某地产快速开发战略

5年，20亿到527亿

——恒大快速开发战略研究北京公司市场企划组2011-4-26背景与研究方法3月底，全国媒体开始大量报道恒大利润超越万科的消息，其在全国迅速扩张之势引起我们的关注。尽管恒大未在北京获取项目，但考虑到北京万科的战略纵深城市包括秦皇岛、廊坊等二三线市，恒大可能都是我们即将面对需贴身肉搏的对手。因此，在北京公司管理层布置下，我们尝试研究恒大的业务发展情况和企业盈利模式，希望通过本次针对恒大的简单剖析和研究，说明恒大的发展模式，探讨其模式对万科可能的启示，为我们自身的发展提供借鉴。恒大目前还不是北京公司的直接对手，对北京公司较为神秘，本次研究首先参考了恒大年报、招股书、媒体报道等公开资料，另外还通过多方关系访谈了恒大总部和地方公司相关人员，与恒大长期合作的合作公司高管，里昂证券、摩根斯坦利和国泰君安等外部长期跟踪恒大的资深分析员，同时借鉴了与恒大直接竞争的兄弟公司的研究资料，希望通过多方面资料综合描绘出恒大的基本轮廓，供公司参考。同时感谢集团总部董办、北京万科财务部、长沙万科营销部以及给我们贡献恒大报告相关资源的各位领导和同事。2恒大地产公布2010年度主要财务指标：净利润高达80.24亿，较2009年同期的11.2亿翻了6倍……

……截至目前已披露年报的大型房地产公司的数据显示，中海以126.7亿(港元)位居收益榜之首，恒大以超过80亿元超过万科的72.8亿人民币，跻身第二。上文摘自《恒大利润超越万科》2008年4月5日

恒大利润超越万科了吗如何实现如此快速的扩张“开盘必特价，特价必升值”？2011年3月29日

“疯狂扩张、上市受挫，圈地成累赘，资金链紧绷，许家印和孙宏斌的手法何其相似，恒大地产会不会成为下一个顺驰。”……

……预计私募金额最高为5亿美元，但亦有人士表示，此次私募对于恒大地产来说是杯水车薪。事实上，恒大地产的资金缺口达400多亿元。上文摘自《私募5亿美元难补400亿缺口恒大或成下一个顺驰?》3目台录财芬务围指冈标范分剑析业狂务喊模遭式违研央究架炉构依与草管绒理疤体编系对情万输科狭的致启纯发牛和蔬借事鉴%0贿8享-目1守0年丹，留恒刮大朴在剥总枝资最产坦、嫩净顽资品产桥、帽销醒售援额绒和点利窝润茧四拍个迅方孙面胖增表长琴迅束速采，饿年狱复蛇合婆增叼长叼率3倍洞于描万笨科华；1攀0年愈的艰总个资约产宁和达销超售闪额山已睡相次当款于帽万射科抵的4宁8屑%数屑据洋来库源回：莲恒惯大1趣0年曲年梨报淋，洲恒桐大I规P肠O招贤股跳书总荒资万产概（个亿劳元矛）4鬼5*********净稻资胆产归（威亿担元触）****销烧售巷额朵（薪亿计元展）利熄润慌（污亿刑元砍）*******5恒越大蹦毛德利烂率苹逐虑年金下轧降芳，命核伏心场净绸利梳率*仅搭为1枪0粗%；1妖7拘%的篇净旱利肾率董依衣赖陷于息物讨业涨增皆值伟，常其汪物村业阻增议值驴收沉益牛净切利怒占卡比撞达4苦0蠢%由袋于青香拾港粒和刚内很地飘的乔会糠计舱准脊则烘差布异乱，嘱为窑求挡口护径池一豪致帽，建已窗对扮恒滤大寻报胖表宣的酷“晋营匀业萄收仪入傅”镜项残作态“这营赛业杏税单及饼其画附侨加泊”蹲的筋调毛增润处罚理数瓜据孝来下源话：遮恒获大1船0年斩年尝报答，崇恒盘大I法P唯O招任股容书4筐5毛昨利此率***********净泽利巨率********增渗（贡减忌）星值迹收武益圆（诸损德失捧）渗（何亿眠元优）******核作心菠利寻润右率*恒贫大俩万什科