城市花园的项目销售执行篇课件

城市花园的项目销售执行篇城市花园的项目销售执行篇城市花园的项目销售执行篇项目销售执行篇我们该何去何从初中生处于身心发展的关键时期，也是学习科学文化知识的关键时期，教师、家长都对初中生的学习生活变化高度重视，在这个关键时期，培养学生对学习的兴趣，激发学生的学习潜能，对学习成绩的提高起着至关重要的作用。然而，随着近年来初中化学试题难度的不断增加，学生化学成绩普遍不理想，这使得一些本就偏科严重的学生更加失去了对化学的学习兴趣，也对初中化学教学质量的提高产生了十分恶劣的影响。新课程改革实施后，其推崇的互动式教学方法为改善初中化学教学中的这一现状做出了十分突出的贡献。一、在引入新课中渗透互动式教学1.课堂导入法，激发学生学习兴趣化学学科知识涉及生活的方方面面，化学知识的学习离不开生活，教师在讲解新课的过程中不妨采用问题引导法来引入新课，在学习第一节《奇妙的化学》时，衔接小学科学知识时做出如下提问“化学给我们的生活带来了什么？”“我们生活中有些材料是天然的，有些是人工生产的，请问同学们知道哪些材料是天然的，哪些是人工制造的吗？”通过这些简单问题引入新课，首先使学生对化学学习难的印象减弱，接着在学生思考问题的同时形成系统的化学思维，最后通过学生回答环节增进师生互动，促进学生之间以及师生之间的互相了解，为学习新课奠定感情基础。2.游戏导入法，保持学生的学习激情爱玩是孩子的天性，初中生处于童年向青年的过渡时期，还保留了爱玩的天性，在学习新课时采用游戏导入法引入新课，在轻松愉悦的互动式教学氛围中学习新知识，打破化学难学的谣言。如，在学习物质组成这一节课内容时，为了让学生更快地掌握物质是由分子、原子等细小的微粒组成的，可以把几个学生分成不同的小组，一个小组有五个人，另一个小组只由一个人组成，但是不论小组里有几个人，老师都将其称之为小组，并有自己独一无二的名字，这样每个小组便是一种物质，一个人的小组就是原子，人多的小组构成的就是分子。为了模拟这一肉眼看不到的微观结构组成，用做游戏的方法引入新课也未尝不是一件一箭双雕的事，学生在做游戏的过程中体会到学习知识的快乐，始终保持着对化学知识学习的热情，才能在学习化学的道路上走下去。3.生活引入法，补充学生学习动力《义务教育化学课程标准》对初中化学的要求是浅、宽、薄，初中生在九年级才开始接触化学，对化学的了解不多，因此，要想成功引入化学知识，必须做到在对初中生学习心理以及年龄特点深入了解的基础上，利用生活中常见的例子引入新课，例如，在化学学习中要让学生理解原子排列顺序和空间结构的不同，生成物质的特性不同的原理，在课堂上给大家介绍金刚石（也就是平时的钻石）、石墨（也就是平时的铅笔芯）以及碳60，这三种物质的组成元素都是碳原子，但是从宏观上看却很难将这三种物质联系在一起，这三种物质之所以会表现出这么大的差异性，是因为它们虽然都是由一种元素“碳元素”组成，但是碳原子的排列方式却截然不同。通过对比、举例，使学生意识到化学知识的博大精深，从而激发学生学习化学的动力，进而学好化学。二、在课堂提问中渗透互动式教学课堂提问活动本身就是一种互动式教学，它要求教师与学生之间就所学内容进行互动，教师作为课堂学习的引导者，通过课堂提问的方式将学生对知识的记忆发展到理解的层面上，教师要注意引导学生通过思考来理解知识，从而记住知识，而不是通过死记硬背记住知识。因此，课堂提问要遵循以下几方面原则：（1）课堂提问要符合现阶段教育目标；（2）问题要依据学生学习认知水平设计；（3）要提问开放性的问题；（4）表述问题要清晰；（5）给学生充足的时间思考问题；（6）设置奖励机制，促使学生积极回答问题；（7）认真对待学生的答案；（8）对学生回答问题的正误做出合理的评价。如若做到以上几点，我相信在课堂提问环节的互动式教学定会对学生学好化学产生深远影响。互动式教学法对初中化学学习起到了重要作用，初中化学互动式教学法除了以上几点之外还有更多，因此，还需要我们去努力挖掘和发现。情景教学生动形象地展现了一些真实有效的场景模式，提高了学生学习的兴趣，改变了以往英语教学枯燥无趣的局面。