论房地产抵押兼对《担保法》第条的质疑和完善何志

论房地产抵押--兼对《担保法》第36条的质疑和完善何志上传时间:2004-3-6一、问题的提出房地产是房产和地产的统称，由于房屋和土地是不能移动的，故房地产又称之为不动产。根据《城市房地产管理法》第46条之规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的房地产属于不动产，设定抵押权时，需履行抵押登记的法律行为，因此，房地产抵押安全可靠，在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的纠纷也就愈多。所以说，确有探讨之必要。在研究房地产抵押之前，先看一则案例，并思考之：某市福星粮油食品有限责任公司(以下简称福星公司)因扩大再生产扩建厂房，急欲贷款，2000年2月6日，福星公司与该市中国农业银行神龙支行(以下简称神龙支行)签订借款抵押担保合同。合同约定，由神龙支行贷给福星公司款人民币150万元，借款期限10个月，借款利率为月息8厘。在合同中并明确约定由福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元。2月7日，福星公司和神龙支行一块到房地产管理部门办理房产抵押登记手续后，神龙支行即将贷款150万元划入福星公司账号上。扩建厂房后，生产能力增强，福星公司又缺乏流动资金，福星公司又与该市工商银行房地产信贷部(以下简称房地产信贷部)协商贷款，双方于2000年8月18日签订了借款抵押担保合同，合同约定，由房地产信贷部贷给福星公司流动资金80万元，月息7厘，期限6个月，在抵押担保条款中约定由福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。经房地产价格评估事务所评估价格为90万元，同日，房地产信贷部与福星公司一块到土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。次日，房地产信贷部将贷款80万元划入福星公司账户上。借款到期后，福星公司无款支付，神龙支行于2001年4月1日向该市中级人民法院提起诉讼。房地产信贷部得知此情后，以有独立请求权的第三人的身份申请参加诉讼。该案在审理过程中，均认为福星公司与神龙支行所签订的借款抵押担保合同系合法有效。问题的关键是根据《担保法》第36条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押的该国有土地上的房屋同时抵押”之规定，福星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给神龙支行时，办公楼、厂房所占用的土地使用权是否一并抵押给神龙支行?福星公司以其办公楼、厂房所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部的效力如何?是否为再抵押?神龙支行、房地产信贷部是否分别享有优先受偿权?笔者在阐述房地产抵押问题中予以探讨。二、土地使用权与房屋产权的关系(一)土地使用权与房屋产权是相互独立的物权我国实行土地的公有制度，土地所有权分别属于国家和农村集体经济所有，根据《担保法》第37条第1款第(1)项之规定，土地所有权不得作为抵押物。但土地所有权可以与其使用权相分离，土地使用者享有土地使用权，土地使用者(即抵押人)可以自己有权处分的国有土地使用权设定抵押权，根据我国现行的立法规定，可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权，以及依行政划拨方式取得的土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让，所以集体所有的土地不得用于抵押。土地使用权属于民法上的用益物权。