前期介入万科物业管理

物业管理之前期介入

6/30/20231前期物业管理

新的成功新的开始6/30/20232前期物业管理包含哪些阶段？6/30/20233新项目总体流程图规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第一阶段第五阶段6/30/20234什么叫前期介入前期介入——物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。前期介入施工建设阶段营销策划阶段规划设计阶段6/30/20235新项目总体流程图第一阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内6/30/20236第一阶段：规划设计阶段安防、消防交通布局社区配套用房员工宿舍垃圾站管理用房整体布局6/30/20237需要关注的焦点问题——春眠不觉晓处处闻啼鸟

武器：形成项目的物业管理设计要点依据：政策法规、项目特点、业主关注焦点注意：跟进方法、时机、手段、介入质量

焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施规划设计阶段第一阶段：规划设计阶段6/30/20238焦点一：安防系统与物业管理方案中的安防体系相适应坚持必须的内容：周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的开启考虑资源的合理利用（探头与围合红外，滚动开发项目的技防设施前置利用）组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统广播系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设施6/30/20239物防抵设施冬－优振先关渗注，霞稳定告、可军靠、助后期矩成本护低——泰围墙替：——迷防爬哲刺（廉网）卖：围劲墙、代采光脑井、蹄燃气刚管箱取等——叛出入逆口——学组团挂封闭技防晃设施扛——爹分布论合理曾，非颈多多井益善关键蹲镜头浸的确株定人防江优化犬、沙瓶盘推芹演安防仙介入主侧重逢点6/屿26麦/2树02耕310采光桨井等姑重要取部位顶安装海防爬摊设施6/候26孝/2纤02豆311半地意下室防围墙秘单刺外围层墙三椒刺6/孙26硬/2避02车312局部密防爬怀钉管道借防爬偏刺6/懒26竭/2默02交313防爬缝刺设丽置6/钓26焰/2项02渗314靠山晕区域跪栅栏初式红拣外阳台压或花叨园围祥墙的除栅栏子式红押外6/孙26陷/2杂02溉315东莞阵高尔缝夫采喇光井剧的隐钻形防茅盗网脆，联友接至瘦中心6/尸26赌/2单02挨316监控陈镜头锈分布忧合理词；关键搭镜头应的确勿定；固定士摄像洒机、芒三可着变摄定像机能和一僵体化井摄像妨机的鼓选择趋适当催；红外泰报警曾的位重置：伤关注主工地灵围板文，同幅步设伸置联添动照奏明；控制焦中心休的选曲址6/佩26普/2台02篮317大树息构成井了新缸的攀肌爬危酸险源6/映26辱/2针02溜318大堂旨\单膀元玻王璃门掉地弹洗簧前期队是9手0度谱限位启,赚经常扔造成蓄门敞通开,沟门禁皂系统姿形成腾虚设箭,顾摘客很辽不满史意,躬也存炎有较酿大安诊全隐指患;兼后期莫改为役无限抹位地分弹簧婆;6/腊26摊/2舱02判319防尾疮随装钻置，陡须另害留置折自行词车和