某房地产市场观察

沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。（一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。表2-1师摇抹长盖年份翠要项膀20丹00翅年先20糠01休年岗20它02孟年粥20诱03术年罚出让泄面积轻（万后m盐2浓）雄68强2哨48宽0顿40星0烟67刮6晓土地皱出让魂金收箩益（煎亿元卸）亲0.眨7薄10液.3索15愁30脸.2注：资料来源：房地产交易中心1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。选2、完土地队供应景类型息的转浊变猾20挡03血年沈邮阳土语地市贿场的携最大校变化渣有两技个，=1\*GB3留①复一环倘内土阵地供饲应量肝越来爱越少歼，土汇地供制应向痰二、怎三环侵区域把拓展采。2假00煎4年迁预售便和即撇将预似售的搏几个帆大盘熟，有马一半只以上话土地畏基本粒上就乐是在由20肠03幻年上染半年垦取得惩的。=2\*GB3匙②腥商业棚用地叔的供狂应比漂重显劈著加症大持。商冲业用陆地的夏供应检量从帽20葵02葵年的疯6宗物，面敏积7得.7鹿8万怒平方派米，毫成交嘱金额闹2.重23纱亿元引，占弯全年涛的4乳.5庭%，警发展践到2立00疑3年不的2层3宗令，面贤积2遗2.诸48秆万平野方米件，成漂交金病额4坟.9浮2亿轰元，禽占全萌年市屿场供嫂应量泉的1蹦2%笛。这迫组数捏字在切20势04玻年有汁望进祖一步个攀高惊，可饿以说挠对本士项目春而言碎，潜许在的泊竞争睛对手桐在土心地出前让的甚这一柜刻就颠诞生前了。议（二滑）沈醒阳房妈地产浑市场光热销摧的背柴后焰——危二、努三级脏市场摆观察疏20淡03厌年沈惕阳市恢房地轨产开柜发投草资额艘为1奥77庸.3熟亿元恰，商闯品房秀销售讲、预支售合逐同备泊案金根额为捐16壮4.祸99票亿元劫，投雀资销盈售比略为9赶3.高1%裤，远事高于绘全国或75损.9苦%的枣平均取水平周。2优00悦4年雾上半米年房据地产异开发沸投资仔额为锡89摄.6旅8亿播元，铃商品机房销贺售、杰预售该合同北备案哑金额甲为1鼻09译.3颤9亿拐元，帆投资盆销售馒比为的12胶2%示。取有趣川的是班，销星售情伪况如衬此之使好，式但是恳商品元房价贼格却轿显得蜓增长狐乏力布，上岂半年阿1晶—惕6月左反映社即期乞价格膏变动顺的月米环比周增长抱率有当3个布月是纸负数款（见厦表2爆-2魔）。础表2逝-2糖陶金钓邀月份扬要项猎1月宾2月局3月隔4月犹5月皱6月闲虎勺曾画价格确（元茅/m捡2螺）炼31诸89郑31交89播30毒42鲁28已72版.9继31罪35访.7碌28鸭81膜29库84屈.6繁环比疲增长览（%科）勿9.忙4涂0喘-4扮.6吉-5翅.6隐9.否1帐-8底.1愤同比纽增长语（%滴）狂15羽.8亦15窃.8昌14胃7.瓶9备14海.1杆14瞒.1魄8.师3葵注：帆资料蓝来源奶：沈纠阳房犁地产痛信息候中心药20弱03糕年1拼2月清商品肥房平伴均价迁格为踏：3舅06辰9蜘1、裹究其唱原因报，辟从供搜应角题度唐看剪主要妄有三闹方面收：妻首先域，中赔心城跪区的容商品臂房价算格上圆涨过筑快，索导致祝价格蜡偏低崇的城播郊地蒜区商搅品房兵受到森瞩目经。中况心城僵区以妖一环丙之内赚为限飘，粗事略统华计价布位区另间在封36讲80迫—歇82柜00桥元历/m肃2匹之间讯，以躺当地梨1灰24物7策元浙/月浊在岗稿职工少平均配工资潜来看再是难咽以承售受的验。看其次驶，中惕心城屡区的街商品卖房供白应量东受土雨地供腹应量班制约香，供仪应量冒增长侨速度嘱明显兔不如扛城郊轧地区继。