太子湖高层后期营销策划报告-课件

风云变幻，我们周边正在发生什么？1ppt课件12月9日，营业税征免时限2年变5年……－－国家又一轮宏观调控的第一把利剑，剑锋首指投资性置业客户，但这一措施带来的成本增加会被市场之手有效的转化为购房成本，而成本的增加远不及房价的涨幅，这一政策，对于抑制投资性置业的实际意义十分有限。2ppt课件12月14日，“国四条”出台，鲜明提出支持自住，抑制投资……－－政府的老生常谈之语，态度始终坚决，效果历来有限，中央和地方搏弈的结果，获胜的往往是开发商利益，“国四条”在09年房价猛涨的背景下推出，充分强调了政府调控的决心，但却也仅仅只能是决心。3ppt课件1月7日，国十一条出台，二套房首付比例不低于40%……－－重申以家庭为单位的二套房首付比例，是本轮政策的唯一着力点，对房产投资市场有一定冲击。但对于30万左右的小户型产品而言，政策效果基本为零，更多的停留在心理预期的层面。4ppt课件空转试点扩大，物业税风声四起……－－做为根治高房价的“灵丹”，物业税承载了太多购房者的希望，如果物业税开征，房地产市场将会得到有效扼制，但从空转到实施，显然会有一个漫长的过程，况且，物业税差级征收是必然之势。故，房价下跌也仅仅停留在风声阶段。5ppt课件出于民生压力，国家出手调控；出于GDP指标，政府出手维持，政策的执行，曲折而漫长；中国经济确已被房地产劫持，政府想抑制房价，奈何左右掣肘，始终无能为力；省级政府负责的条款意味深长，中央想依靠地方政府的力量解决调控中的搏弈现象；从政策走势来看，针对投资型需求的政策收紧预期不强，尚有一个宽松的环境。小结6ppt课件盘点四周，我们拥有什么？7ppt课件一期现房实景呈现，极具示范效应；大量一直关注的客户群体；稳重、大气、原味的欧式建筑；双面湖景，一线亲湖景观园林；高层建筑，引领区域标杆形象；70年产权的小户型产品（约2/3体量）；外校旁，地铁口，沌口标杆；前期奠定的良好市场口碑；立足于经济开发区的优势；开发商品牌效应。优势8ppt课件楼号房型数量（套）配比合计预计面积备注一号楼一房23035.11%31935-45平米不含3-6楼写字楼，其中有207套为40年产权产品二房8913.59%约65平米二号楼一房18428.09%33635-45平米

二房14622.29%约65平米

三房60.92%约100平米

合计总套数：

655100%655

9ppt课件劣势高层产品电梯明显不足；停车位严重不足；1号楼无天然气；工期缓慢，流失大量客户；面临严峻的竞争压力。10ppt课件站在巨人的肩上起跳，自然先人一步；产品精雕细琢，三年磨剑，必成大器；外校、地铁、沌口标杆、双湖景支撑起高层价值优势；差异化营销需要贯穿于产品和营销等层面，应对竞争。小结11ppt课件环顾四周，何人在卧榻旁酣睡？12ppt课件嘎纳印象二期2008年6月份开盘，推出二房、三房产品600余套；面积区间从83～130平方米，80平方米左右的户型占比约60%；二期均价约5200元；现只剩下13套尾盘销售，均为高层，均价5800左右；12号楼09年12份加推，现销售60%，均价5500，面积区间与前相同。嘎纳印象二期13ppt课件总共约500余套单位，小户型产品占到90%以上；11月1日开盘，推出约200余套，从30～86平方米，毛坯产品；40年产权，4梯23户，首期推出高、中、低三段的楼层；户户天然气到户，号称住宅水电；现均价5400，开盘均价5100，开盘期间每平方米优惠200元，实际成交价格4900元/平方米；剩余房源预计在2010年3月份推出，均为全装修产品，装修范围包括：厨卫全装、地板、墙、顶棚、门窗、电路；装修档次未定，预计约500元/平方米标准，预计在5900～6000价格水平。城市BLOG14ppt课件博学华府四栋高层，总房源920套，面积从41～135平方米，主力户型在85～120平方米；一期、二期已售完，剩余约120余套还未开盘，推出时间未知；二期9月13日开盘，开盘推出283套，当天销售180套；目前，还剩余约40套，销售率达到约85%；现剩余房源均价5500元，开盘时成交价格约5000元。15ppt课件王家湾龙阳大道复合地产项目，总体量约4万平方米；主体为两栋酒店式公寓塔楼，裙楼为四层商业；毛坯产品，主力户型从44-85平方米；1月23日开盘，均价8300元/平方米，当天成交约40套。王+ONE16ppt课件官湖郡总建筑面积13万方，高层＋别墅产品，分两期开发；一期3.8万方，30套别墅，1栋18层高层，1栋24层高层；面积从87～177平方米；2009年11月开盘，高层开盘均价4800元，开盘旺销60%；现一期剩余尾盘，均价5000元。17ppt课件万科12月24日万科以13.58亿元拿下武汉经济开发区320亩土地；楼面地价达到2545元/平方米，预计售价将至少超过7000元/平方米水平；如此体量，如此土地成本，应该会有较大体量的小户型产品；万科的进入，在拉高区域房价的同时，也会造成客户分流。万科地块18ppt课件其它未上市产品金色港湾五期中小户型住宅33层法式公寓19层法式酒店公寓7900㎡酒店5448㎡数量不详户型待定五期原计划6月左右动工，但迟迟未能开工。另外，在住宅楼中有少量小户型。宏松大酒店改造项目小户型公寓整体约4万方数量不详户型不详酒店原址改造，尚面临诸多不可预见因素，预计面市日期将在2010年下半年。东合中心酒店式公寓约4万㎡约800套户型未公布规划为专家商务公寓和白领公寓，专家商务公寓为精装修酒店式服务公寓，白领公寓为对外出租的高档公寓。该项目目前有两栋写字楼在售，公寓暂未动工。19ppt课件睡狮猛醒，我们如何找准自己的位置？20ppt课件外校旁地铁口沌口标杆双湖景70年产权精致户型投资居住SOHO套餐精装修特色智能化产品特色目标客户竞争策略21ppt课件投资居住SOHO