所谓用益物权，是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的特征：其主体不是所有人而是使用人，其客体具有永久的不可移动性，其权利经登记公示具有排他性。以房产设定抵押物时，抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的自物权。所谓自物权，也即所有权，根据《民法通则》第71条的规定，是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的特征：其主体是房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公示也具有排他性。土地使用权和房屋产权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，设立了不同的部门进行管理。这就决定了房屋抵押和土地使用权抵押是两种不同的财产抵押，两者不具有同一性。(二)土地使用权和房屋产权有依附关系土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地，如果对土地没有使用的权利，就无权在该地上建房或使用房屋，因此，离开了土地的建筑物是空中楼阁。房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。正是基于土地使用权和房屋产权的依附关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则。诸如，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《担保法》第36条所规定的“三个同时抵押”即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。但在前述案例中。福星公司以房屋产权和土地使用权分别抵押给神龙支行和房地产信贷部，便是对“地随房走”和“房随地走”原则提出了挑战，笔者将在下文予以阐述。名宏(三巾)土乓地使探用权向和房弟屋产余权的昌权利姓主体冒是以销同一幕主体鸦为原债则，墙非同圣一主造体为沟例外吹制按袜在一家般情冈况下两，民酱事主遵体只家有依徐法取盘得土押地使纳用权巴，才厉能在轧土地婆上依鼓法兴亮建房屋屋，毫取得锐房屋命产权愁，因叨此说莫，此矮种情笛形下伙，土攻地使克用权永主体纷与房容屋产筑权的阅主体利应当奴是同摄一的俩。但迟是，避随着痕近年驻来城诚市住盗房制赖度的杏改革竭和大电规模漏商品纷房开趋发，第城市徒私有候房屋他的比裳例呈搁逐步催上升毫之势那，便橡出现京了房引屋区至分所订有。梳渐所谓讲房屋狡区分蒜所有蚀，也脊称建辞筑物嫩区分溜所有肚，是冰指数检人、岗数十吓人甚步至更及多人挨区分拖建筑歇物而反各有手其部何分。速1房咳屋区稳分所剃有的跪主体责，是器在某巴一住获宅楼仔、写村字楼纸拥有梨一套里或几态套单政元住平房的斥自然疗人或口法人乒。一砖栋高瞒层商税品楼成房中济可能励住有剩几十药户、跨数百拼户自闷然人山或法柱人，经这些摊人都灵应成逗为房猎屋区伙分所鞋有的巴主体麻。在协房屋胆区分鱼所有描情况虾下，艇房屋止所占阵用范者围内择的土父地使袋用权无则由卧房屋把区分刑所有钱的主思体按赚份共母有，环便出志现了粗由多辆个共店有人衔共同全行使映一个龟土地怜使用铁权，勾共有照人中贱的一评人非见经其私他共尘有人第同意廊，无捉权处字分共谊有物扎。有累的地鼓方，乒在房扎屋区搂分出幕售后早，土煮地使亏用权瘦仍登孝记在陕原开语发商兼或原禽单位导名上架。上贼述情肿况便鞭产生肾了这谎样的埋结果衣，众购多的籍房屋磨产权惊主体呜与房稳屋占乌用范洞围内烛的土灿地使软用权抢主体遭并不盘同一甲，出悟现了法例外稿情形锄。嗽湾三、府房地评产抵具押的乌形式窑扮（一更）房潮屋产煤权和歇土地省使用简权的钳同时悔抵押项饺所谓脊房屋色产权池和土冰地使攀用权绩的同话时抵烧押，醒是指寸抵押庙人以啦其合毯法的羞房屋贴和该拣房屋色占用充的土五地使疫用权翻结合刺为一饺个统郊一的薄房地去产作子为抵歼押物细向抵切押权乒人提纵供债慕务履洲行担孔保的捕行为寸。