资产评估学第二章

第二章资产评估的基本方法第一节成本法第二节市场法第三节收益法第四节清算价格法第一节成本法一、成本法及其适用的前提条件二、成本法运用的形式及其各项指标的估算一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（二）采用成本法评估资产的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料；2、形成资产价值耗费是必须的。二、成本法运用的形式及其各项指标的估算1、基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、运用成本法评估资产的步骤：①确定被评估资产，并估算重置成本；②确定被评估资产的使用年限；③估算被评估资产的损耗或贬值；④计算确定被评估资产的价值。（一）重置成本的估算1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法1、重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。重置成本＝直接成本+间接成本例如：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：例如：重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本：51800元间接成本为：400元重置成本合计：52200元2、物价指数法物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者为：资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）例如提：某项才被评估商资产19皮90年购嚷建，论账面灶原值悄为10万元恳，19蛛99年进仔行评持估，与已知19曾90年和19杜99年的话该类敲资产帝定基杠物价炼指数嘉分别桐为13傅0%和15裳0%。则称被评航估资忌产重沉置成牲本为邻：例如押：某项碰被评励估资驼产19挣90年购得建，万账面戴原值轻为10万元糠，19虽99年进滥行评明估，稿已知19判90年和19领99年的域该类败资产烤定基探物价樱指数坡分别债为13籍0%和15冒0%。则粒被评弱估资谋产重旁置成萌本为奥：被评亮估资昆产重爸置成改本=1遗00剃00裁0×戚15径0%陪/1纽奉30闲%=民13负84挽60（元旺）3、功始能价抵值法也称据生产坛能力惩比例册法。衡这种嘱方法监是寻轰找一禽个与浓被评特估资值产相胞同或科相似琴的资粗产为拖参照食物，适计算税其每罗一单怪位生吴产能斑力价吼格或尺参照楚物与筑被评寒估资裕产生秩产能削力的寺比例墓，据夹以估刻算被朝评估漠资产窝的重唐置成维本。两计算啊公式棉为：被评徒估资献产重凯置成榴本=参照科物重辣置成两本×被评腾估资项产年纯产量/参照昼物年妈产量例如斥：某重卫置全阻新的拆一台储机器臂设备杀价格饶为5万元垂，年玩产量晶为50推00件。暴现知米被评盘估资担产年蜻产量谱为40验00件，披由此犬可以迫确定替其重怜置成束本为鸭：例如搁：某重臂置全粮新的顽一台孙机器养设备胶价格纷为5万元叔，年常产量瓣为50种00件。踢现知慌被评铸估资亏产年盐产量温为40奥00件，味由此疼可以妻确定晶其重劳置成形本为冤：被评兽估资穿产重垃置成哄本=5紧00窝00杀×4修00探0/昨50幕00=4端00简00（元伍）4、规策模经剪济效还益指宋数法被评姨估资梁产的隆重置庆成本=参照着物的妄重置衬成本×（被毅评估性资产汪的产外量/参照亿物资耽产的婶产量性）x公式锹中的x是一乞个经饿验数快据，沃称为患规模邻经济哗效益烫指数奖。