为此，初中英语教师要注意有效情景的创建，开展丰富多彩的情景教学。下面是我对如何创设有效情景，提升初中英语教学品质提出的一些建议。一、提出问题，创设情景，引起学生的兴趣“兴趣是最好的老师。”现在的英语教学模式多见于：老师在上面讲，学生在下面听，这种“填鸭式”的教学模式。这种教学模式的缺陷是：教师一味地灌输知识，学生就像机器人似的在听，学生没有思维，课堂上没有了生机和活力，死气沉沉，自然学生学习英语的兴趣不高。因此，教师要在英语教学课堂上提出一些既能引起学生好奇心又能与教学紧密相关的问题来提高学生在课堂上的学习兴趣，充分调动学生学习的积极性和主动性，唤起学生的求知欲，让学生带着浓厚的兴趣去学习和探索新的知识。例如，教师可以利用课堂的前几分钟，设置一些问题情景，激发学生自主学习的能力，让学生集中注意，以积极乐观的心态去投入课堂中，提高教学效率。就现在日趋恶劣的自然环境下，教师可以向学生提问：“Haveyoueverthrownplasticsaround？Whatshouldwedotoprotectourenvironmentfrom‘Whitepollution’？”让学生进行讨论，畅所欲言，发表自己的看法。教师提问的问题不要有固定的答案，要让学生自己去思考、探索，给学生营造一种欢快活跃的气氛。教师通过设置一个一个的问题，促使学生不断地去思考问题、解决问题，让他们说出自己的想法和看法，不但能培养学生独立思考的能力，同时还能增强学生学习英语的兴趣。二、师生互动，提高学生思维活跃能力学生学习英语主要是在英语课堂上，缺少应用英语的情景和场所，因此，教师就要在课堂上努力提供情景给予学生练习英语的机会。教师可以通过游戏或者竞赛等活动形式创设情景语境，不仅可以激发学生学习英语的兴趣，还可以培养学生的思维活跃能力。游戏、竞赛等活动是要求学生亲自参与的脑力活动，正好符合初中生爱说爱动、喜欢表现自己的心理特点。例如，在英语课堂教学中，教师可以根据课文内容，进行角色扮演。讲教案时，教师可采用师生分角色、学生之间分角色表演。还可以把对话中的人物换成学生自己的姓名，这样，教与学就可以在一种较为自然的环境中进行。这样的教学模式，一方面可以让学生加强对文章的理解；另一方面，学生根据所学习的内容进行表演，真正意义上提高了学生的英语交际能力，活跃了学生的思维模式。三、运用多媒体教学，拓展情景语境在英语教学过程中，有些教学内容用人或者实物教学体现不出课堂气氛，这时就需要借助多媒体来完成教学任务。教师可以利用幻灯片进行适当的交际活动，或者把课文或者对话设置成幻灯片，上课时一边看幻灯片，一边听，以达到教学效果。同时教师还利用幻灯片粘贴一些图片，让学生有直观的感受，既能帮助学生加强记忆，引导学生用英语进行思维，还能让学生利用图中的情景进行综合练习。例如，教师在讲到课文WelcometoChina！这篇文章的时候，可以利用多媒体呈现我们祖国的名胜古迹，如：长城theGeartWall，故宫thePalaceMuseum，东方明珠theOrientalPearlTower等。教师还可以用Flash制作一些人们浏览中国名胜古迹的短片供学生观看，然后让学生以小组为单位模拟小导游，介绍其中的一个名胜古迹进行表演，通过这些真实场景的呈现，和同学们惟妙惟肖的表演，他们既学到了知识，又锻炼了自主学习的能力，充分发挥了主体作用。在教学中，教师充分利用多媒体资源来创设问题情景，让学生通过感知来激发兴趣，对问题进行思考和探索，从而培养了学生的观察能力和思考能力。情景教学是一种以听说为主，教材课文为辅的教学方法，一个语言枯燥的课堂是无法激发学生学习兴趣的，只有将语言融入生活，它才会绽放魅力，才能提高学生学习的兴趣。只有教师在教学中，将学生的学习内容和他们感悟到的周围的情景相结合，用流利的英语进行思考和讨论，才能引起学生的共鸣及学习欲望，诱发学生语言的潜在能力，也有助于加强学生之间相互协调和合作的交际活动，使学生的学习活动一直处于兴奋状态，提高教育实效。VS

