北京某公寓市场调研报告

北京朝阳公园区域公寓调研报告铜第一蜻部分叔调佩研概迁况一、调查范围此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地，之后相继有不少新盘推出，所以我们将调研的项目分为两个部分，一个为95-99年推出的项目，我们称为第一代公寓，99年以后推出的项目我们称为第二代公寓，这两代公寓都极富特色，在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目，但随着市场的发展，第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承，却也不断适应时代的发展具有了新的特色，这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将调研的重点放在新项目上，将老项目的分析只是作为一个参照系，两相比照，我们会更清晰地看出其发展的趋势。二、调研目的因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地，在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下，我们想通过此次的调查探寻出北京高档公寓发展的脉搏及趋势，从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考，并吸取其中的经验与教训，运用到今后的项目操作之中。警第二挑部分箩区华域状巷况分律析要对一个区域的房地产项目进行研究，首先必须对此区域的状况进行深入的了解，所以在我们开始调研之前，先对该区域作一个清晰的认识与分析。朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施，既有居住区的生活便利性，又有环境相对安静、交通方便的办公条件，已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着CBD高地价挤出效应的影响，这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。一、文化亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区，目前德、日使馆已经入住，未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此，这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。2003年底还将建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体的高等艺术剧院。二、餐饮这里汇集了世界各地的餐饮，各种富有特色的主题餐厅与酒吧，带给人不同饮食文化的美丽与享受，如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑啤、“Friday”“Hardrock”等美式餐厅、21世纪饭店旁边的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。三、商务这里有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21世纪饭店、亮马、燕莎等大型高级饭店，还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、发展大厦等高中档写字楼，为此区域营造了一种现代、高效的商务氛围，吸引了科勒、韩国现代、LG、东洋株式会社、爱普生、丰田、西门子、夏普、日立、戴姆勒.克莱斯勒等跨国公司，使其更具有国际商务吸引力。四、购物娱乐燕莎购物中心、莱太花卉市场等购物场所，堪称京城最有潜力的黄金消费区。滚石、三里屯、朝阳公园及大大小小富有特色的名店构成了此区域富有特色的娱乐氛围。五、自然环境此区域以自然环境优越而著称。朝阳公园是北京规划面积最大的城市公园，面积320公顷，有2100亩的广阔湖面。市区内唯一的高尔夫球场——朝阳国际高尔夫俱乐部，占地300余亩，郁郁葱葱。亮马河蜿蜒而过，平添几许浪漫与宁静。从2001年底，四环路两侧将建成各100米宽的景观绿化带，东四环段以秋色为特点，又为朝阳公园地区平添了几分自然的情趣。六、交通便捷朝阳公园地区拥有发达的交通运动线，东三环、东四环贯穿其中，路网方便快捷，建设中的东直门立体交通枢纽和与之毗邻的机场高速路使国际大都市空港效应发挥得淋漓尽致，快捷的交通是此区域发展真正的原动力。由三四环共同组合解决交通问题，不会形成困扰其他区域的交通拥堵的状况。而离首都机场20分钟的距离，更提升了这一区域的交通便利性。拥有多条放射性道路与之相连接，道路交通网络系统比较好，与市中心区联系也很方便，已成为市区东部地区发展的区位节点。户第三左部分轻调痕研分暗析一、价格分析朝阳公园地区给人的感觉是一个高档的、神秘的地方，但这具体到这一地区却也象其他地方一样房价有高有低，它们之间既相互依存，又相互竞争。通过对各项目价格的分析，可以得出此区域项目的供应结构。1、第一代公寓管物业予名称仪物业颤地址他售价岸(U条SD肺/m寿2)残外销旨证号品入住庙时间赢碧湖萌居伟农展走馆南春路傲13阅38杨起，邪18摸50砍均肆外9离8责95太.1腹2开景园湾大厦奶农展软馆南指路躁28掘00缠外0愁31揭96旗.5繁龙宝闪花园手麦子恰店小普区掩22斗00标外0两42家96怠.1才京达壶花园蛮农展榨馆南抛路刘18冶00具外0带65凶96呀.1重0则伯宁每花园牧朝阳凶区麦井子店覆18工00妖外1陡23梦96抗.3回清静惕明湖董农展穴馆路炎南浮18伞60校起蛋外1捏54赵97拴.1名1尽三全过公寓查朝阳野区麦犁子店蒙北街迎只租获不售谱外1摇60朋97埋.8上表所列是各项目当时最早推出市场时的价格。景园大厦在95年推出时价格达到2800USD/m2，这在当时整个北京市场中都是比较高的价位。而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单价格却相差近USD1000，这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。在这三个项目中，景园大厦虽然售价最高，销售业绩却最好，所以可以看出在此区域购房的客户都非常有实力，不很在意价格而注重物业内在的品质。我们从当时的付款方式也可以证实这一点。以当年的房价如此之高，购买者的付款方式选择却非常有限，或者采取一次性付款，或者采取银行按揭，而当时的银行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，当时8成30年的银行按揭形式还未推出，所以可以说最初的这一批购房者属于高端客户。2、第二代公寓千物业子名称李物业奉地址驱售价畅(U具SD口/m厚2)战性质届入住塔时间闸福景冲苑陪朝阳割区亮关马桥酬路恭US距D2田40没0榜外销亩20此01旬.7离京达絮国际属公寓戒农展新馆南诞路骑13做00曾0挨外销必20详03摊.3惩亮马惨名居存亮马四桥路型11始00宵0津内销府20套02妖.8充博雅奏园捧农展拜馆南涂路毕10们00毒0斥内销逃20价02汗.5躲棕榈符泉础朝阳柔公园损南侧沃11疼00柱0坡外销住20浑03班.1视2垫瑞城候中心盖小亮常马桥淹路4秃8号缴US县D2乱80恰0铲外销手20枣02姻.6钞富丽势华园奉朝阳翅区农嗽展南拨路3符号叹90园00季均价龄内销被20且01疏.3由上表可以看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。在新推出的项目中，内销房的比例大幅度提高，占到总数的43%，这个区域不再由外销房独步天下，内销项目的入市使该区域的物业档次有所降低。随着内销房的入市，房价的降低也在必然，11000元/m2左右的价格已成为这个区域的主流。博雅园在2000年9月份推出市场时，起价只有7千多，而只有到2002年5月入住时价格才升到了10000，少数的板楼单元单价可达12000，均价为8800，这样的价格可以说是颠覆了此区域的高价传统。由于几个内销房都申请了外租权，所以客户定位仍然为周边外企的白领，但客户的档次相应也稍微有所下降。福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线，坚守这块阵营，但瑞城中心的销售情况并不乐观，如此高价的项目风光不再，与几年前不可同日可语。当然瑞城中心的滞销一个方面有其销售策略不当的原因，但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着变化。二、物业管理费分析一个项目的档次除了应考虑其硬件配套以外，另一个最重要的方面应该是物业管理的水平，其直观的反映就是物业管理费的高低。1、第一代公寓作为京城外销公寓的发轫之地，当然会吸取国外物业管理的先进经验与观念，不会忽略物业管理在项目中的重要作用，所以当时此区域的外销公寓的物业管理费都采取了高路线，均在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月的项目占总项目数的17%，这在当时还没有物业管理概念的内地，可以算是开风气之先。而当时的碧湖居因为采取的低价策略，所以物业管理费也定在一个较低的水平。但通过5-6年的运营可以看出物业管理费高的项目因为维护得当，所以物业各方面状况良好，所以租售情况也较好。例如三全公寓，无论是硬件的保养和维护还是软件的服务都使其处在一个较高的档次，所以租金几年来一直保持在同一水平，没有大的起伏。而一些物业管理费低的项目租金却出现了明显的下滑。2、第二代公寓在第二代公寓中，除了较早入市的福景苑物业管理费为USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京达国际公寓为USD1/m2.月，由美国物业管理公司管理之外，其他三个项目的物业管理费都大大低于USD1/m2.月，占到总项目数量的60%。而且这些项目均启用国内的物业管理公司。除了亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业管理费外，外销的棕榈泉的物业管理费也只有5元/m2.月。所以此区域新推出项目除了价位下降外，物业管理费水平也有向下的趋势。三、租金分析一个项目的市场情况从其价格可以反映出来，也可以由其入市以后的租金水平反映出来，所以分析一个项目的租金情况，也可以得出其投资的价值是否体现出来。1、第一代公寓柄物业忽名称病最初塑租金档(建摊筑面克积)椅(U犹SD迹/m假2.馒月)耳目前绵租金贵(建淘筑面重积)份(U赵SD条/m译2.诉月)查碧湖谎居哗24践6-堂8岂景园逼大厦生33拍11返-1垦5指龙宝归花园铜27佛6-铅7百京达亩花园嫌27瞧10尸伯宁慎花园叙27万6-脾7谱清静伙明湖管21尽10历三全屑公寓彻21限-3招0辆

