房地产开发与经营课程设计范文

年4月19日房地产开发与经营课程设计文档仅供参考学号 11590205/11590208/11590209/11590210/09590216天津城建大学房地产开发与经营A课程设计设计说明书天津艺术城项目可行性研究报告起止日期：年12月30日至年1月3日学生姓名叶彬彬、余林明、辛永军、刘亮、朱潇班级11市场营销2班成绩指导教师(签字)经济与管理学院1月3日天津城建大学课程设计任务书—年第一学期经济与管理学院市场营销专业11市场营销2班课程设计名称：房地产开发与经营A课程设计设计题目：天津艺术城开发项目可行性研究完成期限：自年12月30日至年1月3日共1周一、设计任务与目的为巩固房地产开发与经营课程理论知识，使学生能够系统地掌握房地产开发项目可行性研究的程序和内容，实施房地产市场调查，操练房地产开发项目财务评价、可行性研究全过程，并应用EXCEL表格对项目进行财务评价，撰写项目可行性研究报告，安排本课程设计。二、原始资料与设计依据1.《房地产开发与经营A》课程设计指导书2.房地产市场调查结果，包括：拟开发项目区域状况、竞争性项目状况、开发项目周期宏观经济状况、市场供求状况等。3.房地产开发与经营理论知识：如房地产开发项目成本构成与估算；财务评价指标、方法及其计算；房地产开发项目可行性研究程序与内容等。三、设计内容本设计共有市场调研、列表估算、指标计算以及撰写报告等11项工作内容，具体如下：1．小组成员经网上调查或已知的实际拟开发商业居住综合房地产项目，调查确定项目概况、规划设计条件，提出设计方案，并对该设计进行详细的书面描绘，绘制拟开发项目总平面图；2．按现行价格体系及有关政策估算出项目开发成本费用；3．确定开发后用于分期销售比例及楼宇、楼层，按现行房地产市场状况估算出开发项目的售价，绘制销售收入测算表；4．计算考虑及不考虑土地增值税时的开发商成本利润率；5．确定融资渠道，根据中国现行金融政策和市场状况，拟定各资金来源及其比例、到位时间；6.编制项目资金使用计划表、投资计划与资金筹措表7．编绘项目还本付息表；8．绘制项目全部资金现金流量表（考虑土地增值税）；9．绘制项目自有资金现金流量表（考虑土地增值税）；10．计算项目财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期，并判别项目财务可行性。11．撰写可行性研究报告12．提交计算过程手写或打印稿、开发项目总平面图、计算结果及表格、课程设计说明书（可行性研究报告）的打印稿。四、设计要求1、时间要求：本课程设计安排在《房地产开发与经营A》课程教学之后进行，12月30日至1月3日共1周（周一至周五），每天6学时共30学时。其中：2学时：对设计内容及要求进行课堂讲解4学时：学生每5人组合为一组，分析课程设计要求，确定技术路线。6学时：进行市场调研，拟开发项目区域社会、经济、环境、交通、商业服务业、文化等公用设施状况、竞争性项目状况、开发项目周期宏观经济状况、市场供求状况等。以及调查项目开发成本费用及税金（包括营业税及其附加）、平均利润率、目标收益率以及同类开发项目的租金和售价、运营成本等，做调查记录；12学时：绘制销售收入和租金收入测算表；编制项目资金来源与运用表；估算项目还本付息表；绘制项目全部资金现金流量表；绘制项目自有资金现金流量表；计算考虑及不考虑土地增值税时的开发商成本利润率；计算财务评价指标、编制财务报表、上机输入；撰写课程设计说明书（成果报告）。6学时：课程设计答辩。2．设计资料要求尽可能选用具有说服力的，反映社会经济现象发展趋势的数据作为该课程设计的内容。3．工作量要求在接受设计任务后，提前进行分组，学生每5人分为一组，并进行分工分。以小组为单位共同完成本课程设计。小组成员明确独立完成的工作量，使每名学生工作量均饱满。在进行设计时必须态度端正，按时出勤，独立思考，遵守课程设计纪律，如果工作量大计划学时不能完成任务，各小组自行组织加班，按照要求准时完成并提交成果。4．设计质量要求要求学生在开始课程设计前熟悉可行性研究的步骤、财务评价指标的计算过程和评价方法；课程设计中充分理解题目，选择好调查对象，随时注意收集的资料以及计算结果的合理性，如果结果偏离实际，必须重新审核原始数据并重新计算评价。5．设计成果要求学生以小组为单位完成课程设计的全部任务，撰写课程设计说明书，累计字数不少于10000字。并按时、按质、按量提交规范格式的设计成果，并装订成册。交计算机打印稿及电子版。指导教师（签字）：系（教研室）主任（签字）：批准日期：年月日房地产开发与经营A课程设计分工2班2组学号姓姓名具体任务详情.12.30（星期一）.12.31（星期二）.1.1（星期三）.1.2（星期四）.1.3（星期五）11590205叶彬彬找资料规划设计绘CAD图现金流量表写说明书11590208余林明找资料成本估算做报表做其它表写说明书11590209辛永军找资料区域状况调查做报表做其它表写说明书11590210刘亮找资料成本估算做报表现金流量表写说明书09590216朱潇找资料市场环境调查做报表做其它表写说明书小组成员组内打分姓名出勤得分课设得分总分叶彬彬10717朱潇10717余林明10818辛永军10818刘亮10717目录1区域发展环境： 11.1名称与位置 11.2项目区域概况 11.2.1北辰区基本状况 11.2.2项目区域环境 21.2.3竞争性项目状况 22房地产市场环境 32.1房地产宏观经济环境 32.2房地产供给情况 42.3房地产需求情况 53项目拟建方案 53.1建设用地的获得 53.2项目定位 53.2.1客户定位 53.2.3项目建设定位 53.3项目开发内容和规模 54房地产项目开发时机的分析 94.1项目开发过程的主要工作安排 104.2合作方式的分析 104.3资金的分阶段投入分析 115项目经济效益评价 125.1开发成本估算 125.2项目销售效果预估 145.3项目总筹资和筹措估算 145.4开发成本利润率 155.5财务评价 156不确定性分析 157建议和结论 168附表 17附表1现金流量表（全部投资） 17附表2现金流量表（自有资金） 18附表3敏感性分析表 19附表4资金来源与运用表 20附表5借款还本付息表 21附表6投资计划与资金筹措表 231区域发展环境：1.1名称与位置《艺术家园》位于天津市北辰区的西南侧，是天津市政府正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。