长沙青羊湖影视文化城精细化包装(旅游)项目可行性论证报告

长沙青羊湖影视文化城精细化包装(旅游)项目可行性研究报告

一、项目概况项目选址位于首批全国旅游强县、省级风景名胜区沩山风景名胜区内，青羊湖景区与密印寺景区之间,靠近青羊湖水域。依托沩山风景名胜区，以佛文化、青铜文化、蚩尤文化、巫文化为内涵，建设青铜文化馆、影视制作基地等影视文化项目，并配套综合设施开发。项目可控制面积约3000亩（以土地蓝线图为准）。拟开发建设占地约100亩的青铜文化馆及巫文化展示中心，占地面积为300亩的影视文化基地以及占地面积约为2000亩的房地产综合开发。项目投资总额约为15亿元人民币。二、合作伙伴及合作条件沩山风景名胜区管理委员会是为加快沩山风景名胜区旅游资源的开发，加强沩山风景名胜区旅游资源的管理，促进宁乡县旅游产业的发展，经宁乡县委、县人民政府研究决定特设立的县政府直属全额拨款事业单位。主要职责是负责沩山风景名胜区的整体规划、旅游资源开发、旅游项目工程建设管理、旅游行业管理。对于本项目，沩山风景名胜区提供以下服务：1、做好本项目有关手续审报批工作，同时如期如质做好相关配套设施建设工作。2、做好本项目建设和经营环境工作，为本项目建设和经营提供良好宽松的行政、社会环境。三、项目现状宁乡县是首批17个中国旅游强县之一，旅游产业是宁乡县重点发展的产业，项目符合国家及宁乡县产业政策。宁乡县将努力争取将本项目列入省、市重点工程，并制定专门的优惠政策，支持乙方开发建设青羊湖影视文化城项目。四、市场前景沩山风景名胜区旅游资源非常丰富且极具特色，密印禅寺、千手观音像、万佛灵山、青铜遗址、青羊湖、千佛洞等旅游资源都具有不可复制性。长期以来，沩山地区都是养在深闺人未知，丰富独特的资源未被开发利用。近几年，宁乡县委、县政府在国家、省市各级关心和支持下，正在进行大力度开发，配套日趋完善，名声日益彰显，目前，已修葺恢复和开放了密印禅寺、千手观音像、万佛灵山、青铜遗址、青羊湖、千佛洞等景区景点，2005年举办第一届国际佛文化节，2007年沩山风景名胜区获批省级风景名胜区。旅游人次和旅游收入跨越式发展。近五年来旅游人次从1万人次发展到60万人次，实现旅游收入从不足1000万增加到2个亿，根据景区旅游发展目标定位，3年后将超过120万人次。沩山风景名胜区已成为湘中旅游主要目的地。本项目的建设可以借助沩山风景名胜区的集聚人气，同时也能够提高沩山风景名胜区的文化内涵和景点，市场潜力巨大。五、项目比较优势：1、沩山风景名胜区旅游资源具有不可复制性。沩山风景名胜区旅游资源非常丰富且极具特色，密印禅寺、千手观音像、万佛灵山、青铜遗址、青羊湖、千佛洞等旅游资源都具有不可复制性。近几年，宁乡县委、县政府在国家、省市各级关心和支持下，正在进行大力度开发，配套日趋完善，名声日益彰显，目前，已修葺恢复和开放了密印禅寺、千手观音像、万佛灵山、青铜遗址、青羊湖、千佛洞等景区景点。近五年来旅游人次从1万人次发展到60万人次，实现旅游收入从不足1000万增加到2个亿，根据景区旅游发展目标定位，3年后将超过120万人次。沩山风景名胜区已成为湘中旅游主要目的地。各种利好因素预示着景区将迎来井喷式发展。2、沩山风景名胜区区位独特、交通便利。长沙是湖南旅游的集散中心、湖湘品牌旅游资源最为集中的城市，宁乡是湖南省会长沙市的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的第一驿站。沩山风景名胜区位于宁乡西部，宁乡县与益阳市的交界处，距离宁乡县城40公里，距省会长沙68公里。韶山、花明楼刘少奇故居是中国最为知名的红色景点，国家首批4A级景点之一，灰汤温泉为全国三大高温温泉之一，国家旅游局面向二十一世纪开发的43个重点项目之一，加上沩山风景名胜区自身旅游特色，品牌旅游相互叠加、相互影响、相互渗透，形成了湘中旅游的一个高度集中的黄金区域。