以上各项目在京城都是非常有名气的高档公寓，具有广泛的影响力，租务市场相当活跃。以景园大厦为例，164平米的2居租金达到USD5000/月，毛收益率高达21%。造就这一现象的原因是当时外资在华投资逐年上涨，外籍人士在北京的数量越来越多，而适合这些人士居住的公寓却有限，所以市场需求与供应之间出现矛盾，造成这些公寓供不应求。如此诱人的回报率吸引了越来越多的人购置外销公寓作为投资。而当时的供应量不能满足需要量，所以价格高也在所难免。但是到了现在除了三全公寓还保持着当年的水平外，景园大厦勉强维持在USD10/m2.月以上外，其他项目都跌到了USD10/m2.月以下。这其中的一个重要原因在于由于供应量增大，新项目越来越多，客户可选择的余地大，所以整体租金下滑。再加之这些项目推出时间较早，各方面的功能出现老化，已越来越无法与新项目竞争，只得降低租金。2、第二代公寓步物业显名称脏目前中租金博(U旦SD耀/m冒2.筝月)抢福景规苑填24慈京达渣国际给公寓秤未入折住欺亮马赶名居粘未入护住涌博雅飘园桶12谦棕榈桨泉触未入块住辰瑞城跳中心攀/次富丽涝华园凡/第二代公寓较多的还未入住，但它们的投资概念与第一代公寓相比有所减弱，而自住的概念加强，棕榈泉就是这方面的代表。两个入住的项目是福景苑和博雅园，按目前的租金计算，福景苑的毛收益在12%左右；而博雅园的毛收益在14%左右，从这两个例子可以看出内销房的收益略高于外销房。五、户型分析1、第一代公寓云项目夸名称悦标准研层存1居嫁(m撇2)盆2居暗(m辨2)舍3居纵(m逼2)药4居译(m乎2)定备注涛碧湖屠居仍/稿/则67寒/1丝01桂-1亲42饰16伏1-路17搬7蚕24拥2副14昼种户陵型谎景园鄙大厦悦2梯醉4雷/丘/墙20回1/占19颈3拘/砌/轿龙宝再花园详/列10干4/医11循9厕10政9/称16勿8响16艇2/私15勾4/隐24奥1粪29脊6/投23关6夜/雪京达承花园厚/册98棋/妈12霉4织15拾6进/掘伯宁奖花园悉/班79叫.8捏/9族7.冶5傅97滔.5存/1沸24细.8史/1信12洋.2轿13漫5.焰2接15黄1.熟5易二室您和三众室为康主力皱户型孝清静划明湖嫂2梯羊4户夺60亿-1爷80际/本/坡/墙二十只余种蹄户型浴三全冬公寓其2梯市2户纺/阵11其2/忧12翻0膛/托/住/由于投资概念盛行，第一代公寓的户型设计及户型比例结构都与此概念相适应，如面积偏小，多居室的户型比例少等，但在户型设计方面却有很多超前之外，有的设计到目前都不落伍，如三全公寓面向亮马河的大落地窗、景园大厦中套内工人房带卫生间等都体现了当时很高的设计水平，这是因为当时的客户都是有海外生活经验的，对生活品质要求很高，这些设计很好地契合了这些客户的生活特点。2、第二代公寓残物业编名称普标准迹层奴1居糠(m忆2)撒2居扯(m女2)消3居肾(m妻2)饭4居居(m摔2)缸其他粪(m尊2)摊备注掀福景摆苑贝3梯碎6户桃/予17财7/翠17区9/艰19冲4/隶19阿0禁19松3/弓27哄2/值26突3/抽21校8劲26朱3/梯35巧4起跃层盲5居预38情1油共2佛38趴套，制主打促为2尸居响京达晒国际后公寓惊2梯园6户匪83索10精8涌17罪7/烈18扒0/宏18乎2/土18汗4瓣21肉8/答26明6爹5居滋36象5、甜跃层螺35雁4专/宝亮马圆名居挽3梯炮8户庆93喇/9惹4芳14匠3/熊13丢6明19萌7/铺16氧3/栋16扯1/回22狮9/虾24稳6/博34皂0此/孩/签主打刘户型倘为2邻居和势3居泊博雅谋园客3梯扩8户苦/杂/施12熄3/项13微5复17规1/降17浸0机/采27昼6蚀主打统户型胃为2驳居和世3居女棕榈爬泉暮2梯孝4户丑/前13茫0、云14肥0所17引5-默18绑6迈33惩0努复式顿33报0购户型售标准箱偏大塑，适斜合纯鼓居住滑瑞城密中心赛2梯亏2-么3户如/纯/顶27辆6拉24写9-历30连0榆复式卷50谷0-召80学0糊/砌富丽苦华园贞2梯蜂6户纯/休15泥6寸17显4割21射1填跃层诉4居诚27值3伤/在最新推出的项目中，除了京达国际公寓外都没有设计一居室，而且户型面积普遍偏大，这一方面说明这些项目仍然将实力雄厚的高级管理层作为自己的目标客户，另一方面也说明了自住概念在这些项目中有所增强。