恒推大松万死科*薯注粘：坐核错心谱利伤润键率=（滨利堤润-物琴业彻增贺值废收湾益赶）/调口整述后兽收扮入60宋9年础物伸业坟成浴本倡增芦速映高默于弦结衬算恢收崇入苏，1郑0年丢员姥工别成形本垮、甘销伙售胆佣粱金揉增颗速数高迁于盐销改售僵额抚，应物章业恶成压本洲增单速验高薪于可结拦算邪收典入京，敌导助致棒恒霸大挎销户售久成破本愚收枯入胃占习比妄持文续睛上必升好，闻其市毛狗利拿率骗逐鱼年哈下絮降4演5**********************1调0年剃损逆益筝各核项颠收沿入板占士比********0姨8型-铃1晶0年塑销缓售裂成钞本炮收搞入蠢占都比7*买注考：咏开包发赵成茫本专包铺括技地悟价坝、方建拥安悦成捕本还及荣其昨他韵建搭筑每相乡丰关特费朗用铲和勺资秆本若化啄的漠利仔息由草于醉香浆港蛋和削内否地套的遣会数计刘准超则津差岸异昆，黑为驻求愧口啊径哄一和致疮，借已仙对次恒表大探报显表草的丽“客营荐业致收头入拉”匆项茄作虑“问营楼业撕税榨及傅其拜附秃加现”伍的旋调暴增维处扛理数赔据眼来比源逐：泛恒湖大1磁0年衔年玻报员，奥恒盲大I吩P遮O招袭股灶书0始9丑-械1静0年波成具本罩增兰速富比萌较2009年增速2010年增速销售额412%72%-员工成本33%271%-销售佣金193%248%-广告成本115%55%结算收入59%700%-开发成本*88%804%-营业税及其他58%656%恒手大燃资苗产库周你转甜率挑增胀长赠迅别速窝，郊负敌债错率产亦贴高惩于纯万蜜科草，1事0年R纱O锋E超点过秒万帅科削，草达林到2惯7慎%，继得尽益窃于脾其挽较仇高跑的巩资龄产粒周谜转屯率袖和脉杠惊杆落水摄平4盟5********净讨资洪产乒回流报购率牢（R柄O巡寿E）***=××权谷益焦乘侧数资抵产犁周炼转法率****************核顽心链利番润渡率恒妇大醒万息科8注幅：偏由驴于银香辉港纳和裕内馆地烟的鲜会们计溜准售则颈差宴异叼，劣为束求侍口痒径颤一肚致顾，止已妄对哈恒劫大岛报是表沉的乐“硬营积业舌收筛入符”焰项长作喊“遥营西业腥税透及仍其教附粘加恋”摸的躬调感增所处补理数甩据面来铜源磁：浸恒南大1哑0年薪年糟报留，蜜恒饶大I践P爷O招缝股花书%0恭8年耗受扭上烧市龙前暴路中演沉及视后济期弊市棵场消下劲行矿，谦上著市纯计衡划北搁扛浅匀影绳响默，凝费割率矩相避对益较绩高固；0鹿9先-极1报0年录，房诚其铃营闸销境费父率会和吹管熊理刚费甩率担回朝调脏至岭相闹对及合某理湿水淹平君，舒但条仍烟显呢著蔽高抬于蚂万饺科4鼓5营突销鸣费偷率志*管蜓理叨费望率救********************9数女据冠来公源乘：开恒文大1魂0年诱年绸报隔，渣恒犯大I至P往O招棕股显书恒。冠营斑销知费亭率房诚和极管瞎理打费兵率约比独照净当例年萝销徒售欠额家。*衬注弦：幕营币销贱费触率庄和拍管捕理情费顽率栽比蔑照啊当冈年非销钳售病额防。%恒尤大陶与宜万度科证负棍债唉率起皆谋在7喜5设%摇-形8爹0浆%之袭间剪，辈其盏中1吩0年恭恒邀大辣计蜡息葛负边债详占竟比3这7贞%，第万畅科穷计念息脉负衔债锁占碰比2钳9瓜%4剩51宅0年蚁恒郑大咳负盲债宰结宝构*************1楚0年调万臣科草负锹债贫结槐构*****负脏债页率********1疾0年呀恒锄大杆计弓息朴负罪债拘占盈比1法0年愈万皱科泪计雄息很负崭债占占择比*********1凶0数蓬据势来促源迹：碗恒柱大1盐0年搁年寒报院，镰恒垫大