例如遇：某重田置全街新的结一台巩机器依设备健价格沿为5万元年，年睁产量集为50塞00件。残现知仿被评孝估资政产年售产量餐为40恳00件，备规模幸经济眨效益下指数绳为0.谢7，由毙此可眠以确裕定其茄重置匆成本昌为：被评目估资效产重耐置成黎本=5党00巧00春×（40使00渡/5谁00货0）0.咽7=4葱27办69（元盛）（二）实体众性贬省值及裹其估棋算实体练性贬岸值是幕资产职由于誉使用盼和自喝然力付作用取形成拢的贬弊值。一般夸可以应采取安以下旋几种司方法石：1、观范察法2、公吴式计内算法（二）实体亲性贬处值及部其估殖算1、观累察法资产率实体仿性贬塌值＝重置哗成本×有形胁损耗术率有形喂损耗拥率＝1－成拐新率（二）实体递性贬我值及摸其估皂算2、公惭式计茧算法资产瓜实体旋性贬纤值＝损重置命成本×已使沈用年律限/总使学用年扩限（三厉）功蚁能性夜贬值及估闲算功能渠性贬文值是央由于盈技术征相对翁落后援造成鹊的贬石值。功能颈性贬猪值的侵估算阀步骤痒：（三朱）功定能性认贬值及估态算功能旦性贬昌值的究估算疗步骤稼：第一餐，将光被评斯估资衡产的耗年运做营成统本与袍功能毙相同鸭但性萍能更下好的悼新资零产的框年运述营成袭本进孟行比语较。第二旷，计体算二传者的与差异辱，确达定净扣超额维运营超成本探。第三食，估蝴计被罢评估罗资产慕的剩浩余寿忧命。第四尤，以滋适当仪的折躺现率宁将被考评估捷资产触在剩肉余寿践命内似每年伴的超够额运盗营成告本折触现，企这些脖折现秆之和戴就是靠被评乏估资拾产功狱能性要贬值怕，计灭算公绕式为惹：被评棒估资伤产功象能性甘贬值思额＝∑（被调评估新资产毙年净压超额邮运营污成本×折现盘系数举）某种机器氏设备蚀，技楼术先稀进的清设备研比原美有的狭陈旧旬设备森生产肚效率赏高，真节约杂工资颜费用峰，有旨关资心料及但计算宁结果框见下弄表：项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月差异额4000元年工资成本超支额48000元减：所得税（税率33%）15840元年净超额工资32160元资产剩余使用年限5年折现率10%3.7908功能性贬值额121912.13元（四敏）经崭济性窗贬值及其间估算经济卸性贬付值是牢由于躬外部档环境牌变化且造成出资产干的贬颂值。经济钥性贬南值＝吩（重种置成杏本－把实体密性贬亮值－筒功能归性贬柱值）×经济葬性贬贩值率例如洽：现对拾某资产缝进行油评估胞，总执使用帝年限汇为13年，躁已使葛用7年，怒该资怕产全折新成婶本为25湿8万元泥，经猜检测随，该偶资产织有一诊部件驴全部倦损坏杏，需决要重塞新更晃换，请需花厉费42万元取，试绸评估霜该资墨产的狗评估仰值。例如溜：现对稍某资宝产进队行评催估，切总使解用年壁限为13年，逐已使灭用7年，攀该资猜产全方新成女本为25拜8万元诉，经踪蝶检测峡，该困资产唱有一筋部件鞠全部能损坏喜，需含要重定新更茂换，汪需花镜费42万元鸡，试陈评估荷该资冲产的智评估蝴值。评估温值＝抹（25振8－42）×6蜘/1嘱3＝99城.6涨9（万贡元）第二填节市场岩法一、畅市场复法的屈基本团涵义二、旱市场滔法的大基本基前提三、慎市场收法的武基本剂程序躺及有堵关指倚标四、乡丰市场抹法的门具体殃评估浩方法一、框市场械法的嫂基本屠涵义市场蔬法是攻指利德用市获场上布同样观或类羡似资郑产的阅近期环交易恨价格扇，经康过直怠接比令较或袋类比霉分析兆以估富测资肌产价绑值的牛各种驶评估输技术搏方法叨的总熟称。二、杏市场禾法的译基本穗前提1、需要稀有一圣个充晌分活纯跃的感公平狭的资坟产交其易市眨场；2、公开帆市场蒸上要拌有可拜比的茧资产玻及其军交易修活动。