房地产开发建设融资三

第六章房地产开发建设融资2023/7/121本章学习要求掌握房地产开发企业的开发贷款、上市融资、投资信托以及几种高比率融资方式。了解房地产开发和经营的融资中的债权融资和股权融资两种基本形式。2023/7/122本章重点和难点重点：银行向房地产开发企业发放贷款的类型；建设贷款制度；难点：高比率融资方式有哪些？各有什么利弊？2023/7/123房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。股权融资是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，其代表着对企业的所有权。债权融资是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表对企业的债权。2023/7/124房地产企业融资股权融资上市融资合作开发融资直接债务融资首次发行上市上市后再融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加工程承包融资租赁融资回

租回买企业债务其他融资机构贷款银行贷款债权融资房地产投资信托间接债务融资承租人的房地产出租人的房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司2蓝0晶2炒3忠/辩7距/睬85第一蓬节乘国内蛮房地驳产企彻业开疤发建阶设贷伐款基动本程币序一、抵房地葵产开偏发企已业申胁请贷株款的谁目的房爽地买产宇投慨资得由埋于派资竿金擦需须求砌量喷巨伯大凤，冻资承金溜占滋用繁时托间愁长聚，贪客玩观列上竞要陕求今房播地防产碧企字业腊广打开云筹税资羽渠淋道撕。企业挪负债极的一来个根警本出坡发点什在于赖利用景财务墙杠杆隆提高搭企业让权益民资本丝式利润雅率。"杠杆顿作用挨”则傍是指魄通过榆改变遥负债监比率的这一钟“支摧点”孙，以雁较小凝的权筛益资摊本去所投资斧较大赵的项社目，亡从而绳达到断提高蚁权益逃资本套利润蛮率的僵目的阁。这库就是伍通常历所谓村的负絮债经终营。2骑0处2摇3裕/繁7墙/婚86第蔑一递节丧国抢内哗房那地漂产血企丧业墙开挑发掉建傻设冲贷广款富基垮本低程典序财务住杠杆赞既能尝起正馋的作猴用，斩提高狂企业唉权益即资本浪的收泪益率泰，也该能起棚负的漂作用艳，有裤时甚莫至导野致企谅业亏蜻损破悠产。只要乎融资懒成本窃小于宋项目惜预期霜收益虹率，顶融资开比率污越高榆，股墨本收蒙益率陶就越皂高，离财务聚杠杆帮效应亦就越轧明显抹，反舞之亦绝然。20会23录/7懒/87第纱一伟节巷国颂内挨房费地搏产僚企枝业俭开留发寇建倍设厘贷脊款很基泻本杏程团序二偿、询银鞭行准向弓房以地畏产清开荷发迟企德业卸发患放慌贷谢款伶的痒类径型（三餐种）肺：股本急金可扭以来季源于抓企业坑的自介有资赛金、赞合资未伙伴信的注嫩入资衔金和教通过作发行属股票我从资桂本市喜场上饭募集塔的资伐金。第吓一屡种铺是砖“桂房尼地铅产约开纱发徒流己动乏资摩金杯贷距款忆”鬼。第垮二趟种恒是熊“眉房脊地瞧产拐开颠发岔项判目置贷丝式款桨”亏。第董三擦种搁“乓房抹地枝产折抵塞押谜贷想款滑”敞，葡包隶括太“抖土谱地亮开记发灭抵步押拍贷晶款宣”久和搏“概房飞屋迷开幕发光抵缎押缸贷巡寿款怪”串。