2肌00吃4年虽全年般预计唤销售尊面积樱估计徐将达脊10创00兼万平援方米拌，而炸中心帮城区旨目前幻的在剪售楼脚盘即莫使包候括已睛经销弯售掉键的面菜积也忧在1码50赔万以哥下。钩第三俭，2锄00耻4年倦中心泼城区员的商罩品房躺供应劈类型雨以商唱业型烫房地仓产和暗高档隆住宅凡为主铃，二洞环以络外及阔城郊敢地区巡则多渣以大挂型住箱宅项践目为汇主。齿以酒贿店式很公寓察为例盛，全牧沈阳单有将正近1培00贸00摸套的躺供应唱量，狭全部传是在汉中心析城区威。蓬因此画，沈肿阳市摆中心省城区部和城活郊地晒区商燥品房唯供应旺价格许和供鼻应量鬼的权里重发练生了吃很大掩的变育化，满直接俊导致元了商总品房恋价格料和销科量增找长不惰成正岁比的佩局面蹄。帖2、阀另外赛一方行面，帮从居坚民的花支付轻能力曾来看喝，辱沈阳有重大盲城市因规划椒调整篇得以法实施宿和大狂量棚且户区研改造婶，使阿20晋03慢年大僵约有请14眯.7显万户仓居民稼进入就市场在购房许。同趴时，伙沈阳忙市民男购房紫观念元发生赶根本阿改变陡，住贫房消身费积而累开驱始释蜂放。卡加之质政府糖推出市了外防地居耕民买左房落慨户政接策，机形成怜了部苍分住身房市喊场需插求，爸也促污进了鼓商品坐房市晚场启厅动。辜沈阳离住房搅消费迷贷款届近年虹的变口化情攻况，件住房医消费霸贷款敞在3择年内彼增长报了2遍.3气倍，惨尤其怎是2窗00辈3年叮的高掉增长寻情况奇显示走更多侍的人塞群提膏前了迈住房侍消费练支出罩。职在支蒜付能刚力方奖面，举沈阳恰的房铸价和佳收入转比从疲一个壮方面垦验证瞎了，薪普通疾住宅触在市贩场中拳更有诞空间酬。沈庭阳商豆品房师市场庭现在任的情敢况是饿，3搭50赤0元科以下帖的商脊品房锻销售甚基本权不需瘦要广兽告推金动，壮就可城以热取销。以更多着的普店通居毅民开舟始有刮购房孤需求缘，这裤与市作场启京动初尾期购币房者该以富集有人辈群为痰主有煤根本笛区别凝。从而支付细能力生反映日的情劣况看笨，在抱经济郊环境缸接近鹿的大舱型城仁市中偷，沈嫁阳的滴房价火略高腐，相泽应价丑格适眨宜的秧普通滔住宅烘非常恶畅销底。度3、画从二善手房谦市场肢来看脸，突二手卖房成衣交量娃近3役年来晒接近秩或超敢过一梁手商误品房诱成交判量。垂并且阅，二攻手房用房价稼和新屡增商曲品房盘房价威的价货差迅秋速缩乓小，补但是编二手已房成剃交活井跃也砍是建宫立在俊中心财城区挪的一上手房租价格悲高启兄和供途应量堪相对比少的案基础母之上薯。渴与沈像阳的房二手粉房的决买卖趣火暴咬场面线相比峡，租凝赁市附场更姨令人小感兴节趣，卫奉天假街上打的格早林豪寿森总恐面积倍18子6局m松2痒带装湿修的刚17邀楼的断房子桐，租房金9榜00近0元符/月蹲，而影价格潮是7申25呢0元府/梯m巩2辜。与倡之类纯似的戏例子断很多贵，投洁资回骆报率改可以俗说很个高。璃经调鞋查，伞我们胶认为僻产生敢相对岭较高貌租金售的原宵因主茄要是另，沈冬阳当淹地的厚中介溪公司顷还是予相对皮较少抱，议嚼价能妄力不怖高，愿当地生居民消二次约置业秋能力纷比较处弱，毒大约秤只有崖6.患6%锹的演家庭足有第己二套折住房宅，购动房用鬼途大斑多是拣自住薯，造背成可嫁供租拌赁的院房源御数量袋不足由，租斥赁价岗格走息高。扣（二队）热勉销的倡背后瓶：空品置商宫品房摘问题植沈阳央地区狂的空厚置商惭品房柄问题职可以挪说已过经到爸了不质容忽联视的床地步舰，沈乘阳历产年来畏累积态的空课置商乔品房东已经最成为律本地桂市场群难以乌消化舍的累我赘。宝表2皱-3下年份楼新增申入市丑面积思（万胃m虎2屿）羊竣工姜面积葛（万岗m明2衰）遇消化打面积娇（万计m粘2爹）样差额牢（万槽m烫2占）崭累计卖空置忘量盐（万伴m低2庙）讽20挥00盛49杨5殖34服9.责5昂37滋2.讽4叠-2禾2.预9碗13头9.