沩山风景名胜区通过国道、高速公路、铁路、县道等形成了一个便捷的旅游交通网络。长韶娄高速、益娄衡高速、长张高速将沩山风景名胜区与灰汤温泉、刘少奇故里花明楼、毛泽东故居韶山、张家界等旅游景区连成一线，和长株潭城市群相连通；洛湛铁路邻近景区设有客站。3、中部崛起、国家级长株潭城市群综合配套改革试验区建设和宁乡及周边地区经济和社会的快速发展将为项目提供良好的外部条件。湖南是中部崛起战略的重要区域，人口6900万，是我国旅游大省之一。2009年，全省实现旅游总收入1099.5亿元，增长29.1%。长株潭是湖南的核心区，省会长沙更是全省中心，文化产业发达，也是全国有名的消费城市。宁乡旅游强县、经济百强县品牌相得益彰，是县域发展的一笔宝贵的无形资产。宁乡是中国县域经济综合竞争力百强县。2009年排名全国第84位，居中部第7位。宁乡近年来经济包括旅游产业的迅猛发展促进了县域品牌的显著提升，县域品牌的日益彰显吸引了更多地投资者、游客和居民，县域经济尤其是旅游产业呈现出健康、快速、持续发展的良好态势。这为项目建设运营提供了一个十分难得的县域经济和产业环境。4、宁乡政务服务环境优良。宁乡县各职能部门工作效率高，形成了湖南省内最为完善的项目引进、建设、运营的政务支持体系。政务服务模式被称为“宁乡模式”，并在湖南省各市州进行推广。同时针对此项目，宁乡将从土地价格、税费减免、服务环境优化等入手，给予项目实实在在的优惠，大大降低项目建设和运营的成本，增强项目风险可控能力，增加项目的赢利空间。六、投资预算本项目总投资约15亿元,建设周期为5年。七、预期经济效益该项目收入主要由旅游门票收入、影视基地拍摄收入、综合配套设施开发收入等几方面构成，预计开发总成本为15亿元，项目总销售收入约为30亿元，净利润超过10亿元，投资回收期为5年，可实行滚动开发。八、联系方式联系单位：宁乡县招商合作局联系人：欧朝波邮编：410600联系电话真箱：nx_zsj@163.com灰汤温泉国际旅游度假区综合开发一、项目概况湖南灰汤温泉国际旅游度假区项目位于湖南省长沙市宁乡县灰汤镇乌江以东，紧邻长韶娄高速公路，距长沙、沩山风景名胜区等地车程约为1小时左右，距韶山、花明楼半个小时车程左右，为国际性旅游度假区。其中项目建设用地约7000亩，其余为市政基础设施、公建配套设施、景观绿地等用地，拟投资总额达30亿人民币。规划常住人口2万人，日均旅游接待5000人。项目拟借鉴国内外旅游目的规划开发的先进理念和成功模式，未来的灰汤温泉国际旅游度假区是一个融优美的自然生态环境、高品质的旅游休闲项目和景观住宅于一体，具备游乐、观光、度假、运动、养生、居住、商务等功能，让人们体验人与自然和谐共处、新生活方式的大型旅游休闲社区。二、合作伙伴及合作条件灰汤镇建设投资有限公司是灰汤镇人民政府为了搞好灰汤温泉国际旅游度假区开发，开辟新的直接面向市场的融资渠道，而成立的国有全资公司，代表政府经营管理灰汤温泉国际旅游度假区的建设资金和国有资产，灰汤镇建设投资有限公司负责完成该项目的整体规划及周边配套基础设施建设，开发商进行具体设计和开发建设，可采用分期分批滚动开发。三、项目现状灰汤温泉属高温、高氟、碱性，硅酸盐型矿泉，水温常年在88℃－92℃之间，富含锌、钾、钠、钙、镁、铜、铁、硼等29种对人体有益的微量元素和重碳酸盐、硅酸盐、氟化物等多种化合物，日涌出量在3600立方米以上，历经30年开采抽水，水温基本保持不变，属高温脉状承压水。温泉具有消炎、镇静、安神、调节生理机能、改善心血管功能等药物无法替代的神奇功效，对皮肤病、运动消化、血液循环、神经系统的多种慢性疾病具有独特疗效，素有“天然药泉”，“神水温泉附近的池塘，冬春水暖，所养鱼、鸭，肉嫩，骨酥、髓多、味美，鸭则更兼有滋阴补肾益肝润肺的功效，世称“汤鱼”、“汤鸭”，为明清两朝贡品。