20碗23充/7乒/88第芦一漏节暮国桥内钱房辅地袋产高企鸡业呆开晃发叉建把设感贷需款巧基焦本锁程为序三遗、掀银腿行分向乱房精地卧产艺开堡发寻企洒业徐发喉放特贷搏款瓣的范一叹般偏程数序第一耽步，贺企业招向银努行提穿出贷团款的庸申请健。第台二托步田，底银桃行病对怀企乒业遥进衫行颜贷门款斗前雕的填审盈查绒。第三乘步，取贷款窗的审吉批。第四砌步，廊贷款阔的检且查。20滥23呢/7潜/89第二原节都建设圾贷款蓝制度棒的提谊出房默地诞产怖业资是萝一梯个忘风饲险剥很敢大欣的裤产攀业原，虹从咱获眯取蔑土披地坐使贤用闸权翅到唱建克设区房雷屋债、故经舅营透房奏产低，垂每债一乒环唱节坟都斥存醒在个许奖许响多逼多苗的讲不倦确胆定辣性浙因骄素厚，琴特糠别兵是热房童地雀产怖开诸发蛮的读最漫终森产当品蜜在桐时翁间默和拥空插间钞上鲁都旺被何固游定榨在喝一所个片特沾定岭的描社喂会抬和先经谈济免结出构仆当拨中乞，锁而姐这吊个奋结挽构票又羞远胁非贿开镰发洒商秘所嗓能轧左脊右治的减。详所悄以历，垃作侦为作以殃盈缴利轨为相目糠的卵的武商庭业端银蹲行绸必球须刻只远向摘符住合坑社伏会鞭经经济怕发尊展去及颗市我场奖需但要恒的萌项爸目迟和掀有奏较众强捧风咏险垮承里担流能台力证的趴企顿业倡发纠放庙房连地驰产焦建延设挎贷雾款直，漫以属确桨保榴贷攻款红本昨息已顺斯利馋回娇收梢。而从么开发寨商的寸角度康，则证应该帆是每绑一个倾符合扬社会坐经济碎发展稍需要辟又有赞市场慈销路非的项汉目都隶能顺瞎利获距得贷大款资熟金。陷因此寻，理罗论上好商业配银行丸与开百发商侵并不嗓矛盾绍，而太应在逗追逐依利润名最大唤化这拼一点镰上找旗到共淡同点末。20煌23征/7她/81愉0图6.竞2建运设狱贷醉款绞制王度洞运亿行朋模驴式长期贷款人邀请贷款约定长期抵押贷款购房者长期贷款每月还款首期付款建设贷款建设贷款清偿贷款开发商第二僵节构建设拘贷款矿制度尾的提餐出2治0滴2冈3崇/客7必/汇81浆1第二除节郊建设怀贷款脏制度谜的提碍出建嘉设聋工闸程清抵演押墙贷活款美堤国撞的候建悼设炕工绘程耽抵理押闸贷拆款乓也离被桶称像为毁临答时暴性现贷竭款波工锁具吸（i梯n贵t醋e甚r就i朗m躬f膜i咐n踩a珠n趋c椅i肿n资g浅i午n熟s临t伯r丛u便m晴e州n南t）观，掩是堤开攀放萝式此抵晴押殊贷宰款衣的固一胀个咽特厦殊咐形赴式败。执该慎项针贷芦款派主破要倒是着在烘项爱目岂建允设舟施馆工从过杨程谨中剂为晌劳导动验力伟和陕建扯筑角材尿料支成运本苦融久资尼。者建渡设合工舞程伸贷慈款危的课期仔限年一秃般反从急项拳目派投保建挥时青开舌始逝，饱直弹到困施教工熟完品成仆后瞎该两贷顽款沸方泽式疼被疮另阔一声种魔更铺长棚期析的廊融脱资狡方反式承所加替摧代盏。2帅0薄2胆3悉/观7渗/拍81套2第腔二唱节凉建蜻设闻贷反款稍制叠度妙的榆提林出申品请秤及呀其宽条童件拢。借虹款料人谢要脾获鸦得领工旁程歌建领设衣贷傍款池，饥首填先荒要消向兰信管贷临员套提宋交优工季程兔的克建彼设润计煤划溪，拳包常括街详徒细骡说寸明膝建闹设滑的岭时翅间耀、志地帮点蛾等敢，样以款供沾信膀贷风员赶分才析蛙。滚贷洁款拍机床构枯根致据仗土右地渐以飞及田在胃此蠢即绞将迁开骗建钞的钉建希筑班物蜂价致值节，衔承牲诺皱发部放积工呜程毅建摸设业贷辅款开，停贷定款掉额掘一凳般旱为系土疮地财与巡寿建果筑炎物随总木价秤值娇的75％浴。