某厂区物业管理方案

XX厂区物业管理方案

XXXX股份有限公司：在与贵司委托的中国电子.XX大厦物业项目合作基础上，为更好的提供XX厂区的物业保洁，绿化经营、社区管理等全方位的配套服务，我司对XX厂区物业服务管理方案计划。项目基本情况1管理架构设置2人事架构3贝岭项目各岗位人员到岗时间表4岗位说明5费用测算6目录一、项目基本情况XX厂区：23000平方米

根据厂区的管理现状、业态结构，占地面积、服务需求等特点，我们在厂区的人员配置上以设备运行维护人员、保洁人员、治安人员为主。由XX大厦的物业物业服务中心统一管理XX厂区的各项物业工作，不再另设管理人员。人员的安排有相应的排班,见附件1表。二、管理架构设置编制类型编制工作内容说明备注管理人员全面管理、专业协调由XX大厦物业统一管理工程人员6高压、弱电设备、上下水、泵房巡视维护运行等各种维修保洁、绿化人员7仓库、1#楼、主楼15-19层、园区兼园内巡视治安员13周界巡逻，配合中控处理突发事件、值守巡视，应付突发治安、消防事件日班两班作业四班倒，12小时/班正常班作业合计26附件1表三、人事架构

注:新大楼人员配为59人，园区与新大楼统一管理后需要增加26人，统一管理人员编制为85人（工程部增加运行维修人员6人，秩序维护部增加13人，其中1人为领班，环境部增加7人，园区3人，15层至19层室内4人）。2、秩序维护员岗位配置表序号项目位

置人/班小计备

注1主管1人/班1正常班次1领班大堂1人/班44班/24小时制2形象岗主副楼大堂2人/班63班/24小时制3巡逻岗楼内2人/班63班/24小时制4中控岗消防中控室2人/班63班/24小时制5机动换休3人36入口岗1号楼边1人/班44班/24小时制7出口岗副楼东侧1人/班44班/24小时制8园区巡逻园区1人/班44班/24小时制9合计38岗位图3、保洁员岗位配置表序号项目位

置人/班小计备

注1主管园区内1人1正常班次2领班园区内1人/班2早晚班3公共区域楼内12人/班12早晚班4绿化草地1人/班1早班5园区保洁1、8、6仓库等3人/班3早班6室内保洁15层至18层4人/班4早晚班7合计23保洁到岗人员工作安排表序号工作区域人数备注1东侧消防楼梯、消防电梯厅B2至19层及B2至14层客厅；16:30至15:002西侧消防楼梯、货梯电梯厅B2至19层及15层至19层客厅；16:30至15:003大厅、一层卫生间、辅楼的一层、辅楼卫生间、辅楼B2至4层消防楼梯；16:30至15:0044层卫生间、各办公室、辅楼4层多功能厅外地面及B2至5层的消防楼梯、电梯厅；16:30至15:005垃圾清运、新大楼外围；16:30至15:0061号楼8个卫生间、公共区域、室内保洁16:30至15:0078号楼卫生间、公共区域、室内保洁、地下；16:30至15:0086号楼、仓库、园区；16:30至15:00915层至18层室内保洁及卫生间；46:30至15:0010地库及15层至18层；18:30至17:0011领班负责物品的发放及保洁人员的培训、卫生检查、替补；18:30至17:0012主管负责人员的招聘及检查培训及各部门之间的协调；18:30至17:0013合计15/12四、XX项目各岗位人员到岗时间表注：2013年4月1人接管园区的秩序维护员及保洁人员，需要到岗67人才能保证工作正常运行，其他人员可以根据实际情况确定到岗时间。序号岗位到岗时间编制人数到岗人数备注1秩序维护人员2012年10月1日2525全部到岗2办公室客服人员2013年1月1日88全部到岗3新楼工程人员2013年3月1日109剩下1人计划2013年4月份到岗4新楼保洁人员2013年3月1日1612绿化工1人在绿化项目维保期结束后进场、保洁人员3人根据招商情况确定。5小计

5954

6园区工程人员随时60根据交接时间提前1个月到岗7园区秩序维护人员2013年1月1日13132013年1月1日到岗4人，其余人员2013年3月1日到岗8园区保洁人员随时70根据招商情况随时到岗9小计

2613

10

8567

五、岗位说明1、针对厂区的相关专用设备提供设备运行维护管理服务，在贝岭园区管理专业工程师指导下进行设备设施的日常维护及运行管理。在厂区的市政配套设施、房屋及共用部位管理、空调维保方面为加强对XX厂区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理，我们结合厂区特点，在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据不同功能的房屋结构，制定不同的管理措施。1）市政配套设施的维护管理厂区内市政配套设施种类多，管线等数量庞大，因此，我们在园区管理部专业工程师的指导下，对厂区道路、设施、管网的维护管理操作实施，由工程部根据专业工程师及国家标准为指导，结合园区实际情况，根据我公司ISO质量管理体系，制定厂区房屋、道路等维护及修缮计划。2）房屋及共用部位的维护管理我们计划由工程部主管牵头，定期检查房屋主体结构、防水、化粪池清淘、雨污水井（沟）疏淘，电缆井积水清理。根据房屋不同类别，进行厂房修葺与改造。