第一批外销项目推出时吸引了大批客户，但随着这些物业功能逐渐老化，再加上其他区域不断有新项目推出，所以分流了一批客户，例如有一些客户迁向嘉里中心等地，所以此地区新项目的推出对于留住这些客户起到了关键作用。在这些新项目中，更加注重了品质的提高，例如在层高方面来说，京达、博雅园、亮马名居的层高都达到了3米，在博雅园、亮马名居、京达、瑞城中心都设计了落地大玻璃窗，对第一代公寓中的阳台进行了升级换代，因为对于多风沙的北京来说，阳台并不实用。在户型设计的其他细节方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完备性，在宽大卫生间的设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、卫生间做到干湿分离（洗手、如厕与淋浴分一）、客厅与餐厅分离各自独立、不但卫生间带飘窗而且浴缸镶嵌在飘窗里，这些细节的处理，更加提升了居住者的生活品质。五、配套设施分析1、第一代公寓货物业扭名称狱会所无面积吹会所坡设施鹿碧湖卵居至/字小区旦内有离小型些配套爬商场腿，有遥健身钉俱乐盼部、毯泳池乘、壁射球、响网球且场、附商务彩中心椅及酒唇吧等匙，喷萍泉广暗场、滚花园兔步道蹲、网瓦球场者、儿核童游讽戏场产以及滤室内止游泳悲池干景园劣大厦的20亭00株游泳度池、见健身稍、娱灾乐、估餐饮辟龙宝居花园樱/迹中西帐食肆迅、商撕务中晌心，够酒吧驶、桑屑拿及洁健身汪房扭京达衣花园箩伯宁姑花园营清静际明湖域15嫩00江游泳菜池、凑娱乐崇设施纷、洗旺衣房美三全扯公寓科30终00遥游泳颤池、存健身升、壁躬球、撑餐饮投、高忠尔夫遵练习姿场、滩卡拉兴OK毛厅、艘商务币中心在这些项目中都比较重视会所的建设。会所的设施可根据情况分为面向住户免费开放和对住户以一定幅度的优惠两种。虽然在朝阳公园地区各种生活服务配套齐全，但这些项目仍然建有规模不小的会所，这也是高档房之所以高档的标志。2、第二代公寓板物业哈名称粪会所朱面积胆会所制设施捡福景卖苑甘20粱00鞭游泳蚂池、没健身网房、草台球合、乒红乓球抢、桥罚牌室愉、餐姥饮、来阅览顿室蝴京达障国际拖公寓哑65凳00铜恒温施泳池视、儿窑童戏谦水池莫、健零身房耗、超泊市、蜘中西港餐厅奇、咖才啡厅蚊、商遍务中掉心、督桑拿话洗浴象、美康容美疤发、怕诊所序、高鸡尔夫动果岭夸、棋周牌室聋、儿霞童活巧动室械、客以房、骗台球远室、窗阅览第室、冰小剧青场、丑洗衣瓣房衰亮马胸名居脉20休00茫游泳面池、闪健身厕博雅漠园亡30睡00暗游泳秋池、拾健身疲房、希美容着美发届、餐语饮、般娱乐巡棕榈连泉插10芬00须0逃五十六米长仗温泉臭游泳仇池、拾儿童率池、膀酒吧过、健刷身、眨中西兼餐厅锹、大纳型多约功能纽会议过中心至及各榆种消译闲设奥施，盼包括悔桌球常室、胁壁球抢、乒超乓球碧、S赶PA鸟、桑腥拿按辆摩室隆、游微艺室图、阅宋览室智、美尊容美隶发室涌等第二代公寓沿袭了第一代公寓注重提高生活内容的配套设施，但除此之外它们更加注重了对社区自然环境的打造，例如棕榈泉在社区中心设计有大面积的欧式园林，园林中不但有起伏，而且有流水飞瀑，为社区环境增添了不少的清新自然的气息；博雅园的园林目前已投入使用，也注重了水景与绿色的结合，与第一代公寓纯平面的园林造型相比，有了不小的突破。六、配套设施分析1、第一代公寓碎物业圾名称浊装修裤标准梯设备效配置难碧湖猪居务主体虏：钢绑筋混户凝土谈框架打剪力称墙结逮构体优系。荐屋面颜为波逐形瓦裳檐口绩，外递墙楼役裙采音用细匆蘑菇跪花岗旗岩贴份面，烦配亚留光铀星面砖笋。门看窗外铃门：王雕花练实心检木门熟；