LOSE

WIN

我们的目标:

100%完销一.项目概况项目位于：陕西南路3号璀璨繁华稀世经典上海至尊

百年文脉

绝代风华总套数：86套总建面：15499㎡已售套数：38套已售建面：6647㎡可售套数：48套可售建面：8851.7㎡房源信息80180280380490190290390410011002100310041101110211031104120112021203120413011302130313041501150215031504160116021603160417011702170317041801180218031804190119021903190420012002200320042101210221032104220122022203220423012302230323042501250225032504260126022603260427012702270327042801280228032804290129022903290430013002300330043201320232033204房源去化信息3房套数：15套总建面：2345.7㎡4房套数：28套总建面：5042.52㎡3001室:305.84㎡3201室：288.91㎡可售房源信息3202室：289.91㎡3203室：289.91㎡3204室：288.91㎡可售套数：48套可售建面：8851.7㎡销售均价：65000元/㎡总销:5.75亿二.客户定位我们的客户在哪里？

结论：

高端客群均价：65000元/㎡单套面积：156.38㎡单套总价：10164700元首付比例：50%首付金额：5082350元月还款：59737元高端投资客/自住客长三角客群上海客群中心城区客群

中心城区客户客群来源：市中心静安、卢湾等区域。追求至尊地段，品质住宅，标榜地位身份，讲究居住环境。认可稀有区位价值。上海市区域客户客户来源：上海市对住宅地段较为认可，讲究居住环境，如果市中心推出高品质住宅，且价格合适，他们愿意在市中心置业。长三角区域客户客户来源：江苏、浙江地区客户他们认可地段，卢湾作为上海中心城区，极具收藏价值，如果中心城区有高品质楼盘，在价格合适的情况下，他们愿意购买投资。有闲散资金的客户客户来源：全国、港澳台地区客户他们认可上海的发展，上海作为中国的金融中心，极具投资潜力，如果有稳定投资收益的项目，在价格合适的情况下，他们愿意购买投资。三.营销渠道及资源整合创新的销售模式（一）场内资源场外资源专职案场销售团队高素质案场销售人员构成，并有相关职能部门提供专业支持。金鹰队沪上首创，现有120人，维护案场秩序，确保现场不受干扰。门店资源易居臣信门店上海市范围内共有门店85家，门店内设置专门展示区域用于终端宣传。易居独有创新的销售模式（二）场内资源场外资源专职案场销售团队高素质案场销售人员构成，并有相关职能部门提供专业支持。金鹰队沪上首创，现有120人，专职维护重点案场的秩序，确保现场不受干扰。门店资源易居臣信门店上海市范围内共有门店85家，门店内设置专门展示区域用于终端宣传。渠道资源客户会易居会/乐居会，共约50余万名会员媒体读者俱乐部新闻晨报/新民晚报，共约100余万名会员媒体看房团新浪万人看房团，24小时征集，不定期组织客户看房易居独有14万余名易居（中国）客户资源平台豪宅成交客户库易居臣信豪宅客户库上海易居会高端客户库市区高端豪宅物业客户资源钻石级会员500万以上投资型会员30000多名浦东星河湾等高档公寓20个，高档别墅15个本市二手豪宅和别墅买卖投资客户嘉里华庭、名仕苑、徐汇苑、亦园、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等本市高端物业客户资源内部资源体系外部整合平台中国易居会客户库上海北京澳门武汉杭州等20多个城市

