房地产开发项目成本估算及现金流测算

房地产开发项目

成本估算及现金流测算一、房地产开发的定义二、房地产开发企业的分类三、房地产企业的运作模式四、房地产开发流程五、认识房地产企业的报表六、房地产开发项目成本估算七、房地产开发项目现金流测算八、房地产开发相关税务问题一、房地产开发的定义1、房地产开发的定义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。2、房地产开发贷款定义房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。

在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目；如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。二、房地产开发企业的分类

1、按资质分类按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：序号条件一级二级三级四级暂定1注册资本≥5000万元≥2000万元≥800万元≥100万元/2从事房地产开发经营年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年≥30万㎡近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡//4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额≥15万㎡≥10万㎡///6……

我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。二、卵房地牙产开撇发企狱业的分至类祖（阿续诊）2、按拥股东下类型灰分类①内资企业②报外迟资仰企纸业外置商投资着设立倍房地比产企临业，投资件总额灾超过10纯00万烦美歼元旋（胃含10最00万美超元）虎的，币注册崖资本活金不有得低法于投武资总呈额的50廊%。投资灵总额收低于10震00万美敞元的袋，注设册资鲁本金燃仍按妄现行鸡规定躲执行。外较商投邪资洲房卧地脉产庸企饿业因注慢册狼资夫本佩金薯未厉全歉部蚕缴辞付州的况，似未稠取前得冶《携国润有绘土拍地苗使夸用单证垄》途的锅，吃或银开释发菜项复目俘资税本灯金回未愧达篮到洁项罪目枝投仙资节总车额35伟%的娃，国不缠得偏办池理仍境障内概、翻境届外彼贷墙款千，屿外禁汇获管页理世部市门晓不胁予称批许准歪该做企俗业纯的蕉外或汇锻借棵款退结诞汇娱。三、界房地送产企老业的搅运作模种式资饲金龙流禾入开发尾阶段资茎金休流鸟出自瓣有文资荣金股税东侨借絮款银行封借款股东借达款预售敏款购逆房病者逆首尽付乓款银行讲按揭洒贷款项投目蜂初姨期支付院土地飞款项目诞建设暮期支拒付莫建跑设免成僚本项杠目避销膛售营期偿摔还蚁银刻行栽借露款四吨、愁房曲地两产之开合发绘流纸程项目立项阶段投资机会研究申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点申请购置土地、办理土地产权手续申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件编制规划设计总图申领建设用地规划许可证项目前期准备阶段选择勘察队伍和设计单位申领建设工程规划许可证和施工许可证申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作选择承包单位选择监理单位项目建设阶段组织承包商进场加强开发项目工程管理与控制申领商品房预售许可证项目的竣工验收项目销售及售后服务阶段办理竣工后产权登记手续申领商品房销售许可证与物业公司签订物业委托管理合同提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同做好物业管理工作四过、编房挺地桂产铸开妥发流程肿（续卷）※申领水项目雀选址消意见违书及源项目探立项批贪文申领逆项目誓立项岭批文劝时，萄需向境主管征部门古提交唇可行齐性研鬼究报惯告、怒立项姿申请鸭书、勇资金解来源悄说明菌、房唉地产剃开发玻物业应类型聋说明齐等文棉件。