I笨P父O招辫股烂书%财掘务独小勤结销：箱恒新大蜂在撕关珍键插财漏务现指万标聚上逃增各长视快沈，孤但招同狱时纽奉虚捡增教利毯润掉多腐，裕实纠际土毛五利独水糟平售较富低幸；圾其呢资测产毫周浊转范速范度醒快失，础杠典杆育水志平剩高路，萝净摩资蜻产弹收迫益辣率多高壤于这万黎科午；羡费奏用液的细控幸制灶上轧表闭现凤一丑般4顷5增窑长笛快呜：恒留大番在虚总折资焰产糕、川净子资倡产抵、腐销恼售康额够和让利纤润捐四扮个堂方顺面络增争长趟迅侮速重，直年签复冲合僻增撇长礼率3倍颜于跃万榴科绳，支总伴资继产拔和傲销踢售丢额痒已臣相适当宋于嫩万雪科闲的4河8掀%虚旗增晚利荣润走多少：1眨0年粥，系恒碰大万利打润骑已甘相驶当蒸于渐万扯科绘的9悲1错%，传但乏投汉资桥物偏业勿公册允呼值魔增葵加园的副占蚂比宝高巩达4桨0舰%，艘反独映责通皆过丽主映营孤开槐发鸽业梢务狡获滑利沾能围力帖的消核汗心呈净夏利僚率泊仅寻为1虹0翅%，拨利深润葱增尸长嚷质凶量会较扣差毛兔利仔低烘：0将8逢-蚀1弃0年时，洲恒气大福销倚售接成舱本缸的鸦收库入铃占瞒比庭持余续胜上着升苏，策挤估压第其深毛落利烟率贪持根续心下葛降迷；1饥0年酒的没毛泼利义率紧为2窑8哪%周粮转流快凶：1采0年象，夏恒亦大队资那产将周县转紧率爽达5例5哨%，饰显衔著孤高淋于促万愤科厚的2剥6个查百斧分摆点塔，答其与净并资谣产厉收染益卡率抚上步升应至2萍7采%，芝得斑益伤于坊其耀较京高军的中资甘产锻周杀转证率严和六杠碰杆线水停平费镜用夜控季制轻一苗般：弱恒茧大贷的裂营辩销桥费浙率留和片管晒理煮费考率自分廉别悠比肯万察科皆高1个兄百偏分狼点渣，爹显奔示驾其界在前经复营侍性貌业唉务名的第成彩本闷控昌制敬方六面叙表穿现粒不倡佳1亡1目拳录财搭务灵指阻标隆分制析业舟务冶模数式划研障究架铜构桑与棵管淡理把体丛系对口万希科油的先启雾发伤和底借债鉴研闲究他恒谷大件业怀务社模殊式死可荷以浆从呆投举资酬扩台张铸、伏项弓目遍开迹发昏、在营缘瑞销载策普略帽三锣个舅方在面参展隙开融胶资女能天力住强消，根数浙额允高一柱线刺城援市双机径会休进膀入涌，草二深三河线洪城刊市尤合知理餐地使价富大细规苗模肢进呢入土纱地裂储冬备胶量石最拿大剥，采进御入香城旺市博最用多战诊略处布债局链以版二胶三战线岛为睛主定冒位叹主狗要交基唉于认土龙地理属鹿性待，完以士中缠低孕端僵为岁主产叨品灵高惕度球标昼准罗化,注醒重筑大标面速积糕水扣景斯规被划户终型剂全格明却设蚀计,注沸重征赠天送睛空赌间,标盲准云化装孝修瓜注订重依名铜牌,通患过窜规服模安降趁成甲本规合模晃造符势,大赖手钻笔恋投谣资展排假球伏、梯足昏球以石标宇准搬化状复号制沾实完现脏快粒速裙开交发推岛行扁标马准四案狮例测规桥范词营什销逐动野作实带景撞呈缎现誉营职造姑震固撼狡视档觉狮效搭果高振性越价杰比兵策爽略懂入沾市重睛要愧特照点投湖资潮扩两张项贩目描开册发营租销清策桐略1丢30倘6年挑至纱今甘，析恒杂大弄通雅过渴股观权锈、梨抵罩押炸贷这款撒和碗债赵券葛发狡行舒，健共先参后钞融妈资结人逢民悲币篮约3印2汗0亿篇元跪，外用惭以细支映付舍土卖地悟出怜让农金杠和晶偿虾还德基神础婚投肥资装者买的普结载构耀担张保梁贷4店5公司情况融资情况销售额负债率总资产土地储备融资方案金额2006年20亿106%78亿600万平德意志银行、美林及淡马锡，以三分之一股权作押，认购恒大8亿股可换股优先股。4亿美元2007年33亿96%214亿4580万平通过瑞信担保，筹得共4.5亿美元贷款。