某公馆蓄客认筹策略与活动方案

菲霖公馆蓄客认筹策略与活动方案邦昌行于5月份提交过项目营销总纲及下一步相关准备工作计划，由于各方面原因未实质性启动。7月底，经过嘉良公司和邦昌行共同开会讨论决定税务项目“菲霖公馆”售楼部开放日期定为8月20日，项目开盘日期定为10月28日。因此根据这两个节点，以营销总纲为依据，制定项目现阶段蓄客认筹策略和实施动作以及所需支持条件。背景3

目录

Part1战略定位\目标任务

Part2项目入市机会分析

Part3项目价值体系梳理

Part4蓄客认筹期策略与活动Part5蓄客认筹期工作计划Part6蓄客认筹的应急预案

战略定位\目标任务Part15战题略口定覆位战港略猎层趴面站泽在全繁局的蒙角转度此审苗视权项忧目嘉农良因地暂产较在侵景吗洪惜的亮书相现之农作嘉中良关地俩产皮景献洪2私0厚1袖2年设度精值彩野之拢作嘉剥良绿地为产河深罪耕振版油纳财站惠位血全隶省抹的开迷篇菊之扶作品芬牌膨使端命树扒嘉取良桂企讨业下品批牌嘉遗良菲荣霖嘉公剂馆项为目束使星命树卫项码目矛精号品边形狂象支裕持殖嘉竭良信地馆产企洗业眉资恼源沙的斑再渠充步实实途现贯嘉什良站地弟产茫版瞒纳筐大较项坝目贞的感攻贞略战焰略勒定盐位7全部：180套嘉良菲霖公馆销秒售偷目遇标8量价双收树立标杆销望售芝目纯标9以项目产品发售成功确保品牌轰动进军景洪精品物业的排头兵实现进入景洪地产公司知名行列品蔬牌部目踩标项目入市机会分析Part21明1劣塞势育分心析品洲牌刻形木象凶尚醉未都建灿立愉，封知捏名允度画和贴美盐誉辈度幸在痰景币洪揭尚认未朽形己成目前世纪金源、万达等地产一线品牌已在景洪落户；而本地品牌海诚、浩宇均已有近百万方的开发成果，其市场地位已深入人心。项耕目奔入泛市锯机巾会猛分施析1投2项匪目郊入访市腹机莫会碗分租析劣雹势淹分扛析本束案川精亦装捉价似格芒相肃对痰处感于释高晋位脸，贼本亭地忌市李场路接受眼有臣一键定冒抗串性宋，女尤急其君是霸返缠利浓部字分伪信祖任傍度牵较跌低精装、带回报产品在景洪市场尚无大规模成功先例，同类型产品基本集中在复合型大规模项目，产品取胜因素大部分依靠复合型项目的综合吸引力。1旗3项衡目坝入夏市江机标会岛分催析劣损势品分逐析项附目龙正仔式候开严放呼蓄雹水百至壁开巷盘脚时疤间旺过呢短美，旧广告网推桥广恶周膛期孩短看，钓可强能靠导盯致呢蓄阅客绳量习不轮足棋。在现有市场背景下，不到3个月的销售推广蓄客期对广告传播、现场实景环境及特殊渠道建立的要求和依赖度高。这，成为项目成功的瓶颈元素。1罚4项夸目葬入桥市旅机笛会拨分汇析劣到势缘瑞分玻析项短目觉预粒售桶证馅办谊理观时验间谅与究开狭盘骗时孟间念间嗓隔娱短浑，聋造熟成腾具铜备省收息款奶条补件票的踪蝶有汉效别认益筹镇时辜间堤不拼足狸，禁甚坛至今无戴法疏认珠筹拜收纸款熄，愧直亏接广影型响晕开做盘活成祥功国性照。在现有条件下，预售证的办理时间将是本阶段的蓄客转化成有效认筹的最大障碍，同时也是影响开盘的最不确定因素。1民5优忌势字分暗析□龄嘉叶良价公的司海的溉气榨魄辛及右精枣品农战垄略避是出项移目护品浇质唉的凳保雾证会和爬成栽功鹅的猪关优键把动饶力牧；□嗓项竹目漫产悟品区保蛛证耕过云硬喇，璃未原来讽新孩中宣心雾核盛心签，余依睡托伏周辅边睡项区目扯配检套稻；□脖景箱洪扔远鞠景弊价多值略看甜好摄，榜区缎域框具招备剃投雪资郑前抱景购。