漂重物池通行屈道道6/揪26化/2讨02现320智能烧化技央术在胞物业菌安全恒管理仙中的嘴运用6/日26姻/2抵02硬321焦点捎二、伪交通围布局剃——首业主乎关注全人车很分流昨，特夹别是折规划局有学它校的可路段连；太开放色与封举闭的伐协调码；防烘范车晴辆乱裹停放墙的设导施大门关的设惭置考戏虑成碧本停车纺场的拥集中帖分布标识宪问题高峰芬期车链辆流锄量开放冻式小走区车镜辆的肌控制需要标关注个的焦袭点问嗓题——与规爷划设勇计部源门一盈起探束讨尘早零作功阴夫第一泊阶段拼：规驳划设片计阶史段6/估26樱/2确02穴322焦点宋二斜道本路交耗通系舱统可移寒动止替车石贵：控宋制主播要车榆道乱带停车眨，6/运26味/2隐02千323焦点破三、仰照明范交流叉设计隔——原要考宏虑节验能和率控制独的方黄便，耍多路累控制一键用控制雀商们铺单四独控烂制焦点杠四、献垃圾希站及尊垃圾引捅平刃面布粉置垃圾野捅的弓实用目性焦点少五、世消防键中心竭、控罢制中样心的无设置依以及盟“二屿合一垂”要致求焦点附六、扩管理助用房丘、员披工宿予舍、颈社区掀配套疲用房约（关苏注国家和飞地方刑政策前法规脖）需要稀关注王的焦子点问压题——与规门划设禾计部绝门一押起探典讨捆早凡作功穴夫第一呜阶段谷：规泻划设坟计阶跃段6/佩26厦/2晶02脊324焦点利六泡物业满管理啄用房地产嫁不重咳视，产通过责持续酱的沟隙通解娇决问轨题以法激规为绩依据浮：公能式，会形成地产态规划赶要点报政堂府部耻门批秆准，就完全栗产权物业饱管理部用房府面积为公式挂＝？管理跌用房马的标听准，矩当地易法规恢有规荐定的显，从垫其规永定；帮当地麻法规们没有刑规定响的，搬地产道公司驱应按叛照项鲜目总涉建筑宏面积衔千分雾之二祸比例虽（不望足5就0平哲方米偶的按卸50绿平方砍米计屠）向峰物业盲公司吐提供丢管理仁用房将，不繁足部匙分由填物业旗公司黄自行易解决贼，由注此产哨生成涨本应到在物袜业管未理费该测算鹅时统脉筹考诊虑。装修训标准评;不换低于当50纱0元尝每平任方米纽奉，地晓产支帮付——舅WG虽WG浓08嚷-2泻2《宏地产婚公司源委托偿物业绵相关仁业务什操作扎规范沫》6/器26证/2夺02鼠325管理炒用房材装修生时间膜：预埋留至菜少3帅个月哀，重少视解固决水来电问奏题——侍确保篇入住屯后工皆作正柴常开钥展；管理糖用房滔布局舒：“疗前店既后厂拘”，班“一违站式香服务陷”，‘集中监式分撤布‘员工娘宿舍——贯难！江痛苦妄!质影砖响大沙！】解肝决办圆法：——暴通过暗管理区用房稍富余核解决置；——后会所荷与管勺理用旗房对沿调解割决（沃武汉旱花城川）；——仁架空斥层解么决，赌通风茧问题余、产理权纠雄纷及诉业主刃感受歇（深交圳花什城）——屿地产壤提供亦商业线用房触解决污（深炭圳万粘科城粥）——剂直接没建一尺栋综梨合楼隐，最辛佳方盟案但足实现竿很难——泳地产超出资景造社禾区周胡边购裂买员葱工宿职舍（余沈阳束金色秒，深棚圳地阅产针翼对一烫线员搁工关昏怀有坡此明粗确意欲见）焦点搞六迫物业缺管理学用房6/袜26锄/2根02等326焦点圈七、路单车捏、摩件托车潜停放碰点、律公共宾洗手宰间焦点躺八、彩其他导个案生，如柄水景料、山鸡体、件商业慕布局跃与业茶态控孤制，烧商业裂排污礼管直究径、榴排烟优、化创粪池薪、灯恋箱设弯置，室商业驼导向魔及识货别系椒统需要望关注牢的焦悄点问淹题——与规讽划设蝴计部陆门一变起探居讨毙早败作功库夫6/稻26蛙/2丧02勒327绿化磨带无慕排水因沟，姨黄泥缓水外手流交付坐时已碍作好名排水眠沟6/奥26佣/2线02超328施工咽阶段鼻已经迈完成愚少量配变更物业兄补硬纪化，术效果社总差伴一点6/肉26恒/2饱02雅329垃圾标桶：此大、早盖、嫩留缝鹅排臭备、有掀烟灰足缸，乘底部谜要硬萝化左边刷为施扫工阶盈段作合好，孟右边挪为物墙业后效期硬绿化。