20恰23率/7备/813第二旅节咏建设恶贷款涝制度稼的提拦出贷款遗发放指方式签（p椒a稳t桶t透e隔r捉n凑o掠f痕d论i奇s链b种u炮r乘s座e慈m采e蝇n节t）症。工增程填建爽设舌贷把款屑的女发满放音有法两抓种和基旗本短方握式猛。捏一宜种淋是钓设守计掩一股个疗资际金捡发堤放递计饼划渠表乌，泪借腊款门人肆随勺着点建涌设汽施消工础进刑度揉分火期届提支款滋。工程思建设择贷款赵的另厕一种肯发放华形式抵要求帖借款而人把珠所有哲分包璃项目秘的人镇工和歪材料肿账单散递交裤给贷流款机妙构，侄贷款报机构折据此必支付重这些雨费用既并收丧取贷辟款利准息。贷款想机构毒保护窃措施芦（l扔e评n笨d胃e薯r折p积r陷o钞t笋e肿c铁t幼i现o堤n）华。由短于菌对舍于源工捎程肃建机设酿贷文款悄的纠偿述还辣没布有租保牺险求担讯保伏，妙很赌多确建净筑铅融页资坦商烦要揭求欠借歇款切人固即壳建磁筑仪商嘉向息保宣险锄公仁司霉购锯买况竣作工凶抵挑押缠债痒券但，爱债芒券肠上案要摄注答明夫贷补款插机越构我为搜第典一督受庆益爱人随。2刚0概2技3给/砌7畜/梦814第二永节灭建设誓贷款锤制度聋的提具出资黑金振来查源对（so蚕ur菠ce纹s桶of沟f罚un搞ds）。建设葡贷款困的相窄对短欲期性至质是茫与商旬业银仓行的粒投资叨模式盯匹配富的。健商业位银行迹是这贪种类纪型贷购款的晋主要讨资金慎供给道者。2椅0溪2撑3级/令7爬/萝815第叛三境节程目回前沈我愤国织房岁地磁产步企这业小上帐市梦投成融冶资壳分让析一手、挡房俗地碍产觉业玻上伴市全公赔司太概睬况目前傍股权国融资杆在我禽国房筐地产狱金融报中占飞比较晒小。拘目前妥中国藏拥有低3万随家房民地产看企业页（2啦00短2年失底为熄29撕96修7家暂），循其中贵，根玻据聚串源数萍据库准统计意，截科至2潮01糖3年忆2月为，我笨国Ａ牵股市坊场实坦际主刑要从逝事住沉宅开茎发的莫上市杆公司眯约1努29狮家。20例12葱年至渐今，折处于萍房地苍产调泥控目素的，骡资本连市场繁上的镰房地军产融虫资至量今没沿有开美闸。2滨0身2茅3符/宾7衫/习816第泛三橡节赚目缎前露我宪国淹房篇地取产荡企菠业朗上产市种投夹融卸资便分只析我国捉历史窝上在浆资本情市场碗上房椒价调界控措良施：1威9铲9好2多年乔至暴1形9榜9著4药年省间霉房尤地寻产震泡仍沫漫，驾使狮得册国包家方决嘱定孙禁寨止永房行地际产牙企喊业陡上陆市姑。直缩慧到款1翅9赞9翠9众年柄7袜月邪，冻建影设删部青出境于露拉拣动卵内毁需已、贪拓旦宽余房府地轻产勾企省业梦融赚资寇渠过道雀的苍需梦要霸，嗽经部国舟务友院沉批跪准枪，步拟惧推笑荐趟三韵家攻房茎地棍产顽企秒业豪上尚市橡试午点捧。20温03些年，深国家另在收民紧房早地产棕信贷痒的同助时，饶也为裁房地商产企际业打游开了味其他夫融资圈渠道搜。20摸23阿/7豪/81剩7第三和节战目前泛我国鼠房地次产企色业上央市投掠融资童分析2揭0螺0味3年10月肚底马，脂中揉国碍人渡民俊银始行温发警布活了《2演00乖3年第鸽三季哥度货银币政芹策执仿行报锣告》。脆该纤报佳告绝指劝出望，发在畜规杰范逗房剩地够产惭信忙贷讨的城同征时误，叙中蹈国拾人妥民齐银应行涂将肝配林合沃有仙关兰部仙门鱼为唐房钟地蝴产狡开携发晓商循开摘辟翅多陈种客融慈资欣方柔式非，壶特看别岩是抱通圣过钻股矿权量融罗资不、瓜项嫁目雅融河资装等怒方辰式俘支届持代房近地芦产较市株场惹健盒康夏发盲展贞。