贼内门秧：木越门；

壮窗户拘：中创空保唐温玻额璃窗轻配静严电喷民涂铝艘合金认框架另；

便地面雪：条辛形企晴口木眨地板泊加卫切生间误、厨浑房防贱滑地饮砖。尖消防梦安全抽配套鱼设施臣：每制单元制配有壮烟感费及可张视对粱讲器愚，走掀廊、继地下浴车库熔均有遇自动映消防拖报警锅系统裤；

厅卫星国电视铲系统崖：C生NN路、N声HK短、亚匹洲卫端视及么国内挺频道垦及欧这洲部模分频绕道；

惩车库穿出入沾门：娘电动洲车闸将保险疲鉴别丰系统屡；

宝通讯陶系统谨：两式部电睬话预唇留线灾孔。聪双路表供电刷，2造4小罩时循抚环热陵水，搂集中化供暖铜。

扑电梯察：三蝇菱电偿梯。叙龙宝趁花园卖外墙严：外检墙装醉饰材韵料，劳裙房固采用帆石材衬幕墙秘，外蚀露柱道包不胞锈钢偿饰面泛；

瓣内墙去：多困彩喷从涂；

蚕天花倚板：圆喷涂倦；

蔽浴室筒：内委墙采汪用铀番面砖桑，天帜花板开喷乳肌胶漆精，地粱面铺宣砌防织滑地桶砖，知全部双瓷盆这洁具促均采哈用进劝口产习品；

较门窗望：采国用铝键合金嘴窗框爱；

瞒地面街：卧仁室铺局砌木东地板矮，客宾厅餐饱厅铺拐砌大踩理石狮地面蒜；

留厨房思：地皱面为记防滑载地砖概，墙晕身为低铀面躬砖，无厨房扔采用另管道碗天然菠气，缸装设闲全套鸡厨柜页及洁拨具

晶阳台捧：地纲面铺裕砌防流滑地这砖箱抓：I湿DD嫌国际阀直拨老夸系统父；

界保安荐系统冰：先戏进电挑子闭位路监饰查系抢统，献专职昨保安计人员厚二十前四小撒时全沾日管涨理；

宁公共京电视舒天线吓系统辆：每君户客筛厅及求卧室敲均设酬公共标天线剂插座描，可赚接收鞠卫星柴电视肉节目蔬；

夏电梯践：O零TI贩S电旬梯。限伯宁灶花园征外墙扯：面镜砖配茧铝合尚金门蒜窗；

母入口绞大堂少：地繁面为附地砖瓜；

雁厅房密：内荐墙粉梢刷乳励胶漆搬，饰发以木虽质阴酒角线产及墙宴脚线妈。户胁门采双用木嫌门，艇内门布采用杰夹板渣门，敏硬木熔地板梳；

楼卫生揭间：批地面侍为防谣滑地门砖，恶天花拼采用健铝扣湖板，孔墙身艘铺砌蜜彩色袍釉面兽磁片纳到顶块，全弄套进享口卫允生洁见具及吴五金避配件宅；

禽厨房阶：地鉴面为聋防滑勺地砖浪，墙循身为岭彩色引釉面猫磁片该铺砌农到顶大，天研花采幻用铝脉扣板觉，采职用管届道煤羞气，狐送抽扰油烟作机，董灶台姿、调史理台蹲、吊浴柜及申洗涤瓣池。咳防盗效系统斜：底逢层入病口设肌电动患锁防折盗门鸽，各晋户设炼有防近盗对疗讲系终统；谷供水新系统查：每拔户有败独立嘱水表已，送趋独立原煤气牌热水挖器；亮空调静：冬蹲天由炸中央柿供热虏，卧哗室送毒窗口昌式冷纸气机喘，客挖厅预报留分漆体式略冷气勿机位匙；电独话：阻每户属设I治DD谣嫁线；司公共押电视迹天线百：每辫户起漠居室立及卧最室均政预留肌天线蒜插座捡，可置接收婶卫星弊电视束节目签；电侄梯：绢奥迪巩斯电画梯。2、第二代公寓威物业渔名称葵装修盆标准暂设备孔配置招博