林槐望伟在房锯屋产梨权和趋土地右使用赴权同践时抵垒押的算情况澡下，民严格俘区分茄房产车和地除产，龙抵押苏物是六一个楼统一北的房畜地产杜，行捆使抵垄押权汇时将旅房产届和地捡产作涉为一律个整串体拍偷卖，轻抵押刑权人胸依登搞记的薪先后缓次序萌受清咽偿。吨这种略做法惹的依骑据是扭土地冬和房凭屋间铲的不洗可分爆性，于这种康客观忠上的已不可勤分性惠是土着地和培房屋值之间绸最基蜡本的反自然余属性匙，即淋土地林是房眠屋的略载体淋，房另屋离古开土杆地就厦会损志害其斥自身鬼经济女价值驴，只切有将停两者泪结合欧在一候起才酿能发形挥其覆经济为价值正。若就作为版财产谱权利化形式甲考察虾，则睁土地枕和房扶屋的最关系龙就是秃土地惩使用植权和孔房屋先所有蔽权的戒关系脖，土怕地使田用权掏和房优屋所掩有权脱的关副系受呈到土爹地和受房屋胃间不促可分集性的唇影响诞而表矩现为幅一种来结合戴性。匠拦从房龟地产馋经济盯学的势角度虫来看誓，地塌价决薯定房考价，容房价暖中又夫含有协地价虫，若位将土昼地使岗用权妹或者碌房屋肤单独经交易顽势必肝造成逃贬值不的不角良后捐果。僻关于阵房产资和地材产同沈时抵权押的稻立法嫁例当结首推侄英美衬法和这德国采民法曾。英句美法蚊中不浑动产腊(房并地产街)的呈概念后有两嗽个层搜次的鸽含义仿：一皂是把汪土地刘和房肺屋、透构筑剪物当陕做一初个整掠体来功看待船；二如是把救土地巡和房槽屋、朋构筑驾物附眨带的云各种则权利牙合在烟一起您广义淘地视浪为一考个整堤体。戚由于雾英美烛法不佛严格凯区分细房产霜和地杯产，嘉所以评其房辫地产粥抵押赴只能织是房怜产和骂地产牌的同顷时抵设押。慧德国醋民法庭则否民认房筝屋的江独立夺性，传认为屿房屋眠是土阳地的显成分凭，土咸地所并有权鹊中包唱括对舟其地稠上房术屋的饰所有剖，虽伏然德临国后保来颁园布了悦《地延上权驱条例衣》以员克服歌土地均所有牙权对框地上醋房屋勇的附耽合，傅但仍吗以地奏上权鲁对其翁地上科房屋舍的附赏合而李否定须房屋蚊的独粗立性顾，即猛房屋廊不能蚕独立块成为首所有群权的东客体黄。2狼在德柜国这盐种否燃认房葬产独乎立性耻的立余法环铅境下摩对土惠地或晒者地陈上权煤的抵倘押，症其中借包括众对地末上房扁屋的兴抵押路，因瓣而也馅可以忧看作蝶是房矿产和段地产贴的同效时抵退押。晌肾在我普国，甲前述筑的《彻城镇展国有浇土地嫌使用蹈权出融让和察转让醉暂行缠条例驰》第静33桃条，清《城周市房档地产亦管理惜法》晕第3惠1条吼、第报47评条规建定将圣房产版和地跨产(扰即土逮地使顷用权捉)作须为一泼个整伪体进省行抵额押。拦《担独保法夕》第派36壳条规秤定：惠“聚以依粥法取语得的湾国有皂土地雀上房模屋抵终押的负，该勤房屋盯占用园范围判内的更国有嚼土地仍使用酿权同音时抵导押。院以出着让方禽式取凤得的荣国有询土地口使用白权抵俭押的造，应蜡当将柿抵押犬时该俩国有脉土地烂上的视房屋伏同时牢抵押剂。乡油(镇纳）、叹村企夜业的盈土地酬使用株权不界得单予独抵猴押。托以乡竭(镇警)、吹村企议业的初厂房拴等建近筑物常抵押亚的，宴其占司用范却围内疯的土振地使学用权让同时善抵押骑。识”禽从我向国上搏述法饼律规挣定中窄不难中看出余我国规是采传取了误房产谁和地戏产同悉时抵再押的适方法盟。倘孟(二始)房歪产和服地产拜的单延独抵叫押猪逝房产或或者保地产沙的单纠独抵霞押是敬指单恨独抵喘押房凑产或走者地倘产，柱并且识在行破使抵冤押权瞎时单眯独拍丧卖房墓产或币者单丛独拍嚷卖地乖产的为抵押理方式默。传攻统的诱大陆罢法系划民法丙中所螺谓单她独抵爽押是棵指房隆屋所宣有权泊或者静土地陕所有制权的裕单独陆抵押被，并框不是赴指房薪屋所枪有权投或者血地上扰权的货单独苹抵押鲜。传卵统民扩法认秀为地就上权叛与土意地所约有权辟一样阅是取冈得房锣屋所妈有权滔的前谷提(膊或称躲作基寺础权榜利)笨，这讲种前融提被物称为考是取般得房锤屋所纪有权鉴的权肃源，故其他听权源多还有醉土地宇租赁市权和毅土地甜借用兼权等宴。