三位一体精装修小户型公寓外校旁地铁口沌口标杆双湖景70年产权精致户型沌口新地标精装小户型22ppt课件傲立一方，谁会买我们的产品？23ppt课件客户来源区域：地铁将有效拉近项目与城市的距离，地铁沿线目标客户；因外校而集中的广泛客户群体；立足开发区，覆盖汉阳区域，辐射大武汉。24ppt课件投资性置业为主兼顾自住型置业价格诱因的刚性需求外校陪读家长过渡型置业以出租为目的的投资置业看中升值潜力的投资置业外校教师自用置业东风等开发区企业员工首次置业中小型机构办公置业地铁带来的区域外客户新婚家庭首次置业因价格挤压而来的中心城区客户25ppt课件产品价值如何体现？26ppt课件项目名称比较因素权重项目可比实例的分值本项目王＋ONE城市BLOG嘎纳印象万科新项目均价水平（元/㎡）P1=8200P2=5400P3=5500P4=7000P权重5%65%25%5%－－区位20%107768周边环境15%67888周边生活配套10%107868景观10%77889小区配套10%878108户型结构10%77897物业管理5%877108规模5%688108开发商5%788109升值潜力10%78878修正系数100%Q1=7.6Q2=7.3Q3=7.8Q4=8.4Q5=8.127ppt课件毛坯上市价格6100元/平方米精装修产品7000元/平方米注：按照同区域同类型产品（城市BLOG）直接对比，价格比之高800元/平方米左右;

此价格依据目前销售情况而定，后期项目面市时再根据市场形势调整。P1'=8.107.608200436.97P2'=8.107.3054003894.66P3'=8.107.8055001427.88P4'=8.108.407000337.50价格合计

6097.0228ppt课件众强环绕，我们如何形成特色？29ppt课件精装修可以更好的满足投资性需求，对于自住性需求也有积极的影响；精装修能够弥补户型本身的缺陷，体现项目亮点；精装修有利于提升产品附加值，与高单价对应；小户型产品精装修已逐步成为市场主流，容易为客户接受。精装修精装修容易形成“千房一面”的情况，无法满足客户的个性化需求通过同一风格不同类型的装修套餐满足客户不同需要30ppt课件本项目的装修选择强化竞争力的需要弥补缺陷的需要顺应客户需求的需要提升项目档次的需要智能化的精装修小户型公寓31ppt课件现代风格精装修邀请知名设计公司设计室内装修方案；装修方案以现代风格为基础，依据产品的面积、朝向、户型等分别设计三种不同的装修风格套系，展现个性；在设计环节，有选择性的预留出创意空间，让客户自行发挥装修创意；三种装修套系均按照按800元/平方米标准进行，分别在颜色、装饰、样式上体现于不同。32ppt课件现代简约风格现代简约风格在处理空间方面一般强调室内空间宽敞、内外通透；在空间平面设计中追求不受承重墙限制的自由；墙面、地面、顶棚、家具陈设、灯具器皿等均以简洁的造型、纯洁的质地、精细的工艺为其特征。装饰要素：金属灯罩、玻璃灯＋高纯度色彩＋线条简洁的家具、到位的软装33ppt课件客户需求细分对于房屋居住方面的要求投资性关注产品的性价比，在意房间的整体装修效果，往往忽略产品的朝向、采光等因素，对于居住功能分区较为看重，多选择一房产品陪读人群十分在意居住环境，生活便利性、噪声、厨房是最优先考虑的因素，同时强调居住的舒适性，希望获得较大的空间尺度，通常只会选择一房产品，购买意思兼顾自用性和投资性家庭居住对于朝向、噪音、采光较为看重，注重室内功能分区，对厨卫、阳台有频繁的使用，希望营造舒适温馨的家庭环境，希望有外部景观，高层受青睐，多考虑二房或三房产品单身居住对于噪音、交通较为看重，喜欢个性化的装修风格，强调卧室空间，对厨房、阳台要求不高，在层高的选择上无明确目的，以一房产品为主商务办公更愿意选择低楼层，希望房型方正，面宽大，偏好实用型的装修，无风格要求，满足基本功能需要即可，在意价格，对于朝向、采光等方面在意程度较小，多选择一房产品或相连多套产品34ppt课件装修风格指向具体位置数量现代风格－温馨舒适1、2号楼两房产品，占据每层四角位置及27层，约为241套约241套现代风格－简约时尚1、2号楼的西北、东南向面宽为4.2的一房产品，约为202套约202套现代风格－经典雅致1、2号楼的东北、西南向面宽为3.75的一房产品，约为212套，另包括1号楼3～7层所有产品约212套