籍雅

对园梳公共起部分

礼外墙闪：外定墙涂窃料；

任大堂盒：墙得面中便空保旗温玻事璃幕不墙，奶大理施石贴永面；素地面吗花岗很岩，多天棚拖艺术般吊顶平；

前公寓陆单元进内部

哨外窗球：铝隔合金嗽中空蕉玻璃蒙保温撇窗，朗装设植纱窗窑；

滨户门茶：霍睬曼门扫；

拴户内金门：某镶板乖门；

由客餐贴厅、逐卧室房：墙柱面多婚尔士竭乳胶回漆，按地面伸实木曾复合虾地板势；

个客厅姨顶棚沉：同谁墙面罢，设它置环创绕音赖响预刃埋管就道；

倡厨房炮：地燃面墙雾面罗信马瓷层砖，飘马可经波罗肉橱柜头，摩盲恩冷浑热水蒜龙头顺，海肠尔燃判气灶醋、抽瓜油烟筒机；

嗓卫生旋间：判地面纹墙面康为罗搜马瓷醉砖，危科勒占洁具蜂，主洗卫设险有背趁景音倡乐预码留口仙、悬据挂式添电视圈架及犬插口膝。尝通讯之系统惑：每找户预刘留I怒DD嗽隔线2业门，克匙插孔至及局球域网禾插孔困，宽驴带网贪络接主入，闭与I摔NT齐ER常NE初T高愧速连局接，豆每户撒设有羡信报口箱；

江电视唇系统逝：“指亚洲底3S判”卫臂星节航目（巨凤凰嚼卫视秋中文倡台、桨卫视若体育狡台、俩卫视对音乐垂台、洽卫视浮合家魂欢台售、卫辞视国榜际电坊影台挥、C谜NN万有线泽电视里新闻色网）勿；“宪亚太骂2R油”美断国H好BO秀等；

凶空调躬、供滩热：伪约克宁、雷擦诺士冬空调夸，分拿户制柱冷，迟集中呜供暖袄均通泼过末瓣端风供机盘钥管吹轿送，英厨房欺、卫虚生间括装设嫁森德痰散热雄器；

夺供水澡系统逐：变谜频调佣速稳裂压卫税生供婆水，宴24敬小时烂热水厅；

或保安青系统贡：可菊视对蝇讲系腹统，案公共漠区域观监控彼、周休界防剖范等译智能清系统收，2娃4小撤时保遭安巡然更；

朱消防膊系统待：自询动消她防报悲警联孔动系迹统，老公共妇区域荡配备舞烟感载报警脊、自谈动喷杆淋装紫置；

简四表斜：电倡表、邻水表允、燃禽气表证、热怒表四闯表户念外远筒程抄葱送；

誓电梯么：三她部三根菱高轮速电全梯。灾亮

刺马

联名

匀居辞公共币部分

爷外墙寿：亚间光爱在和陶撒面砖水及进晃口涂钓料；

萍窗户计：粉识末静亡电喷脏涂铝姥合金灶窗，杯配进察口五枯金件起及双丛层中浙空玻泉璃；

潮大堂背玻璃认：落伪地钢寻化玻酿璃；

肢大堂到地面晓：大堂理石即、抛朵光砖糟、复加合铝嘴板、懒壁灯音、装同饰面浑或雕阶塑；

跃天花锹：轻凭钢龙馅骨石溪膏板劝吊顶零，环北保涂故料

袋信箱绣：不羊锈钢扯信箱延；

抽电梯兵厅地孕面：轻抛光羊砖，死花岗艳岩收郑边；

糖电梯展厅墙渠面：洒抛光笔砖及先壁灯泼、大夜理石名电梯串门套亩；

赖电梯宴厅天沈花板彩：乳杂胶漆脑；

迫楼梯认间地槽面：惕防滑获条处侦理；

斤楼梯匙间墙峰面及余天花肢：涂欣料；

梳照明夜：声筒控延玉时灯秆；

找走廊主地面滩及墙浊面：持抛光稳砖；

太走廊级天花即：乳勾胶漆芹；

榨公寓替单元样内部

畜地面种：玄伙关为耽石材飘，厅爱及卧揪室为寻实木裁地板兼连踢末脚线斗，厨旦房及项卫生晓间为显防滑迟地砖很及石植材门陕槛，暗工人季间为袜地砖暑，观踢景阳亿台为耻岩板音石，揉工作团阳台萝为防趋滑地害砖连欧去水然位；

膨墙面爷：玄梯关、押厅及强卧室喷为乳禾胶漆削，厨栽房、坡卫生夜间为竭墙砖贼，观领景阳龙台及阴工作遭阳台掏为乳弦胶漆膏；

览天花是：玄茄关及饭卧室狂为造哄型天蚕花涂忘立邦里漆，贡厅为狗乳胶荐漆，之厨房从及卫拌生间说为铝俭扣板届吊顶鸦，观缘景阳锋台及富工作死阳台朽为乳杜胶漆序；

凤入户禾门：心三防鱼实心嫌木饰伐面子记母门鸣，内鉴置钢阻板连做保险异型门清锁，纽配防粉盗眼数；

纹分室啦门：药实心爹木饰贡面门悟，配筒小五西金配栗件；

猾窗台属：石洗材。夜供水照系统延：变哭频调欢速稳巧压供菠水，趴24煎小时腰热水疑；

末供电兆系统糠：双酬回路早供电食，各划级过烛载保汽护，遗双插绑座回涌路漏剧电保瞧护；

蛾电视疼系统绕：每延户均奉设有沉线电坏视插糟座两辟个以肠上；

缠通讯切系统册：两躁条外兰线入阿户，蜂每户重起居回室、枕卧室峰、主追卫均河设预津留电孕话终知端；

勤信息仍系统羞：采削用进袖口综棵合布讽线系袭统，如设小兆区局嚼域网味，宽狐带入仆户，岔专线谅接驳剧IN底TE炊RN伸ET盟，支嚷持远菊程教裹育、肠交互把式游赴戏、概VO控D视帅频点锈播、勇网上饼交易睁、物若业管哗理信悦息化挨、远祥程医纹疗等究；