假如担一次绍成型党？6/顷26志/2特02雁330与设御计部样门对蚂接，药后期滩增加邻了安灭全隔冒离装急置6/叉26浮/2充02异331减速北坡、网凸镜矛、斑杂马线湾、导积向系渔统的繁前期户介入6/宝26寒/2蹦02谅332一期葵油棕爹挡住愉商户果视线威，开罢放性述较差盘，商英户意吗见大二期聪乔木齐美观佳实用旨休闲替，且报对商辉户视乳线和配开放高性无周影响6/户26舅/2侍02爸333小区件路灯坐、草供坪灯行等公秀共照涂明分蝴片区加、分茅种类剧、分屑路控薄制（娃如1佳路控撑制1征、3唇、5适号灯派，2念路控歉制2宅、4鄙、6筝号灯著）便慰于以堵后故粪障时惕不影副响小剩区照帖明；绝同时搂，路洗灯的唯灯罩衬采用毒透明拿玻璃乒，以逼提高敲小区勒公共呢部分塞的照净明亮尸度；6/透26经/2秧02偷334对生旗长茂驻盛,拾郁蔽义性强拣的乔妙木,停要充华分考钓虑种蜻植密坦度,食在树雁底下泛种植你一些们较耐项阴的坟植物散,不义要铺拒设草急皮（捞万科虏城一概期、创花城匙已出薯现此蚕现象检）6/挎26劝/2埋02触335接线搞盒：攻草坪召内有适一些缸接线傍盒，深是竖称起装耕，易耳被人叠踩坏瞧和绊度脚；改为汤平接倚埋地壤，并虹封蜡榴防水惑，既乎美观河又实兵用6/唱26号/2土02计336新项丽目总昨体流污程图第二熄阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内6/论26伐/2贞02础337第二岂阶段痒：营波销支浩持策揉划物业烈管理柳策划销售羊承诺营销找支持服务足标准合同驾签订创新抹设想管理垂费业主跌文件6/莲26城/2碑02狭338销售待支持甩与销冶售承裂诺规帝范营销绒支持：在编保制销四售包吉装设阻计任疲务书铺和营趋销工棉作方痰案时能，需限要物湿业管捧理概袭念及笑模式柱研究秩作为既项目溪策划断的一雀部分壳，以蹈满足煤销售醉包装粗设计均内容谁的要堵求销售援人员哀培训物业哗管理避常识蚁及万杀科物灯业的叼品牌疫优势项目墨物业叹管理识服务晋特色销售呈过程犹中物凶业管铃理相骡关注俱意事营项（趁违章壁承诺馋、配惹套承辅诺、方服务欲承诺设等）销售鸦承诺蚊、图筐片、己展板而、提移交报直告资绢料等末注意熄存档6/伶26玻/2除02乔339与客碰户相刊关文振本的烈制定前期相物业究管理军合同业主散临时蛾公约与当牛地法桂规的睛融合6/均26奏/2刚02快340前期恶物业唇管理琴合同签订蒸主体欣：开嚼发商荒与物村业公量司签悟订。签订物时间抚：新建疼现售琴商品惭房项刘目应嗽当在额现售口前3葱0日旺完成守；预售扯商品感房项梢目应恢当在影取得延《商创品房绑预售盟许可挥证》粥之前蕉完成异；备案抵：如较当地迷法规气规章杨政策滔有要魔求与客总户签蔑订：以销紧售合估同寄附件爬方式功（不亲鼓励床）以补只充条我款方粘式：柏摘要班有关谢业主哭权利陶义务兽重要闻条款6/请26胞/2饭02鸭341前期拌物业障管理鲁合同内容窄填写顷的重尘要性填写伞错误不当治承诺捎（突绿发事便件为蔑0、雕设备而完好斥率1踢00药%等阶）注意获事项荷：物业薄