汤蛙、汤鳖更是宴席佳肴。在已规划的灰汤度假区内，现已开采了七口井，其中Ⅰ、Ⅱ号井由于井深不够没有使用。Ⅲ、Ⅳ号井均由长沙有色冶金勘察公司于1984年8月设计施工，其中Ⅲ号井深375米，流量为60吨/小时，Ⅳ号井深286米，流量为60吨/小时。Ⅴ、Ⅵ号井由核工业部304核工业长沙工程勘察院设计施工，其中Ⅴ号井建于1972年，井深340米，流量为56吨/小时，Ⅵ号井深306米，流量为58吨/小时。Ⅶ号井建于1997年，井深338米，流量为80吨/小时。目前，景区用水最大开采量在1500立方米/日—1800立方米/日，而温泉日涌出量在3600立方米以上，水量储备丰富，尚有日供水量万吨以上的温泉待开发。灰汤由于其独特的资源和良好的交通区位优势，先后有省总工会、省电力总公司、省水利厅、省地震局等数家单位在灰汤设立疗养基地。灰汤管理局、紫龙湾温泉大酒店、省电力职工疗养院（简称电疗）三家均具有温泉水开采权。目前有湖南灰汤温泉华天城项目、紫龙湾温泉大酒店项目等五星级酒店，四、市场前景宁乡是首批17个中国旅游强县之一，是湖南省著名的旅游资源大县，拥有6大类、36种基本类型的旅游资源，2007年被国家旅游局确定为创建中国旅游强县的15个试点县之一。“十一五”期间，宁乡县确定旅游产业为全县重点发展和扶持的产业，全面加强旅游资源整合，主动融入全省乃至全国旅游圈，灰汤温泉生态休闲旅游等景点是宁乡拟建设的重点。灰汤温泉是我国三大著名高温复合温泉之一，已有2000多年的历史，历史悠久，源远流长，从唐至今即为游览及疗养胜地。1998年，灰汤温泉被国家旅游局确定为“中国旅游业面向21世纪优先发展的43个项目”之一。2006年，灰汤漱玉（灰汤温泉）和伟人故里、张家仙界等景观一并入选“新潇湘八景”。灰汤距长沙、沩山风景名胜区等地车程约为1小时左右，距韶山、花明楼半个小时车程左右，正在修建的长韶娄高速公路预计2年内能够通车。资源独特、交通发达，灰汤的开发远远没有发掘出他的潜力，可塑性很强，具有巨大的盈利能力和增值潜力。五、项目优势及特点1、资源优势。（1）灰汤温泉资源独特，极富开发潜质。灰汤温泉是与西藏的羊八井温泉、台湾的北极温泉齐名的中国三大高温复合温泉之一。温泉水温高达90℃左右，富含锌、钾、钠、钙、镁、铜、铁、硼等29种对人体有益的微量元素和重碳酸盐、硅酸盐、氟化物等多种化合物，享有“药泉”、“神水”之美誉，被国家旅游局确定为“中国旅游业面向21世纪优先发展的43个项目”（2）宁乡旅游资源丰富，可烘托灰汤温泉的系统开发。宁乡是湖南省著名的旅游资源大县。宁乡历史悠久，各旅游资源知名度高，资源组合及品味高，既有优美的自然环境，又具有丰富的人文资源。①花明楼“刘少奇故居”，“刘少奇纪念馆”，是中国红色旅游经典旅游线路上的主要景点。②沩山山若游龙，地处沩山风景名胜区，风景宜人。③密印寺宛如龙口明珠，是我国佛教禅宗首派沩仰宗的祖庭。④宁乡白云寺为千年古刹，全国百大名寺之一。⑤云山乡“云山书院”，培育出济济革命人才。⑥千佛洞是湖南省最大最具特色的天然溶洞。⑦青洋湖是全国三大土坝之一，烟波浩淼，景色幽深。⑧炭河里西周遗址被评为“2004年中国十大考古新发现”之一，是中国青铜文化中心。⑨宁乡人才辈出，历代以人杰地灵享誉海内外，三国蜀相蒋琬、南宋宰相张浚、大理学家张轼父子、共和国主席刘少奇、科学泰斗周光召等大批名人俊杰都生于斯或养于斯。在未来3-5年内不断恢复建设长韶娄高速沿线景点及加大对沩山风景名胜区开发，打造湖南中部地区“二至五日游线路”，形成每年游客超500万人次的庞大市场，使灰汤成为这一线路上主要的吃、住、休闲之地。