房地产置业投资项目案例讲义

第11章房地产置业投资项目案例分析房地产置业投资项目分析简述房地产买卖投资分析房地产置业消费投资分析房地产租赁投资分析房地产置业出租经营投资分析11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出售、或租赁经营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等。11.1房地产置业项目投资分析简述11.1.2房地产置业投资分析的基本指标1．投资成本2．投资回收期3．投资利润率4．资本金利润率5．资本金净利润率6．财务净现值7．财务内部收益率11.2房地产买卖投资分析

案例11-1：某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？11.2房地产买卖投资分析解：简要投资回报分析如下：1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：300000元2）销售手续费：400000×1.5%=6000元11.2房地产买卖投资分析3）有关税费（1）营业税：400000×5%=20000元（2）城市建设维护税：20000×1%=200元（3）印花税：400000×0.5%=200元（4）契税：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1800元（6）评估、交易、登记等费用：约2000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12760元11.2房地产买卖投资分析4）投资净收益（1）税后利润：51040元（2）投资利润率：63800÷300000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地产买卖投资分析2．简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31500元，扣除20%的利息税6300元，净收益为25200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。11.2房地产买卖投资分析两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。11.5房地产置业出租经营

投资分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。11.5房地产置业出租经营

投资分析假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。11.5房地产置业出租经营

投资分析解：简要分析如下：1．相应指标计算1）写字楼投资的基本情况:（1）写字楼购买总价：27000×10000=27000（万元）（2）购买写字楼的税费：27000×5.3%=1431（万元）（3）股本投资：27000×30%+1431=9531（万元）（4）抵押贷款额：27000×70%=18900（万元）11胆.5闯房地工产置京业出禁租经辉营稼投资习分析2）斜抵押赵贷款辫年还毛本付秀息额11须.5塞房地棉产置甲业出袭租经射营秋投资聋分析3）注写字重楼各优年净获经营虑收入贼情况第1浑年净纯经营蜓收入润：27庙0喂00顿×1待60厕×1瓦2×倚65她%×糠（1授-2蚕8%班）=钩2棍42堤6.终11亮（万鉴元）第2爆年净哲经营雾收入雹：27积0猜00探×1序60邪×1势2×矛75业%×支（1绑-2绣8%静）=名2览79竖9.词36坡（万士元）第3少年净黑经营悉收入肥：27业0惊00必×1股60栗×1纽奉2×航85西%×旬（1削-2当8%秩）=故3脑17援2.烧61滑（万纸元）第4弦年及补以后谷各年负净经泄营收饭入：27铲0才00誓×1胸60猜×1哗2×碍95网%×吊（1企-2往8%过）=桂3普54这5.梳86悉（万蜂元）本项伏目投莲资自忌有资康金的消现金土流量膛表，房诚如表兵11隙-3歌所示线。年末01234~1516~48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有资金净现金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表1岁1-袭3交现磁金流营量表适（自佳有资挖金、涉税前剃）宫单雅位：禁万元11石.5敞房地枕产置添业出哀租经炉营纸投资涨分析4）闯该投陡资项推目的米财务锅净现赚值因为ic=1拿4%哑，故11余.5李房地锡产置引业出催租经拉营投浇资分劣析5）杆该投辉资项乒目的梯财务陪内部寒收益愚率因为缸i1=1洒4%的时，NP号V1=7蚊89祥.8顺1万颤元，报设i2=1脖5%祖，则跃：用插及入法11别.5么房地劳产置旱业出浸租经伶营待投资辛分析2．遍结论因为锤NP浓V=卵78革9.挣81是万元素＞0貌，F牧IR全R净=1兼4.醋78弟%＞艳14旺%，丘故该皱项目站可行钉。11然.5筛房地达产置挖业出绪租经挑营尚投资献分析案例惩11字-5如：某写屋字楼歇售价弃1泄95衔0万炒元，映该楼纽奉宇拥悬有办货公单诸元6茶0个怒，每膨个单俭元平抄均月嚼租金迫6仅00演0元利，并迁以每根年5他%的纵速度皮递增骆。设难每单舟元每爽年的飞空置牺及其肝他损腾失费港为单横元月茎租金性收入午的2土倍。斩第1跳年的种经营源成本匙为毛宁租金咬收入诉的2植0%秃，以魄后每胶年按过6%刮的幅姨度递府增。怀投资安者可句获得特利率割为1喇2%吃，期山限1固5年订的1羊5容00团万元说的贷罩款，格要求事按月仆等额烈还本往付息宴。贷接款成服本（弄申报脏费、余评估解费、碧活动揭费等朋）占响贷款滤额的或2%封。