下一个十年：踏上中国房地产转型之

1房地产调控推动中国房地产转型国务院发展研究中心2012年3月巴曙松研究员2

（二）中国房地产转型方向

（一）中国房地产行业转型的驱动力目录

（三）中国房地产转型之微观案例3（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之一：强调去投资化、重点满足刚性需求的房地产调控政策导向中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等城镇人口住房解决方式住房市场结构城镇人口住房解决方式建筑面积（平）平均楼龄（年）原有私房10%13320房改私房41%7418商品房37%9811租赁公房7%5227租赁市场住房3%6220其它2%8815数据来源：REICO工作室，作者整理4（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之二：城市化和人口重新分布城市化：2000-2010年中国城镇人口平均每年增加1700万，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年将增加1200万，平均年增0.8%.虽然城市化速度有所放缓，但城市化进程仍未远未终结。城市群的形成与城市人口重新布局：下一个十年中国城市化人口增长与分布的驱动力将来自城市群的重新布局与2亿农民工的流动，目前的趋势是从沿海城市逐步向内地转移，这将成为推动中西部城市人口增长与住房需求增长的关键来源。下一个十年中国城市人口增长来源5（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起未来中国将产生更多1000万人口以上的特大城市，并将产生北京、上海、深圳等8个特大城市中心6（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之三：区域增长格局的调整，为房地产业发展开拓新的空间以建设用地占比、单位建设用地二、三产业产值两大指标衡量城市化的效率，“长三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于全国平均水平和大部分中西部，未来中西部地区工业化和城市化空间仍较大，也将为房地产业发展提供新的空间。7转型方向之一：保障房大规模建设，加速市场轨与保障轨的合理分工从目前的保障房存量占比来比，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比将逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。（二）中国房地产转型方向

建设目标（万套）目标分解经适房和两限房廉租房公租房棚户区改造201058030028020111000200150250400201270012012022024020137001201202202402014600120902701202015600120902701208转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工2011年房屋总新开工面积约19亿平米，其中商品房为约14亿平米，保障房为约5亿平米，约占总新开工的26%。保障房在房地产投资中的比重快速增大，有效的起到了经济减速“减震器”的作用。2012年我们预计商品房新开工将同比负增长10%，自11年的14亿平米下降到约12.6亿平米。保障房预计新开工700万套，约3.5亿平米。因为11年1000万套新开工保障房在12年进入后续施工期，再加上新开工的700万套，12年将进入保障房施工和竣工的高峰期。我们测算12年保障房施工面积将约占房屋总施工面积的14%，对房地产投资额持续发挥支撑作用，同时也为国家的房地产调控赢得了时间。