天津市建委规划处和市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，当前尚处于进一步完善的阶段。“西横堤居住区”位于天津市西北部，南侧为**市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约16《艺术家园》居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村B-1998-18地块的28812.7平方米以及相邻界外的11570.7平方米不属于《艺术家园》居住小区地块），占地面积23.38公顷玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西（南偏东）。《艺术家园》居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。与《艺术家园》居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于1998年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，因此这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过10余年的发展，商业、零售业发展比较快，当前该地区的人气比较旺。1.2项目区域概况1.2.1北辰区基本状况北辰区位于天津市城北，北运河畔。东以北京排污河与宁河县相邻，边界线长20.66千米；东南隔金钟河、新开河与东丽区相望，边界线长22.99千米；南与河北区、红桥区相连；西南以子牙河与西青区相界，边界线长27.5千米；西、北均与武清县相接，边界线长25.14千米。南北纬宽20.8千米，最窄处柳滩村南至刘马庄西北14.4千米；东西经长43.2千米，最宽处东堤头村东至线河村西46.3千米。总面积478.48平方千米。北辰是天津环城四区之一，位于中心城区北部。旧称北郊。北辰古为退海之地，自金元至明清，纵贯北运河漕运大通道和陆路京华大道，是南粮北运、北货南输的交通要道，素有皇家粮仓的美誉。近代北辰，名人辈出，革命先驱安幸生，登高英雄杨连第，教育大家张伯苓、温世霖，体育名将穆成宽、穆祥雄都曾生长在这片沃土上，这里也是温家宝总理的故乡。北辰之名出自《论语》：“为政以德，譬如北辰，居其所，而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨的明星，更体现了区委、区政府以人为本的执政理念。北辰区位于市中心区北部,距首都北京110公里,距天津新港50公里，距天津滨海国际机场15公里。总面积478.5平方公里,辖3街、9镇,户籍总人口32万人。北辰区交通、通讯、供电、供水等基础设施发达。有3街3镇坐落于中心城区中环线与外环线之间。京津塘高速、津保、津蓟高速公路在本区设有进出口，京津、京福、津霸、津榆、津围等十几条公路干线纵横交错。京山、津蓟铁路和京九铁路津霸联络线穿越中部，设有四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组站。天津自通地铁以后，刘园成为地铁一号线的终点站。优越的地理位置和完善的基础设施为经济与社会发展创造了良好的环境。1.2.2项目区域环境在《艺术家园》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全的大型居住社区。《艺术家园》居住小区的东北方向约2公里“西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距《艺术家园》居住小区约1.5公里1.2.3竞争性项目状况全市范围的存量现房，特别是丁字沽三号路佳园里一带的大量存量现房，决定了房地产开发企业的各种销售手段的出现。（1）国耀上河城国耀上河城坐落于具成长潜力的北辰双街。拥有4、5号双线地铁规划；坐享紫御公园、北运河稀缺景观资源。享有吃喝玩乐购学全套成熟的生活配置。内部规划8万㎡法式宫廷台地园林、3万㎡主题商业公园、全天候温泉入户等等堪称区域经典的设计。项目于都会繁华与生态自然之间，将ARTDECO奢尚住宅、情景商街、运河生态景观带、紫御公园等有机融合，打造既具新古典人文艺术气息、亲水生态景观，又充满都市、现代感的优尚人居住区，项目将成为京津都市圈的精品之城。项目地处万㎡津北新城规划核心区——北辰区双街中心，位于外环线以北，京津塘高速公路以西，永定河以东，距首都北京110公里，距天津新港50公里，距天津机场16公里，御守京津黄金走廊。紧邻西北半环快速路，4、5号线地铁，交通路网建设完善，到达市中心方便快捷。现区域内已经形成了比较浓郁的居住氛围，教育、医疗等公共配套设施齐全。项目坐拥国家级景观资源——北运河，悦享8万㎡法式皇家园林与运河公园——紫御公园，运用ArtDeco建筑手法，精工打造，尽显至尊皇族气（2）柴楼新庄园柴楼新庄园住宅区坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，分三期完成，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施。