房地产的融资方式以及教学课件

房地产的融资方式以及1、不要轻言放弃，否则对不起自己。2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。--戴尔．卡耐基。3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有久久不会退去的余香。4、守业的最好办法就是不断的发展。5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮回里有你。房地产的融资方式以及房地产的融资方式以及1、不要轻言放弃，否则对不起自己。2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。--戴尔．卡耐基。3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有久久不会退去的余香。4、守业的最好办法就是不断的发展。5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮回里有你。房地产的融资方式以及资金成本的计算方式资金和土地是房地产开发的两条腿,没有资金和土地,开发商将寸步难行。房地产业的诸多环节不够规范,特别是在信贷和土地方面这两个软肋往往也是政策调控的重点。近两年来国家实行了土地紧缩政策和信贷紧缩政策,双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到了资金压力,随着政策调控的效应逐步显现,这种压力将进一步增大穷则变,变则通。在地产新政的严格规定下,催生出灵活多样的房地产融资方式。“上市”、“信托基金信贷”曲当”等纷纷登台亮相,更有各种巧妙地,不可复制的,个案性的创新的融资方式前房地产的融资方式以及资金成本的计算方式资金和土地是房地产开发的两条腿,没有资金和土地,开发商将寸步难行。房地产业的诸多环节不够规范,特别是在信贷和土地方面这两个软肋往往也是政策调控的重点。近两年来国家实行了土地紧缩政策和信贷紧缩政策,双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到了资金压力,随着政策调控的效应逐步显现,这种压力将进一步增大穷则变,变则通。在地产新政的严格规定下,催生出灵活多样的房地产融资方式。“上市”、“信托基金信贷”曲当”等纷纷登台亮相,更有各种巧妙地,不可复制的,个案性的创新的融资方式前·一、房地产企业融资渠道与融资方式·二、我国房地产企业融资方式、我国房地产企业融资现状四、热点融资方式现状·五、融资成本的计算方法·六、房地产融资案例、房地产企业融资渠道与融资方式视金内研餐一加意朗上明我上收取房恕左摄在业⊥数(孩每的计房把}例研酥人的高面者依务荷同租能务在俄券最行复拟1.企业内部融资·即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发,或通过扩大有资金基础。房地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券获得现金”、“预收购房定金或购房款”和企业留存收益2.企业外部融资(1)上市融资。随着资本市场的日益发达,股份制房地产企业上市发行股票融资成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市(2)发行债券。根据发债主体的不同,分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。(3)银行贷款。常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。信用贷款依赖于开发商的业绩、业务以及信用记录,无须开发商以所开发的房地产作抵押。但需要其他抵押物作抵押或以企业的信用作担保。房地j抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押,包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款,由于这种方式大大降低了银行的信贷风险,因此,在商业银行房地产信贷业务中居于主导地位。(4)其他融资机构的融资。目前为我国房地产融资的金融机构主要是银行,而在国外还有其他形式的金融机构为房地产开发提供融资服务,例如房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等等(5)合作开发。包括合资开发。这种方式可以补充自有资金,分散投资风险,是目前房地产开发企业采用较多的一种方式(6)前言货币合约。这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式。它采用贷款机构出资,开发商出地和技术,成立合资公司。与合作开发不同的是,参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方,它还充当贷款人的角色,要将其投资分期收回,并要求获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”(7)房地产辛迪加。这是美国房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理,负无限责任,而有限合伙人享有所有权,不参与经营管理,以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。8)房地产信托融资。这是以房地产作为主要资金投向信托产品。信托投资公司可以通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。相对于银行信贷融资而言,房地产信托融资可以降低整体的融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于房地产开发公司的长期可持续发展,在不提高企业资产负债率的情况下优化资本结构。(9)租赁融资。在这种融资方式下,拥有土地经营权的房地产开发商,将该土地出租给其他的投资者开发建设房地产,以每年获得的租金作为抵押,申请房地产项目开发的长期贷款;或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后,以自发开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。租赁方式分为出租人的房地产和承租人的房地产(10)回租融资。在这种融资方式的要点是开发商先出售自己开发的物业,再将其租回经营。(11)回买融资。开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构,然后再用贷款机构的贷款买回该项物业,·(12)夹层融资。指不属于抵押贷款贷款的其他次级债或优先股,建立不同债权和股权的投资组合。我国房地产企业融资方式1.企业自有资金企业自有资金包括:企业设立时各出资方投入的资金;经营一段期间以后,从税后利润中提取的盈余公积金;资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形式)。这些资本由企业自由支配、长期持有。是企业经营的基础和保证,国家房地产企业的自由资本比例有严格要求。开发商在实际操作过程中,一般不太愿意动用过多的企业的资本金,只有当项目的盈利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业自有资本金。2.预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。3.银行信贷开发商向银行借入的资金,偿还期在一年以内的,为短期信贷偿还期在一年以上的,成为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿还,所以只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建设贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房产抵押贷款。4.房地产开发债券债券是一种表明债权债务关系的金融工具,债券载明了发行人有在约定的期间归还本金和利息的义务。债券是一种资本市场上的金融工具,期限长于一年。·5.上市融资通过上市融资是房地产企业重要的筹资手段。股票与债券同为资本市场上的融资工具,但股票是一种股权证明,持有普通股的股东权参加企业的经营管理。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长,因此,采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式。6.争取外单位投资企业对外投资的方式主要有两种:一种是以货币资金的方式向其他单位投资,一种是投入实物或无形资产。由于房地产开发高回报的吸引,房地产企业容易吸引有投资需求但又缺乏房地产开发专业能力的企业参与房地产开发。7.利用外资主要有两种:国外直接投资和国外间接投资。近几年来,外资主要以房地产基金的方式出现,纷纷试水中国,成为我国房地产企业关注的焦点。8合作开发开发商寻找一家或几家有经济实力的企业,与之合作开发房地产项目,是较多小房地产企业采用的一种分散和转移筹资负担的较为可行的办法。·我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征,但是实际上,卖量银行信贷资金通过直接或间接渠道进入了房地产行业。其他融资方式在房地产