可胳行税性宅研性究敢报些告刑的漏报朵批牌工至作县是勒将煌可雪行爽性挪研成究卫报朴告女上板报号至舒政画府似主语管含部桨门魄及姥贷枪款竹银仍行迈，沸由窜其毕进序行推项磁目网评残估谦和淹对读可号行剩性指研仿究馆报寻告控进皂行府评社价馆。项粉目流评邪估务的浙投排资剥估爷算搅精支度补为±宣1裳0产%，蒜可备行明性袜研肚究蜂报蓬告购的筹批俭准织，尽标恭志鞭着涝项丛目及立残项雕阶虏段售的抖完昼成厌。四、芹房地详产开陷发流剧程步（泄续读）※申请捎购置厘土地锻、办歼理土联地产栏权手续——国购有杂土浇地积使慕用驼权糠证房绒地挠产死开妇发犯用吨地泪是涌指飘进饶行厕基品础匆设指施库和油房猜屋姥建惠设红的暴用术地乓。字房盛地粮产僻开筝发丹项差目免土云地培使甜用弹权僻的普取缩慧得环主痰要柴有3种方挪式，发即土秘地使山用权出剂让、转马让和行晓政螺划池拨。房王地捉产许开允发遇企职业嫂以宝出腰让廊或拿转蒜让绕方牛式妇取环得师土嘱地嘱时磨，段必苍须渗到岩相睡关俩的宁土稠地拨管乏理搂部铅门痰办楚理肺土音地哀出舅让爸或脉转枝让就手改续刚，悬签贿订龙土迈地哀使到用露权苦出典让岗或艳转紫让禽合童同兴，陆并格缴僻纳付土谦地稻使习用僵权梯出酒让验金晶。四胶、浸房陶地弊产势开膨发流程译（续道）※申请策购置盗土地分、办忌理土本地产斗权手刮续——国屈有飘土伐地就使陪用桂权证泰（亿续骗）1、嗓国屠有混土莫地同使缸用峰权且出抱让国有土地像使用消权出械让是指国主家以意土地泼所有逃者的晴身份冤将土置地使普用权核在一垦定年临限内啦让与窝土地织使用惩者，肢并由洪土地宿使用僚者向醋国家身支付萌土地风使用桃权出周让金搜的行造为。国庆有坝土搂地逗使删用巡寿权悲出晕让居不等包需括累地少下敏资矮源似、括埋酿藏豆物爬和或市掌政沈公译共他设制施傅。问城踩市鞭规模划撤区灯内舰的喷集蔬体料所固有晋的旬土烟地汽，尽经求依虹法押征各收菜转篇为窄国娘有汉土脾地捷后含，受该舞幅虾国修有群土服地敌的旅使练用粮权颠方类可泡有愿偿豪出迹让另。根乱据《城撕市迁房码地淋产沙管辟理巡寿法》的扯规梨定他，甘国味有鸣土横地置使汽用刺权接的蠢出肌让变方能式笔主政要册有3中袖，械即匹协光议峰、元招酸标园和看拍酷卖嫁，辆出堂让京时申具勇体伟采世取流哪锹种纵方钥式蒙，写由跌出陈让针提否地贞的班情头况连和欢土钻地社用校途垂来株确秩定案。寒其按中迅商积业容、对旅帮游茧、撞娱叛乐茶和扫豪截华身住甚宅衣用港地蜻，奔有陆条博件推的汉，蝇必傲须谈采信取册拍包卖竿、许招捏标药方鞭式叨；想没补有吩条拴件授，碗不喝能怀采笑取圣拍辨卖坡、漫招任标纠方惨式拾的呈，驴可解以伏采奇取肠双最方镰协透议画的肾方药式柜。此外郑，各诊地在症具体杆执行捐过程惹中，型又增垮加了蚀挂牌微出让盖这种忠方式泛。因魂此，受国有举土地填使用密权的良出让琴方式摩，实子际上捧是4中笋：协议臭出让、招弄标嗓出掏让、拍卖御出让、挂舞牌相出喇让。四女、缎房拍地哥产脚开逐发流程芒（续掠）※申请旧购置成土地坏、办霜理土冷地产忌权手续——国有涛土地洞使用愚权证（油续）1、浆国窑有艰土雅地富使废用趁权图出钳让呢（乱续妨）1）协豪议气出灶让—剧—土地引使用善权的佩有意坐受让牛向土尖地管艳理部熔门提康出有艘偿使柏用土罢地的架愿望满，并痕与土呈地管犯理部径门就诵有关酷出让是事宜包进行寄协商派达成孝一致豪后出湿让土千地的殃行为惜。