□洲精顿装锣、顿回使报抹有扣强办有粪力该的键质迁量浪保些证篇和去投眉资扩保需证醒，舍并梁有搬实腹体岸样脏板嫌房生展蚁现晕效随果秋；综励合腿而尼言秩，应目惜前厅项柜目割入贼市抵机具会抹不客是用太讨有胡利组，扎且掠筹惧备况时月间勒太誉短模。惯尤插其次是踪蝶预接售汉证倾的程办银理唤如拉果壮影歪响时到技认油筹捞，驾那伯开跳盘垄风疏险盼将义加浪大贩且牙无凳法罪控镇制谦。项占目馆入跪市税机雾会恨分亲析项目价值体系梳理Part31巡寿7项目的成功营销，一定是深刻的根植于项目自身特点。因此，我们需要认真梳理项目的产品价值体系。1网8项肝目蜜价呜值昆梳泰理1座9项埋目妈价篇值尤梳绕理项目公寓产品的核心价值发力点：1）项目地段价值——需要告之和说明。2）项目产品价值——需要实景的体验。3）产品投资价值——需要引导和对比。4）企业服务价值——需要实际的体验。上述价值发力点适用于所有客群，而针对外销客群，还需在度假生活、功能价值和投资价值层面适当引导。2莫0项目价值体系的六大增值发力点：1）地段价值——用好澜沧江道具，未来核心，打消目前心理抗性。2）规划价值——独特的外立面造型。3）户型价值——创新的户型设计，尤其是户户带阳台尚属景洪小户型首创。4）景观价值——高层的立体景观。5）生活度假价值——精装满足即买居住和度假功能。6）产品投资价值——购买即享回报，享受与众不同的投资盛宴。项视目责价翼值财梳凳理蓄客认筹期策略与活动Part42津2蓄议客蹈认柴筹伴策栽略我纯们挑的伟策胸略背思题路聚：多进线万联润动排，晶引脚爆伏市膨场价访格炒为芽基著，既价忧值尝为蛮本短恰蓄篇高胜爆贷，惊强拼势垃开葱盘认融真缎细雕致惯，霜精改心点准巾备2峡3策壳动趁一民场牵重徒量猴级班产发品炮发淋布款会聚吨焦睛关升注棵，到引锁爆称全辟城发江起古一妥波脉全毅城悦唱雾响另的盘地旧毯哈式旧广守告音全岛覆牌盖万亩媒斧传屿颂淹，舒万春众义云裕集组缴织借一呈轮醒精滋品痰生含活终争碰先杠体砖验览活仓动嘉条良乞精码品证，绿值障得喜典藏藏启禽动恨一奏次埋直总效茎锁追定打的肯销堆售有攻否坚强餐劲春蓄李水邀集丸客荐，临强嫌力售认励筹换售肚卡V法SV满SV东S价值认同价格接受购买认筹卡目标：有效售卡150张目标：情景交融直效锁定目标：DM直效投放短信全覆盖报纸、电视目标：组织各领域专家学者进行事件效应聚焦全城关注蓄任客弄认嚼筹开具徒体释策毙略滴实界施2托4公阵关企活挽动屋线制规造萄事孩件粗焦念点吸疯引票广侄泛羡关粥注聚皂焦价潜届在熟目刮标广脆告渴推清广晓线项束目玩景锁洪昨首沃发事凭件摸效窗应护聚压关箩注万债媒余传蔬颂全饰城栗唱则响D巷M短拴信焰投陈放报情纸裙电朵视歇配繁合9月顶底滴：糠酒吃店担公热司抽签坡约彩仪锻式样个板吊房锐参塌观五活垒动中容秋扔节跑客费户辨答详谢辜会1也0月闹初趋：暮产艇品顷发申布久会D访M、颠短椅信汇及失时纱密约集侄覆屯盖辅恒助姻媒舱体匀渠耐道食覆棚盖报雄纸净、贤电振视起软还炒塌配巾合现根场陵体陶验罢线实浆品休展江示体掘验捎为模王全盒城继推德荐强姿势写集薪客样戏板暮房逢体日验9月胡底恰日吴样妥板夺房勾开稍放班，屈实惨品陆呈救现寇，测盛蠢邀宗鉴蚂赏欠。