（二）中国房地产转型方向9转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工以北京为例，2010年低收入人群，户年可支配收入仅可购买2.6平米五环外的商品住宅，无力通过市场轨满足住房需求。所以保障房正好可以较快的满足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他们的居住环境。最终形成市场轨和保障轨双规并行、合理分工的市场结构。（二）中国房地产转型方向北京各收入层级户年可支配收入可购买的五环外商品住宅平米数10转型糠方向啊之二缺：行泛业集酒中度艘提升翠，分党工细输分，段专业大化程伞度提歌高行业赚集中坦度提床升：20情11年全掩国地箩产销怎售前20强销测售额惩达到87秒73亿元求，市好场占抖有率猜提高拒到15乐%，并偷且预磁计未越来将恶进一叨步提肉高。（二弯）中侄国房瓣地产巷转型乌方向排名公司名称销售金额(亿元)1万科集团12102恒大集团8083绿地集团7764保利地产7325中海地产7206万达集团5607碧桂园4308龙湖集团3819华润置地36610世茂房地产31511雅居乐31012绿城中国30013金地集团29014富力地产28715远洋地产26516中信地产25517招商地产21018融创中国19319融侨集团18520华侨城18020聋11年房非地产欠企业瞒销售廉额20强市哀场占炎有率11转型勉方向焰之二迎：行惨业集讲中度侮提高乒，分姨工细槽分，伶专业医化程钞度提鲜高分工牢细分技，专攀业化命程度守提高静：11年在黑宏观迟调控膝下地免产公阿司的宗产品傲定位惊继续签细分您和强技化，员目前胡可以流大致纳分为丈以下王几类者：第一蚀类：戴为坚纺持普寸通住惧宅开僻发，昨强调宋高速振周转神和快游速去柳化，忠继续帽以普舅通商县品住镰宅为嚼主要亲产品惭，主保要满酬足首弦次置吧业客称户的栗需求半的企银业。第二哪类：须为瞄优准中骗高端相人群斧，布旨局核警心城扛市，利专注北中高方端楼漆盘开掩发的欣企业浊。第三发类：赠为强辞调普渣通住毙宅开射发销舍售和丸商业脏物业愚开发塔并持顽有，闸以住经宅开把发销萌售回碍款提祝供资根金，恶支持着持有朱型商莲业物姿业开跳发的兰模式狐，获柴得长羞期稳留定收悉益的猛企业脆。第四抽类：慢为坚境持一娃二线围城市费核心系区域痕商业啊综合晌体开个发并计持有问，单办纯获姐得长催期稳艳定租信金收攻益的已企业席。第五缠类：健为进拉行开类发区彻建设脖和运郊营，臭开拓费工业千地产巡寿领域程，布垃局核雕心城再市周敏边为意核心凶城市泪做工河业配寇套的逼企业犹。（二巩）中些国房希地产漫转型颠方向12转型接方向归之三职：房呈地产芹金融脊产品础快速辟发展深，开奥发商联资金乳来源扔种类庭多样昼化因为唉银行陪贷款僻的趋踢紧，拢开发疫商对猎于其告他地今产开北发融程资方劲式的文倚重流愈发邮加强芦。截止11年底羊，房瓶地产佳信托筐资金嫂余额莫已达68幻玉82亿元痛，约榨占信陶托业控总余匠额的14煤.8兰%（另宅外有湖一部丙分信炎托以修其他使名义直发行否但是涂最终致还是擦流入鲜房地群产行胀业，午但是剂实际恳规模财难以嫂统计渡）。其中蜘面向怒公众估发行念的集拜合信百托占拉比约压为64欺%，持并续增境大。须部分跪居民辰投资检从房爽地产技实物亿转向批以房宁地产妄信托色为代创表的听金融雀产品咱。开拓庆除银束行开性发贷铜款外顽的资总金来充源成宾为开瓦发商肥的另递一挑隆战。（二碰）中抗国房呈地产霜转型台方向13转型队方向鲜之四也：区脾域分晋化随着妥中国缓经济起区域柿增长盯格局计调整晚，中硬西部挠增长汁更为孕活跃秃，制候造业惭内迁键和城经市化亲将吸穴引流棵动人邻口向和该区善域转竞移，绳从而葡使中咬西部蚕地区终及二印三线鞠城市衣成为脆中国塑房地胃产市归场新简的增卸长点显。从20验11堵年重敞点监刃测企弃业新党增土顷地储杆备分条布情字况来置看，炼房地疯产企匀业对课二三愚线城剑市的票土地朵储备拘布局穷显著绪增加偿，显夹示中撞国房孕地产愈市场扯的新饰兴增挨长点起正在木逐步拐积聚止。（二储）中畏国房袍地产伸转型怒方向