该明方式关一般乖适用权于以鲁公益设事业立或福祥利事工业为光目的姓的出礼让，路如微傲利商县品房卵用地够，国细家机熄关、理文化脆、教饿育、怕卫生么、体泽育、踪蝶科研归和市割政设风施等汉非盈驱利性柔用地显。2）招标馒出让—夏—土地粮管理抹部门泡向不怕特定劫的多阶数人耀发出摆要约答邀请政，招蜜引他该人投粒标，反然后币根据且特定故的要伞求从灵投标骂者中疼确定助最佳椒土地陆使用油权受幕让人寇的土纽奉地出慈让行睁为。哥一般派适用菌于对择开发慢有较昆高要偏求的骆建设钥性用拣地。3）拍禁卖符出徐让——在逮指膛定直的辞时筋间榆和着公枪开结场司所件，拾由扭政息府穿主茂持痛土胸地漠使尼用班权沉拍枝卖耻，社支纯持栽人脸宣订布意低古价郊，穗竞测投煎者唱按裕规孤定异方魔式邀应怀价吧，工竞害投悲土敢地狸使轰用负权放最冲高云者专得易到览一逢定窑年辱限勉的词土广地间使宰用仇权绳的枯行勒为彩。曾适钟用法于春经滔济百条床件升好茅、榨交盾通陡便旗利采、锡区促位触优凭异膛的庄地参段且及们利湿用培上虚有膛较巾多索灵靠活数性述的甘土塞地饺。4）挂牌示出让——出当让锣人掌发母布抬挂续牌品公宅告返，柏按同公去告炭规划定抖的距期永限嗽将讨拟妄出激让泰宗侄地山的厅交浸易赴条唉件约在护指疲定嗓的掉土般地件交得易惧所硬挂拌牌洋公兰布益，突接贼受戴竞折买竞人顽的联报劝价庸申茎请延并付更婶新耽挂独牌厦价斥格恳，拥根歇据擦挂父牌牌期余限贫截蒜止凝时侮的踏出拍价党结赶果申确板定专土塔地元使智用弓者愚。四矩、熄房治地羽产除开佩发流挎程饥（架续敲）※申请筑购置次土地纵、办速理土窝地产畜权手续——国嚼有阔土夹地罗使钓用乎权证（育续）2、容国哈有厉土纲地盛使懂用亩权厦转斯让广义径的国尽有土趴地使殊用权显转让敏是指旱土地翠使用练权发战生转暑移的揭所有兆行为碧，包累括国醒有土爆地使低用权阻的出晕让。狭义喘的国牧有土我地使抵用权曾转让详是指捐通过抚出让痛方式强获得嫁国有凶土地征使用医权的林土地遭使用趣者通个过买只卖、码赠与皂或其娱他合骆法方地式将脑国有折土地拥使用率权再侵转移某的过屑程。国有撇土地卷使用味权转题让的宰方式歇有3种，偷即出被售、深交换亿和赠宽与。四、建房地侨产开党发流程第（续包）※申请佣购置横土地愿、办闲理土满地产宗权手续——国说有即土纲地纠使民用与权证（亲续）3、国没有土牌地使禽用权楼划拨是追指涝经载县牙级烟以城上仓人棉民饶政倚府旨依挣法牺批郑准糟，庸在烧土酸地便使见用港者预缴楚纳幕补锐偿雀、彻安优置衬等害费笋用容后舒，腔将棍该杀幅秃土渴地型交核付仇其稳使挂用宜，梯或不者迁将巾土毯地呈使廉用渐权侨无而偿鲜交腔付厦给蛇土护地趟使冰用躲者季的摸行才为狭。射通棍过笔划番拨哗的等方炭式缠获蹲取殿的旱土挪地向使森用既权但没轮有庄期斑限输的忧限黄制酱，靠土彼地神使秘用看权波人年可垒以桥无学限宇期炉使季用备。未鹊经市、绕县人岁民政度府土酿地管购理部池门批晕准并次办理恨土地扩使用装权出湾让手验续，律交付滨土地互使用耗权出链让金郊的土古地使螺用者政，不牌得转吨让、娘出租排、抵辅押土翠地使凝用权。符合下嫂列笑条认件花的规，螺经益市待、察县违人融民晓政寇府资土叼地应管受理榨部港门肢批狗准反，妖其树土聪地谋使五用烫权昌可怨以改转芒让企、唱出哈租浸、安抵相押：(1妻)土地姥使用技者为雨公司界、企湾业、存其他后经济屑组织春和个其人；(胆2膨)领有粮国有蛛土地僵使用锻证；(3场)具羞有脆合五法饿的骆地惑上袜建拖筑姐物娃、幕其村他跑附折着辨物恋产童权李证茫明；(4菠)依活照《条尤例》和本趋办法宿规定掀签订贪土地炼使用膨权出讽让合旨同，泊向当摔地市决、县宵人民抖政府罢交付认土地束使用垮权出桐让金知或者毛以转义让、伶出租畜、抵卸押所燃获收俩益抵蜓交土配地使储用权牺出让生金。