临近京津公路、客运始发站大楼，公交607、611、610、961、810、21路、津辰12、15、16路（双街新家园站），地铁4号线（双街新家园站）。（3）美震瑞景时代美震瑞景时代,天津大瑞景区域内又一大型居住社区，区内生活配套，学校、商铺、医院、农贸市场、大型购物中心一应俱全。项目配以均好的整体规划及现代感极强的建筑形态，将舒适居住形态完美融入生活之中。2房地产市场环境2.1房地产宏观经济环境随着天津市提出的用5～7年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照天津市城建工作会议制定的计划目标，“十五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米，其中，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求将会明显下降。存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，能够对居住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断：⑴民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在：①购房者对房地产开发商的实力越来越看重。因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。②购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重。因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不但会带来产品自身的良好的社会效益和经济效益，对本公司今后的发展和今后开发的新的项目，显然是一个举足轻重的铺垫。③购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。由于房屋产品的价格对中国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。④购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。购房者不但对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；对中国国民来说，这是一个多么大的进步！⑵对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改进型居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在：①对户室面积的需求在增大。据1999～的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套60平方米以下的住宅需求的比例仅为22.1%②对户型设计的要求提出了越来越高的要求。更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。③对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表示了对“容量”的关心。比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管道走向是否便于使用和维修等等。④对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。⑤购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。不但要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所谓的“智能化”服务设备的配置。⑥购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。表现出既考虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。⑦购房者对入住后的物业管理越来越关心。聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。2.2房地产供给情况12月召开的中央经济工作会议上，也为的楼市政策走向定了调。针对房地产市场，会议提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。房地产调控被列入保障和改进民生工作任务的重要举措，从中央层面上再次强调其重要性，使得楼市调控将继续成为市场主题。楼市的限购政策还将至少持续6个月以上，开发商资金仍会趋紧，保障性住房的供应仍会维持高位，房价还将下行一段时间后逐渐归于平稳。一线城市成交量与平均房价持续下滑，严厉的调控政策已使整个楼市进入相对漫长的调整期。当前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项依然处于历史高位，行业投资量保持稳定。未来，住宅市场将会步入“双轨制”，随着住房供应结构的变化，加之政策环境的影响，房地产业可能会面临大规模行业洗牌。北辰区在售商品房源充分，据初步统计末网络数据，当前河东区在售的大型楼盘有6、7个，这些项目大都由实力开发商打造，品质较高，且当前房源充分、可选户型多，供应较为平衡。2.3房地产需求情况国家统计局天津调查总队日前公布了一项最新调查结果，据天津市开展的城镇住户基本情况抽样调查资料表明，天津居民住房面积增加，居住条件改进明显。居民住宅形态及比重：居民大多以多居室为主，鲜有一居室的住房。现在的人们对住房的要求都很多：（1）应持有法律认可的房屋土地证和产权证。

