铂金湾策划概念方案-叶课件

深圳铂金湾（暂名）项目建议谨呈：深圳市西岸渔人码头商业有限公司

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提纲1、项目特点2、案名与定位3、办公、酒店与公寓的规划4、特色业态思考1、项目特点：“局限下的舞蹈”交通制约之下的项目未来规划进入本案项目主要为一条两向4车道等级道路，交通条件难以满足一站式全业态购物中心商业交通标准。望海路十号路七号路东角头站700m1、本案进出道路仅为一条两向4车道道路；2、望海路以南道路体系难以改善；3、距离地铁2号线东角头站约700米，未处于地铁站500米服务半径范围内。困难1：交通进入性差（优点？缺点？）困难2：位于非核心商务区，规模有限，难形成群聚效应困难3：海上世界、太子湾项目办公物业规模较大，竞争激烈写字楼市场供应？是否带来附加值？“困境”项目身处竞争项目林立的前、后海及蛇口片区包围之中，且在交通、规模等方面无明显优势的情况下，如何突围将成为项目写字楼成败的关键？交通利弊？建议增设海上看楼通道，以预约制游艇服务，提高项目调性深圳渔人码头，15公里海岸线上最耀眼的一颗明珠……一个有历史、有未来的地方曾被誉为“水产航母”的蛇口渔港，是深圳最大的渔港，也是国家中心渔港。现状：于蛇口老街的蛇口市场一直是附近居民购买海鲜的主要市场，甚至宝安区也有人来此购买海鲜；如今，蛇口市场由于规模太小，已远远不能满足人们的要求。每天不仅市场内拥挤不堪，市场外的马路也被各种车辆堵得死死的。旧金山渔人码头

旧金山是“渔人码头”的发源地，１５０多年前的那个小码头现在已成为享誉全球的旅游胜地。上世纪６０年代，旧金山渔人码头旅游业开始取代渔业成为主要经营内容。1978年，39号码头“位于安巴卡德罗与海滩街交会处”的启动更带动了观光业的发展。这里聚集了很多的购物中心，路上，旧金山蟹的卖家鳞次栉比，街上的乐师和艺术家们的表演也是一个接一个，渔人码头已经成为了旧金山的热门观光景点。温哥华渔人码头温哥华渔人码头位于温哥华市以南，是亚裔移民聚居地。每当渔船靠岸时，渔船甲板就是货摊。一艘艘满载新鲜海货的船停在码头旁，渔民们将鱼、虾、螃蟹等堆在渔船上，任人挑选。温哥华渔人码头附近一间间小店贩卖纪念品、Ｔ恤，另外还有卖冰淇淋小铺，以及用新鲜鳕鱼炸成的地道Ｆｉｓｈ＆Ｃｈｉｐｓ很受欢迎。2、案名与定位原名——渔人码头的问题一、渔人码头的特点：1、大众类消费场所2、特色海鲜餐饮为主3、廉价、实惠的大排档4、公众旅游观光地二、问题：这个案名是否与本项目的客户群、项目特点匹配？答：否1、案名——铂金湾铂金（Platinum）铂族元素在自然界中，与金、银一起通称为贵金属元素，在当今社会中，是富贵和身份的象征。铂金湾——这里将是都市的焦点；是城市的核心地带；是成功者身份的象征。备选案名黄金港——源于古老热那亚王国繁华的港口，是当年欧陆航海的商贸汇集之地。壹号码头——蛇口第一渔港，东南最富有海湾。城域湾——地造天城，辽域广阔。

“这里是码头，它将是一方繁荣，一方荣耀凝聚，俯阔海，揽苍穹，金甲在身。”“湾”生活时代的标志风向标；“奢”概念的低调品味；铅华洗尽后的低调层峰态度。——RTKL设计说明2、定位建议湾生活·低调