2、区位优势。灰汤得天独厚的区位优势和便捷的交通网络形成辐射功能强大的旅游目标市场。长韶娄高速公路建成后，灰汤至长沙、宁乡县城均不超过1小时车程。同时两个小时车程可以辐射湘鄂赣11个地级市6000万人口。石长铁路、洛湛铁路、长常高速公路、319国道、上瑞高速等均紧邻灰汤，具有良好的区位优势和便捷的交通条件。3、基础优势。宁乡旅游配套设施完善，旅游产业体系初步形成，开发灰汤旅游资源的硬条件已具备。（1）基础设施建设优势近年来，随着国民经济持续快速发展，财政收入的不断增加，政府加大拉动第三产业，特别是旅游业的投资规模，宁乡县政府对旅游环线进行了大规模改造，在灰汤投入巨资修建了紫龙湖等配套设施项目。（2）旅游开发基础优势“十一五”期间，宁乡县确定旅游产业为全县重点发展和扶持的产业，全面加强旅游资源整合，主动融入全省乃至全国旅游圈，重点推进沩山生态文化旅游、刘少奇和何叔衡故居红色旅游、灰汤温泉生态休闲旅游等景点以及配套设施建设，打造花明楼－灰汤－沩山精品旅游线路。先后出台《宁乡县旅游资源保护和开发管理的规定》、《关于进一步加快旅游产业发展的通知》、《旅行社奖励暂行办法》、《关于促进旅游产业发展的通知》等用于扶持旅游产业发展，加强旅游产品开发，完善旅游服务体系，促进旅游事业发展。4、商务资源优势。市、县商务资源丰富，可促使灰汤发展成为湖南地区最理想的商务接待宝地。长沙为湖南省会城市，也是全国有名的文化城市之一，长沙黄花机场年旅客接待量在全国排名第七，灰汤距长沙1小时车程，加上得天独厚的温泉资源，可成为商务人士的接待之所。同时灰汤紧邻湖南经济最发达地区——长株潭经济圈，距益阳、常德、娄底、邵阳等地级城市均不超过2小时车程，可成为上述地方商务人士的理想接待之地。5、自然优势。灰汤自然地理环境宜人,极适合旅游开展。（1）本地气候宜人，属中亚热带湿润季风气候区，温暖湿润，四季分明，年平均气温16.5℃—17.5℃，历史记载的极端最高气温40℃，极端最低气温（2）植被资源丰富，主要植被有马尾松、阔叶林、混交林和人工林，有乔灌木400多种，供观赏的树种120多种，沩水河、靳江流域两岸近处灌木丛山，远处乔木和竹林交错成片。（3）自然灾害对本旅游区不构成制约性影响。历史上无破坏性地震记载，四季无旱涝。六、投资预算其中项目建设用地约7000亩，其余为市政基础设施、公建配套设施、景观绿地等用地，拟投资总额达30亿人民币。七、预期经济效益项目预计日均旅游接待5000人，保守估计，以人均消费500元计，项目年销售收入约为9亿元，再扣除管理和运营费用按50%计算，项目年利润为4.5亿元，静态投资回报率为13.5%。八、联系方式联系单位：宁乡县招商合作局联系人：欧朝波邮编：410600联系电话真箱：nx_zsj@163.com沩江金洲湖湿地公园一、项目概况金洲湖项目位于宁乡城市东面，直接对接长沙市。是宁乡县为呼应“两型”社会试验区长沙大河西先导区的建设提出的重要举措。项目规划在沩江下游新建的金洲坝至上游沩丰坝地段共5.7公里的河道进行全面开挖和疏浚，打造一个水域面积2000亩的人工湖，并对湖水和河道进行综合治理，在沿湖两岸建设景观大道。沿湖两岸共有9500亩土地进入用地规划，主要用于商住、休闲等综合性开发。二、合作伙伴及合作条件宁乡县城市建设投资开发有限公司是宁乡县人民政府为了依靠有限的财政实力搞好城市建设，开辟的直接面向市场的融资渠道，是宁乡城市建设投资的投融资主体。宁乡县城建投资公司代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产。公司以县国资局划拨的国有直管公房及原闲置国有土地作为资产进行评估注册，注册资本6000万元。作为依据现代企业制度运作的企业法人，公司成立了董事会、监事会，实行总经理负责制。