四、长房地惭产开奥发流程团（续防）※申痕请献购裂置座土顽地吉、览办醋理河土鸦地禁产恭权手续—孙—国课有坚土是地厌使骄用膏权证毅（秒续叮）土畅地雕出尼让尖金土地我出让金(l鼻an歪d-骑tr腾an胸sf捧er雀ri勤ng虎f捞ee运s)是错指错各宴级皂政就府放土馆地正管数理份部玩门很将良土庸地排使确用培权展出尸让收给承土届地集使村用让者局，时按披规袄定常向叮受给让闭人搅收惩取邀的勒土妨地金出窑让引的箱全葛部吹价旗款资（遥指默土领地毙出石让丸的押交针易哈总要额末）组，优或炸土优地沾使亲用尽期电满惊，抱土庭地聚使眯用饥者斧需穷要伶续此期砖而旁向赶土社地残管泥理返部晓门增缴狸纳术的呆续鼻期证土帖地聚出伶让屿价缘瑞款桌，浙或括原格通爷过污行坦政侦划书拨元获贷得萌土偿地队使皮用开权筋的科土列地菊使吉用腾者链，捎将统土丸地勉使夜用花权姥有裂偿愉转更让政、案出拜租乡丰、办抵卷押出、吗作手价纪入耻股故和漏投些资汗，筋按条规祖定居补耳交枯的减土晨地谢出龄让元价优款能。土地高出让金摘不捐是浪简修单略的近地旷价姜。抽对蛾于率住精宅画等讨项拆目静，鸡采肌用闯招民标达、旁拍菊卖靠、嚼挂甚牌天等脏的有方馒式雄，底可武通殃过右市沉场钱定研价言，孕土谎地倦出疲让到金致就匹是配地铲价表。路可察是影对央于必经夜济犹适罪用检房俘、你廉里租秩房京、朋配仗套奇房徒等鄙项中目日，以督及莫开驶发园摧区挥等浸工闯业批项闯目焦，恨往顿往哀不荣是抗依膛靠但完忍全役的歪市待场响调凑节僵，积土爽地谋出等让南金邻就伶带委有防税廉费旦的性耳质毁。四、脂房地雄产开赶发流蜡程绢（酸续混）※申请工购置膊土地所、办蛮理土甲地产艇权手汪续—塞—国有碧土地攻使用乔权证豆（傲续冶）土斑地私出挣让抵金泉（倡续添）1、已出押让述用螺地雁性段质葱不找变腰，筹在给建鹿设广过筒程纪中多因军规去划俊调砌整絮或梦登泻记剑确叔权估时康各槐用塑途某建床筑华面骗积与与做原惊出激让描合给同鹅各升用楚途峡建牺筑聋面杂积庆不搜符绍，退如礼何寻调捧整躬土党地姨出缠让曾金？根附据《批转秋市国比土房紫管局<关于剪进一佳步规拢范我在市国运有土软地有酱偿使亦用的旨意见青（试帝行）>的佛通轰知》（穗牛府[丈2屠0狸0选5盲]员3努6号精）忘，矩因那规歪划砖调拢整碎或碍登疲记击确坚权消时额各肌用伶途栗建聚筑夏面疗积制与辞原关合缝同牢各崖用孤途形建圈筑窝面棉积浙不表一湾致怪需陷调饼整泰土杂地牙出由让命金挎的抱，向按失原沟合艺同苍价从格贼标仓准罗及王规径定方进包行晋调滚整。2、原吹住宅季用途流房屋毒经规拜划批哄准改未为商谋业用枪途，务如何僵计收匆土地明出让寒金？答：贫住元宅泄改气商乖业狡用裙途宵，挠属锣于型新柏用兵途鄙基线准决地卸价但高纳于斜原浩用墨途俯，重按陪商覆业依、等住焰宅芽基搂准储地惕价井在攻剩租余杂年鹅限冒内同的逆差斤价挺全辰额梳补扭交彼土灿地碰出低让外金栋。他其很补绕交孤出炒让墙金败额依视列原互住蛮宅攻是永否值已悬办否出悔让傅而勺有绢所棵不自同阶。造住庭宅肤未喇办荡出秩让斥，缩慧补捆交臣金抽额象＝吵商威业雄基坏准伯地某价鸟－及住顺宅攻基严准权地申价亮＋劣住般宅凤土帐地该有恳偿管使纯用撤费殿；刃住圣宅墙已续办父出叹让私，失补裂交催金栏额联＝碗商钳业惭基杜准控地舌价盛－剂住牢宅估基做准竭地哄价鸦。四羡、草房徐地危产面开聚发流贡程置（凭续置）※申劣请涌购功置萝土鼠地独、请办戏理哭土必地扒产援权手卷续——国漫有寺土乖地物使疑用欲权证（鸽续）土游地妙出贫让占金既（庆续内）实篇例：一德路转未办萌理有训偿手宰续某反首层互非私铜人住灰宅用真房，漏建筑她面积差为10慕0平方捉米，烫现使答用十段年了驰后转雹为商堆业用云途，荐需补票交多粒少土救地出敬让金拆？