三、拌市场陵法的罚基本倚程序笛及有议关指屈标（一此）选扬择参我照物（二汪）在驼评估氏对象祖与参清照物游之间责选择挣比较安因素（三蛙）指惯标对哗比、践量化提差异（四啦）调吃整量拢化的私对比翅指标柄差异（五评）综同合分豪析确堆定评素估结奸果运用肿市场惜法评抵估单技项资岭产的鲁可比含因素驴主要瞧有：1、资讽产的轮功能2、资蝇产的碰实体四特征娃和质魔量3、市星场条妇件4、交面易条贯件四、脾市场公法中观的具叶体评跑估方仪法（一高）直股接比唐较法直接扬法是锈指利典用参巩照物户的交缴易价捆格及度参照境物的约某一搏基本杨特征粪与评辅估对许象的安同一害基本给特征继进行迷比较饲而判节断评更估对咸象价垂值的泉一类伏方法寇。其基么本计叙算公浅式为牢：评估奇对象答价值=参照庸物成商交价厚格×评估杆对象闪特征÷参照锯物特凳征或：评估托对象基价值=参照凳物合利理成墙交价恶格1、现恼行市侍价法当评帐估对送象本脾身具推有现锅行市密场价炒格或搂与评盘估对趟象基搜本相咏同的支参照发物具猛有现胃行市知场价珍格的矩时候搜，可靠以直笨接利室用评肌估对伯象或汤参照笋物在券评估腐基准苗日的盆现行院市场环价格鸡作为仍评估借对象睁的评享估价捉值。2、市懂价折蔬扣法市价亡折扣国法是侦以参很照物著成交高价格碎为基场础，像考虑顽到评某估对宇象在波销售月条件朱、销锈售时逗限等编方面蚕的不哈利因停素，下凭评嘉估人宇员的膊经验径或有蚁关部夸门的尼规定塘，设剖定一滋个价枣格折梅扣率茅来估豪算评气估对震象价交值的雾方法琴。资产肆评估金值=参照柄物成躲交价破格×（1-价格暖折扣古率）3、功悟能价晌值类饲比法椒（类秘比估砍价法像）是以献参照槽物的流成交半价格肃为基班础，乔考虑乔参照防物与悼评估童对之招间的四功能香差异仪进行南调整扔来估刷算评墨估对色象价短值的减方法辽。（1）资埋产价冷值与把其功稼能呈体线性复关系眼的情醉况：其数蹦学表泳达式牺为：资产阔评估字价值=参照己物成龙交价谈格×（评患估对衫象生毛产能帮力÷参照舱物生造产能林力）例：被评都估资坏产年夜生产贺能力馆为90吨，珠参照屋资产沸的年孝生产栗能力粮为12衡0吨，捐评估幸基准待日参羊照资维产的幅市场妈价格摊为10万元键，由防此确孟定被骗评估淋资产程价值急接近基于7.翅5万元岔。资产凳评估贸价值=1缩慧0×9补0兴÷1侧20应=7军.5万元（2）资航产价筒值与予其功苹能呈笼指数轿关系摄的情萝况：其数参学表游达式惧为：资产汇评估趣价值=参照翻物成服交价瘦格×（评针估对影象生铸产能援力÷参照静物生泳产能贴力）x例：被评踢估资尺产年盟生产韵能力华为90吨，部参照中资产日的年赚生产另能力胀为12昼0吨，罢评估着基准咱日参歇照资隶产的珍市场求价格您为10万元愿，该蛋类资袋产的泥功能烧价值恒指数络为0.狂7，由湾此确疫定被倚评估允资产碧价值魄接近样于8.卵18万元久。资产佣评估春价值=1匹0×(玩90芳÷袍12唯0)0.朽7=8划.1颂8万元4、价片格指唉数法叙（物栗价指拜数法羞）是以笑参照泪物成皱交价辫格为扩基础断，考迫虑参惰照物宾的成呼交时否间与嗽评估顷对象护的评保估基直本准亲日之卷间的值时间剑间隔累对资爸产价拍值的飘影响隐，利牌用价兵格指篮数调颠整估刊算评获估对版象价胆值的赛方法孤。其计民算公呜式为训：资产询评估轻价值=参照统物成奸交价者格×（1+物价跪变动生指数宿）例：与评萍估对专象完背全相决同的到参照鱼资产6个月涛前的迟成交摩价格秃为10万元端，半顿年时拐间该负类资亿产的毛价格宜上升色了5%，则飘：资产蚁评估究价值=1川0×（1+旱5%）=1谋0.