（不含1号楼3～６层产品）35ppt课件装修范围区位装修范围基本装修建议品牌客卧地面复合地板圣象墙面墙纸郁金香顶棚统一标准局部吊顶、涂料空调1.5P/房格力厨房橱柜统一样式海尔水槽、龙头统一样式摩恩抽油烟机统一样式方太、老板灶具（电磁炉、灶台）外置式，统一样式方太、老板电路插座、开关暗线入墙，飞雕TCL、飞雕灯具节能灯具飞利浦36ppt课件区位装修范围基本形式建议品牌卫生间地面吕牌防滑地砖马可波罗墙面品牌墙砖马可波罗吊顶品牌塑钢吊顶欧陆座厕节水型座便式箭牌洗脸台盆独立立式箭牌热水器海尔海尔浴霸四头奥普阳台地面品牌防滑地砖马可波罗拖把池普通样式箭牌晒衣架外伸式红杏其它背景墙艺术墙纸郁金香墙面储物格统一样式无智能化系统详见后述详见后述装修范围（接上页）37ppt课件装修、质保流程质量保修流程

客户物业装修公司开发商发票限定保修期质量问题联络装修公司维修补发票税款质量保证金具体维修38ppt课件特色智能化物业服务/商网互动呼叫物管家庭宝典电子相册社区警报手机免提通话小区公告天气预报物管信息温度信息住户信息留言便签访客信息计算器包裹邮件万年历维修服务便民信息预约服务电器、电路灯光控制排号服务热水器控制缴费服务背景音响控制缴费记录分体空调社区帐户远程监控家政服务门禁安防门禁控制家教服务视频语音通话子女接送门磁窗磁监控洗衣服务红外监控商家预定摄像监控购物订餐煤气、烟雾监控送水电梯自识别系统39ppt课件温馨舒适40ppt课件简约时尚41ppt课件经典雅致42ppt课件SOHO43ppt课件未雨绸缪，我们下一步的行动计划！44ppt课件45ppt课件2010年2月～2010年3月初确定高层产品的装修标准，明确样板房位置和数量；联系装修设计单位，展开样板房装修的招投标工作；确保2010年3月初，装修公司进场装修。46ppt课件2010年3月初～2010年4月30日按既定方案进行样板房装修工作，预计约两个月的装修周期；展开高层产品的宣传物料设计制作；推广的各项筹备工作同步展开，确保5月1日样板房交付使用时，高层的推广工作同步启动；智能化管理的商网平台搭建工作；智能化设备在样板房予以展示。47ppt课件2010年5月1日～2010年7月2日样板房开放，正式启动推广；以样板房实景体验配合大力度的推广，累积客户；蓄客期预计累计客户数量2500组；并完成对客户意向的初步试探。48ppt课件2010年7月3日~8月8日开盘前30天，公开发售VIP卡，开展项目认筹；试探价格承受能力，甑选客户意向，锁定目标客户；以集中开盘的形式开盘，现场选房，强力冲击销售。49ppt课件形式规格数量单价总价（万元）备注户型单张24*1512000张0.3元/张3产品户型信息海报A350000份0.5元/张品牌形象楼书A43000本20元/本6智能化手册B5约3000本10元/本3卖点信息（更换4次画面）推广计划基础宣传物料四种，合计费用约12万元。50ppt课件形式规格数量单价总价（万元）备注户外广告项目工地、1块----中途更换画面汉阳大道跨街、1块----王家湾至水厂沿线1块----30楼体发光字项目楼体约600平方米230元/平方米2已有，更换内容公交车身208、597、58510辆30000元/辆30

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