宁乡县城市建设投资开发有限公司负责完成该项目的整体规划及周边配套基础设施建设，开发商按照国家土地出让办法竞得该地块进行项目开发，建设期可采用分期分批滚动开发。三、项目现状目前，金洲湖国家湿地公园已经通过国家林业局审批；金洲大坝主体已经完工，水域综合治理也在有条不紊的展开，可开发区域规划设计已经初步完成，设计要点将在近期出台。四、市场前景近年来，宁乡房地产开发投资大幅增加，呈快速上升态势，即使受金融危机的影响，宁乡商品房销售经历了短暂的低靡时期，随着宏观经济形式好转以及宁乡县房产新政购房奖励政策的出台，市场购买力被重新激活，2009年全年，宁乡县商品房累计销售115万平方米，同比增长117.9%,商品房均价2759元/㎡。房屋建筑施工面积保持相对稳定，县城区域内全面禁止私房建设，保障商品房建设用地，针对商品房建设的土地放量逐年增加。而随着“两型社会”建设和长沙大河西先导区的设立将宁乡推上了国家级发展平台，东进融城对接长沙市中心，宁乡房地产开发土地放量空间巨大。五、项目优势及特点1、区域发展战略大势所趋国家“中部崛起”战略实现区域梯度平衡发展，长株潭城市群是中部发展的重要中心之一，长株潭城市圈成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，长沙大河西先导区是两型建设率先发展的示范，宁乡是两型发展战略的重要拼图，金洲湖湿地公园项目作为两型社会建设的重点项目工程，可享受国家、省、市各级为推动两型社会建设在配套、政策、资源等方面给予特别措施。宁乡为提升城市经营水平，提升城市品位，拓展城市容量，以适应经济社会发展需要推动城市化进程而提出本项目建设。2、地域经济发展强势区域经济增长高速。长沙2009年完成地区生产总值3300亿元，增长14.5

%；地方财政收入406亿元，增长18.7

%；全社会固定资产投资2441.8亿元，增长30.3%；社会消费品零售总额1517亿元，增长19.2%；城乡居民人均可支配收入20217元和9005元，分别增长13

%和18

%。宁乡享有“湖南经济四小龙”之美誉。县域经济综合实力稳居湖南省前三名。2009年实现生产总值310亿元人民币，工业总产值550亿元人民币，财政总收入18.38亿元人民币，金融机构存款余额159亿元，其中居民储蓄存款余额达到115亿元人民币，2009年宁乡县域经济基本竞争力列第84位。3、区位交通优越项目处于长株潭辐射的焦点位置，毗邻城市快捷干线金洲大道。项目紧靠县城，距离长沙市区仅20余公里，距长沙黄花国际机场50公里。以项目为中心，2小时车程可以辐射湖南、湖北、江西三省市5000多万人口。4、开发基础坚实突出内涵提质，加速东进融城对接。宁乡金洲湖湿地公园已经通过国家林业局审批，各项基础设施已经初步完善，正在高起点、高规格做好规划，县政府将突出规划控制，加强政府引导，实行市场运作，营造金洲湖现代山水城市。六、投资预算本项目每平方米（建筑面积）的综合成本约2500元左右，规划设计建筑面积约为400万平方米，总成本约为100亿元，可进行滚动开发。七、预期经济效益宁乡2009年商品房均价就已经达到2759元/㎡，而地段较好的小区均价已经达到3200元/㎡以上，考虑整体开发配套问题，暂不考虑其他物业形态的销售收入，项目开发以金洲湖湿地公园为卖点，未来销售均价预计4000元/㎡，项目总销售收入160亿元。