工不地楼包等装谣，更规纱范救施终工飞现友场薄。销厦售茄执顷行袄线客逐户园认阁筹强察力尘集街客认市筹强喊势晶集死客8月2患0日魂接杏待诱中避心讲开僻放钉正氧式被认覆筹掏登消记农。1庆0贱.惭2浙8日赵引描爆随开秤盘蓄糊客庭认源筹帮具后体鞭动贪作登实勉施2浇51）判售咳楼闹部拆开拌放复：群奶发映短叮信善告减知季后度凭素短扁信柳到摄售律楼异部家领酸取讨电亭影泥票晶，愚吸知引派客敢户狭到形访条。2）剂样公板臂房背开喂放桥：短盛信决告与知幻玉及叫来基访丛告鹿知凑后纲参仪观嘱客疯户惑可雅领愧取兴小少礼条品袜一爬份句。3）通昆六明慨线肝下率渠绳道砌活桐动岭：配不合蒸景母洪架营闪销腔节匙奏芝进宰行1丽-鼠3场弓推适介筛，泊同息时戒启罗动随北悔京构渠搬道骄建允立及提试雀探声，季是立否茶具参备匙可陶行革性录。4）摔出泛租倚车/导肿游功带每客就：配性合偏营揉销睛节陷奏东引矿导呀带截客总；寺成打交御奖正励毛措均施援暂及定牲为1恼0邪0琴0元/套围。5）尾项桥目丙亮铲相梦的珠事慨件掌发昨布伸会烛：制伐造侮事祝件唐，罚引间爆缠项怀目迎。6）帮景割洪排线词下鼻渠倾道舟：对有单仙位蛋、优大窜企汽业敢采划用魄调册查违表院或忍抽目奖珍形检式惰进徒行亩项惩目师宣坚讲葡并葱引姑导疑购桨买界。强范调胶的收是通：本坐阶惰段肆活夸动晓多后以后线挠下其渠鼻道饰进狡行凉，救线樱下膀渠呢道腥做其法吵成对本低叼，锡指懂向驳性戒明凯确扁，华可父调桃整杯时健间卷和擦余允地睡大遍。渠般道辛活攀动镇安刑排2瓣6目标任务：蓄客1200批认筹150批集中蓄水周期：2个月广告推广周期：2个月蓄过客廊认扇筹嚷目缺标2坑7需挥要拔直仇面减的跌客完观悉现肤实收：在教很拜短汪的洗时费间兽段摇要沉完非成踢高跨质勒量然的脏有读效逗蓄业水并蠢且在俘一尚个驶集钳中贤的像时努点羽高垃质婶量尝的恨引眨爆提和株释捧放在羞有恒效矿的回销泊售旗期弃内降实侧现有医效直蓄胆水向直胶接纵购态买的阴全怖面叔转介换蓄较客葛认及筹病目掩标扁面艳临火难完题2迈8蓄搅客判认短筹派期时喉间氏：8月2握0日—呼1就0月2榨8日目撒标擦：杀认事筹1婶5悼0张概有芽效惠卡手示段防：冬全孟线歌营优销抖，蒸项虚目淹信有息明覆巷盖重全估城策，出在驼短本期内陆形麻成碌阻枕断舟效恭应浩；长项暖目合亮趣相延发取布灵，邀制哈造焦折点肠事散件。蓄棒客替认它筹迁周针期回及兔目矮标2振9客细户钢来筹源剂：1）叫售箱楼池部讲自吧然抄上握客恭客踩户参：通迅过着组瘦合耀推状广迷吸所引2）庙外咐跑悉渠佩道头客笋户引：通饼过瓶外远跑穷洽叫谈阵宣叶讲票吸窑引3）男之壁前法来烧电守来去访站客衣户五：通眼过虎跟拼踪嘱维选护眼保屠持4）己出揭租灵车/导思游卷带吃客丛客仿户挎：通冈过狼成存交庙奖惩励1礼0雾0坟0元/套岔政眨策烫吸别引5）瞧折必页理派纱发寸客标户楚：通翻过循对炎定绕点慢区催域注、漂定面点理人冈群娇发续放桥吸希引6）音全金员御营窝销捆：通翻过挎朋迁友逐介便绍结、忙推悔荐以踢上所客后户劈燕来膝源确确按保狼到扶开混盘糕前政蓄嗽客1粪2眨0伤0批掌；由异于肃时撞间尝短痛、什任文务温重伯，牺认唱筹遣可刚采遵用绵边知蓄喂客驴边冈认存筹翅方絮式添，贡也循可潮视彼蓄森客恰情臭况妹调金整痕为蓄萄满竖一叫定西数秧量惯后赏集宜中缸认鹊筹尖模社式麻。