薯安全蹲保障量：首束层大帆堂、偶电梯原轿厢买内、牢地下晋停车址场、甩首层脏电梯丙前室兴设闭美路电陈视监勿控，茄各小乐区出峡入口展设置那门禁僻系统村，各很户设尼置可饿视对哄讲系稼统、财家庭造防盗保报警遥系统撒、天汗然气抓泄露束自动抽报警垒系统津，2软4小典时保角安、煮巡更裂系统乡、周筋界防僻范报题警系俯统，道一卡况通系剩统；

闭停车榨系统衣：智广能化省地下临停车况场管臣理系险统，递电梯塌直达霜地下筹，设递有消鼠防报肉警联蚂动控锻制系错统，敌自动辟水喷被淋灭栗火系凭统，篮闭路匙电视嘴监控胁系统绿；

五消防秤系统让：设柴排烟受系统举、送湖风系杰统、桶自动任喷淋她系统爷，消拴防专子用电播话系兼统、情消防种广播攀系统纤、紧脸急照糖明系杏统、漫消防暗报警寻联动得控制悼系统庭；

唱燃气脑：管谊道天挥然气损；

振供暖监及制泉冷：康中央征空调畜；

仪背景罪音乐要系统休：大奥堂、骨小区包花园周、公枕共走酱廊、控地下枝停车阅场设溉有背构景音较乐广运播系铃统；

苹三表绳远传米系统赚：电抢度表乓、冷拣水表乡、热浸水表冠、热泄能表沙、燃宣气表奏分户童远程疼抄送仆；

打电梯换：通挡力（误KO寿NG影）智障能化陪高速商电梯碰，设蕉隐蔽萌式闭汉路电丝视监赠控。栽京

道达

流花

泰园探公共涉部分

脂外墙渴：底袍部花凑岗岩钟石材听，墙败面台非湾“我三荣王”通吩体磁慕砖及塌玻璃臭幕墙戴；

午大堂支：落诉地玻敞璃门险，地多面铺积设大链理石召拼花耍图案稳，墙论面大到理石赠贴面悲，吊携顶吊遮灯及恋筒灯村；

章楼梯烟及前煮室：鞭墙面删、地袖面及顺门套岔均为糖进口滤大理康石。

余公寓武单元璃内部

希外窗虑：德巨国诺彼托氟朝碳喷者涂铝愁合金图窗及炭原装封配件船，中绪空热蔑弯玻禁璃；

倡户门束：钟弊馗牌擦实木充加钢合子母浇门，吧韩国浆进口心“凯难特曼捐”电歇子密办码锁雕；

快客厅孩及卧宇室：接红檀训实木坏地板较，墙太面和联天花遭板为筝进口郑环保含涂料溪，配河“太月平洋蕉”石来膏艺供术造其型阴镇角线安；

汽内门标：钟亏馗牌女欧式蚁黑胡讽桃、引沙比乔利或票白色死实木沙门；

桨厨房肺：诺属贝尔援防滑崖地砖迁及墙杨面砖聪，金尽属扣民板吊免顶，脊整体爷厨柜屋，意猎大利痛阿里发斯顿港燃气狂灶具丸，科欧宝抽秧油烟难机；

底卫生稿间：郊诺贝伴尔防挤滑地冠砖及护墙面催砖，宅防水荡石膏盐板吊傍顶，脑防雾杨灯，伙美国棋科勒狱洁具贪，松通下排捉风扇碑，其推中主宜卫配盲科勒辛按摩锻浴缸商、淋这浴及仅复洗傻器；

唇电气摊：澳茫洲奇也胜开旦关插旗座，香德国祥AB倾B户徐箱，趋威克衡瑞电暴缆电火线。抬绕：每健户两链条I笔DD群线路华，客梯厅、司卧室孔及主循卫均昨预设羞玻线入惕户；

禾供水蛋：双得路供炒水系丛统，当并自演备中福水处绣理设独备，喘提供僵中水志冲洗它座便崖器和段绿化汗；

阿排水任：螺典旋P索VC响管；

晴热水慧：2适4小酿时热趁水；

辈空调止系统尿：冬剥季由济市政鼠热网自集中村供热滚风机征盘管候采暖对，夏志季由探美国吊约克头户式眠中央绕空调废切换叮制冷砌，无滚线遥他控青扣云牌曲立式决明装势风机暮盘管拖；

宽智能饥化系无统：运视频垂、网拿络双勾向传植输系尼统，岸可收咏看美阻国H载BO租、C逗NN劲、E革SP刺N等掉60侵余套帽国内故外电从视节饼目，机宽频页上网衬。楼叫内建田立微葵蜂窝煤宣传吵基站点，保喉证手饺机信毅号传僚送；

珠四表艳出户和远程烟抄表嫁系统

火保安贼系统境：2扶4小党时全押方位庆保安红监控管系统归，门埋禁管贪理系巩统，名楼宇扔可视蔬对讲期系统豪（附躁报警虚功能黄）、自电梯遵、大卵堂、饺前室兆、地豪下车塔库、独围墙的均有该监控乱探头舅，实箩行集脆中监召控与耍保安塞值勤扑巡检学结合厨的保裁安措撒施；

感消防施系统避：2燕4小拼时消痒防监挂控系嫩统，鞠户内般居室浑、客渴厅均掉采用偶光电征烟感边探头袜，公廊共部膝位自镜动喷鄙淋，缩并有用煤气牧泄漏令、自倍动报喂警装服置；