目录1总论 11.1项目概况 11.2建设单位概况 21.3编制依据与范围 21.4主要技术经济指标 31.5结论与建议 42项目建设背景及必要性 62.1建设背景 62.2建设必要性 73市场分析 113.1目标与定位 113.2国内物流市场 123.3区域物流现状 133.4SWOT分析 183.5目标市场 204建设规模和内容 234.1建设规模 234.2项目建设内容 24五、场址选择 265.1选址原则 265.2场址条件 265.3自然条件 26六、工程技术方案 286.1工艺方案 286.2建筑工程技术方案 35七、电子商务 487.1规划目标 487.2规划原则 487.3平台系统规划方案 487.4应用系统规划方案 557.5物流系统规划方案 607.6系统安全 64八、节能 668.1概述 668.2节能措施及效果 66九、环境保护 679.1建设地点环境现状 679.2污染物情况 679.3治理方案 67十、劳动安全卫生与消防 7010.1劳动安全卫生 7010.2消防 72十一、组织机构与人力资源配置 7411.1组织机构 7411.2工作制度 7511.3公司定员 7511.4人力资源配置 7611.5人员培训 77十二、项目实施进度及招投标方案 7812.1项目实施进度 7812.2项目招投标方案 78十三、投资估算与资金筹措 8213.1投资估算 8213.2资金筹措 8213.3贷款偿还计划 83十四、财务评价 8414.1财务评价依据 8414.2营业收入及税金 8414.3成本估算 8514.4财务分析 8514.5结论 86十五、项目风险分析及控制措施 8715.1决策风险 8715.2建设风险 8715.3融资风险 8815.4市场风险 8815.5管理风险 88目录TOC\o"1-3"\h\z前言 11城市现状 21.1自然状况 21.2社会经济发展现状 51.3城市结构与人口 61.4城市能源供应及消费状况 71.5环境状况 71.6交通条件 82设计依据、设计原则及规范与标准 92.1设计依据 92.2编制原则 92.3编制应遵循的规范、标准 113我国城镇燃气概况与发展燃气政策 123.1我国能源 123.2城镇燃气概况 143.3我国发展城镇燃气政策 194气源确定与气源基本参数 194.1气源条件 194.2CNG与LNG气源选择 224.3CNG供气及供气基本参数 235工程项目范围、供气规模及主要工程量 245.1工程项目建设的必要性 245.2工程项目范围 255.3供气原则 255.4供气对象与供气范围 265.5气化人口与气化率的确定 265.6工程分期 275.7各类用户耗热定额 275.8居民与商业用户高峰系数的确定 285.9供气比例与供气规模 305.10各类用户耗气量平衡与高峰流量 315.11储气与调峰 346CNG气源站 386.1站址选择 386.2建站规模及占地面积 396.3总图布置 396.4CNG气源站竖向设计 406.5交通运输及道路 416.6绿化 416.7用地指标 416.8工艺设计与主要设备 426.9管材选择及防腐 476.10公用工程 487中压管网输配系统 537.1中压输配系统压力级制确定 537.2城区中压管网布置原则 557.3中压管网布置 567.4中压管网的敷设和特殊地段的处理 577.5管材选择与防腐 587.6管道水力计算 598、组织机构及劳动定员 619环境保护专篇 629.1设计采用规范及标准 639.2污染物及治理措施 639.3绿化设计 6410消防专篇 6510.1设计采用规范和标准 6510.2工程项目火灾危险性分析 6510.3消防措施 6610.4建立健全各种规章制度 6711劳动保护、职业安全与工业卫生 6811.1设计依据及遵循的标准和规范 6811.2安全措施 6811.3劳动保护与工业卫生 7012各类用户对燃气价格承受能力分析 7112.1居民用户对燃气价格承受能力分析 7112.2商业用户对天然气价格承受能力分析 72HYPERLINK