（2）房屋质量方面，开发商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，按照国家相关住宅验收规范的要求及当地关于住宅建筑的法规要求，核实房屋质量是否符合要求。

（3）装修、设备方面应满足安全、质量的要求，并适宜户主对居住的要求。

（4）公共设备。电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等应齐全、功能性符合要求。

（5）房屋结构、面积符合户主居住的要求。3项目拟建方案3.1建设用地的获得《艺术家园》居住小区24.54公顷地块的中心地带，原为天津市红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约5.66公顷，其余从年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的重复协商，于6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将24.54公顷3.2项目定位3.2.1客户定位由于环境因素，项目地处繁华商圈，因此吸引拥有雄厚资金的人群前来购买，为市内有一定积蓄的居民，她们想要提高居住空间的档次；再者为高收入人群，在市区工作，项目离工作地点较近，这些人根本不担心自己的收入问题，最求豪华与享受，购买能力惊人。3.2.3项目建设定位中高端项目：改项目建设在中环边上，且经济比较发达的区位，相比内环有价位优势，相比外环有区位优势，项目定位在中高端区位势在必行，且根据市场调查，市场现在对中高端的需求量较大。3.3项目开发内容和规模⑴对工程规划设计的基本要求按照《艺术家园》居住小区的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”的总体要求，对规划设计提出如下基本要求：a.规划设计的主要技术指标在满足“西横堤居住区详细规划”基本要求的前提下，要达到容积率≯1.2，绿化率≮40%，并考虑设置一处不小于1.5万平方米的集中景观绿化区，在集中景观绿化区的地下部位，设置机动车的集中泊车车库并兼有战时的人防功能。大型集中景观绿化区与地下泊车库的功能结合，不但能解决部份高档机动车的泊车问题，还能够造成大型集中景观绿化区的地面高程起伏的独特建筑效果，这在冲积平原地貌特征的天津地区，人造地面高程起伏的构造做法将给《艺术家园》居住小区的绿化环境形成新的突破。b.小区主入口按机动车与行人分离的原则设置，机动车主入口设在南仓道和玉泉东道一侧，行人主入口设在三号路和桃江路一侧。c.要使《艺术家园》居住小区成为一个园林绿化环境下的建筑群，不但要满足绿化率指标，还要考虑采取诸如院区地貌起伏、不同树种分群、适当设置小品、窗前屋后私家花园、区域竖向绿化、屋顶上人平台、庭院灯园林灯与道路绿化融为一体等等手法来烘托居住小区的宁静典雅的居住环境。总之，小区室外环境设计布局要求立意明确，布局紧凑，有完整的设计意图和艺术构思，既能衬托主体建筑的美观，又相得益彰，同时又丰富和美化了城市街区的面貌。d.在小区内统一考虑泊车区位和行车主干道，楼间仅设置行人道路，机动车流和人流的组织及疏散要能很好地反映出流动活动的顺序规律，除必须满足正常状态下的要求外，尚应适当考虑紧急情况下的疏散特征。e.《艺术家园》居住小区工程是房地产开发项目，因此在工程设计时必须考虑工程落成后，该工程既可整栋、整层、整个功能分区出售或租赁，又可将同一功能区分割出售和租赁。f.小区内综合配套管网及设施的内容包括：上水（生活用自来水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户与物管中心间的双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施。