上海易居会白金客户库数据公司战略合作中智-外企雇员61270位嘉谰-10-20万车价车主：76267位罗维-企业中层管理人员31153位纽米莱-全球通VIP会员67080位塞诺贝斯-储蓄额≥100万的储户诺亚财富-理财金额500万上:5000多名亿万级富豪诺亚财富内外部资源的整合以创新的销售模式，由被动转为主动利用易居门店专设的展示区域利用易居内部的高端客户资源体系利用外部整合平台体系利用金鹰队在本案外围及竞品外围派单通过短信、电话回访、SP活动有效地提高本案的知晓度并直击目标客户通过易居臣信门店进行二三级市场联动，有效地加快去化速度四.销售执行及节点5月6月7月8月4月3月9月10月11月12月1月2月3月2012年进场第一阶段总销售周期第二阶段第三阶段销售节点控制5月6月7月8月4月3月9月10月11月12月1月2月3月2012年进场10套20套18套销售节点控制10套面积：1844.1㎡20套面积：3688.2㎡18套面积：3319.4㎡

根据现方案预计2011年12月底完销销售套数：48套销售面积：8851.7㎡销售金额：5.75亿销售节点控制5月6月7月8月4月3月9月10月11月12月2012年1月2月3月进场第一阶段第二阶段第三阶段资金回笼节点控制第一阶段80%第一阶段20%第二阶段80%第二阶段20%4月第三阶段80%第三阶段20%5月6月7月8月4月3月9月10月11月12月2012年1月2月3月进场95893200元资金回笼节点控制第一阶段80%第一阶段20%第二阶段80%第二阶段20%4月第三阶段80%第三阶段20%23973300元95893200元215759700元191786400元47946600元220555400元172608800元43152200元43152200元

由于本案房源总价较高，因现外汇及银行信贷政策等原因，预计销售后房源3-4月可全款到账

故预计2012年4月底全款回笼销售金额：5.75亿回笼资金：5.75亿资金回笼节点控制5月6月7月8月4月3月9月10月11月12月1月2月3月2012年进场第一阶段销售期准备期第二阶段销售期第三阶段销售期销售执行节点控制内部资源客户梳理期长三角地区客户梳理期外部高端资源客户梳理期潜在客户梳理期扫尾期尾款盯缴期进场：配备销售人员及助理案场配备必要证照案场配备必要物品

销售节点具体执行计划准备期：销售人员市调及培训合作银行的协调交易中心的准备工作销讲的制作蓄客

销售节点具体执行计划第一阶段销售期：（客户梳理）销售节点具体执行计划一、内部资源客户梳理期：

启动客户名单梳理，建立客户数据库1）.乐居会钻石级会员2）.易居（中国）高端物业业主名单3）.易居（中国）投资基金板块、基金经理圈等客户名单第一阶段销售期：销售节点具体执行计划二、长三角地区客户梳理期：

启动路演，吸引浙商、温商1）.选择5个城市进行巡展路演2）.与当地媒体及易居臣信门店进行联动3）.组织浙商、温商商会参与SP活动第一阶段销售期：（销售）销售节点具体执行计划一、销售：

准确拿捏客户、销售小试牛刀1）.根据易居内部客户名单，有效地寻找客户并成交2）.在巡展路演及SP活动时，抓住潜在客户并成交3）.维护好潜在客户并促进成交第二阶段销售期：（客户梳理）销售节点具体执行计划一、长三角地区客户梳理期：

梳理巡展路演及SP活动时的潜在客户1）.跟踪巡展路演及SP活