迎5万元5、成较新率艳价格陪调整苗法成新飞率价堂格调宵整法邪是以讯参照垮物的抄成交饺价格渔为基涛础，鞋考虑踢参照防物与曲评估俭对象著新旧留程度被上的陪差异摸，通衬过成欲新率宇调整苗估算此出评偏估对棚象的酬价值趴。其计滤算公弃式为旦：资产讲评估批价值=参照葬物成程交价攀格×（评眯估对庭象成蚀新率÷参照业物成这新率循）（二塔）类草比调听整法该方妹法是搭通过莫对比市分析河调整劣参照早物与替评估辉对象炕之间志的差栗异，穿在参盏照物原成交称价格圆的基逼础上结调整卷估算何评估蜡对象窗的价症值。1、市早场售突价类获比法是以跨参照睛物的秋成交豆价格精为基狭础，侵考虑呆参照协物与包评估替对象拳在功案能、语市场慢条件扔和销脆售时怀间等齿方面宪的差截异，肿通过歪对比姻分析酸和量霞化差励异，狐调整归估算架出评钓估对哨象价甩值的日各种仓方法可，其对基本惑数学嗓表达琴式为站：资产庄评估显价值=参照袍物售逮价+功能派差异繁值+时间呼差异妙值+…鲜……洲+交易闯情况齿差异熄值资产侧评估睁价值=参照案物售盟价×功能叼差异会修正核系数×时间霞差异卧修正羽系数×……骗…×交易念情况任差异替修正盾系数2、成事本市乌价法成本帐市价废法是怀以评烂估对誓象的迈现行济合理所成本碎为基厦础，郑利用朝参照之物成胸本市脂价比猎率来壁估算停评估曲对象驱的价伤值的傍方法犁。用数驻学式捷表达僚为：资产驳评估嘉价值=评估因对象懒现行古合理格成本×（参府照物嫂成交盏价格÷参照闭物现勿行合忘理成筝本）例：评估思基准凤日某料市商耐品住切宅的舱成本顾市价样率为15堂0%，已背知被魄估全允新住继宅的饿现行妈合理谎成本迹为20万元春，则揉其市流价接携近于30万元朝。资产第评估糊价值=2巡寿0×15夺0%索=3牢0万元3、市抹盈率苏乘（聚倍）乞数法市盈推率乘春数法扶是以详参照脸物（谋企业士）的北市盈读率作父为乘轨数（殊倍数饭），抹以此视乘数压与评传估对铁象（傍企业或）的筒收益拦额相佳乘估戚算评况估对并象（集企业芽）价方值的俊方法羞。用数崭学式王表达欧：资产离评估驴价值=评估链对象开（企叹业）弃收益服额×参照亡物（商企业泥）市赞盈率例：某被徒估企侦业的谅年净踏利润弓为10遭00万元项，评事估基惩准日睡资产更市场响上同确类企饱业平捷均市娱盈率够为20倍，辰则：该企渴业的疮评估丛价值=1街00燥0×20=2任00叔00万元第三懂节难收益挡法一、粱收益府法及断其适夫用的回前提今条件二、抢收益队法应时用的傅形式三、瞒收益订法中马各项购指标毕的确彼定一、祖收益勿法及拒其适拴用的也前提怀条件收益法是尿通过易估算猜被评俱估资愤产的昨未来怠预期像收益泥并折巾算成锅现值需，借圾以确仪定被脑评估岗资产桑价值稿的一疾种资兰产评狼估方银法。其基台本计丝式算公苏式可傅表述魔为：nRiP翼=杯Σ——惕——i=就1(1鞭+r怕)i式中匀：P—段—评估冰值Ri——未来借第i个收攻益期胀的预收期收梢益额n—诸—收益渗期限r—胞—折现白率收益恒现值另法适迟用的北前提盾条件哄：1、被胀评估商资产挪的未催来期丙望收遗益必维须是语能用欠货币瓣衡量字的；2、资仇产所隙有者幻玉所承莫担的使风险偿必须致是能军用货霞币衡克量的掘；3、被句评估厌资产版的未悉来收热益期撕限是周能预拨测出轧来的能。二、湿收益础法应随用的旦形式（一）所资产怀未来鼻收益且期有卖限的道情况（二医）资筛产未沙来收狱益无疤限期械的情尺况（一）蹲资产茶未来鼻收益霉期有染限的壁情况例：浸某企盆业尚针能继捐续经弟营3年，壤营业食终止畏后资仅产全刘部用朋于抵阀充负狂债，次现拟饲转让修。经小预测料得出3年内互各年技预期底收益慈的数市据如默下表礼：评估坝值＝28灶3+割35竿6+守16誓7.轻9＝80席6.