20梅04年房汗地产毛企业里的融协资将照走向劫多元滴化。歇其中珍，证恨券市恳场是侍房地吨产企远业融洲资的声主要塞渠道尝之一盏，房山地产狼公司撞在证垃券市掘场融母资大镰大增搅加。2昏0提0豪4年石以设来睁，虎万唐科辅、序华阁侨猪城动、部金镜融兄街已等偿房要地泡产刊龙配头伙企冰业辞纷夜纷摆提约出对再歌融践资着的渔申让请立，和正银是厨利肃用浊其凯上摘市驴公啊司箩的顶融箩资淘优紫势缎，哈通孙过为积巾极袄调梨整佛资堪本兴结喇构嫂，吗来迷面植对咱宏森观缴政门策窃的钻挑委战严。2品0机2关3吨/勿7令/面818第三贫节阿目前虎我国留房地素产企论业上尺市投夺融资仙分析二蚀、脆房庆地惰产桂企功业凝首滑发挨上落市上概地览截止母20窃13食年2截月，井国内镇共有宽12逝9家酒房地讨产上碰市公阁司。越熟来贪越放多专的壶企箭业答期谜望期借暴助久境他外水资切本梁平撞台歼获剩取榨资者金液支介持幻玉。乳自叼2夹0鸽1锣2菠年修以再来软，捏多窄家掏房偏企削或泉赴骄港仪上窜市珠、乌或刘收燥购锅上货市岸平截台榆、次或叮利营用超在杀港嗽上抵市卫平漂台政进来行膏海示外这融馋资宴。20厦23饶/7狠/81共920给23难/7遭/82萌020只23乘/7养/82尸120韵23评/7慢/82唉2表6.度1公黎司连上嫂市上条搅件告及凝规椅则规则潜规则1998年前1998年后公司设立五个发起人、股份公司设立满三年（国有独资例外）、注册资本1000万元以上，一年辅导期额度制，各省级单位的推荐2004年前通道制2004年10月后保荐制20倍市盈率，3%承销保荐费，最低1000万元，发行3亿元，净利润1500万元*2，营业收入3亿元财务指标连续三年盈利，资产负债率不高于70%股本指标发起后总股本5000万元千人千股公司治理避免同业竞争、减少关联交易，公司运营的独立性、与控股公司五五分开2辈0缘瑞2迹3纳/崖7缎/暂823第三哈节多目前懒我国单房地厘产企趴业上男市投情融资希分析三、室房地食产企班业首呼发上弄市案顷例——深洞万斗科万科呆成立雪于19师84年5月育，19毕88年框开笔始腿涉截足逗房翻地转产鸟经不营蛇，1狼9炒9此2年田确眠立祥了狂以货房忌地腹产主为剥核暖心其业枕务搂的女发太展探战冈略莲，除并巧选愤择泰住匪宅影作破为戒主朝导懂开肃发密产瞎品茧。全经效过1拾4年的寒努力哗，公滴司成傍功进溪入深盐圳、粮上海宇、北惨京、剥天津绑、沈饼阳、虎成都材等中逗心城堂市进籍行规粒模开院发，姑并以腾超前杏的规盼划设较计理至念及絮优质驰的物奶业管觉理树脖立了造品牌竭形象队，成先为国择内最仆为知壁名和幕最具己实力软的住糖宅开擦发商乳之一延，历跪年累播计竣浩工面鞋积3药4公9万平绩方米梳。20忙23迹/7只/82厦4图6.木3万科弱成长纠指标2钻0刘2捆3腹/杠7关/龙82帝5万跨科粥2诉0罩12年届营羽业挺收卵入20破23洋/7代/82窜6万逢科贯2枕0径12财啄务济状苍况2冻0罗2园3霞/最7在/民82门7第三轿节谦目前帝我国箭房地肚产企欧业上紧市投顿融资刃分析四古、寨房顽地痛产鱼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