抵押御景半岛项目，向美林贷得1.3亿美元。5.8亿美元2008年60亿70%285亿4495万平3月，IPO计划宣布搁浅郑裕彤入股3.9％，科威特投资局3.8％，德意志银行、美林银行等5家机构投资入股5.06亿美元2009年（IPO元年）307亿79%631亿5498万平11月成功上市，融资32亿港元，其中63%用以支付未付的土地出让金及拨付项目运营资金，31%偿还结构担保贷，6%拨作营运资金36亿港元2010年527亿80%1045亿9600万平发行美元优先票据，年利率13%*13.5亿美元2011年至今>1亿平发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%92.5亿人民币*2那0宴0兰9年9月刊，刷碧壁桂栏园倚发带行3掌.巨7携4亿惹美诸元获的京优顶先贪票有据步，动年港利阁率1赔1极.影7副5谅%；2祖0欠0观9年1仰1月畅，宵雅屠居费乐收发浅行3亿豪美荐元卫优益先蛛票脱据锋，该年席利骡率1镜0危%；2臭0状1生0年8月柔，斩合盲景拖泰显富段发杜行2扑.雅5亿蹲美痕元择之揪优冒先董票正据魄，职年捏利瓶率1右2穷.酸5杏%。鬼融斩资美成思本匙都需明雄显锻低彼于缺恒接大1富4资区料蚊来晴源殃：僚恒追大抖公讯告萍、掉恒更大I聪P胀O招罩股招书堪、屡媒吴体病报改道恒疯大腹采什取拨一那线诉城犹市偏机耽会傻进畅入洋，葡二级三枕线趋城脖市旬在逼土复地碑成违本谋合壳理侵的译前馒提萍下段大滩规榴模常进室入蒜的袋策国略拿基地斤主闹体城焰市泊选均取恒首大议集望团样下端设阶规谋模议为1构2根0人存左位右项的轿投奖资良中慈心系，溉统冲一扇负讨责舟全跌国随范真围堤内吹的渗拿诞地教任哥务主顺要爆选涉取销二待三购线祖城驾市瓶，伯通幸常揪选员取塔人袍口嗓规殃模歌在5肺0万改以蛙上扬，盗具记有耍一肢定阿经电济请基论础按的辟城赚市一凳线碧城肠市瘦等蛇待句高辨利纤润还项普目山机奶会张进飞入地罗块恋选剂择针肢对草二肉三阻线降城膊市蛋，宏集狡团殖有匹一挑套权严阶格奶的摊对析土佳地坐价痕格酸成单本论的漫标贪准杨，贺二访线悦城怪市驱考羊虑律在怀城掘市佩周雪边柏或污城山乡渐结倍合乐部压区林域论拿岔地埋，锤三安线书城毁市唤集近中逝于避商伯业拒中磁心访，佩政蚕治狸中处心哪（屡有滴明愉确脉的章距伏离跟要江求佣）糟，尾地驱块双面贿积寻一德般戴不纷低尝于3换0妻0亩决羡策满流备程投冒资宾中百心育找云土灭地裁资阔源礼（绢一连线守公筝司笑有炭发储现真及纲提田交苦申哲请峡的纷权霉利索）投笔资摩中迫心柳撰组写汁可难研递休交克区勺域者负阻责劫人绳进底行埋初锣步率决益策上张集欢团用月明度闲会刘议钱讨缘瑞论途，模许螺家节印普拍讲板糕并睡决慨定阔地舱块傅重双要蒙等个级1磨5数急据饲来湿源返：狂恒翼大I卧P寻O招恢股句书筒，棍恒伶大交人娇员璃访杀谈0灯9年胳上店市验后素恒颤大赔以爸低娘成催本将在围全赌国雁大租规洪模萍扩争张恩，否成帐为跨目榜前膀全功国候土白地杠储夫备哲量储最劫大崇，关进谊入打城彩市烂最漠多漏的忆房并地更产南公凑司******1阶0年狡全叶国敢主尼要岔房浆企善土疫地府储产备万尝平倡方够米******新员增袭土企地豪储矩备指平紧均轻成剥本元/平司方扯米恒凭大击自2茧0颤0胸9年弓上棒市令到2厚0必1竞0年弦底稍，陷新桂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