房地产投资决策三

第9章房地产投资决策分析房地产项目投资决策概述房地产投资项目的方案比选各比选指标的应用9．1房地产项目投资决策概述9．1．1房地产投资决策的含义

在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。9．1房地产项目投资决策概述9．1．2房地产投资决策的程序一项投资决策大体要经历以下程序：1．确定拟建项目要达到的目标；2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；3．通过方案的比选，选出最佳投资方案；4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。9．1房地产项目投资决策概述9．1．3房地产投资决策的准则1．确定型决策准则确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。2．风险型决策准则这种方法要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。9．延1房被地产幅项目悦投资定决策丘概述3．般不确欢定型绒决策膏准则此慕类篇决碎策贺结竞果驴在蛾很饶大逢程摇度烦上竭依艘赖银于眼决宝策村者洗对残风吨险悉所唉持活的威态掩度修。这争些娘决哄策扯准仙则去包朝括触：1）广悲观禁准则2）辆乐观赛准则3）族折衷观准则4茫）傻后银悔停值以准绒则5）觉机会日均等坐准则9．绢2房财地产贪投资沾项目伞的方里案比揭选9时．饲2慈．依1奇房翻地休产野投督资闻项载目衰方惑案升比语选故的宗含博义房地纷产投虚资项劣目的启方案拍比选比，即奥投资得方案港的比柴较与屠选择仁，是最寻求会合理捞的房鉴地产蒸开发泄方案渠的必意要手洪段。羊它是诵对房奔地产生投资同项目除面临新的各梅种可嗓供选孝择的析开发抚经营赢方案杜，进晕行计胖算和宝分析碧，从亡中筛抵选出究满足持最低犹收益谈率要项求的兴可供研比较踪蝶方案头，并拉对这伍些方胆案作嫂出最寒后选权择的伟过程践。9．浮2房旱地产隐投资妇项目刘的方器案比伯选9．姿2．吊2投泥资方羡案的仗类型1袭．疯互病斥循方爪案互斥摇方案歇是在映若干揭个方反案中便，选蚁择其螺中任酷何一轿个方卡案则锯其它压方案锣就必拉须被物排斥吼的一使组方浩案。2典．猪独卷立痰方蛙案独喊立赵方救案劳是匀指明一视组户相旁互猴独核立鸡、悲互鼻不哥排丢斥叛的肠方览案济。烤在笑独方立预方烈案议中着，谎选置择贴某极一趟方兵案具并唤不南排汉斥貌选氧择辈另阔一呀方纸案鲜。3先．杰混裁合畏方船案混合庸方案咏是指答兼有塞互斥术方案颜和独改立方镰案两追种关恰系的林混合舌情况棵。9矛．嫁2侮房益地哄产薯投中资赖项抵目翻的斜方炭案近比嘴选9突．骂2依．钞3谊比狭选妙所储用武的末指宿标1．贷静态殃指标这是储指没经有考凯虑资沙金的原时间圾价值望因素值的指腥标。1梨）纱差盏额庄投顿资宗收告益恭率差乞额堆投点资钢收帝益五率驳是拌单淡位欣追寇加剂投刻资泉所兆带沾来大的捡成目本书节浩约锦额绩，蝴有炎时婚也某叫奖追禁加拍投勒资棒收鼻益女率肚。其表凭达式禾为：式讯中曲：德△R达—慌—差失额洋投气资堂收浸益霞率垫；C1，C2——两棕个挪比牙较忌方垂案币的秋年魔成凝本拐；I1，I2—装—两个背比较镜方案语的总税投资老。9畜．司2设房压地建产炭投援资荡项东目肿的发方挨案肉比治选2）属差额耳投资若回收到期差额野投资械回收榴期是矿指通修过成白本节鄙约收渐回追绘加投伍资所围需的泽时间踩，有菠时也低叫追吴加投院资回治收期研。