3拉由于徐单独债抵押丧是指抚房屋孟所有究权或砍者土益地所裤有权婚的单陪独抵怜押，朋所以其单独疫抵押比房的盯效力慌并不塞及于钩土地缘所有疫权，舒行使围抵押携权时树只能负将房扇屋单诱独拍民卖。职而不统能连派同土陈地所介有权唯并付丈拍卖氧，这镇时买炮受人季因缺户乏权忽源而助无法袭取得汉房屋衰的所芒有权鼓，为烦补救帅这一卷缺陷抚，保导护买胸受人谅的利坡益，厕法律惩规定念买受舒人同渴时取常得法杨定地工上权侦。例疮如《天日本柄民法侧》第描38押8条来规定发：掀“虽土地宅及地吗上存翅在的通建筑属物属爆于同俗一所吹有人奋，而萝仅以熔土地方或建招筑物泉进行叼抵押掏，于膜拍卖奸时，畜视为为抵押洋人设获定地狗上权忧。但朝其地虽租，执因当旺事人源请求届，由斥法院因予以串确定踢。创”泽单独友抵押惭土地桐，其残效力像也不来及于答房屋京所有请权，即单独追拍卖恭土地象时，莫房屋清所有范权人住同时膏取得珍法定呼地上绘权。叶裤单独采抵押饮的目史的在虫于保姨护抵锅押人萝的利书益，速使抵稳押人戏在抵茧押权趟人行说使抵锋押权瘦后仍绪能保屋留其头对于撞土地狮或房接屋的矮权利死，达熟到了菠物尽风其用绍的经栏济效睡益。巾如果掀将地食上权救单独谱抵押本，那降么行现使抵狠押权枣时单锣独拍份卖地红上权脾，而敬房屋钩所有茂权却顺因缺证乏权逼源不苗能继疲续存毅在，索但这觉时决拉不能欧再设狭定法威定地扑上权吗，因捉为同块一块紫土地惭上不糕能存寨在二亩个性父质相闪同的停地上斥权，守所以丙地上洽权不匀能单夕独抵劳押。兼单独姑抵押颈的实奸现与口法定掀地上诸权的屠作用读密切按相关器，而螺法定危地上吃权的泡成立辅，其性前提宜亦将拒是土坝地所方有权限进入榴市场们，即梯可用尾土地削所有耀权进庙行交狼易。中根据弯我国驴宪法庭的规悟定，输土地趋所有绝权禁赢止转玻让、千出租帽和抵油押。摊因此乖，我兽国不单具有论法定仗地上格权成匙立的载条件蚕，也抱就排情除了妙房屋译所有逆权或绳者土爆地所吉有权屑单独结抵押厉的可阻能性码。施症(三挖)房幕产和坡地产栏的分狼别抵间押窗捡所谓青房产较和地厘产的芦分别祝抵押陵，是瞧指抵霞押人找以其乐合法嗽的房场屋和赴地产证作为环各自简独立财的财反产而定分别扑抵押缴给不扯同的英抵押哥权人虚，抵促押权纤人行台使抵鲜押权色时，昼可将喝房产木和地仔产并繁付拍广卖，夏但仅夏就抵原押物载卖得屠的价沸金优术先受藏偿。绕分别膊抵押纱与单饥独抵撤押的贿相同局之处歌在于循都承碰认房祥屋的阿相对铁独立火性，御可将轨房屋助或地淋产独剂立抵闷押，叮不同咱之处忆在于惕行使京抵押住权时秒单独姻抵押箭只能辰单独瘦拍卖涝房产亮或地慢产。站东咽房产多和地塞产分具别抵零押的顷前提架条件滚是具坛有承赛认房障屋独拘立性捧的立住法环排境，朴大陆绸法系港民法觉中以废日本类为代闪表，尖承认握房屋比的独辜立性贵，认膝为房琴屋可秃以独忘立成咬为所亩有权富的客制体，荷这一震观点及与我渣国相念同，钱我国及法律膊一贯亏承认刃房屋诉可以攻独立竿于土违地而输成为屠所有面权的刃客体蝴，因模为房隙产和祸地产蒜各自购具有虚独立减的交仰换价摘值。毕我国嫩建设舞部于俯19数92蛋年3腿月2蠢3日疫房建诉(9绒2)国16挡2号蕉通知煌第2狸条中郊规定响：违“芝在房桑地产底经营把活动沿中要满实行竟房地地分别盼计价飘、综洁合评过估。骡各地篇要遵故循房嗓地产源价格递形成梦的客戚观规眯律，枪分别诱对房朱屋和勒土地妹进行塘价格浩估算薄、综芹合分鹅析，煎科学曾确定难房地扬产价知格。马”枣挽在司瞒法实任践中汇，房煤产和鲁土地困使用干权分谣别抵远押，峡给不蛮同的鹊债权里人时近，其春效力飞如何呆，存它在着俘分歧妄：染堵浑脖一种暖观点怨认为革，房类屋与稼土地巡不可幻分离哈，应扑将房舰地产弦视为尽一个盾抵押摊物，天按照亦《担觉保法赏》第俗35修条关黎于防“桐抵押卫人所虽担保住的债搂权不喊得超晴过其获抵押从物的尊价值蠢。财亮产抵堡押后亩，该扣财产亮的价朗值大摇于所采担保刘的债农权的沈余额削部分售，可昆以再哭次抵葱押，锅但不鹅得超从出其翼余额济部分园”萝的规暂定处起理。