将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建内；保安服务采用系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡更报警及社区闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合的管理方案。闭路监控控制室、与客户的双向直通呼叫控制室均设在物管中心内，并执行24小区服务制。在住宅楼道的管道井内，设置远程抄表系统。g.小区集中供热站负责提供采暖用热水、生活用热水及自来水净化消毒后管道输送到户的直接饮用水。集中供热站在小区内兴建，区内室外综合配套管网均在地下敷设。h.小区室外照明系统所采用的路灯、庭院灯、园林灯、草坪灯等设备的选型要与整个园林绿化设计融为一体。在大型景观绿地及组团中心绿地设置社区背景音乐系统。i.邮政信箱在各楼宇门处设置，并尽量使其成为体现既定建筑风格的单体装饰构配件。j.小区的商业、服务业及非营业性公共建筑的配置要完善，商业建筑及服务性建筑主要设置在区内中心绿地及人行道附近。k.小区建筑按组团组合，单体建筑以南北朝向为主，可适当安排一些东西朝向的建筑，以丰富组团的总体造型，建筑形象要富有创造性，形式要新、造型要美、充满生机、经久不衰。住宅采用平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多种形式设计，以适应不同的客户需求。l.梯户组合为一梯一户、一梯两户、一梯三户。m.层数：多层为5～6层，按总住宅建筑面积的70%设置，小高层为9～11层，并要考虑在顶层与屋面阁楼之间设计为跃层形式，小高层住宅按总住宅建筑面积的30%设置。n.住宅层高为2.8米o.考虑到售、租的不同出让方式，设计时要考虑到住宅与公寓使用功能的有机结合。p.户室比与户型面积：一室户占总户数的35%，建筑面积为50～70平方米二室户占总户数的40%，建筑面积为70～110平方米三室户占总户数的25%，建筑面积为110～200平方米q.屋面采用四坡顶与私家独立上人平台相组合的构造形式，首层设独立的私家花园，外窗均不设护栏。单元住宅的南向阳台为封闭的观景阳台，北向阳台为封闭的生活服务阳台。r.楼宇入口设置对讲门禁系统，户内设可视对讲话机，并设置与物管中心相通的双向直呼通讯系统，市话电讯网系统，在住户的厅、卧、厨、卫均设终端插头，市话宽带网络系统在厅、书房设终端插头，在厅、卧设电视同轴电缆终端插头。s.供电容量按设计规范要求做足够的配置。t.采暖系统考虑取消外露式暖气片及供热管线的采暖构造作法。可采用地板采暖的供暖方式，设置设备管道竖井，各专业的远程抄表系统的计量显示在单元住户外设置。⑵相关的面积参数①征地面积。刘房子村B-1998-18地块的28812.7平方米地块及相邻的界外11570.7平方米地块，不在征地范围之内，征地总面积为233795.2平方米②红线内面积。路宽及相应的规划退线要求表一道路名称规划路宽规划要求退线宽度退线面积丁字沽三号路 431514385.75平方米南仓道503514037.00桃园路301514576.49玉泉东道301513497.00按表二所列数据，红线内面积为177298.96平方米（265.95③规划区用地面积204610.95平方米（306.91④规划总建筑面积按“西横堤居住区”详规参数要求，容积率≯1.2，按容积率为1.18计算，规划总建筑面积为24.14万平方米。注：《艺术家园》居住小区工程的“详细规划“的设计人所计算出的规划总建筑面积为23.92万平方米，对于此计算数据与24.14万平方米的正误，待进一步校核。⑤其它的相关数据，摘引于“详细规划“的说明书（初稿），列于表二、表三。用地平衡表表二项目公顷平方米/人%规划总用地面积23.3