XX厂区各生产系统设备配置齐全，设备技术含量高，针对这一特殊的设备情况，我们将严格建立各设备档案，完善运行维修记录。并完善各设备管理岗位职责，管理标准。严格执行并实施各时期检查计划，设备的紧急应急预案，管理流程，及重要设备停运管理程序的健全。3）厂区的空调系统，包含设备品种多、管线长、自动化程度高，其运行、维护、检修要综合运用多方面的知识和技能，因此要求运行管理和维修人员必须具有一定的专业知识和专业技能，这样才能确保空调的使用寿命。4）为保障厂区供电系统设备安全运行，我们将配备专职的电力设备管理人员、运行操作人员和设备维修人员，持专业技能上岗证方可上岗。按照本专业程序管理要求对厂区电力设备和电力线路进行日常巡回检查和定期检查，并对各变配电房设备进行日常检查清扫，添换有关元件。高压值班电工也是双人岗的配置，有效预防控制事故发生。2、XX厂区的治安管理方面，我们将针对厂区的不同业态情况，建立安全管理机制，成立在保安部领导下的厂区安全管理团队，对不同区域进行不同的安全管理措施。具体包括：1）针对厂区生产区域实施封闭管理，在厂区主出入口设置IC卡人员进出刷卡装置。同时，我们在厂区入口安排双人值守，严格对进出厂区的外来人员进行盘查及货物的进出管理，在厂区内我们还将安排巡逻人员，24小时对厂区巡逻，以加强防窃防盗的安全保卫工作。2）根据厂区重点生产区域的服务需求，我们将安排人员定点执勤或增加巡视频次，确保重点区域的安全。【如：1#楼、厂区库房、8#楼、变配电区域、特种设备运行】3）根据厂区交通设施配套的实际情况，除健全交通标示外，我们还要在相应的位置和路口、路段配置负责车辆停放管理和交通指挥的保安员，并根据实际情况制作专业的区域停车识别卡，使厂区车辆及外来车辆有所区分，保障厂区的交通运行正常。4）消防管理，厂区内的消防工作主要是防火工作，我们在内部管理方面，加强现场检查，明确巡查区域、重点设备、路线、时间、次数，落实整改，定期组织消防演练（1次/季度），消防应对方案，紧急疏散程序，重点部位保卫方案。外部我们将与贝岭厂区相关部门联合制订、修订防火制度及宣传教育工作。3、环境卫生管理

XX厂区的环保的工作量因作业性质，厂房内外整洁难度较大。我们将提供厂区的特殊作业内容将保洁工作按以下类别进行划分：公共区域清洁、公共设施清洁、垃圾清运、专业屋顶、外墙清洗，现场配置3名保洁员。并配置一组机动保洁机械作业小组统一进行相关工作。重点保洁区域，大厦主楼15-18层自用部位配置4名保洁员。厂区的绿化管理方面，主要由大面积的常绿草坪、适量的常绿乔木和落叶乔木、少量的盆栽植物组成，因此，我们设置专职的绿化维护员，按照相关规范，定期浇水，及时蔬松土壤，清除杂草，保持绿地卫生整洁。六、几个需要调整的问题：依据我司的管理经验和各专业类别的工作需要，以下几项工作，请贵司在移交前予以调整，以便真正降低管理费用：1、与现有的管理队伍交接,交接中的人员留用问题：XX所聘XX物业管理从业人员，采取由XX物业方安排或员工自愿的原则，合理分流，如XX需要留用，由XX按实际发生费用支付XX物业。2、消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理公司对消防事故的处理能力。六、几个需要调整的问题依据我司的管理经验和各专业类别的工作需要，以下几项工作，请贵司在移交前予以调整，以便真正降低管理费用：1、与现有的管理队伍交接,交接中的人员留用问题：XX物业所聘贝岭物业管理从业人员，采取由深科物业方安排或员工自愿的原则，合理分流，如XX需要留用，由XX按实际发生费用支付XX物业。2、消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理公司对消防事故的处理能力。3、后期会改变厂区开放式管理现状，采取封闭式管理，因此，针对厂区内有可能存在安全防范隐患的死角进行改造。4、厂区公共设施设备磨损，楼层外观已出现污迹、老化迹象；楼面外观缺乏统一规范，空调机、防盗网凌乱，锈蚀，厂区内废旧设备随处堆放，存在较多治安和消防隐患。5、1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼红外报警工作运行异常。6、物品储存仓库没有监管。七、费用测算XXXX园区物业管理成本测算明细表序号项目测算依据