《房膀地医产残权辜证》注记肺该房刃屋位症于D券1婶2器2进2图12幅3迅3顷1地附号季内丹，春经钳查负，忌该严地衣段葵商勾业菠基竭准推地震价5东8雅5侮0元/平坛方堵米央，参商深业遮路绸线漫价16洁19警3元/平方即米。用住宅埋基准控地价2登2垄8球6元/平披方零米。住练宅出让降年限辰为70年，场商业党出让先年限修为4哲0年殃，吃从衡出铲让震起劳始敬时礼间孔算剖，燃住大宅求剩涨余忍使心用敏年使限苗为60年，岔商业及剩余编使用弊年限睡为3征0年珍，疗按就一见年徒期登固盘定滨资酷产坟贷日款掀利串率r为6.蹲12水%，住往宅年磁期修握正系鞭数为0.绒99，县商炼业菠年互期降修叹正脑系僵数0.锤92。四因洽原刊住蛇宅刺用牢途锁未登办芳出淋让顽手自续迈，得所钢以蛋应斯追遗收爸住牙宅换部厦分要土吸地笔有废偿侍使咏用处费总。本补盆交少土伟地跟出论让样金啦额怪为：=我[（悄商爸业痛基哗准因地闸价+商业取路线绞价加趋价×仗1希8予%）×商业显年期冲修正斗系数-住宅贿基准趟地价×住宅渴年期黑修正肆系数]丛×住旧宅享改歉商放业亭建闲筑代面阅积+住宅摘基准占地价×3客0%植×住宅建竿筑献面馅积=[（58娃50料+1塞61挺93胳×1速8%）×0暗.9攻2-级22柔86拦×0涉.9忙9]蜡×1披00秀+2泥28啊6×寨30折%×然10俩0=赴64肤86共22元。四、绣房地恭产开档发流程截（续拌）※申请趴购置盾土地泉、办结理土终地产茫权手续——国耐有悼土装地管使惹用蜘权证（姓续）契为税土地交易兼主要雨包括哀新征毒耕地脸环节汇、土死地出屯让环匹节、誉土地葵转让突环节行、土闲地使慨用环钟节，经其中尺土地靠使用唱环节佩又分两自用姨、出鸽租、观投资煮几部迹分。①新征耕病地环蔑节。②出准让土地疤环节飘，包密括土筐地出舌让契抽税和肚印花翻税。泽其中址土地乞出让迁契税伸为在输我国长境内谣转移级土地徒、房绿屋所晒属，丛承受领的单袖位或债个人待缴纳佳。土地划出让纸契税植按成仁交金坟额的3%缴纳，荡不灵得旨因貌减拢免振出押让殃金旨而考减喝免闪土幕地绵出桑让播契趴税盏。印花因税按泡土地背使用宋证数效目征口收，填每本妥贴花者五元做，而弓土地允使用抓权出岩让合经同按宵产权济转移肤数据踪蝶征收悲，按兴合同漏金额甲的万耕分之预五缴验纳。③土地敌转让环节抖。这陷个环来节包蜓括营间业税希，城痒建税凳、教掉育附功加、兰地方重教育正附加谱，土独地增逗值税智，所狠得税专，印借花税麦，契逗税。稻其中营业朱税按遵转让宅土地疯使用留权收银取的观全部直价款涨和价受外费馆用的5%缴纳。城锯建窗税假、旦教族育裹费解附润加仰和蚀地哑方预教写育附威加计稳税依管据为租营敞业丝式税走，谷城腥建芳税控的穴税委率惑为惊市检区7%，县酷城和鄙建制职镇5宜%，商其弃他1邪%。教蜓育扰费墙附淘加搁的培征霞收旅标书准她为3狮%，地轧方教另育附旗加为2%。土地器增值御税分苍为四严级，愤税率捆分别近为3聚0泊%，40丙%，50汪%和6每0问%。街契狡税触按龄成流交浮价殿格芳的3贝%缴纳。④土地使首用号环桐节棕。摆其批中犬自欢用翻环鸟节滩应国缴临的汇税巴为疫城灵镇假土定地值使乱用尼税报。壶出惩租外环为节撤应策缴助城能镇药土付地筛使份用贪税将，绢营刊业甚税纽奉，列城茫建也税设、蒜教白育迷费愧附托加扩、泽地药方迷教拐育视附搞加巾。膝投蛋资任环旦节肥应惨缴刷营草业含税涂，土地蚀增值雨税，企余业所心得税世，契型税和良印花辞税。四五、圣房已地旅产旗开钓发流程虏（续钥）※申领寨建设火用地紫规划畅许可姿证建姜设极用名地底规冈划细许桶可寺证毒是忆由班建侦设愤单肤位爆或毅个鄙人忽提闯出凳建拿设洁用榜地嫂申鞋请角，懒城灿市端规蚁划溉行吓政棍主劝管肝部扬门转审元查达批规准抹的疗建舌设麻用葬地吐位平置星、胶面庄积习、盖界慕限批的知法攀律责凭拦证拼。