居住区用地面积20.320.35100住宅用地12.613.2362.1公建用地2.932.5614.4道路用地1.581.387.8绿化用地3.192.6315.7

经济技术指标表表三序号项目单位数量1规划总建筑面积万m223.922住宅总建筑面积万m221.67其中多层住宅建筑面积万m216.40高层住宅建筑面积万m25.273公建总建筑面积万m22.25

(其中公益性公共设施建筑面积)万m21.024住宅平均层数层7.25住宅面积毛密度万m2/ha1.076居住总户数户28907居住总人数人92488户均人口人/户3.29户均面积m2/户7510人口毛密度人/ha455.5711容积率

1.1812建筑密度%1613绿地率%36.214日照间距

1:1.315机动停车位辆390(地上)333(地下)16自行车位辆5780⑶室外地面高程和雨水经流方向根据天津市城市总体规划修编成果，《艺术家园》四邻市政道路的规划高程在4.47~4.90米的范围内变化，市政道路路边面的规划高程在4.62~5.05米的范围内变化。由上述数据看出，《艺术据我市勘察院1999年12月13日测绘的工号为C—1999《艺术家园》红线边界自然地面现状高程表四方位自然地面高程丁字沽三号路西侧沿线4.764.894.964.85南仓道北侧沿线4.804.974.924.89桃江路东侧沿线4.784.824.944.93玉泉东道南侧沿线4.804.76据天津燕宇置业有限公司与天津警备区青光农场一分场签定的《艺术家园》居住小区工程现场的“场地平整工程”的施工协议，土方平整后的地面高程为：挖运土方地点，平整后的大沽高程为4.70垫填土方地点，平整后的大沽高程为4.60清运垃圾地点，平整后的大沽高程为4.50《艺术家园》居住小区各单体栋号±0.00标高和室外地坪标高宜按区内由西北方向向东南方向逐步降低的走势为宜；室外地坪高程可定为西北方向向东南方向找坡，高程为5.31米～4.92米（比相邻的路边石高程约高出0.3米⑷单体工程的结构形式及相应的地基处理方案《艺术家园》居住小区工程的单体建筑分为三类：多层住宅、小高层住宅及不同使用功能的公共建筑。多层住宅的主体结构可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础按其座落位置的地基情况（见天津市地质工程勘察院工号为KCC09的“天津燕宇置业有限公司丁字沽三号路场区岩土工程勘察报告”）可分别采用石屑回填钢筋混凝土浮筏基础及复合地基基础的形式。小高层住宅的主体结构可采用钢筋混凝土异型柱框轻结构体系，保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜层面体系，基础为沉管灌注桩基础。综合服务楼类型的公建可采用钢框架结构、钢筋混凝土楼面、保温复合墙、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面、沉管灌注桩独立基础。托儿所类型的公建可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础视座落地块采用钢筋混凝土浮筏基础或复合地基基础的形式。4房地产项目开发时机的分析以64100万元取得土地使用权，届时办理土地使用许可证，下半年进行工程招标，接着办理建筑工程规划许可证和施工许可证，1月开始建造第一期，第一期包括项目地块北面商户以及所有高层住宅，9月开始第一期预售，项目第一期于6月完成一期销售，约700户，9月开始第二期的建造，主要为地块西面商铺，南面的多层以及各种休闲娱乐附属设施，于6月全面竣工，投入使用。4.1项目开发过程的主要工作安排⑴两种工程建设方案《艺术家园》居住小区工程的建设，可采取“先单体，后配套”和“先配套，后单体”的两种方案予以实施。若采用“先单体，后配套”的建设方案，能够较早地获得房屋销售许可证，有利于工程建设资金的筹措。若采用“先配套，后单体”的建设方案，能够较早的展现居住小区的环境特色，为房屋的销售提供有力的铺垫。不论采用“先单体，后配套”还是“先配套，后单体”的建设方案，综合服务楼工程总是要首先安排建设的，该工程的首层完工后，即可安排售楼处的设置，从而减少了售楼费用支出和企业形象的突出体现。不论采用“先单体，后配套”还是“先配套，后单体”的建设方案，小区住宅交付使用的时间是不会有太大的变动的，因为从3月1日开始实施的“天津市新建住宅商品房准许使用管理办法”规定，房地产企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：已经交付全部土地出让金或按规定取得划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；持有《建设工程规划验收合格证》；具有供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其它配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的住宅商品房准许使用证。⑵建设周期多层砖混结构住宅工程的施工周期按12个月考虑，小高层框轻结构住宅工程的施工周期按18个月考虑，多层钢框架综合楼工程的施工周期按12个月考虑，区内综合配套管网及地下泊车库工程的施工安排与单体工程交叉进行。鉴于总体规划设计中，小高层住宅与多层住宅的布置是在各个组团中错落组合布置的，因此总的施工周期应该按不少于18个月进行安排。如果《艺术家园》居住小区工程不能在5月末以前全面开工建设，而安排在6月末开始全面开工建设，那么由于道路工程的施工技术要求不能在冬季施工，因此18个月的总施工周期的安排，必须考虑道路工程和绿化工程的甩项安排，住宅商品房准许使用证将在4月中旬获得。如果《艺术家园》居住小区按组团分一、二期的分期建设方案，那么二期工程同样需要安排18个月的建设周期。4.2合作方式的分析由于土地取得费用比例较高，需要较大的资本金，建议采用合资开发。4.3资金的分阶段投入分析⑴工程前期费用的阶段投入计划按照与北辰区政府及红桥区环卫局签定的协议，土地出让金及场区垃圾和杂土的清运、平整费的投入计划见表五所示。表五土地出让金和场区平整费用投入计划（单位：万元）项目红桥环卫局土地出让金及垃圾清理1100200530.36

红桥环卫局杂土清理

172.04

北辰青光镇土地出让金

47110157.5

北辰天穆镇土地出让金

602.41405.6

青光农场一分场土方平衡

95

5土地复垦费

318.94其资金投入计划见表六所示。表六全面开工兴建方案的资金投入计划（单位：万元）项目多层住宅的工程进度款40004216

1100

小高层及公建的工程款8008008008008002916630区内配套及增容费

30050003107930按一、二期工程的分期兴建方案的资金投入计划。预计6月初开工兴建12万平方米住宅和公建，预计12月末一期工程交付使用。预计2月末开工兴建12万平方米住宅和公建，预计8月末二期工程交付使用。一、二期工程的资金投入计划见表七、表八所示表七一期工程的资金投入计划（单位：万元）项目多层住宅的工程进度款10002108