占比加权占比

万科保利金地绿城富力恒大碧桂园首创置业保利香港

一线城市

11.24%11.24%

3.11%21.46%

12.21%

6.6%二线城市

66.60%66.60%94.68%35.78%29.90%33.53%8.81%78.24%19.70%44.3%三、四线城市22.17%22.17%5.3261.11%48.60%66.47%78.99%21.76%80.30%49.1%拿地面积（万平米）1843.43969.41186.24725.77235.081810.84576.9470.78562.46100.0%重点且监测品企业20瓶11年新闯增土炎地储嫌备分丢布14转型恋方向乎之四立：区轧域分浩化从土条地出纸让的祝区域菌结构搬和土泉地出谈让金陶的贡块献比唤例来急看，20金11年中球西部桑和东丘北区卷域的围土地捐出让壁金绝长对量疏和贡绑献份滨额都友有所资增加痒，过图去10年也屠是土凤地“性量价金齐升晨”的丘两大匆区域倾，显子示中宗国土算地市剥场结德构的赞区域裤转移袍早已妨开始帆。20洒11年中填西部摆地区斑在全替国土脊地出晴让金嗽的占打比为24衫%，仅该次于焦长三俗角，去为第架二大抢贡献仪源，易而10年之圾前，毒这一厦比例荒仅为3%，从壮土地晕长周晶期的验视角奥看，谈这个芽比例达的大赌幅跃杠升显越示中感西部附在全帝国中府国经判济和印房地涂产市捕场结且构的静重要作性也指在显原著提眨高。样同时菠中西告部地照价仍喊为全短国最业低水岸平，兔在目幅前的丙政策畏导向挑下，笋房地扛产调芹控对符该区复域的砍冲击皂也相董对较晚小。（二对）中鹅国房臂地产佳转型屯方向20盖11土地虑出让康金的况分区熄域贡屠献结该构20匆11年不同得区域扇土地沈均价15转型疲方向摔之五冶：传浅统住中宅开性发的“加隆工制作造业衰”属源性仍醉具有见相对骡优势国内殃一些爸龙头乐开发剥商的掘核心踏优势鸽在于杆它作齐为一雷个住未宅的“加摆工制胸造业各”品封牌仍精具有美相对我的优创势和疯成长鹊空间。房地雾产“加桶工制幕造业然”的饺核心叶竞争键力在羡于：绘其一母是踩棉准周罩期节卫拍，互即周摊期低芹谷拿电地，脖快速端开发墙，周勤期上考行销剥售，并快速背回笼舞，到拍目前凝为止雷，部分黎龙头嫂地产犹商在踢这方江面表吃现占线优，体并不柳是所咐有开量发商蚀均能提够适扎时拿诱地，怀并在狼多个影城市很布局怪多个贝项目花。（二垄）中零国房庸地产涨转型常方向以成狸套住严房计歉算，20滑10今年中国懂城市候户均饶仅有0.颂74套住梯房，舱距离债户均1套尚世有距丸离，犁并且沟明显奇落后坟于美碎日等巴发达抗国家吉，房贼地产“加过工制滋造业晒”仍惯有空陆间16转型使方向幻玉之六凶：一纲线城宅市商偷业地望产未坊来成倍长空牧间较陈大与住减宅不绕同，稍商业捕地产副起步句期较程晚但燥持续弹期很习长。或国际驼经验州表明腐，人竿均GD令P3陷00总0-猛80企00美元太是商禁业地叛产的早起步棉期，80兆00美元探之后明进入摇加速餐发展闸期，靠直至20拾00份0美元训之后彩才进刷入成黎熟发而展期腐。而田在起垂步期壮时，爷新增沟供应程增速脖往往薄最快找。中势国商核业地购产目农前正岛处于煮从起德步期施，而沟一线必城市愿已步呈入加赔速发融展期翼。目前另中国严商业冬地产金的基壁本情旷况是悦：零语售物父业中布大部搁分还巡寿是低文端物泊业，铃购物罩中心斩占比绩很小宰；写佛字楼崖中，颗甲级镇写字桨楼占搜比很饼小，寇并且偶楼龄励已很膨长；师仓储级业仓贯库中可，70催%修建鉴于90年代杯前。干如何灶改变桐这三宋大现用状即在是未狡来商医业地家产的揉成长青空间奏所在液。（二伏）中番国房冤地产替转型爪方向17转型尊方向崖之六对：一通线城够市商蹄业地托产未是来成猪长空圆间较感大从当知前情烟况来零看，状如果缠将商肤业用浅地与且住宅并用地卫的地塑价之天比作腾为一裁个衡亦量指飞标，争可以迅看出币世界械大都猪市的工该比害值通狗常中5—老20亿%，购而中燥国一蚂线城座市2陈01增1年纲的该还值为邪46昨%，林其它训城市支的住条宅用饶地与鬼商业聪用地悠价格眉基本漂持平狡，显胖示也相只有丧一线临城市享的商炼业用萄地目遵前才快开始乒反应戚商业赏地产鹊未来死的投陶资价毛值。（二缸）中肤国房秤地产岩转型序方向80年代末欧美亚城市土地价格

东京巴黎台北大阪汉城伦敦法兰克福旧金山住宅地价（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商业地价（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商业7.3%41.7%25.0%3.7%4.7%0.6%21.6%5.6%

2011年中国地价一线城市二线城市三四线城市环渤海东北长三角珠三角中西部住宅用地均价8156.374532.192074.692672.242081.363984.583669.852679.03商业用地均价17698.84597.271584.424126.991940.623899.242570.372231.25住宅/商业46.08%98.58%130.94%64.75%107.25%102.19%142.78%120.07%18转型绵方向常：微逆观案策例之恳一北钓京从北海京市20电11嗽年土备地市壶场的茅成交依结构浪可以绑看出烈房地已产行仅业的尘业态莫多元湿化趋乌势已抓日益凉显现些。纯住逃宅开族发将袭逐步恩过度遵到以谋住宅卷配套些幼托浓、中派小学袍、医数院、否商业帝配套裤和交胁通为祝综合片开发厘体的飘模式幻玉，这筒一点刑在地诸价上条已有喉表现中国衫主要羽保险拍公司限及部既分投疯资公摆司开劈燕始显乎著布闪局北仁京市看核心叹区的究商业驻物业厅，从军地价华上看备，20辆11盛年核防心区惜成交沫的1冷0块读商业