御3搞20沸01址46款3刺34样8.争8臣35郑9.管4亿-1碎0.埋6伴12由8.款7末20愿02队45静5骂36贩3.窃6想35横7.否7芳5.偿9仍13栽4.育6刘20尝03尿76星3氏58便5.恼9瑞51蒸8.庙2即67忍.7蜻20傅1.州7成注：谜资料弃来源眼：谣沈阳射房地炕产交忽易中脱心连累计王空置躁量超酸过2趁00柔万平左方米瞒，可慢以说粘是很赵严重么的，该尤其纷是现赴在的改楼市赚看起素来如弱此繁膀荣的亚时候呈，很雾容易戏使人榨忽视张这个猜问题哄的存鲁在，篇从而锋使问描题变捕本加屈厉。突这种燥情况锹的出秋现主罩要来趋自两绘方面蝴：嚷首先洽还要肌谈到闹价格督问题天，空扔置商还品房贺的总寸量中装有4奉4%辨的商葵品房亩价格蔬在4哑00身1贱—神50组00酬之间棋。图2-1空置商品房户型面积分布削其次筐是户炸型问大题，题图2怖-1啄清楚卫可见夹：面缸积在钻12紧1平萌方米故以上寻的户凡型占吊空置病商品超房的茧比例的为8线4%掠，大谨房型刮明显企不符士合市嫂场需约求。图2-1空置商品房户型面积分布配事实具上，属大房怕型不厦是卖煤不动骆，前香面提毙到的慰格林段豪森棍在2冷00狐1年底的时楚候就拥卖掉墨了9愚0%佩以上败，全址部是逗在1此70忙—幕21父4之统间。幅但是衣，那栽时后暖，整芬个楼泡市处购于启巴动状禁态，哭买房肯的主破要是父当地宁富人令，收哪入一副般的芽老百碰姓并邮没有侍大规配模参为与。菊在沈屡阳，存动迁庙一户齐居住触于市宿中心笨的居平民，滴动迁淘补偿狂金在守15逗万到轧20某万之认间，竭这笔龙钱对博于希舱望购杨买大社房型搅的居丙民，吊仅够干首付纳款。桥受限紧于手欣里的括现金机和工嘴资的窄期望露水平冷，沈忽阳的悠房地谈产市粘场还罩是以意12盈0平毛方米千以下羽的中锋小户逼型最暖受当粱地工漫薪阶局层欢较迎。牵表2透-4迎商品术房面并积反居民嘉需求谢比例合（%性）迷供给侨比例从（%势）纺60伴以下加14碗.7湖2.前6洗60职—饥10四0窃43耐.2龄18越.9巧10两1进—仓12谁0录21社.1球22区.3奸12育1瞧—震15烤0存12绕.5告24刚.2棕15额0以自上警8.史5落32旋.0伶注：皂资料精来源斗：《锄地产贵观察怀》2陈00绕4年勤8月紧从表伐2-寇4中侧我们攻可以阿清楚勺的看室到：带沈阳离存在通一个遵严重必偏离贺户型零需求差的房项地产救市场塘，这棚完全石是缺赚乏市道场调枝研和椒产品顿科学劈定位乱的结宴果。绣二、骂细分析房地而产市棋场虾基于霜对项遭目本孕身的走了解灾，我碰们重摊点走东访和仓收集史了沈绢阳市着一环薄以内财沈河计区、械和平衣区、嗽皇姑炮区以松及大秘东区捉的1程1个握酒店泡、8尼家写骑字楼贡、共姿40浙个楼宏盘，拌希望展从中框能够注找到往沈阳被地区围产权动式酒剩店、徐酒店作式公叨寓及票写字弊楼的该现状落和发吉展趋件势，缺从而羡为本俱项目弊的产际品定予位的夜科学诊决策植提供树依据怖。禾（一刘）四披、五较星级狸酒店墙沈阳茧是中始国北类方重箭要的孤交通冒枢纽穗和著小名的谷旅游屠城市译，截哀止2介00假3年劲，沈雁阳年尸客运扔吞吐夕量达幼到2级00劲0万低人次技，酒知店数示量自恩然不垄少。恶其中勉五星箩级酒攀店3钢家，堡分别魂是皇耐朝万格豪酒旁店、换丽都扛喜来趟登酒聋店和碌洲际普酒店较，四尘星级屿酒店印则多样达4载4家艰，从派11孙个样剃本中脱可以际看到廉20出04圆年上亏半年顾月均辣入住悬率在灰74根%左解右，悔与2寻00集3年廉非典固疫情挑之后哭全国形平均烦的6豪0%牺相比乔是要抵高很融多，击与上收海2这00沃3年拳70急%鼠—同72夕%的冤入住忠率相骡当。左此外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