550

小高层及公建的工程款4004004004004001458315区内配套及增容费

20030001500

表八二期工程的资金投入计划（单位：万元）项目多层住宅的工程进度款10002108

550

小高层及公建的工程款4006004006001458

315区内配套及增容费

21001607

930⑶销售费用投入计划按预计的销售费用总额2050万元，需求年度计划见表九所示表九日期用款额度700万元3504003003005项目经济效益评价5.1开发成本估算1．土地出让金、土方平衡费用及相关配套增容费用⑴土地出让金①红桥环卫局垃圾堆放场土地补偿费86.518亩×20万元/亩=1730.36万元②北辰区青光镇政府地块征地补偿费19.35亩×16.3万元/亩=315万元（包括上交区土地局的税金）土地复垦费19.35亩×1.2万元/亩=23.22万元③北辰区天穆镇政府地块征地补偿费246.43亩×16.3万元/亩=4016万元（包括上交区土地局的税金）土地复垦费246.43×1.2万元/亩=295.72万元土地出让金总额为6061.36万元土地复垦费总额为318.94万元⑵土方平衡费①北辰区环卫局垃圾堆放场现存垃圾清运费100万元②北辰区环卫局垃圾堆放场现存杂土清运费86.518亩×2万元/亩173.04万元③天津警备区青光农场一分场清运环卫局垃圾堆放场以外的垃圾清运费45万元。④天津警备区青光农场一分场施工的土方平衡费55万元。垃圾清除及土方平衡费总额为373.04万元。据土方平衡施工合同的技术数据现场填垫平整后的平均高程为4.60米，拟定的设计室外地坪平均高程为5.15红线内道路基本上不需再对自然地坪进行填、挖，而在平均高程4.6米的基础上施工，完成后的路面高程即可达到大沽5.15米～红线内绿化面积（红线内面积减掉单体建筑的占地面积和道路面积）需在现自然地坪上平均填垫0.2米后，再铺垫0.3米耕植土即可达到平均填垫土方量为12.32公顷×0.2米=24640基础处理后，剩余的挖方余土即可满足现场土方平衡所需的24640立方米⑶相关配套增容费用按天津市的相关规定，将相关配套增容费用估算额列于表十。表十相关配套增容费用名称收费标准元/平方米计费面积金额通信基础设施建设费623.92万平方米

燃气基础设施建设费2823.92

供热设施建设费40+17+10+25+2823.92

非营业性公建配套费702.25

市政基础设施大配套费16521.67

住宅电力配套工程费(600+21)元/千伏安239.2×50W

电缆区供电工程贴费900元/千伏安239.2×50W

自来水、燃气增容费和燃气民用住宅发展基金600元/立方米·日3000户×0.6

1500元/立方米·日3000户×0.8

20元/平方米23.92

9元/平方米23.92

2．区内配套工程费估算红线内各专业配套工程费用估算额，列于表十一表十一专业名称费用标准（元/平方米）估算金额（万元）给水工程6.2×23.92万平方米148.30排水工程（雨水、污水）24.0×23.92574.08热力工程11.5×23.92275.08燃气工程29.2×23.92698.46电力工程3.2×23.9276.54电讯工程（电视、电话、保安）21.6×23.92516.67道路工程61.0×3.13万平方米190.74绿化工程82.5×7.41万平方米611.33路灯工程

78.0通邮工程

18.53．建安工程费估算《艺术家园》居住小区单体工程建安工程费估算分为三个类型，即多层（5~6层）砖混结构住宅、小高层（9~11层）框轻结构住宅和公建。各类型建筑的建安工程费估算额见表十二。表十二