其妖表絮达遭式摊为乘：式桨中筹：轮△P炸——差额间投资术回收巧期；I1，围I2—觉—两个善比较蒙方案辜的总原投资山；C1，C2—黑—两个欲比较暑方案贺的年志成本淘。9．恶2房亦地产脚投资慰项目恳的方箭案比尝选2．嗽动态事指标这魔是腔指稠考伯虑状了医资乖金输时温间餐价私值煌因且素持的甚指呼标着。遣动更态摩指雁标赌主胶要迎有颂以伸下霉几睛种肤：1）年净现度值（NP笼V）净现屯值是担投资钢项目肠净现就金流避量的伟现值脊累计举之和目。用净炊现值健进行雄方案施比选处的方英法叫予净现敏值法糊，有园时也刻叫现葬值法禁。其武表释达浇式姑为罗：如果珍判断闭项目抹的可感行性疯，则NP四V≥0漏的拟寨建方挎案是云可以拾考虑逆接受兆的；棵如果脱进行版方案惯比选惧，则谈以净沙现值嚼大的踏方案门为优楼选方吗案。9．布2房脑地产熊投资班项目吹的方业案比桨选2）挣净现猫值率净现紫值率捆是投坏资方身案的级净现扯值与晋投资疗现值支的比辅率，想它表甚明单轻位投战资的喂盈利拨能力旬和资俘金的温使用晋效率售。式中宴：N某P旗V禽R礼—边—净现拣值率科；NP客V腿——净肌现塔值层；Ip—表—投资谷现值泛。在进功行方佛案比枣选时瞎，净异现值炼率大州的方言案为六优选指方案虾。9爽．区2校房仙地六产柔投岔资蛋项印目其的沫方赤案窗比拾选3）弹差额寨投资段内部啄收益菜率（群△IR蠢R）差欣额这投生资里内雀部晴收扛益亲率义是润两拔个眠方返案根各昨期石净忘现没金适流任量粉差卸额神的善现轨值胞之夏和棋等美于朱零烧时烛的偏折碎现等率偷。其计表术达量式参为望：式中：△IRR——差额投资内部收益率；——投资大的方案第期净现金流量；——投资小的方案第期净现金流量；

n——开发经营期。9耐．排2叶房此地早产棕投刊资室项怖目箭的铁方继案兴比纵选4）渗等额厦年值维（A牧W）将邀项夫目黑的聋净床现既值筐换屯算家为池项洒目歪计障算泡期要内蕉各忧年偿的滨等牵额歪年鲜金愚就组是欣等馅额春年苹值婚。用追等恢额稠年位值漏来板进发行醉多司方猪案该比负选默的论方宇法猫就轻叫框等饼额姥年需值纪法狐。从其灵表达帆式可乞以看野出，A樱W实际毛上是N呈P邀V的等锅价指嫩标。骨也可状以说惭，在娃进行较方案县比选改时，司等额尸年值粱大的磁方案够应为化优选础方案剧。9．器2房艰地产妥投资拍项目听的方靠案比傻选5）腿费用锦现值倍（PC）把建项汗目远计叔算纹期佩内型的颂各紫年池投旦入演（斜费腊用氏）叶按陵基肾准坐收得益乎率方折亮现慌成激的揉现锤值骄就窜是笔费乡丰用叙现湾值冠。用堤费铸用称现姨值椒进痒行冷方伍案梯比弟选尘的庸方控法每就段叫些费鱼用策现陪值疑法山。式琴中斑：C—墨—插第t期钻投赴入墨总妙额刊；B—势—鸭期庆末怒余担值睬回昆收而。n艰——项枕目至的燃开厚发窃经份营药期棉。在进运行方绞案比催选时瓣，以探费用罗现值规小的叔方案珠为优遗选方趴案。9．桥2房役地产灵投资柜项目紧的方素案比裂选6）巷等额厦年费烟用（AC）。将项朱目计辩算期愈内所绪有的蛇费用隙现值误，按播事先辆选定娱的基贵准收崇益率久，折满算为马每年蛇等额长的费键用，箩叫做郊等额迎年费绑用。以蜘此丑进守行岸方觉案态比顾选塑的朝方俗法污，渐叫阵等馒额裹年胶费辆用守比盆较晋法内。其表孟达式济为:在进姐行方盾案比绢选时降，以四等额堆年费仗用小佛的方割案为坊优选搅方案沉。9牌．凑2块房泳地昨产祝投到资脱项艳目株的表方柳案琴比柳选9．恼2．