做电梯榨：日臭本原还装东养芝电隙梯。键瑞

绍城

筐中

幻心弄公共康部分

奖结构丙：板适式框狂架剪床力墙仇结构罚；

串外墙共：花议岗岩早贴面梁到顶论；

咸大堂效：挑寨高6冠.9闷米的幅四季暖园林舱大堂才；

像公共额通道拌：防妹滑磁蛮砖地绿面、丙磁砖爸到顶疗，天垄花板侄采用准法国妖雅都胶牌乳添胶漆幸。

坡公寓搭单元洽内部报

建户门宗：四湿防实辰木防晨盗门锯，配额进口目防盗芹门锁挨；

赚内门获：复佳合造番型实堂木门更；

党外窗贼：铝锋合金乡窗，哑双层诱真空美玻璃膨，高鞠档进数口大厕理石氧窗台乡面；

搜餐厅献：进脚口大胡理石壤拼花猾地面夏，墙约面为锹壁纸瓦到顶浆，造棵型天祖花板膀涂法赔国雅垃都牌固高级浊乳胶烟漆；

步厨房绸：防外滑砖守地面秒，墙赢面贴坑内墙呀砖到巾顶；毛天棚份为铝商合金度吊顶密；内般装意乒大利命AR员AU漏C慎UC盼IN熊E厨籍柜及梯配套最五金迟件。个

梅起居掌室：洒地面卫铺装吊台湾皱佳乐禁芙美帜轨道拳式实貌木地县板；默局部变镶拼源进口诊大理派石；欢墙面倦为环童保壁精纸到掌顶；旱天花船板涂柜法国枣雅都剑牌乳似胶漆狠；

啊卫生泡间：不主卫织进口战大理采石地吉面及窃裙樯室，墙盯面贴椅内墙班砖；故天棚诱为铝碎板吊错顶。做次卫夏地面垫铺装世防滑戴地砖误；配泪澳大船利亚芬进口揭科马饰节水傲型高松级洁石具及体配套疑五金奸件，现进口嘉大理贸石洗毯面台稿；

顽卧室割：地潜面铺辛装加叮拿大牺产杜奇邦认户证地悬毯；污墙面尺为进允口壁泡纸到鸭顶；玻天花贩板为痛法国弯雅都颗牌乳滋胶漆变；

内阳台壳：地仗面铺猾装防躬滑地肆砖，朽铁艺健护栏伐，喷痕塑铝赚合金察封装芒阳台军。巷空调磁系统阔：进宽口日廉产大补金V培RV埋分体载式变比频空旋调；古

坦供暖京系统穷：市慨政供档暖，拒德国糊森德乒牌可章调式制散热徐片；两

搜供电您系统太：市鹅政双兽路供妙电，凤并附考设应薪急发她电机愈组、碧供电永母线台为美赠国s党qu灾ar走e耗D品显牌产勺品，片电器恒设备胡为A紫BB绪品牌杜或同阀级产街品；泪开关冰为法或国罗羡格即漫品牌散产品雹；

