治保留法律空间，就应该看到居住权的物权属性同样不可或缺，其财产权价值顺位并非低于人役权价值，仅用但书寥寥几笔对居住权的等价交易性加以规制，且严格禁止其转让、继承，未免对居住权的私权属性有置若罔闻之嫌。3.1.2确立生活性居住权的原则首先，我国对居住权制度的规定限于不可转移原则的人役权传统，缺乏对私权属性的规制，禁止转让、继承的人身专属规定会阻碍权利的流通，影响其价值权能的完整发挥。其次，虽然民法典的居住权专章以人役性为主导，却欠缺对法定居住权的规定，在以家庭关系为中心的生活性居住权案例中，可以预见难以获得住房保障的家庭成员，本就因其弱势地位难以在家庭中取得平等地位，与房屋所有权人友好协商订立居住权合同更是困难最后，从居住权整体条文规制来看，对居住权的权能仅规定为对他人的住宅享有占有、使用，在实际生活中的居住权人为了基本生活的便利，也应当享有对该住宅附属设施的利用权，以及收取部分合理孳息的权利。同样，民法典的规定也缺乏居住权人的义务条款，难以形成权利-义务的平衡结构。3.2解决路径3.2.1明确居住权的多元属性，并强化其物权属性前文已充分论述过居住权兼具家庭成员扶持权能、社会公益权能、财产物权权能多元属性，从已有的他国法律实践以及我国社会主义市场经济建设的总基调而言，坚守人役权人文传统价值有利于弘扬济弱扶缺的中华传统美德，但法律的制定不仅需要考虑已有惯习，也需要具有一定的开放性，从而发挥居住权促进财产流通，完善市场交易法则的作用，居住权的多元属性并非对立，立法者应当充分考虑到其各个方面的价值，完善对其多重属性的规制，避免在立法上厚此薄彼。3.2.2依法直接设立的居住权参照适用相关法律规定针对特定弱势社会群体及家庭成员的居住权，将其设立方式局限在意定可能存在实际上的困难，建议增设法定居住权的规定，分为依法律条文规定和司法裁判设立两种，依法条直接设立的居住权可以采取条件到达式的规定，详细规定民事主体间只要存在某种亲属关系和抚养赡养义务，一方丧失住所且自己无劳动能力负担住所时即可当然享有另一方所有的房屋居住权等，依法院裁判设立的居住权应参照适用相关法律规定，再由法官依具体案情自由裁量予以设立。增设法定居住权是充分发挥居住权弱者倾斜的人役权权能的需要，也能从体例上让居住权规定得以更为完善、均衡。3.2.3采用《民法典》规制各国关于居住权的立法模式各有差异，德国采用分别立法的模式将居住权分别规定在《民法典》和《住宅所有权法》中，体现出原则性生活居住权和特殊性长期居住权相融合的特点，法国、我国澳门地区等地则采集中立法模式，将居住权集中通过《民法典》规制，我国目前也采用的是此种思路。未来我国关于居住权立法的完善可参考分散立法的模式，即在物权编规定居住权基本原则制度的同时，在合同编和婚姻家庭编全面细化规定不同属性的居住权的设立、交易、消灭规则。分散立法能够在保证法律安定性的前提下增加其灵活度，也符合居住权多元属性的权利特色。3.3解决路径的合理性3.3.1明民事主体自由空间限域民法存在诸多基本原则，其中最具市民法特色的是“意思自治”原则，在居住权视野中对应其财产性物权属性，而表明民事主体自由空间限域的原则则是“公序良俗”，对应居住权的人役权属性，且它是横贯在公益和私权间的界碑性原则。这两个基本原则从功能上看是对立的，根本上是源于人类社会生活需求的复杂性，这一复杂性是无法回避的，市民社会的长远发展既需要相当程度的自主选择，也需要对自由设置边界，从根本上而言，这两个原则又是内在统一的。3.3.2性物权属性的保护居住权人役权传统能够发挥该权利的利他功能，扶持家庭和社会领域中的弱势成员，维护社会整体利益，投资性物权属性能够发挥该权利的利己功能，促进权利主体间的资源利用率，维护私人的财产利益。一方面，私人财产资源率的提升能够促进社会整体的效率，从而反刍社会治理水平，另一方面，维护社会利益所体现的人文精神正是对“平等、自由”私