隔在膀执示行搬过双程杯中繁调穿整晃。蓄稼客酷期止客椒户郊来葡源3较0认芳筹巩卡黄（辈金躺额5源0境0肉0元节）通千知怠时言间仙：迟分绳批亦通浴知新（汪统趋一萌口勤径屋）—据—电锄话+短幅信川（瓶提临前灵两吉天产开汇始鱼通筐知凭）目街标研任茎务—炼—静2个摆月1谈5沈0张丑卡锹，呆认叙筹股率1吨0震%还-头1浊5韵%（岛客雹户赛批本次嘱、缸人飘次列达和到1嫂2深0露0批项以敲上捡）除距去啄之失前建蓄泰客5投0摄0批膏，阳外切跑被预汇计1砌0饲0批择，吵还终需孝日伙均妨客壶户调接握待迫达钞到1块0批刺。诱使导疮口锅径—慰—权徒益【开彩盘弃当摆天阅持璃卡帆客严户膨优虾惠3垮%由+一增次爱性速付鼻款矛优弹惠1巡寿%（炊按衬揭耕无床优肿惠帅）+开大盘脂当标天仍抽甲奖胃活董动】+棕1长0年弱每轧年7订%的瓶回屯报谣返解利侄配朝置+抢位购急机腔遇+价乳格速诱盒导+升顿值脂预凯期关迹键却道忙具—劝—认梨购怕合抱同鲜公吸示+预谣售死合肤同消公检示+预紫售带证芬公供示+价丽格疫公切示+酒穴店府运缠营尸公州示现滩场过道肾具—孕—大稿型倘看而板冤告子示钟牌【会顺员逼入漂会秋流别程瓜及验权街益赢告哥知】客许户蠢道剪具—收—选竞房冬卡/抽墨奖江卡认唇筹胸期贫执陵行残方化案3鬼11、逐缴撇款5影0玻0恳0元予的窑认局筹乖客筒户岩在劳开毒盘火当辽天腔选傅房榜未沃成旬功狗，5农0办0炸0元役可蕉在稼开氏盘凉后摩书宫面榜申毙请宇退移订忠。2、防认羞筹倘期话内被，疫不贵安盛排售抽谊奖小活然动3、酱认卖筹华期告内想，浇设纤计担并有发拦放奖选苹房尺卡底（似选晨房估摇师号置券沃）成挑功榴申坦购翻客危户龙发伶放报一怠张周正评副趁联旗带眉卡壁号根的宜选举房宜摇趣号料券乓，守用值于侵开马盘燥当穿天卖排队让摇消号庸或麦直租接赤选装房句使宵用神。特符别勿说姑明认膊筹睬期屈执孤行岗方汽案3我2本合阶单段妙活净动睁策稿略喷之勉：纠项匙目夫首昼发骆发稳布走会活登动糕策停略浅：嘉化良吨公罩司晓景绝洪坝战则略释首核发身介级绍暨娱菲扒霖刚公颗馆稼精先品围亮其相摩产征品奏发彻布悠会活熟动塘主墙题刺：嘉吩良楚地笨产养精秋品弓领邮袖治景头洪扯首糟发菲挨霖哲公鹿馆渡项凯目师发淘布奥推等介束会3桥3时挨间圣：9月2澡2日地爸点武：村金意帝够酒躁店斥或威金尤源忙大垒酒肺店邀盲请京嘉块宾寇：政眼府苦、梯各右职许能清部忧门牛有却关赞领佩导喷；生云阅南店地健产叙专爽家或、食建扔筑算设奋计革单速位街代扮表理、铃社衰会沾名吓流浩；姓银所行饭投搁资矮理迈财讨专绵家闲；多业衫内隙人瞎士蕉及冲客项户产。媒血体着发把布洗：景旋洪残报语纸塔、退电朗视短莲信有群蜻发客跪户既电肚话丛通棕知目趟的栽：高昆调垫项滔目凤亮饥相号，颗强额势禾炒晓作拼，恳聚养焦耕全喘程帅关拉注袭，叠制搁造渡轰筹动型效仪应渠。费堵用江预云算覆：8诞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