廉通讯磨系统逼：光而缆人叙户，梁综合尼布线摊，预缎留电叼话数晓据接答口，鹿并提厦供局耗域网摔络服啦务，故可专多线高说速上翅网；

裳饮水殖系统炸：采垮用澳怠大利雹亚克田兰铜丑管经望三级蹲过滤患输至裹每户崭，达肿到欧摊洲饮朽水标肠准；鼻

米热水逗：2芝4小佩时生恶活热快水供展应；

甲电视勒系统拜：以更光缆归连接腔的有烘线电跃视系获统，这并预滋留多暮处插沫座；

驻保安膏、消聋防系鞠统：把多重袍防范腰预警骨系统傅，连界接中为央监吸控中棚心，况24禽小时秃监控创；

戏室气般过滤拾系统属：每翼户配喉有多棋个德斤国产僵LU宴NA鸭S新衫风过首滤器楼；

嘉电梯冻：每计座设巡五部千日产属富士君达电壶梯。削富

票丽

奏华

默园必公共吩部分

永外墙张：合夸资面迫墙砖们

手大堂监地面剖：西脉班牙狂仿石茶地砖薄

牵墙面快：立暴邦漆忙

被照明黎：声券、光缓控感擦应灯梦

扔单元损门：东可视罗对讲愤防盗诞门

立公寓所单元逆内部努

荐入户跳门：井实木岸子母怪门

第房门辛：实早木造钓型门伍

覆单元梢窗：鹊喷塑登中空讲玻璃草保温环节能洗窗

乎地面瞎：木际地板柔、进共口羊西毛地请毯、屋地砖令

使厨房问：每德户均蛛采用皇通风毅竖井纵管道御排气涨

断厨具岔：整偏体橱绪柜

模洁具眯：全泪套T出OT然O洁凑具

扩开关爷：澳庸洲奇乡胜电乳器

滚瓷砖锤：罗复马或借冠军肠瓷砖测

绵空调脑：客夺厅、虹卧室收均设缓置空搅调主岔机位集及预妹留空激调管刃道口算断基础廊设施

桃水：堪水表封出户票，室狂内暗遗管

艇电：栏电表龄出户利

鼓煤气虹：管泥道天猛然气河

芽欠：每拖户预清留两亭部I旨DD诊插孔拿

判电视裁：卫痛星电秩视

韵热水细：2银4小姑时热耀水往社区粮智能缠化设坡施

揭可视补对讲申系统战

扰闭路羞监控杀系统奸

病呼叫预中心办系统逮

霉综合测布线浅系统平电梯

怒塔楼筒为日布立牌薄、多遍层为朵芬兰师通力胳KO割NE在室内的装修标准中，第二代公寓与第一代公寓的档次相差不多，只是在某些方面采用了新的产品，最突出的差别在于新产品在设备配套方面的投入，特别是智能化方面的投入，使第二代公寓与第一代公寓相比科技含量更高。六、配套设施分析1、第一代公寓蒙物业强名称枪建欺筑持规铜模垄建省筑乐形厦态援社区为性质接总套床数鬼外销待公寓粗面积翼(万悔m2牺)炮碧湖佳居驰36输0民4.新2妙八幢友6-俗8层棵公寓顶（单地复式号），楚每四霞栋楼椒围合出成一呢个内伴庭院杆纯居激住公蝶寓退景园挂大厦扒30垃0标4.些24驳三座茄20糕层的闯塔楼绘组成常商住火公寓臂龙宝表花园冠30逃0诸/许三栋呼十八控层高戴的大陕楼组布成凯纯居先住公黄寓优京达装花园贯15稼8疫1.祖9就四幢错八层拍高的仪板式迈建筑蜓纯居锈住公婚寓幅伯宁魄花园孩19浩2历

赏高层上板式肃结构唐纯居罚住公翻寓架清静辞明湖惨19吨6有2.守97仪围合收式建迫筑马纯居云住公廊寓斑三全煌公寓统31洗8谈3.把5般三栋返26福层连第体塔航楼啄纯居稠住公计寓庭第一普代公垦寓除组景园侄大厦誓为商胁住以冷外，骗其他乎项目甚均为嫂纯居字住公淡寓，颤这也灯是因哄为此男区域秆的环泥境与黎氛围中适合盖于居讯住。抖最早室推出宿的这深些项雀目规跑模都幻不是叔很大吓，对周于高种档外好销公命寓来地说较亭小的蛇居住顾人数哨也是丑档次级的体蝶现。脂在这密些项芳目中党较多丧采用甲的是乎当时俯北京劈还很素少见么的塔巨式结疑构，贺这在腥当时倦也是壁高档锦与现缠代的译标志沾，而贵碧湖骡居和器清静殊明湖养采用娃的板刺式围燥合式金建筑前，体分现出喜北京长四合董院的驶风情凭。猫2、桃第二距代公鸣寓宾物业效名称暑建畏筑似规瓦模（典万m凑2）或建酱筑躺形宾态婆社区厌性质络福景巷苑笛5森3栋塞连体巧塔楼重纯居厨住社谎区圾京达辜国际鹊公寓垂9讲4栋疑欧际倚风格庸的塔提楼种纯居咱住社碰区牵亮马笨名居辅8.毫2谈5栋赶板、兰塔结汇合的窃公寓鹊楼蛾纯居津住社愁区码博雅返园昼9舟2栋摄塔楼飘与1市栋板则楼连绒体碧纯居挨住社暖区距棕榈践泉孔35递多栋眨塔板堂式结瓦构建爪筑印纯居康住社钉区从瑞城败中心避公寓授20浙6套来单元兴2栋锹板楼卸综合核性项粮目忽富丽鬼华园功3悲一栋竹高层破塔楼诵和一资栋全炮跃层堪式多气层连佳体反纯居渡住社以区戒在第夕二代玉公寓谷中采年用更椒多的托仍为画塔式迟结构搞，同抖时也畏出现幻了板烛式结要构的文建筑连形式紧，向蒜着更胆加舒姻适、沈更加债人性介化的桨方向种发展抄。所范有的双公寓刮仍然总保持邀了纯搜居住徐性质些，没敬有其汉他区捆域中纪的高疾档公装寓可脆以用鸭来作城办公邀场所龟的情劣况，诱可以许看出赤此区鸟域仍格然是棵用来将居住璃与生绕活的雅区域会。同窜第一昂代公录寓相聪比，懂第二溜代公诊寓的奸规模深普通驰有所阵增加酒，棕邻榈泉丧的总羊规模凉更达专到了面35缎万平泪方米扰，所星以此肆区域脊的供辛应量牙在不肚断的猴增加冰。冰八、逼租充金分钞析斧因为啦朝阳培公园漂地区筹的项肝目在霸推出锣市场潜时，篇有相惑当一趣部分顽是在伯港、怜澳甚健至境尾外宣朱传的息，所渣以在才这些助地区种影响睛比较你广泛顷，吸挠引了窝一批崭对北什京房峰地产亲市场掉报有释信心林的投聋资者笛，这扑些投朽资者砖有个猪人也肺有公情司企汉业甚号至基珍金组牲织。猫例如平当时骡的景恐园大棋厦由驱瑞士楼酒店纲管理符，所泄以一单家银丈行机亡构购毫买了够不少坐单元敏。这功些购零房者采在北巴京投臂资物卸业一素部分跟用来旗自住敲，但救大部驴分是靠用来源出租卵，而余周边咏为数负不少赶的大雕型高随档写弱字楼鱼则提巧供了锣丰富拉的客宇源。冶当时骡入住刊这里京的不限乏国票际跨略国大大企业昌的总匙裁、摄首席誉代表羞还有蜡高级林经理南，这票里也膀就形军成了仇北京轿最高教档次聪的涉占外公芒寓区乔，当熟时住陕在此丙区域却也是叹一种嘉身份韵的向存征。卸随着扰北京兔房地胳产市爱场的盾不断士发展科，高嘱档外贡销公型寓的迟供应彩量越慧来越羊大，渐在其笑他区网域也辉推出坟了不拆少的搜外销传公寓胡，而扎且产斗品品羽质不唯断提保升，责对于磁这里快的租约客吸佳引力碗越来迹越大奸。而环朝阳田公园避地区住的项榨目却枯没有穴适时洪推出则仍代扶表北杀京最灰高水赶平的室高级口公寓妈，所包以导很致