斤如果航两个双合同垫均没宴有违何反上摔述规意定，模可以墓承认栏其效喘力。鞠如果叔违反慨上述牲规定少的，纪承认遥登记侦在先哥的合差同的躲效力湾，并助满足药该合寒同抵墨押权领人的暮权利的请求冻；确旦认登写记在碌后的俊合同轰无效宜或未乳超过田第一宰份合巴同所呆担保呆的债型权余无额的住部分递无效与，对敏登记带在后倦抵押遵权人输未能绢实现摧的抵权押权泡不予楚保护父。帮登另一恩种意豪见认址为两葬个抵读押合占同均已有效赚，但缴在处谁理此桨类合舅同时汽，应悲把房你屋与足所占辆用范移围的耽土地谋使用麻权视银为同摔一财兵产，逃并把既房地仪产分缘别抵庄押的近行为布视为磁同一慰财产暴向两泥个以犬上债什权人向抵押纸的行掌为，丧适用稿《担李保法拉》第本54盏条之霉规定迟。对顽拍卖康、变纸卖房蚀地产建的全河部所赌得，义按两靠个抵我押登翠记时赞间先督后清昆偿；筹登记抓时间翻顺序眼相同故的，步以房斥地产羡总价澡款按广债权严比例露清偿任。列希笔者码认为泥，上艰述两博种观范点均疫把此异类抵锦押视陈为一替物两冈押，攻其根肾据是产《担戴保法全》第详36玩条所去规定楚的练“梳三个厚同时秀抵押番。猴”锦而实恶际上袄房屋著和土流地使岛用权业系两拔物，稠抵押永人将糕房产仅和土够地使稠用权义分别渴抵押财给不辛同的法债权灿人的史抵押谁合同倘，若款无其掌他导砌致抵柴押合走同无格效的苍情形姿外，波应当筐认定予抵押炎合同运均为符有效怠4。今其理城由是皇：驶苦1.写抵押惜人将富房屋千和土皱地使倚用权否分别宫抵押妄给不绞同的码债权苦人，薯并经社过抵狐押物虑登记样公示容，具某有对蒸抗第铲三人趋的效扶力。辟只有捡认定悦两个刺抵押米合同疾均为熊有效贤，才礼符合输物权纳公示刘原则碎，才妨不会璃动摇本抵押降登记连的公约信力款。并拥且，泳对一斑物两届押或浙一物架多押偿认定酷为无由效亦系缺乏张法律效依据灿，而笑是采同用歌“匙设立反在先虾，效淡力优撑先简”窑的原用则。享我国播《担播保法表》第很54淘条承悉认一伙物多虏押的文效力馋，对六一物香多押帖的情肺况，案只要肤第二腰押及来其后蒙的抵膝押权晨人是场明知筛的、射自愿怪的，傲就不则应予炕以限勇制，焦不应吗否定厘房屋兵和土惠地使午用权抛两物头两押短的效拆力。废警2.暗房地浓产权鱼利人毒为同兴一抵遮押人键时，蜓抵押只人只叹以房分屋或恐土地丧使用赚权中盲的一再物抵数押给柄一个军抵押崇权人映，而副抵押鞋权人记在签柜订合浙同时挂又未健依法旋要求核抵押孟人将避两物批同时演抵押沫，以腿至于蹦该抵块押人删有机厌会将教另一报物另效设一幕个抵欠押，米应视带为前割一抵此押权麦人放霞弃同马时抵亭押的敌权利遮，后应一抵驾押权爸人对宴两物威未能打同时盏抵押支亦无斜异议趣。对匆同一骑抵押雄人的琴两物恨两押构合同锦进行畏处理略时，抵应把油两物衡同时往拍卖适，分嚼别计奶算拍盾卖价守值，琴分别纲按两侍个合叶同的器约定猪受偿兆。泽偶3.煌在房砖屋与须土地率使用熔权主鬼体不述同一歉时，席两个晓合同品各不香相扰献。在披处理牌抵押赛物时融，应惕将房蜜地产墙同时慢拍卖登，分蛙别计郑价，疮分别临按两育个合轿同受测偿。乎趁需提鼓及的茎是，珍如果线房屋拨抵押况权人宜先行累使用吩抵押落而将元房屋验连同简该房葛屋占观用土拿地的鸟使用权权一监同拍圆卖，允他只眉能就四房屋姓卖得牧价金讲优先雁受偿仪，那贸么在善土地催使用咐权抵华押权羡人行叠使抵以押权踪之前秧，对好于拍曾卖土暴地使闲用权害所得肝价金式该如修何处抗理呢蔬?笔松者认数为应朝当向浇土地煌使用秃权抵桌押权绳人提变前清京偿所爪担保总的债记权或侍者向蹦公证碧机关欠提存师，超冲过债让权数象额的恨部分阀归抵置押人宴所有段，不献足部涌分由奉债务咽人清禽偿。问黄四、过对《匹担保价法》围第3受6条槽的质阅疑和恒完善过蒜(一茂)对饶《担可保法李》第软36抖条的必质疑猛杀《担浆保法国》第著36膛条对肺抵押案权设散定后撞土地勤使用滚权和点地上融建筑状物的签关系王作出贿了规殃定，钳该条表立法毒系遵狭循以寸往立旗法与四实践怨经验滔而作四出了购“样房随各地走愤”貌和沸“驾地随票房走农”舟的双涛向原盐则。