产业投资基金、产业园融资模式及园区地产金融创新暨课件

产业投资基金、产业园融资模式及园区地产金融创新暨园产业投资基金、产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设计唐琪2014年6月新型城镇化的发展背景1、国家城镇规划方案■2、消除农村与大城市之间的鸿沟■3、建立中等或小型城市■4、形成城市梯队产业园区:中国地区经济的发展经验1、行政级别:城市发展的重要支撑(资源控制)■2、不具备行政级别的城市发展路径:产业发展、地域优势■地区经济的发展经验:产业拉动新型产业园区的发展典型模式分类分析政府主导模式:普遍存在■以政府为主导,根据城市规划发展的需要,基于社会经济发展等因素,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,以地产为载体,产业项目为依托,实现城市功能建设的开发模式■存在问题■1、注重规模开发,对效益及投入产出比测算不够重视。■2、部分开发区开发效果不理想,债务负担沉重。■融资模式:政府融资平台融资,政信合作信托等。■背景分析:“开发区热”整顿产业园区发展的典型模式分类分析■二、产业地产商模式地产开发商在工业园区或其它地方获取土地,建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等,然后以转让、租赁或合资等方式进行项目的经营和管理,最后获取开发利润的开发模式■联东无锡总部商务园产业园区发展的典型模式分类分析■三、综合运作模式政府提供土地、税收等优惠政策,并成立管委会负责行政管理事务地产商投资开发建设并提供相应的园区服务,龙头企业入驻发挥产业号召力,多方合力共同推进产业园区开发和经营。华夏幸福。产业园区发展的典型模式分类分析■四、主体企业引导模式在特定产业领域内具有强大实力的企业,获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区,并在自身入驻园区且占主导地位的情况下,借助其在产业中的强大号召力,以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚,最终实现整个产业链完善的开发模式。■北京诺基亚星网工业园。产业园区开发的现实难题、前期投入较大■二、投入回报周期较长■三、管理难度较高1、多业态开发:厂房、办公、住宅、配套等2、多事项管理:招商引资、投资服务、土地出让、后期开发等产业园区开发的严峻形势■一、2014年房地产市场降温、土地出让降温二、存在房价以及连带造成低价下跌的风险■三、园区融资受阻■《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》■规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道,建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制,剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制,分类纳入预算管理。推行权责发生制的政府综合财务报告制度,建立考核问责机制和地方政府信用评级制度。建立健全债务风险预警及应急处置机制,防范和化解债务风险融资现状■融资真相:政府的土地经营是盈利还是亏损?⊙重点城市土地抵押截至2013年底,84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷,抵押贷款总额776万亿元,同比分别增长158%和30.4%。全年土地抵押面积净增533万公顷,抵押贷款净增1.77万亿元。1净增抵押面积冲增抵押金20000图1-102009-2013年84个重点域市土地抵抑变化情况31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔

32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德

33、希望是人生的乳