管理寄费缴捕纳时穗间项目羞类型掩的全暑面性馒（会借所、洒学校坊等）不同摸产权酿的车衫位的侧不同宁标准室与收闭益分辞配利用匙公共愁部位退与公凶共设炎施获末得的蛙经营弟收入回按约赛定纳广入维好修基优金附件流中物逢业构惰成部仿分两个惯问题君：前期捉维修抱资金尤能否笼使用违约零金物熟业是俊否有湿权减探免6/牛26哀/2膏02叶342业主倦临时港公约内容郊：约定裙业主尊之间绿共同乞遵守仗的规醋定，框不应湖包括舰物业依公司筝或开养发商横的权绒利义坑务。性质解为业僵主的半承诺身，而吧非业获主与锁物业颤公司疾或开棕发商术或三继者之盆间的沿协议明示利：由开灶发商箱在物习业销得售现芳场与贸销售岂合同然一起纲向物逃业买日受人杏明示岗，并你予以削说明孤。签订小：时间荡：开突发商很在与惑业主宇签订撒房屋尾买卖讨合同黑时，宰应当亿要求量业主旧对遵疫守业打主临土时公魔约予嫌以书苏面承迹诺。主体库：业钥主单降方签较确认林函即觉可，乎物业忘公司膏或开衣发商桌不应匆当签报字/伴盖章桃或作勉其他之承诺夸。6/丢26吹/2抽02饺343新项秧目总铸体流落程图第三贝阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内6/茶26皱/2读02弄344第三乔阶段田：开翠工建装设至堪项目娃开盘施工膝工程瓦介入地产轻关系地产全设施迹的管过理开盘6/待26惯/2能02刃345内部民经营颜市场犹化委托锈关系仰契约顿化业务屡关系箱制度魂化物业此与地怜产关纠系地产亮关系6/肯26缸/2输02仇346地产物业物业挺进入甘可行副性研蜡究物业端管理柴概念暑和模得式研思究物业呈管理辽方案个和物课业管畅理费悲用商业猪、管奔理用浸房前期箩介入僚、接城管验膜收、疼集中译入住龄、开裹荒费江、水筐电热论差额润、差屯价地产爹拥有贷产权今的空拌置房数、车勤库、泼商铺尝、项栏目部剩办公团室、舌卖场省、会贱所及策娱乐冶场所腾、食骑堂、抽地产趋车辆捡、住洞户巴四士、漆尾盘缴销售状、物恐业租泳赁、威房屋拉维修喂、采旱购、艺临时遥用工行政冠关系经营龟考核委托慢管理例、经薪营、弓代理累、临症时服框务业挽务项目较物业持管理虾委托镇关系物业崇与地踩产关厕系示句意图委托对契约6/师26续/2纵02笔347地产壁关系客户皂的利在益最残终还权是地离产的检利益累（忠队诚度纠、股忍东利肆益）角色略：物垄业管兵理是捧客户含与开谣发商谦沟通拴的桥府梁定位浮：即挎要保膛障客警户的掀利益叛，又持要保吓障地肯产的饶利益原则东：以骡事实摄为依呼据，胶以契许约与丈制度线为准丽绳吃谁浮的粮驳？为谁抛扛枪劫?呼为谁咱打仗渴？6/浓26朽/2非02扣348与地畜产关议系的亩理顺服务凑内容与地少产各敬部门铲业务挽对接巩方式流程元与操湿作规届范费用沟结算荡方式物业洁管理径前期债开办啊服务添协议物业配管理档前期象介入言服务唇协议物业站管理越零星扇服务费协议6/蜓26宁/2太02够349工程梨施工鸡跟进范围消：主要掩侧重珠于项午目土俱建工锄程的梁尾声汽，即足在设缺备、桑门窗郑安装市阶段头，时充间上着大致两在竣位工验妈收前惨3－英5个森月。目的拉：质量译监控宫、设汉备设腿施功更能的并提前古学习啊、随躺时提当出功斥能改躁进建糊议内容扬(设南备安弱装与世隐蔽叔工程状)了解驴委托些项目飞各类氏机电巴设施虽设备催配置季或容很量、尼设施馒设备雪的安料装调畏试、附各类系管线鄙的分指布走姜向、锹隐蔽隶工程什、房亲屋结滥构等枕，并验指出羞设计仆中缺提陷、耽遗漏秒的工枝程项则目；加强真常见具工程净质量勤通病论及隐跟蔽工庄程等调特殊投过程备的监拼控。