莫笔者侍认为浑，房戏地产特在设腔定抵盒押时畏，原它则上榴要遵秀守爪“功房随钞地走师”桌或直“诵地随搞房走债”踩的规县则，吸但也炭要考队虑一狱些例灾外情救形，窑不能鞭机械漆化、想绝对狮化地娱使用赌这一恭规则礼。其板理由咳如下熊：筛典1.间虽然雪我国可现行煤法律潜将房赶屋和赤土地玩使用塑权在索设定侍抵押笋权之素时，跪视为咬一个律整体访，但湾土地痰使用透权和两房屋羡产权压是相饰互独犯立的唐物权犹，土盆地使谨用权仍和房叮屋的悦价值怕并非拌完全神不能享分离妥。例堪如设他定抵云押时淘，只做是以涨房屋跃作抵脖押，难而并荐不是撒以整辆个地徐块的哥全部根使用剑权作芬抵押授，房普屋在甩整个丧地块请中占予据的轿面积箭是很屯小的娃，因补而将冬土地穷和房已屋分番开仍米然是机必要棒的。隶如果刻土地裕使用弊权和悦房屋芹是分减别登骑记的虚，也碎未尝览不可精以分柴别确的定其蛋价值啦。尤雨其是物在房恭地产郊抵押诱设定饺以后屈，土逗地上疾新增表的房端屋就柿不应挂属于则抵押筐物，肌该房骄屋与关土地躺的价身值是辣可以厅分离阴的。娱这正竟是房技屋所捡有权习与土陡地使谊用权输分离克的结垒果。花立2.采正如求前文丽所述势，土陷地使钻用权毙和房袄屋产拉权的轮权利侵主体魔是以须同一冲主体累为原戚则，委非同拘一主逆体为驱例外秀。当毙土地吊使用舟权和拨房屋单产权棉的权国利主谜体为芳同一雁人时碎，设专定抵悟押权倡时，杜法律肤上要流求抵员押人坦遵守钢“棍地随床房走豪”剖或之“暖房随稻地走低”约的原隆则是东完全哈可以呜做到颈的，才并可殃避免臭纠纷磨。但蝇当土管地使只用权苦和房唤屋产序权的早权利亡非为爬同一列人时薯，通慎过使机用权放人设凡定抵绒押时子，他党就无秩权对殖不拥劲有产拦权的崇房屋垮(也叫包括港非房古屋的夕建筑见物)午一并屠设定买抵押沉；相棍反，烦房屋苦产权分人设喝定抵跟押时祖，他组也无者权对如不拥屑有使虚用权完的土唇地一虫并设科定抵泛押。喊因此婶说，谈“嘉三个绿同时埋抵押私”再在土协地使骂用权蛮和房换屋产林权的耽权利智主体陵不一寻致情偷形下扁遇到须了困疏惑。锹可3.加将房合屋和恒土地企使用际权视占为一麦个整砌体，径而不品将其哄作为善独立悲的不隶动产牵对待塑，也转不利部于确抄认各董种权促利和冻利益棵。在巴现代泪社会三，随引着经裹济的掏发展钓和对伐资源做利用务效率趴的提赠高，女土地抹之上境与地类下可帜以作鼓各种僵不同缎用途均的利液用，昏各种货空间揉的利弄用权谷也获刮得法吉律确刷认，扎尤其说是土禾地之污上房搬屋的号多层善性、挎单元劝性以妹及分严层分聋单元均的让孝与特会征，阳使其弱权利血结构敏呈现绿出极疾为复幅杂的分状态购，因慰此单聚纯从缸土地羡权利修或房翻屋权奶利角顿度，墓是不熄可能担揭示畜各种危权利萌和利咱用状脏态的忧。此士外还烫应看久到，址在现宅实生宽活中嗓，当纪事人角为了妇充分径有效艘地利辨用土呼地和矿建筑农物，伶可能跪将对枪土地铜和房刑屋的赵各种偿权利毒和利括益分微割成置不同外部分版，分览别予鄙以转扁让和捷处分淋。如蠢土地曲使用歼人转途让地隔上建吼筑物羽后保聪留在慢地下圈修建屋停车升场的渗权利傅，或宜将建女筑物剖周围统的土不地使纺用权止转让干给他赌人以员保留窜建筑水物的摧所有叮权等舌。这拒些协誓议，鲜只要大不违象反现冰行法颈律的运强制慎性规垮定，败都应艺当认年为是挺有效施的，控而不灶能仅稳因建辈筑物交和土逆地不掉能分棚离就星简单接地宣尝布这色些协殿议无甚效。炮5沃笋抖见4.沿根据奥《城舟市房渐地产验管理鹿法》费第5呢9条子规定冶：威“涂国家肿实行绕土地债使用幼权和唉房屋话所有貌权登西记发露证制锈度。父”棕从我疏国现宗实情悬况来讲看，环土地奋和房掩屋在脉绝大塌部分姑地区伪都实笑行分疤别登励记制救度，糕土地盒使用坑权变霞动由球土地呆管理肠部门教负责险登记孩，而该房屋泰则由矮房产因管理东部门砍负责埋登记贯，因探此也激造成佩了两第种权饭利在桂事实土上的稿分离悬。锡引5.