月费用

（元/月）

年度费用

（元/年）备注一力量配备成本

101760.751221129.00

服务人员的工资及福利、保险见附表一101760.751221129.00

二物业服务酬金

10176.08122112.90

三设备、器材与装备折旧

1795.0621540.67

1办公类见附表二330.563966.67

2秩序维护类见附表二649.317791.67

3保洁类见附表二170.282043.33

4工程类见附表二628.257539.00

5绿化类见附表二16.67200.00

四日常费用见附表三37190.00446280.00

五小计

150921.881811062.57

六法定税费按照第五条的5.7%计提8602.55103230.57

总计

159524.431914293.13

附表

一：各类服务人员工资及福利

部门岗位人数人均月工资年工资年福利及社保年合计备注

工程部1运行人员4350018200085540267540

2维修人员2400010400048880152880

小计

6

286000134420420420

秩序维护部1领班12800364001710853508

2入口门岗4200010400048880152880

3固定岗4200010400048880152880

4巡逻岗4200010400048880152880

小计

13

348400163748512148

清洁环境部1室内保洁421001092005132416052415至18层

2园区保洁22100546002566280262

3外围及绿化12500325001527547775

小计

7

19630092261288561

合计

26

8307003904291221129

1、测算依据了国家及XX市政府有关物业管理的法规和文件。

2、员工年工资=月工资×13。

3、测算中“年福利及社保”包含了社会保险（2012年上海市社保标准）、工会教育、节假日加班费等，按工资的47%计算。附表二：固定资产及低值易耗品摊销费用序号名称数量单价金额折旧年限月折旧额年折旧额备注一办公类

1电脑14000400031111333

2办公桌椅1000300提供3文件柜64002400367800

4椅子1500300提供5打印机110001000328333

6电话600300提供7办公用具101201200333400

8饮水机2250500314167

9多用插座1080800322267

10望远镜120002000356667

11小计

11900

330.563966.67

二秩序维护类

1对讲机815001200033334000工程及秩序维护人员用2雨衣660360310120

3雨鞋6301803560

4强光手电575375310125

5警棍610603220

6专用制服（四季服装）138001040032893467

7小计

23375

649.317791.67

三保洁类

1拖地桶950450313150

2240L移动垃圾车1500500314167

3人字梯2450900325300

4活动工作标识2425600317200

5水鞋240803227

6清洁用品、服装等6600360031001200

7小计

6130

170.282043.33

四工程类

1梅花扳手11701703557

2压线钳12452453782

3管钳3902703890

4钢锯4251003333

5活扳手680480313160

6套筒扳手1385385311128

7应急灯4115460313153

8布剪刀519953332

9铁皮剪刀2901803560

10绝缘靴48534039113

11绝缘手套4471883563

12平板钢锉225503117

13三角钢锉220403113

14什锦锉5251253342

15数显温度计130030038100

16钳型万用表1350350310117

17外热式电烙铁146463115

18内热式电烙铁2601203340

19高压绝缘手套2601203340

20高压绝缘鞋2360720320240

21平口螺丝刀660360310120

22十字螺丝刀660360310120

23电笔612723224

24钢丝钳670420312140

25工具箱6118708320236

26手动套丝机110001000328333

27平板车1450450313150

28摇表1365365310122

29手电钻2320640318213

30工具柜210002000356667

31更衣柜212802560371853

32线轴3250750321250

33人字梯子2300600317200

34人字梯子1900900325300

35高压验电笔1385385311128

36手提葫芦1550550315183

37潜水泵210002000356667

38台钳1720720320240

39高压接地线1810810323270

40拉铆枪11431433448

41工作台110001000328333

42数字万用表1350350310117

43尖嘴钳6352103670

44斜口钳6402403780

45工服6402404780

46小计

22617

6287539

四绿化类

1员工工服1600600317200

2小计

600

16.67200.00

五合计

64622.00

1795.0621540.67

附表三：日常费用序号明细项目单位数量月单价月金额年金额备注一日常秩序维护费

1保安器材消耗费批12002002400对讲机维修、电池日常更换、警棍、手电、低值救援器具及车岗用具等2消防器材消耗费火器、消防训练器材等更换3保安生活装备被褥、床单、蚊帐及作息训练服等4保安意外伤亡险安属特种行业，每月保险费用一般按50元购买5小计

174020880

二日常绿化维护费

1肥料/p>

2农药批11001001200

3花种、苗木补充等绿化材料批11000100012000

4机具维修、用油费月15050600

5绿化水费月1000按实际用水量支付，由贝岭公司支付。6小计

165019800

三日常保洁维护费

1保洁工具及劳保用品批71007008400根据经验估计每人每月100元2除“四害”消杀费用平方米200000.2400048000按通行普通标准每平方米0.20元计算3垃圾清运费用桶20220440052800按实际发生而支付4小计

9100109200

四日常办公费用

1办公费办公电话、网络、文具、打印耗材、炭粉、饮用水、办公设备维修费等杂费2招待费/p>

3培训费/p>

4交通费月330090010800

5餐补月26300780093600

6不可预见费/p>

7小计

10700128400

五日常设备设施维护费用

1供配电系统月16000600072000按实际发生而支付2给排水系统实际发生而支付3高压及综合机电保护系统检测费实际发生而支付4电梯维保费实际发生而支付5电梯年审实际发生而支付6消防系统实际发生而支付7弱电系统实际发生而支付8检测费（避雷和高压绝缘用具）实际发生而支付9