流4比猫选中沉应注番意的澡问题1．偷内部具收益址率与浙净现织值大多专数情悬况下伐的独框立项仁目的罪财务亮分析罢中，抓用净熟现值穗和内愈部收讲益率筋指标典来判焦断项陆目的疮可行座性，饰所得匠出的薪结论株是一急致的部。因却此，近可选炕择任抄一指坦标作退为项搏目财典务分绑析指散标。起但是绝在某插些情争况下揭（如摔多个旷方案衔进行菌比较比和选千择时错），商相互夫矛盾甲的信短号出徐现了靠，这克两种剑方法凤可能扩会对拳现有漫的备策选方借案作圣出不狗同的慈排序话。一杆般羞来遗说征，封在赚这均样寇的炸方鼠案击比古选虑中春，朝通浪常本不展直肥接酱采响用莫内诉部斧收东益莲率往指租标耻比尘较径，皂而桥采嫩用华净隙现赴值历和尖差肥额圾投速资杂内外部烛收氧益挠率糟指滋标膜作甩为居比赴较利指粪标烟。9．伟2房宪地产绳投资经项目尽的方坦案比串选2．龟净现非值与柜净现筹值率净现阅值和序净现芳值率栋两个透指标恨在方赌案比侮较和垂项目钩排队靠时，殊有时转也会钟得出柴相反驱的结垂论。种因此另，在墓进行终方案堆比选哗时，捕若无致资金污限制热条件义，此委时可永采用袋净现放值作怕为比佣选指居标，头相反倍，当偶事先润明确智了资洁金限胁定范奸围时寻，应领进一良步用乐净现既值率饭来衡请量，遣这就研使用服了净宴现值阿率排黎序法践。9峰．军3船各逼比敌选始指础标椒的神应槐用9．嘉3．截1互积斥方排案的嗓比较蜂与选夏择1浴．久对细于倡项净目恐计峡算悉期哀相塞同趟的饿互横斥扒方独案红，诸可刮直昨接姻用臭净扯现理值却、户差吊额勺投滴资脂内亲部原收吓益锤率午或蝴等陵额带年伶值迅指桑标稻进没行肌比滑选总。2斜．神对葱于膝项女目阿计拘算险期届不锣同酸的闸互钞斥狮方销案喂项逢目柳，阁一买般甚采蜂用态等列额夏年科值狮指患标李进掘行亦比曲选碌。拥如颠果址要谅采慰用可差角额盼投武资俊内姜部幕收刑益摊率痒指催标贞或虹净墨现谁值薄指卡标谢进欢行羞方依案养比紫选秤，者须麻对悬各期可洒供后比津较顾方而案窄的胁项岗目猛计灰算征期储和言计冒算席方期法循按乎有找关均规贵定粮作吵适过当么处五理毙。9暮．宗3汽各胞比喂选吩指胃标验的银应木用3．葛对于料计算甚期较踪蝶短的虾出售锹型房猾地产菠项目汉，可撕直接睁用利衡润总梢额、竖投资没利润壤率等宿静态吴指标问进行禁比选稻。4．秀对于剃效益静相同托或基联本相廉同的备互斥坑房地约产项勇目，淹为简赠化计马算，资可采杀用费饮用现鸟值指洽标和缝等额疾年费仪用指紧标直倾接进曲行项堵目方演案费悟用部大分的龟比选顾。9．优3各响比选倍指标的的应姐用9．温3．变2独处立方历案的毛比较势与选邮择独立张方案毙的选巧择可漆能会止出现删两种愚情况党：一种码是投朋资者凯可利乌用的荷资金忙足够槽多，源即通解常所喷说的终无资融金限贫制条抄件。另一退种是熄投资航者可请利用碌的资妙金是彻有限专制的乘。9钓．断3锅各滩比养选届指尼标掉的没应馋用独立晋方案煌的比冶较与喉选优款指的指是在岭资金居约束宝条件忠下，拿如何富选择穗一组拣方案纽奉组合碗，以塞便获井得最甩大的庙总体想效益涛，即耽∑NP胡V(ic)最器大。一湾般岩来澡说装，伤它登有江四充种裕基朽本汤选摘择皮方勾法稠：窜一蛋是绸现延值文法途，屯二边是滥净母现摊值漆率旨排错序船法反，丝式三甜是架收揪益关率惑分爽配葱法掘，倍四毫是冬互抄斥硬组柏合遭法慢。9．莲3各骑比选宇指标境的应阅用第萍四禽种栏方霉法提-饲-炕互挨斥松组妻合粪法食，济是删把栋各侧独乎立样方商案端都矛组榆合鬼成艘相嫩互态排出斥限的艇方到