坚从尊华重当嫌事人根意思湾自治测原则蓝出发科，亦学应承爽认舅“颜房随顾地走法”塌或燥“松地随沙房走掩”筐的例牲外情惊形。从诸如慰抵押蜡人甲腰将其渠土地鱼使用困权抵允押给维抵押推权人体乙，葱并且油甲和寒乙在拆抵押洪合同跟中明假确约朱定，腰抵押幅人甲唇也可夫将房爆屋设铺定抵惩押给斑其他出债权闸人。堆随之蝶，抵迈押人愤甲将烘其房工屋抵劳押给幼抵押铲权人我丙，丸均办贫理了抓抵押忧登记静。如篇此情放形，却国家倒就不立应适族用司额法干效预权醋去干抬涉抵放押合仓同当如事人片的意唤思自霸治，单《担皱保法况》第勾36逐条之坊规定齐的饿“柱三个屈同时含抵押隙”呢在此它又遇抛到了戏困惑疼。勾右（二蔽）《东担保侧法》槐第3或6条需的完卵善遇宏笔者州认为工，对霜《担英保法寻》第夏36仁条应卧从如放下方凤面完语善：还壮1.逝明确饱土地呆使用香权和度房屋甩产权帜的权丢利主滑体非廉同一捧主体苦时，思土地芒使用嚼权人购和房泪屋产馒权人驼均可狭就其矮所享幻有的析土地忆使用坛权或洪房屋密设定拳抵押刊权。熊稍2.做明确亡土地悄使用忘权和碧房屋箱产权郊的权叙利主剧体为逃同一约主体孙时，却应当逢允许注抵押膝人仅室就土宴地使赢用权竟或房墓屋产赖权分裙别向记不同械的债摊权人贵设定翅抵押睡权。台步3.教明确弄土地督使用汤权和酱房屋第产权雀为同扔一权炕利主岔体时霉，抵皇押人掌先就仓土地吊使用普权或带房屋泼产权播设定饼抵押论时，钓应就蚕房屋谅或土季地使孙用权习一并蒙办理必抵押过登记舒，否秒则，强允许乓抵押御人就耐房屋席产权女或土陆地使胞用权鲜另行刺设定络抵押免。啄钢尽眼3.牛明确纠抵押淡合同紫另有摊约定谨的，炼按照要约定宜。除恢五、奔房地岭产抵裁押在拔司法销实践蚕中需腾注意绘的三学个问帆题洁盲（一橡）以域划拨咐方式跑取得闯的土陆地使改用权伍的房什地产领抵押灭宗根绍据担拉保法凭城市探房地追产管泽理法程的规初定，转设定费房地师产抵黄押的求土地夺使用施权是表以划遗拨方痰式取巴得的歉，依站法拍旦卖该替房地烟产后腊，应方当从盆拍卖浑所得索的价船款中恼缴纳碑相当轿于应奉缴纳惨的土楚地使绪用权昏出让超金后劲，抵覆押权耻人方帅可优抗先受宏偿。给根据印房地浑产管雕理法侦规，餐作为叨土地弯使用谈者，猪转让州划拨忙土地夸使用业权的龟必须偶依照帽国家暖有关降规定搜缴纳驼土地吧出让若金。弱以房信屋连黄同划搂拨方辩式取损得的贿土地佳使用近权的醋房地棕产设滔定抵垃押权花时，画土地咸使用帆者仅纵仅是尿在房粥地产畜上设弦定了帜担保带物权伙，并情未转锡让划紧拨土鞋地的码使用旨权，业也无歪须交详纳出绿让金坦。当滑抵押圾房地剂产被筝拍卖将时，侄虽然氧土地陡使用样权人坚是被马迫的晃，但券已经腊构成揭了转慧让划独拨土银地使惨用权珍的行街为。姜拍卖慈房地迫产的周价款托中，渐包含暗了划待拨土供地使贞用权奇人应就当缴剪纳的灶土地磁使用乱权出程让金结。随夜着房蒙地产羊的拍默卖，允划拨场土地肠使用售权人械交纳抢土地绢使用革权出唤让金款的法础定义予务也动随之仅转移消。抵拿押权轧人实堤现抵省押权康时，骆首先改从拍虫卖抵鉴押房托地产度的价繁款由臭交纳稻相当规于土哀地使犬用权错出让阅金的寨款额车后，子对于收剩下饶的余态款，还抵押辣权人括才可看以享戚受优楼先受喉偿的叠权利遣。所煮以，跳设定誓房地躲产抵末押时俯，抵亏押权伟人要沃详细遭了解进抵押耗人提模供的乳房地分产的利土地忧使用锻权取嗽得方槽式。熄魔(二标)房站地产族抵押币后土友地上政新增惑房屋吹的受误偿问烦题贤己担保制法、晕城市选房地辣产管笼理法重规定照，房绑地产赚抵押创合同松签订焦后，鞠土地鲜上新匆增的翁房屋伙不属谜于抵典押财软产，甩需要俘拍卖醋该抵农押的讨房地甲产时炮，可垦以依垄法将泻该土蒸地上却新增瓶的房垮屋与迎抵押灰物一昼同拍甩卖，彩但对牢拍卖侨新增繁房屋盒的所塞得，归抵押笑权人画无权挑优先辱受偿歇。吵订斗合1.饭房地沾产抵客押后倒，土匪地上互新增念的房山屋不曾属抵菠押物挨。房深地产府抵板系押奥合同魂签订缺后土倒地上佛新增薯的房尊屋，匠一是据以房固屋连薪同房尺屋占猾用范竖围庭民内殖土地协使用兆权作俱抵押哄，其腔所占托用范棕围的削土地型上新迹建的猪房屋抬。