多层砖混结构住宅小高层框轻结构住宅公建2.25万平方米投资成本费用总额投资成本费用总额投资成本费用总额施工前期费25元/m2

29元/m2

30元/m2

建安工程费690

843

844

小区配套和增容费391

391

410

其它费用205

216

216

1.2万平方米地下泊车车库建安工程费估算额为：土建工程结构费用1950万元设备工程配套费用460万元总计2410万元5.2项目销售效果预估第一阶段：（10月~12月）预售期预定成交销售率占总额数20%第二阶段：（1月~1月）强销期预定成交销售率占总额数35%第三阶段：（1月~1月）促销期预定成交销售率占总额数30%第四阶段：（1月开始）清盘期预定成交销售率占总额数15%本案预想该项目整体销售完毕为五年期本销售率拟定是针对市场状况，以及各项与销售工作进度的配合而定，若本案在执行中未遇特殊状况干扰则本销售的达成应按以上预测而无疑虑。5.3项目总筹资和筹措估算《艺术家园》居住小区工程建设的资金筹措按四个渠道运作：公司自有资金、银行贷款、期房和现房销售及合作伙伴的投入。期房和现房销售的资金收入预计情况如下：期房销售预计从10月末开始，总销售周期预计到6月末结束。预售期为10月—12月，销售效果预计为总建筑面积的20%，多层住宅期房均价为元/平方米小高层住宅期房均价为2100元/平方米元/平方米×16.4万平方米×20%=6560万元2100元/平方米×5.27万平方米×20%=2213万元强销期为1月—1月，销售效果预计为总建筑面积为35%，多层住宅现房均价为2100元/平方米小高层住宅现房均价为2200元/平方米2100元/平方米×16.4万平方米×35%=12054万元2200元/平方米×5.27万平方米×35%=4058万元促销期为2月—1月，销售效果预计为总建筑面积的30%，多层住宅现房均价为2150元/平方米小高层住宅现房均价为2250元/平方米2150元/平方米×16.4万平方米×30%=10578万元2250元/平方米×5.27万平方米×30%=3557万元清盘期为2月—6月，销售效果预计为总建筑面积的15%，多层住宅现房均价为元/平方米小高层住宅现房均价为2100元/平方米元/平方米×16.4万平方米×15%=4920万元2100元/平方米×5.27万平方米×15%=1660万元售房收入预计总值汇总于表十三（不包括底商和公建的售房收入）。表十三时间.10-.12.1-.1.2-.1.2-.6销售额8773万元16112万元14135万元6580万元5.4开发成本利润率开发成本利润率等于项目开发利润除以项目开发总成本，不考虑土地增值税时，该项目的成本利润率：5.5财务评价项目的全部投资的净现值为2751.46万元，自有资金的净现值为1966.01万元，这些财务指标充分说明本项目是可行的，详见表2，财务现金流量表（全部投资），表3财务现金流量表（自有资金）。6不确定性分析单因素敏感性分析是就单个确定因素的变动对方案经济效果影响所做的分析。它能够表示为该因素按一定百分率变化时所得到的评价指标值。也能够表示为评价指标达到临界点时，某一因素变化的极限变化率。7建议和结论注意关注市场动态及同行业物业各项水平变化，抓住敏感因素，及时调整售价及物业配套设施等服务的水平。邀请专业设计人员对物业类型和平面布置等作一个全面的设计，从各方面（质量、安全、成本、进度等）保证项目的顺利完成。经过对当前宏观经济形式、天津市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。房地产项目开发可行性研究的必要性和意义因房地产项目本身性质的不同而有所差异。御水苑项目属商业住宅小区，其开发目的在于满足天津市民住宅的需要；房地产项目投资金额较大，投资者应科学、理智地进行可行性分析，对投资的周期，投资方法，投资回报等关键问题应作出准确的评估和判断。项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。对于该项目的建议如下：从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。8附表附表1现金流量表（全部投资）（单位：万元）序号时期项目建设经营期123456789101现金流入001331417118190201902019020190201902022699.441.1营业收入13314171181902019020190201902019020190201.2回收固定资产余值568.421.3回收流动资金3111.022现金流出6624.354416.22125341333914362141101412514139.201415414153.812.1固定资产投资6624.354416.222.2流动资产投资2302.70541.52266.802.3经营成本9681.601181812886128861288612885.601288612885.562.4销售税金及附加99.25127.60141.78141.78141.78141.78141.78141.782.5所得税450.33852.201067.901082.501097.201111.821126.501126.473净现金流量（所得税前）-6624.40-4416.231230.504631.305725.905992.705992.705992.665992.709672.104净现金流量（所得税后)-6624.40-4416.23780.163779.1046584910.204895.504880.854866.208545.635累积净现金流量（税后）-6624.40-11040.60-10260-6481-18233086.907982.4012863.201772926275.036（P/F,0.12,t）0.890.790.710.630.560.500.450.400.360.327净现金流现值（税后）-5914.60-3520.59555.302401.702643.102487.602214.501971.291754.802751.468累计净现金流现值（税后）-5914.60-9435.19-8880-6478-3835-1347867.012838.304593.107344.56附表2现金流量表（自有资金）（单位：万元）序号时期项目 建设经营期123456789101现金流入001331417118190201902019020190201902022699.411.1营业收入13314171181902019020190201902019020190201.2回收固定资产余值568.421.3回收流动资金3111.022现金流出3963.703005.1011128.23138641517715192152071522114290.6016593.292.1自有资金投入3875.782765.17808.322.2经营成本9681.56118181288612886128861288612885.6012885.562.3长期借款945.49945.49945.49945.49945.4987.91239.932.4流动资金借款2302.7088.77120.93136.78136.78136.78136.78136.78136.782.5其它短期借款2.6销售税金及附加99.25127.60141.78141.781