从业解主使蚂用功顶能角朗度，酷注意绍完善但相关疤设计侵规划悟缺陷产，包爸括各洽类开旨关、是空调础位（须孔）扫、插管座、田排水语、预呈留电斑源、案排烟厕道、殊门的腾开启学方向较等。6/胃26候/2循02橡350接管初验收流程内容湾注意踪蝶事项资料估（交违接清硬单，购分类傻归档饱）公共朽设施枪（新坦版销中售合剃同约竹定更宝为严酸格）6/践26壳/2乐02幸351细部代检查应地顿产要屡求，捉为地轮产提予供服节务结果夏性检勇查全面搅质量斑检查集团概物业脉部文猪件：滨细部曾检查肥可按沿照1隐元每与平方完米由著地产些支付猜费用6/特26吊/2肤02挨352入伙态前模逢拟接针管验四收的永重要锅性验收袋时间榨及频疤次：敞提前持3个餐月开找始，部组织愉2－充3次利模拟雷验收主导壶单位航：地梨产客毫户中良心、恳物业渣服务冶中心参加惜单位找：饰项妨目部米、总直包单会位、剪施工勿单位求、监僚理公唉司重点扭事项客：验树收内括容验收推标准外、分崭组人勇员确尝定定期都召开石验收骨沟通咽会议渣，确俭定整筑改时包间和吨要求作用脱：——路提孔早发浸现，头提早疏解决监，提快高产斧品交溉付质编量，亿提升爸客户河满意则度，纳融洽毯客户址关系——哗客偷户受营益，桶地产肌受益技，物早业受勺益6/瓣26躁/2移02器353接管其验收配常见赴问题晌及对恰策渗漏惧水：提前热3个论月作筝淋水暗试验赛、暴留雨天店气查辈看现帆场、屡及时声整改河或确雕定口毅径。交付碌标准晒与销浆售合录同及促附图认是否呼一致逆：要特斑别关归注，剃如是券否有蜘缺漏披项，英阳台锤露台货等标蓄准是勤否与炊合同禁相符推、入华户花靠园地罪面是盛否符功合合执同等犹，否乏则存林在赔起付及换法律弄隐患纹。园建素等观青感设警施：绿化排提前猛植苗悲、道涂路是目否下药沉积辛水、舞配套阴设施杨是否贷按交弓付标束准及零时到张位等门窗末五金汽工程服：常见酱问题厦，门定窗能酿否关趟闭、示把手陷、门逃锁等6/揭26去/2疮02抵354接管尸验收趟常见慢问题粉及对偿策土建总工程系：是否占存在巾空鼓鞋、墙浩面地钉面平村整度陪、楼践层标闷高、榴坡度歼、排模水设求施水电椅工程碎：通水奔通电毁试验银、水撒管线杜路走借向标判注通球近试验泛：所有请公共绑排污依、雨青水管云道和惕套房棋户内叠连接蒜公共碍管道甘之间予的管加道全画部要缩慧作通丢球试哲验，之保证腥无建钱筑垃柔圾堵巷塞，害避免迹后期仓装修元和使锯用时味发生惯纠纷饭。其他他：智能睬化系情统及消配置爽是否滴符合谦、空碎调位卷设置纽奉是否尤合理6/五26杂/2悄02霞355新项岭目总崖体流仍程图第四惕阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内6/顺26嘱/2权02朱356第四衣阶段奴：服质务中衣心成断立至盏交付工作翁移交组织四架构物资料装备管理土流程入住希策划证照火印鉴管理摧用房塞装修公共鼓关系前期昼介入仿持续辉推进交付暖前一壤个月秘物业管理遥见面晓会或彼预体炒验VK提WG旬08扣-2庭2－腥04朵《入仿住工赴作指霸引》VK培WG爆08朱-3公0《调物业漆管理督项目毕筹建榴工作浊指引她》6/陷26匀/2依02趴357第五父阶段镜：交卸付使垫用半同年内装修碧管理返修尤管理客户块关系遗留明问题水电蜘抄表需办理非住荒宅物劝业会所商