二缴是释贿以泡土地弟使用匹权作筛抵押们，该鸭土地汗上新枪建造韵的房罩屋。牧房地粒产抵贤押合盾同释送签绘订后夫，并骆依据振法定才程序渔办理络了抵缓押权扇登记袭，抵均押权带人依纱法取欲得了弓房地订产抵务押权垃。抵给押合兼同签壤订时旦，是百以现齿实存雪在的杂房地败产作中为抵陶押标厦的物罚进行萌抵押像的，蛮抵押南合同奔签订升后，嗽新增裹的房慰屋，遮不是支抵押酱合同块确定樱的抵毁押权脉客体但对象慕，不仆能作总为抵愉押物那。崖雅用2.搏抵押旁房地谊产拍载卖时念，对梢新增阔房屋晴的处饿理。属虽然夸房地串产抵符押后逗，土止地上机新增骄的房烂屋不悔属于喷抵押仰财产撞，但功一旦形抵押恨房地沾产的绝土地度上新罢增了狗房屋丸，其属房屋严和房工屋占谎用范酷围的膊土地饥便不夕可分词。当金需要混拍卖犁抵押祝房地介产时篇，新渠增的厕房屋牵虽不网属抵盘押财杠产，幸但应乡同抵匆押房铁地产络一同晓拍卖剥，如庙果拍镰卖时扶将新恰增房转屋从忽拍卖衣的抵技押房要地产豪中剥侮离出辛来，间使新续的房鞠屋所筝有权伸与房架屋所胸占用锈的土扶地使幅用权娇权利脱主体光不一粘致，炕则这艺一新城增的砖房屋探权利衬就无坛法得贪到实裁现。忘所以阵法律丈规定肚，拍壮卖抵摄押房旬地产误时，漠可以寻将土识地上厚新增浆的房齿屋与要抵押结房地补产一辨同拍程卖。供未3.解新增蛮房屋谢的拍浸卖所体得，法抵押访权人体无权河优先袜受偿课。房漏地产动抵押程合同挤签订晒并生腹效后喂，土波地上丢新增辟的房固屋，遗拍卖抛抵押纵房地创产时威，虽获可一饺同拍屑卖，忆但抵即押权荣人无武权优聚先受体偿，商其前捉提是凤新增煮的房稍屋不智属抵据押财隆产，雾抵押匹权人滩只能户对抵助押房技地产碎的拍购卖所君得优然先受爬偿，锅无权叫对新获增房芦屋的纵价款庄优先丈受偿扔。当丛抵押屈人即浓为债额务人天时，碰抵押著权人稍可以隆用新全增房唱屋的辨拍卖汪价款后进行愁清偿蜓；当举抵押哗人为疼第三校人时框，抵塔押权思人无溉权对届抵押松人新棒增房撞屋的说价款茂进行均清偿骂。粱择(三墨)土烛地使偿用权凑的某轿一部窄分能桶否设迅定抵纵押问蠢题终勤从民讲法上勤来看秩，抵础押权衣乃是宗价值心权，育因此梳抵押伯物必秩须具两有独漆立的提价值迎并可毁以转限让，释才能梳够不皆妨碍菊抵押裁权的孔实现设。所崇谓抵驰押物犬必须萝具有尘独立喜的价酒值，回实际叫上是酷指抵支押物苗具有忧交易固上的静价值搜，而薯并不羽一定著指抵流押物聚的物忙理上唉的独颠立性僵，抵碌押物成虽不连具有形物理迹上独联立性折但却宅具有慎交易横上的付独立池价值历，在哨法律肤上仍蔑然是首可以屈转让宫的。断然而否为了谎使某艳一财书产在塞设定霞抵押战后不糠影响串第三匆人造容成损补害，抄某项偷财产渐设定迁抵押盏后必验须登勉记。树因此趋，某载物能反否作蜘为抵薪押物通，还蝶要取恳决于球能否誉进行凡登记骗，只源要具忙有独掉立的积交易良价值锈并能简够登区记，丽就可擦以成婚为抵撤押物歇。就予土地想使用瞧权的条某一未部分街来说恢，如岛果确政定四膜至范弊围、垂具有鹊交易雹价值雄并可之以登眼记，器当然乞可与父整块浑土地国分离旧而成啦为抵刃押的坟标的朋。但赤是对棍耕地滚、宅梯基地怎、自泽留地棋等集窗体所牵有的颠土地货使用浴权，截因不计能转朋让，利不具彻有独周立的脑交易饶价值迅，所半以不筐能成夹为独掩立的吹抵押鸣标的涨。慧狂六、彩对前牧述案速例的心评析膏积在前泛述案器例中毫，属县于比退较典称型的姨房屋估产权屿和土贩地使轿用权殊分别追抵押躁担保佛纠纷董案件箩。在邪本案代中，妄有人撇认为庆，福除星公饺司以锤其办夫公楼矿、厂足房作龙为抵队押物那抵押洋给神雨龙支牧行，坟根据惭《担检保法绞》第竿36岂条所亡规定戴的土锋地使休用权娇和房巴屋同滥时抵绣押之降规定哥，福扔星公顺司的隐办公迎楼、糕厂房胜占用盒范围始内的锄土地反使用替权一匪并抵吴押给踪神龙阀支行帆，因涉厂房炒、办娱公楼菌按评钓估价颤为1准60缎万元栋，福腾星公培司以冻厂房凳、办基公楼正抵押必给神筒龙支抹行，卫并贷敏神龙培支行颤款1