岩9（万经元）收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）第一年3006%0.9434283.00第二年4006%0.8900356.00第三年2006%0.8369167.90（二拳）资员产未鸽来收临益无访限期颜的情葛况1、未鲜来收晓益年另金化留的情循形2、未雀来收光益不阻等额次的情龟形1、未被来收鸣益年险金化秤的情死形n侄RiP璃=美Σ质——正——i=组1尤(徒1+伯r)iRP甜=陷——r2、未所来收恩益不稻等额把的情漏形nRiP悟=割Σ——五——i=伶1(1非+r京)imRiR蹈1P拔=虾Σ——挽—恢+用——×——i=创1(1贤+r觉)ir(1互+r父)m例如削：某企业员预计唐未来5年收斑益额恋分别怨是12万元适、15万元候、13万元殃、11万元根和14万元都。假悬定从带第六革年开芳始，它以后炮各年时收益执均为14万元糖，确蔑定的讽折现庭率和陕本金贿化率隶为10棕%。确傲定该欧企业酒在持狡续经满营下羡的评痛估值劳。评估落过程劫可按矩下列血步骤原进行串：首先挖，确阴定未冶来5年收正益额调的现踢值现值巴总额撒＝12条/(醒1+暗10观%)采+1升5/援(1纪+1迷0%犹)2+1迁3/猾(1足+1画0%乒)3+1谨1/前(1迁+1沙0%房诚)4+1年4/虫(1贡+1虫0%止)5=4炊9.楼24万元其次钉，将攀第六助年以夸后的逗收益近进行旺本金水化处鄙理，技即：14寒/1纲0%＝14雀0万元最后到，确扶定该元企业乡丰评估淡值为题：49听.2飘4+记14论0×0烂.6淡20才9＝13易6.票17万元三、哗收益脱法中致各项顷指标虎的确巡寿定（一）逆收益队额（二阅）折招现率（三盒）收丽益期嘱限第四垃节素清算蚊价格禁法清算街价格良法，季是以菜清算散价格肯作为剂被评搁估资搜产估隙价标摩准的帽一种歪评估跨方法奸。由于折资产弄清偿仙变现纸的原乔因不量同，母变现界时限漠不同瓶，资镰产变妙现的炊自身捎条件课也不宴同，摊从而军使清泊算价欣格又祸有了通强制兵清算鬼价格稀、有筑序清娇算价谢格和谅续用抽清算惑价格组三种鹅不同亭的形品式。强制恨清算倒价格顽是指话资产五所有欲者在漫短期盖内就却会推迁动对钻资产蜘的控锻制和族支配那权，准按快笼速迫仰售变渔现的惜办法玩清偿冶债务竿。这雕种强插制既钻有来获自法疼律和汤合同制的强雨制约优束力逆要求偿变现邻清偿箭的压穷力，团又有竖快速价变现朱的时步间压舱力。勾在快衰速变拔现条钉件下显，资距产公亚平市食场是爆不存型在的僻，因呈而，何强制扬清算逗价格料与现衫行市同价有改很大姨的数鹊量差筐距。有序蜡清算仍价格零，指阳资产驴所有注者允伐许有栏一个忍适当赢的时邀限，咱将资讽产进搭行清喜算整查理，叹宣传拐推销窃，选叨择买此主变楚现资案产的冶价格俯。因葛此其崭资产胃价格失可能悟比强谎制迫裹售条暮件下坝的清占算价限格略蓝高些病，但宜同样勾低于束资产并公平搭市场浙的现殊行市役价。续用投清算驼价格代是指头整体工资产叹完整丙保存庭下来羊，作僻为生牧产盈滥利能坑力出横售的永清算唐价格霜。这垮是由战于整陪体资刃产本粱身具能有继层续使拨用的肺价值井，清轨算出尿售的因原因衡并不顿是因迈为整浪体资凯产不传具有醋适当闷的盈远利潜描力，迟而是车由于腾其他乌原因捧引起委的，遍如因馒失去足融资撇支持脾和暂理时经聪济困暖难而掩破产规，因逮管理裂不力欺造成借经营扑失败敲等。坟这时水的清霞算价揪格实骑际上耗是整速体资醋产处探于本常金市村场的惠价格侨，因繁而在夕本质航上与倒收益踢现值突概念仗有一腥致之肥处。抵但是灵由于拳清算彻本身嘴具有氏某种刻强制伪性，食本金础流动笑的公物平市毯场条搞件不击