建设滩用地则规划廉许可弄证的评作用秩：①绿确春保砍土恼地肥利宽用确符赖合均城巡寿市叙规子划支；②适维新护帆建哀设黑单茎位环按臣照娃规烂划糕使角用米土撞地阳的螺合能法毅权乒益袖；③为佣土地航管理驴部门使在城吸市规洒划区款内行贼使权乌属管躺理职孔能提醋供必腊要的格法律哗依据电。下列半情况压必须粪申请准建设商用地兔规划庭许可监证：①新庭建、离迁建傲单位酬需要大使用栽城市晋土地般的；②咱原松址却扩泛建炒需宗要叮使迎用筝本漆单界位桑以陆外嫂的座土扬地海的侮；③需航要改按变本下单位际土地问使用能性质择的；④浑因派建震设陈需旱要僚临顾时钳使比用滚土方地批的巩或画调奶整抢、落交睡换钻用种地暑的犹建虚设俱工首程嫁；⑤技涉谷及析国俩有值土欧地去使昆用构权剧出离让香、兴转珍让姻地初块匹的讲。四、惰房地筋产开妻发流程涝（续袜）※申已领建元设哥用画地厉规卷划园许木可侨证历（厨续局）建务设济单书位菜应赔在弦办毁理呈建抬设匹用从地击规课划垂许武可坏证斧后6个库月幅内败向离房像屋典土拐地掘管线理窝局广申军请《建设盼用地猫批准絮书》有关耕手续橡。建友设绍单绣位尝在命取驾得抬建宏设标用坦地模规落划览许闷可壤证匀后6个佳月绩内测未毛取以得张建塑设摆用忙地荒批芝准芽文沃件昨又克未支申疯请参延榴期饭的急，欲建乎设趁用钞地帝规淡划虹许恳可赔证卵即朋行亏失忠效米。※先有恨国握土畅证贩还国是浪先康有旋用华地毙规灶划谢证痒？四及、既房盯地闭产六开念发流角程近（煮续旦）※申妹领因建挎设颂工骄程耗规姻划横许怒可露证建设汗工程摩规划矮许可次证是俱由城愤市规航划行疼政主喇管部握门核扇发的巩，用滋于确缩慧认建督设工嗽程建压设工支程是赔否符讽合城奔市规碧划要接求的含法律酱文件昏。以下溉情况免必须楼申请肉建设密工程终规划驱许可巩证：①岭在删城和市乔规塔划拍区锻内吹新丢建中、梢扩搁建岔和萌改沫建差建摊筑柏物委；②在锯城市兴规划灰区内角新建、扩甚建和改仍建济构制筑触物陪；③在城榴市为规驴划非区御内助新监建西、肢扩柔建辣和改建瓣道路虚；④在城磨市偏规息划顾区茧内逆新告建充、袄扩茧建毯和改串建孤管甲线纳和帝其挖他慕工圣程翻设节施单。四、滥房地再产开挪发流孕程哈（羽续庄）※建筑爸工程皇施工扫许可态证建株筑钓工后程执施始工冻许块可增证沉是扛建程筑音施悼工闪单盛位为符膀合宅各俊种付施歪工绘条伞件蹦、甜允艺许马开铅工我的屠批棕准凝文并件挠，遇是列建蝴设把单饭位薯进淋行诉工私程吹施价工斥的黑法帖律腐凭简证青。以状下卧情棵况江必鸭须演领取取丘建里筑凳工胜程柜施炮工途许纳可腹证今：①在中湿华蔽人研民工共席和寄国呜境辣内倾从掉事烫各哑类箭房蓄屋蓬建岸筑堂及不其良附察属取设扩施徒的建塔造挡；②涛在中华辱人民哄共和裁国境姨内从配事各典类房予屋建示筑及义其附葱属设临施的装截修确装鬼饰扶；③在中批华渴人朽民斩共磁和短国泻境镰内慕从究事赤各爹类吗房岛屋贸建埋筑令及伙其橡附白属设脱施叨配给套的屠线牛路蜓、其管拢道吸、锋设财备键的安装牌；④叠在中华泉人民览共和朽国境卧内从牵事城失镇市伞政冈基姨础胞设顺施歉工挑程慌的施蹲工间。建迟设令单棉位在捏开笛工裁前皂应剑当散依表照魔本吉办仰法壮的惨规轧定光，顾向允工炭程毙所灭在能地诱的车县提级踪蝶以猎上菠人生民袭政谈府封建英设胁行臂政状主掌管忙部讨门梯（族以身下衬简贼称历发涛证芒机卖关崭）筒申搅请艳领驱取哨施洗工笑许烫可窃证。工程投资膀额在3锐0万元而以下王或者滨建筑唯面积波在3康0例0平方稠米以洪下的卸建筑析工程，肿可弹以固不哨申温请们办顷理牺施蒙工莫许丘可秘证茅。终省鸣、院自铲治危区烟、巩直缘瑞辖猾市嗓人傍民培政柜府测建糖设其行塌政蚊主铁管就部要门霞可挡以根根识据磨当京地险的挺实木际蔬情卷况您，练对忙限搜额色进严行撒调岂整吨，孤并骄报路国恼务暮院皇建怠设制行闷政千主膨管咽部棕门鄙备挤案。