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TOPlevel湾·藏|国际湾区艺术藏品Internationalbayartcollections困难1：交通进入性差（优点？缺点？）困难2：位于非核心商务区，规模有限，难形成群聚效应困难3：海上世界、太子湾项目办公物业规模较大，竞争激烈写字楼市场供应？是否带来附加值？“困境”项目身处竞争项目林立的前、后海及蛇口片区包围之中，且在交通、规模等方面无明显优势的情况下，如何突围将成为项目写字楼成败的关键？3产品配比、写字楼是否需要？项目名称占地面积建筑面积办公面积使用情况可租售面积推出时间蛇口海上世界城市综合体招商局广场38万75万61884全租618842013太子广场100000规划阶段100000—金融中心2期70000规划阶段70000—太子湾7737001335000462000规划阶段380000—合计611884南油来福士广场12690049000055000项目二期的国际甲A写字楼550002013深长城中心25727.8232000开发商仅拿出40000平进行销售400002013科技园汉京中心11017110170100170规划阶段56360—前海前海地铁项目4700001420000220000—220000—区域外合计371360【南山写字楼市场未来供应】【蛇口及其他片区】南油、科技园和前海等区域外竞争项目共有37万平的租售面积，未来供应量主要集中在蛇口区域内，拥有将近61万平的办公物业租售面积，对本项目而言，较多的供应量将构成一定的竞争压力。现状机会/长期以来南山处于供应量相对短缺的状况，且目前供应写字楼的整体档次不高，高端商务办公物业存在较大的市场供应空白点，为本项目的发展提供了良好的发展契机。（适合本项目？）未来机会/前后海片区开发对高端客户有极大的集聚效应带来的辐射作用，以及海上世界片区的升级改造，实业公司、大型物流企业和电子信息、高新技术产业对写字楼需求大幅增长，为本项目的发展提供了成熟的市场发展环境。（标准商务需求？总部？或私人会所需求？）威胁/未来3年南山约有140万体量进入市场，每年大于40万平，占据整体市场每年供应量的半壁江山。市场总结本项目面对着巨大的发展机遇的同时，也面临长远的市场竞争。整体来说，项目（不）具备做高端写字楼的基础，但更多的是基于风险分担的一种方式，而非溢价的目的。21【汉京国际】入市时困难1：非核心商务区，规模有限，办公2.5万平；

困难2：交通便利性欠佳【典型案例借鉴】总建筑面积:45856.87㎡办公建筑面：25661.77㎡，商业建筑面积：5500.86㎡地下3层，地上22层，共300个车位；地面一至三层为商业办公标准层面积为1490㎡，主力面积区间为110-210㎡，交通现状：南海大道双向6车道，登良路双向2车道，上下班高峰期，登良路段交通压力大，经常出现堵车汉京国际南海大道登良路22【2013，深圳豪宅跨入新纪元】典型特征：城市中心/景观资源/别墅化大平面/综合体/顶级精装修①国际化公寓型豪宅终于涌现地段:深圳湾春蚕西侧规模:占地4.6万㎡建面27㎡主力产品:430㎡价值点:别墅化大平面,海景,后海CBD入市时间:预计2013年2月2014年深圳湾一号2013年深业科之谷华润总部东海国际中心地段:招商银行大厦西侧规模:占地3.4万㎡,建面51万㎡主力产品:

75-300㎡平层及复式公寓价值点:传统香蜜湖中心富人区入市时间:预计2013年上半年地段:莲花一村对面规模:占地2.5万,㎡建面96万㎡主力产品:280-350㎡价值点:政治,文化,经济中心,紧挨莲花山公园,配套齐全入市时间:2013年中地段:深圳湾规模:占地3.8万㎡,建面55万㎡主力产品:待定价值点:后海CBD,综合体,海景入市时间:2014年中海上世界综合体地段:蛇口海上世界规模:占地38万㎡,建面75万㎡主力产品:旅游景点+住宅+商业+公寓+酒店价值点:滨海商务风情区,传统蛇口豪宅区入市时间:伍兹公寓已入市,其他项目待定深业科之谷，13.6万㎡，综合体【深圳豪宅市场趋势】2013年深圳进入新豪宅时代，大量城市综合体中的商务公寓集中在2013年底-2014年上半年入市，本项目不具备市场先机，有较大的竞争压力。【深圳未来豪宅市场特征】2015年高级公寓市场进入蓝海华润大冲村旧改,公寓+住宅体量228㎡金地大百汇，公寓体量36.6万㎡海上世界综合体，住宅33万㎡深圳湾1号，公寓体量14.6万㎡121236126914年15年913年369瑞思国际中心公寓在售，体量2.03万㎡东海商务中心，公寓体量25.8万㎡京基下沙，公寓体量7万㎡本项目.总建面23万6华侨城华寓，总建面8.5万㎡绿景虹湾，公寓体量12万㎡华润总部，总建面80万㎡益田木头龙，公寓体量65万㎡翡翠公寓，体量3.29万㎡侨乡雅居，体量0.5万㎡【典型项目-深圳湾一号】后海地区标志型建筑群，深圳非主流大平层奢华公寓；2013.2.23日开放售楼处，预计5月份入市，主要面积在430平以上超大平面户型。13213T3T2T1T42南地块物业类型物业面积（㎡）北地块物业面积（㎡）写字楼6953013500商业294509800公寓10709039790合计20850063240占地面积：46084.47平方米(南地块32426.65平方米+北地块13657.82平方米)总建筑面积：358000㎡建筑容积率：5.9(南地块6.43，北地块4.63）建筑覆盖率：≤35%绿地率：≥30%户型面积（m2）数量（套）比例备注T3-1951416%一层2户，独立电梯厅T2-4303846%一层2户，独立电梯厅T3-4401416%一层2户，独立电梯厅，私家泳池T4-5901316%一层1户，私家泳池T2大平层-90056%一层1户，私家泳池T2顶复-170011%一层1户，私家泳池合计85100%——【第一类：国际公寓型豪宅】主要动作：售楼处2.23日开放，至今未作任何推广或活动，启动预约制看房，预计最快5月份开盘，目前上门近150批客户，以中型以上企业老板为主。【典型项目-华润总部】总建面约80万㎡，建筑类型包括商务公寓、住宅、商业和写字楼，2014年下半年北面住宅将入市，产品以150-300㎡为主，打造为幸福里的超级升级版其中写字楼部分占地约3.8万平方米，高480米，建筑规模约55万，将成为华润总部大厦已于2011年4月份动住宅部分总共6＋11万，南北两区共17万建面，70年产权，不受90/70限制商业8万，将打造为万象城的升级版物业类型建面办公楼480米的华润中心住宅南区6万；北区11万商务公寓4万商业8万【第一类：国际公寓型豪宅】【典型项目-东海国际中心】城市滨海高尚住宅；总建面约51万㎡，以150-250㎡的复式为主，2.13日开售，首批推出202套，至今已售30余套，均价6-8万/平项目由2栋超高层星级公寓，2栋智能甲级写字楼和1栋白金五星级商务酒店和约6万平米的商业组成；项目共有954套，主力户型以150-250平米的2-3房的复式单位为主，外加16套600－800平米的顶豪单位。主要动作为年前举办的亚洲高楼论坛及2个户外，成交客户以红树湾、幸福里投资客为主，及部分北京、香港等外地客，客户主要认可项目地段、综合体价值及不限购不限贷优势。目前走量以低楼层价格稍低的产品为主。物业类型高度栋数建面（平米）办公楼190/150m299500酒店100m144135商务公寓300/255m2181000商业——65365东海国际中心整个项目由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大部分组成【第一类：国际公寓型豪宅】酒店与公寓合一或分开？1、产品配比2、酒店公司意向销售产品配比建议：商业：2.5万酒店：3.5万高级公寓：8万豪宅：10万合计：24万平方米4、商业业态?飞行俱乐部航海家码头FlyingclubMarinaBeach