该物旅业资现产使剧用1驱5年滤，按肯线性悠折旧灯法计变算折恋旧费团用。恩折旧这基数循为投库资额朴的8券5%暑。若挎投资梅者要煎求的峡投资柜收益挎率为迷20盯%，辰该项静目是榜否值松得投的资？11厘.5耀房地雕产置恼业出溪租经售营锁投资荷分析分析象：大部胖分投或资者想都要垮依赖各筹措消的资界金进洲行房意地产丘投资蚀，而符抵押坚贷款垂是房崇地产呀资金孔筹措既的主椒要形妖式。摊投资狸者经论常面名临的己问题恢之一求就是蛛权衡舅抵押以贷款瞒投资箩的效链益，涌作出病投资课决策揪。本败案例辅实际滚上是捧想考恩察该茶项目佣的抵赤押贷赢款投巨资决辩策是雅否可覆行。市也就抢是说币，该克项目盾在贷跨款的屿情况黄下再承考虑衰各种该应交能税款烘，还渡能否而获得样预期璃收益框。为了阿求解叔这一突问题漂，应拣分别枕计算买该项竟目的凑贷款貌分期混偿付井计划汪、年块度折朴旧额涛、税速额、续税前缴及税播后现西金流怪量，炉并依草据税功后现后金流沫量及的投资拉者要太求的餐收益鸣率计音算该滔项目志的净仅现值扯及内窗部收号益率间，据冬此作痛出投左资决育策。11图.5拾房地筝产置室业出茅租经长营似投资耍分析解：1．雕贷款给分期织偿付贴计划已知芽:葡该笔捎贷款承年利誉率r=岩12逗%，呆期限n=1川5×厚12灭=1击80狸个月锡，要妈求按题月还棚本付智息，鞋则：（1铃）每万月计罗息利施率：i=r/n=尾0.脚12柱/1只2间=吩0.串01（2烂）月尸还款符系数习:11裂.5诉房地叠产置正业出津租经萄营买投资片分析（3怕）月世还本炊付息协额塑:捷1温50辽0×冒0.派01凤2陈=个18覆(万抵元)（4蚁）年滴还本怨付息蚊额锻:上1棵8×阅12精=淡2凤16财(万辰元)（5销）年禽贷款份余额倦：11西.5拾房地恼产置弹业出蜂租经淡营投努资分本析把上声述已冤知条脱件代店入，较将会折得到争各年林末的炊贷款预余额金数值健。例：袋第5浸年末且贷款挨余额娱为：又∵弦某年膜偿还菠本金眨=备上具一年治贷款饱余额愿–遵该防年贷违款余且额某年眯偿还支利息汗=接每报年付皂款额刊–她该仍年偿钉还本宫金∴倦各朝年偿龙还本闲金和考利息迫情况傲依次炼可以象算出铜。详见膝抵押渡贷款根分期旬偿还津计划酿,见娇表1塔1-晓4。年份每年付款额贷款余额本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1夕1-王4客抵酱押贷宴款分涌期偿划还计维划表跨单婆位：惧万元11晶.5炊房地肝产置语业出深租经尺营跪投资周分析2．帝折旧隙计划已知后：该挽物业拿按线括性折荷旧法薪计算镇折旧叉额；折旧逢基数直为：你1趟95誓0×卧85虎%=异1致65旦7.搞5万奥元；则年勺平均播折旧离额为票：1右6董57刊.5诸×1反/1举5=摘11牺0.俱55便（万凶元）11匀.5贫房地同产置陵业出御租经嚷营棍投资馒分析3．锯税前搅现金托流量各年怪税前岂现金伞流量=各熄年潜把在总诸收入柔-各废年空零置及胜其他忧损失嚼-经尽营成严本（歼或经听营费芳用）景-年惨还本拒付息言额。按题陵设已嫁知条更件，（1屈）该券项目次年潜晶在总瓜收入=单殖元月燃租金址×单短元数棕×1扩2个而月×剑（1弓+幅升幅忧）（2描）该饭项目疏空置妖及其类他损技失=2合×单研元月租租金想×单洞元数营×（召1+景升叔幅）（3吩）实唐际总冶收入驳=潜造在总觉收入摄-空蚀置其税他损丽失11永.5蛮房地调产置望业出晌租经想营优投资古分析（4言）经绣营成贯本：诊第1腰年为咏当年望实际衫总收公入的匙20沿%，援以后每迫年按幸6%污比船例递搜增，写即：经营妙成本娃=第负1年而实际征总收恭入×善20侧%×绢（1暴+补升幅速）（5糖）净右经营煮收入门=实础际总店收入首-经贿营成礼本（6幼）年它还本童付息防额，戴见表算11最-4态①锁栏堡。（7输）税解前现藏金流住量=站净经泥营收鬼入-床年还甲本付讯息额上述余计算兼结果方见表钟11贺-5端。年份经营收入空置及其他损失实际总收入经营成本净经营收入年还本付息额税前现金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1盆1-紫5油税琴前现绸金流俩量计虑算表见单鲁位：神万元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98续表烫11未-5忌税前咽现金贷流量隆计算鼓表瓶单位偏：万悲元11烫.5胸房地碰产置搅业出五租经众营咬投资咱分析4．税金伪及税捉后现娃金流供量计赖算税后膝现金概流量容=税贪前现亩金流翅量-吨应纳医税额应纳粮税额或=应供纳税沸收入海×综绝合税缴率应纳铜税收剪入=馅净经塘营收钻入-巩利息明-折耗旧-台年均券分摊颠融资舍成本其中织：年悟平均谁分摊裳融资睁成本迫=1兵5反00木×2忽%÷喘15打=2菠（万彻元）未；本案哈例中蚁，该援项目凝应交置纳的家税金展主要殿有：械营业家税、昂印花库税、衫房产表税、蹲所得炸税分逆别为折租金兔纯收舞入的某3%脖、0鹊.1蒙‰、滨18德%、住9.算84动%。挤上述疏四项害合计灾的综安合税刊率为凯租金待纯收蜘入的绞30倾.8拦5%些。上述益税后坟现金荷流量骆计算悬结果蝇如表朴11塘-6落所示醒。年份净经营收入还贷利息折旧费分摊融资成本应纳税收入综合税率税额税后现金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1陶1-骡6简税贯后现密金流山量计险算表元单洋位：扔万元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16续表裙11牺-6蝴税后拥现金均流量训计算尤表舱单位哥：万腐元11符.5弊房地押产置桶业出炒租经萝营相投资步分析5．敲净现庆值及凝内部复收益泽率的晋计算（1片）净巡寿现值闪计算设基虹准收渐益率ic为2触0%薪，则跟净现许值计飘算结徐果见赔表1好1-补7所