按喜照国务息院规遭定的吵权限贿和程喂序批米准开绝工报弦告的相建筑识工程牌，不齿再领盖取施臂工许牺可证。四源、侦房隆地尾产华开拒发流程将（续艳）五龙、号认乔识槐房猫地独产处企易业简的烘报宗表房溜地等产旨企宿业圆以督提谋供愁房坝屋登为旬其脆主慕要撞商与品嫂，棍具并有泊开坛发壮周品期裙长斗、急投诞入东资讯金饱量辈大相、淋投猴资狼回急收献期宣长母等范特泡点成，灰所只以驻房帆地疑产淡企百业寇的怎总豪体栏资弄产骗投窝入屈巨懂大寺。吴相兴对喇于兼一重般届企京业始，喘存弟货玻占劣总驳资调产骗的霸比灭重仆达净；怖应谨收晋账恳款察占国的溜比鹊重嚷没恼有器贸雁易仪企腿业居高歇；虫固造定拜资凉产家占什的您比协重砍也检没乘有闭制役造钻企形业葬那喂么不高垒。1、仪资甲产虾负葬债装表遮的筒特村点总夹资知产致中档流牢动愁资李产爱占透比遍大崖，姐一变般爬超本过90若%。课流判动闻资俱产同中污以笑存母货萌及娃其瓶他帽应草收辟账炊款惜为年主勾。倦存懒货蜘部雀分更主旦要究是渔未服卖盖出付的希房说地须产么。拉其骆他域应拌收税款乐可申能浆是根将志收引到穗的茎购阴房叼款稳转伤移找给静关箩联坐公江司膝。总负该债蚁以蚕长铁期尽借闯款堆、论预馋收究账加款隆、迷其矛他裙应厨收救款柿为限主掉。预收壶账款适：因丈为房自地产臂企业巧的收修入确劫认需驴等到么工程学竣工舟、验盼收、幕测绘园、办险证、辰结算嚼后方静可确岛认。朋目前虏房地棚产企负业处辛于卖言方市浮场，城即供渐不应宫求时妖期，舌一般五均会膨在未虏到办篇理房滨产证犬或工械程结驳算完盘成阶显段，拨只需拖获得罢房地都产预撕售许秤可证烤后即揭进行云销售拼。由丹于未浩到到个收入芬确认悬阶段粪，因锦此受笼到的泥房款孔或按品揭款揭只能晚挂在你预收尘账款秋中。2、利闸润表缸的特妖点开狠发姐过窗程浙中误，压即鬼使追已兼开研始万销超售主，麻主创营贴业驼务向收们入长仍造然缩慧为0，良主素营弄业绸务雨成逗本杜体础现荣了骡项角目使的蠢支午出海。击开僚发顿结泄束标后旺，巷主宰营僵业竟务济收纹入傲增枝加规。其丽他乌业但务粘收拌入邀一越般蛋为爽出股租街物狮业答的标租段金执收鼻入租。营司业板外前支须出和一泻般厕为办退隶房伞补额偿旁款曾、扯滞虏纳句金尝、愧罚超款等。3、现甩金流开量表芽的特植点开发冈阶段奏：发乓生大厨量的面经营绒活动劝产生待的现岛金流鹿出，赵经营鉴活动绕产生效的现撤金流蛇入很猾少；中英后等期灯阶晓段悟：仔经混营妇活终动乎产誉生疫的脖现菜金挤流简出麦减育少家，嘉经倘营莫活岭动离产普生右的奴现斩金斗流神入南增传加夕，固并洲一喝直经拉点大球距黄离攻。后筝期桌阶清段摆：宗经颜营趣活互动途产俩生边的揭现殃金烟流锦入蛛和档流节出怪均尊在计减拆少币。六、街房地沃产开你发项浸目成俩本估架算※项驼目缺技响术欺参粪数项狗目如技税术佣参来数便主爹要扫包谱括戚总铃建牢筑考面删积锁、守总势占散地唤面肤积跟、精可庸售直建婚筑兔面算积惭、谎容汁积驶率象、样绿谱化躁率择、膀户种型过等讯。1、项恨目总罩建筑束面积龄的计感算依字据建犹设部述颁布控的《建筑点工程馆建筑笋面积锄计算溉规范》，在怎报审惕中指责的是寸建设极工程状规划鸡许可竭证上赵记载有的面撑积。2、诞总秩占挽地绝面击积天即妙建墙设泄用凝地咬规护划谈许势可鱼证钳上乏载应明厕的亏面滑积挂。3、可矩售建论筑面泽积=总筛建粪筑膝面脸积-公摊殃建筑士面积-用于扯出租说的建娱筑面凤积，子一般夕可根孔据客券户可史行性赌报告浑。4、容疼积率抖是指宫项目塌规划努建设扑用地歌范围逮内全槽部建源筑面训积与建规划裁建设栏用地亏面积赢之比族。国青家对眠可计亚入容盗积率轮的建侧筑面常积并脆无统此一规歇定，坊由各宗地自贝行制购定标信准，你一般输不包背括地太下建探筑面甘积。代别墅绘项目众的容户积率依一般散为，麦多层箭、高吊层住去宅项蒸目的郑容积绿率一热般在甚之间恨。5、建仰筑密筛度即最建筑荡覆盖阔率，陈是指调项目卸用地糊范围将内所国有建慈筑的献基地惧面积毫与规尝划建蔑设用亦地之挂比，旁反映此出一良定用摊地范算围内狭空地忘率和惧建筑糟密集臣程度股，一短般不秋超过4哄0爬%免-截5鱼0滨%。6、配绿买化寇率庄是种指师规绑划颗建个设钉用丑地滚范溉围暗内膝的声绿述地半面贼积乖与描规偶划始建柄设众用迁地盏面奸积触之富比纸，摧一影般爆在3博0逗%以上革。7、愚户亡型枯是扁以细每行户爹的娃建君筑美面当积裹和冻拥血有魔的呈房捎间温数嘉来泻划乌分余的迷，您≤9惩0㎡忙，90＜㎡X≤14蛾4㎡，糠＞1户4冬4㎡。六、砖房地解产开贤发项总目成阀本估渔算哗（厅续咱）※总悔投事资惑构祸成构成占比报审中含义土地费用30-40%以土地成交价格为准土地成交价格、征地费、安置费及原有建筑物的拆迁补偿费建筑安装费用30-40%根据装修程度不同而不同在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费前期工程费用10-15%以实际支付为准指开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用基础设施配套费用以实际支付为准指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防等管理费用10-15%按总投的2-3.5%销售费用按总销售收入的2-3.5%财务费用以实际为准不可预见费用按总投的2-3.5%指房地产企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房斤地碧产营企丑业青在煌开盯发龄现昏场含组尽织色和阔管种理博房毙地诸产伴开监发甲建顾设便而愧发沿生指的柜各蛙项暖费序用倾，印应伪作佛为青开地发墨间惭接拆费揪用苍，剖计贩入傍开砍发猎产铺品潜成知本梅。摧除哑周多转羞房役摊避销诱列右作泛开秧发凝间务接制费原用喜外多，瓦其璃余亭费季用鹅往谦往奇以牲是使否封设杠立难现迫场绢管病理知机春构衣为乖依同据磁进迹行蠢划苹分热，催如面果跃开悲发过企亩业煮不欠设宋现戚场新机荣构耀，稠而去由西公掉司饭定装期宿或雹不梢定铅期器派称人朗到忙开劫发航现钉场饼组嘉织汤开紫发裳建受设高活票动园，华则柱所翁发失生磨的清费誓用持可补直改接子并歼入旷企旨业热的野管迅理鼓费毫用次。六、型房地龙产开罗发项例目成多本估算铸（续衫）序号项目建筑面积单位成本

（万元）总成本

(万元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程费用118387.60.011,183.882%3建筑安装工程118387.60.1922,493.6437%4开发间接费用118387.60.0172,012.593%5不可预见费118387.60.021,775.813%6管理费用118387.60.011,542.583%7销售费用118387.60.033,168.125%8财务费用118387.60.044,566.388%建设投资合计0.5160,696.50100%※成本脆估算畏表七、什房地悄产开裳发项给目现港金流堂测算※总投肃资构颂成序号资金来源占比1自筹资金资本金35-40%股东或关联企业借款10-15%2银行借款≤50%3销售返投≤15%1、闷项手目旗资织本谦金山来枝源阳于妙借脏款拳人恋的慈实记收亩资系本珍、俊资窜本私公萌积占、奋盈碧余竿公纲积构以民及品其第他郑可丛自午由陪支舌配漫的展权畏益圾性调资稻本钳，币并海扣表除自无栋法冲实里际朵投皂入接项艳目祸建烧设远的萍资犬本旗占浓用谊。2、股寨东借稼款转兽资本先公积泊，需邪经会储计师威事务煮所审旷计并贡剔除豪应纳溪所得矩税额命。3、淹土看地解增授值