房地产经营与管理复习讲义

房地产经营与管理复习讲义主讲：谭术魁公共管理学院教授博导第一章房地产、房地产产权、房地产业第一节房地产一、概念房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地，也就是说，房地产是房屋（含与房屋相关的其他建筑物、构筑物）财产和房屋相关的土地财产的总和。房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。二、基本特性1.不可移动性2.房产、地产的不可分割性3.构成实体的二元性4.区域性和单一性（差异性、异质性，效益级差性）5.使用耐久性和经济效益可靠性6.投资规模大，开发建设周期长7.投资、消费双重性8.高价值9.保值、增值（供给有限性）第二节房地产产权袜一、淘产权浓与物添权掀1眉．产芝权及驰其内哄涵演界变（泊产权扭物权恶化）扯"渡产权蚕"谷一词槐源于祥西方胸的产颗权理书论，刘我国淹对干"面产权旷"理尚无供经典聚性的夸解释魂，法哥学界聋对此孔争议爬颇大闯，大葱体有码四种排观点苗：偶第一咽种观衬点认怪为，秆产权饶就是矮所有丹权。宏第二昌种观奖点认财为，糕产权映即财广产权律。第绞三种恋观点肤认为场，产暑权有兵广义朴和狭小义之搜分。马第四蚊种观帽点认屡为，客产权债是指狡所有虽权之尸外的雀财产维权利缸，与鞋所有研权对是立。亡对土仿地来冠说，运所有惯权主特要解培决土竹地的静归属柔问题笑，土记地产笑权主述要是巷指土肃地使助用、嫁流转凯与转焰让的霜权利煎。颤事实花上，少产权芬早已惭不仅鞠仅限肿于所童有权叹范围鼠，内乖涵早沙已扩叮展，渔不仅愉包括袍财产险所有讨权，铜也包丙括财香产他汉物权鹊内容奏。烟2失．物酸权的最概念岗及其伸分类邮物权戴是指块民事税权利偿主体妖依法裤直接访管理粮支配探其财销产并倡享受个利益梁、排驼斥他传人干咱涉的卫权利面，具江体包歌括所奥有权极、用记益权狸、使券用权选及居馅住权终、地区役权室（或妹役权壤）、掩永佃与权、饭典权揪、质怪权、武抵押颗权、障留置悲权等怎，并此且可序进一坐步分忠为自恒物权烤和他逗物权昌。押自物块权是葱指权桨利主缴体对凤自己辆所有亭的财干产依先法享缝有的赌物权伴，即黑财产埋所有串权，签又称街为完排全物污权；像他物来权是在指权鼓利主倍体对依他人屑所有私的财窗产依称法享豪有的译权利栋，包偷括所暖有权展以外嫁的各肌种权高利，踪如用凶益权榴、使乔用权拨、地必役权宵、抵蜡押权加等。合他物吩权与初自物桨权虽蚕然都姐是物妖权、稀绝对垒权，瘦可以滋对抗伞任何扬第三冰人，肺但他层物权腐是所甲有权庙派生氧的，挎属于吗限制作物权刘，并壮且可仰以根秆据设皂立目猫的的见不同椒，分舍为用向益物招权和追担保把物权学，前貌者包赞括役偷权、激地上皆权和这永佃社权，妖后者鼻包括冠典质钳权和捞抵押述权。宏比如绸，抵拣押权却人只禾有对展抵押星物的崖依约绞处分穿权，吃而无没占有应权、慨使用克权和师收益外权，谈抵押棵权的瞒行使病只有把在债谢务人犁到期渡不履总债务惩时由庸抵押愈权人着将抵悬押物亮折价除或者勺变卖跳以优门先受闻偿。位相反耀，自沃物权齐即所六有权先，具御有对绍物的焦一切壤支配主权，屯凡物尽所需被要的吩一切扫权能吉它都斩具备会，是散一种窝最完卸全的兄物权蝴。房浴地产绿产权第是将帜房地真产这讨一不饮动产慢作为佣一种枪重要替的特磁殊的缠财产灭而形瞧成的饰物权候，依怒照国抱家法秧律对董其所昏有的浩房地枯产享世有直鸟接管悔理支汪配并傲享受迎其利蓄益以区及排模除他导人干钉涉的仁权利祝，包挠括房糠地产尖所有氧权和置房地建产他登物权巩。凝二、漆房地允产所骑有权陈1铁．概告念巧房地绕产所遍有权波是房衣地产疼所有谊人在头法律膏限定棍的范降围内满，对累其所视有的淋房地演产享电有占菌有、继使用主、收柳益和退处分继并依糖法排勺除他锯人干宫涉的致权利蜜，换蝴句话酷说，虾房地缓产所语有权颤就是妈房地拌产所愉有人圣对其瓣所有数的房拘地产例享有太完全压的、贝排他芒的控惯制和命支配辰权。勒2欺．法臣律特饱征最（赖1脾）房轮地产刚所有五权是里一种运最充棕分的社物权态。勾（槽2湾）房挽地产柏所有胀权是弹一种屈绝对表权。丝（夹3党）房堂地产粱所有稳权是愤一种木垄断而权。逮（拆4照）房歼地产讯所有奏权的饭标的鄙即权耐利和戒义务踪，共部同指盗向的亏对象粱是特燕定的打房地哈产。齐3怠．房缸屋所闪有权南的种涂类劲（蓬1柱）国抽有房怒屋所斜有权遗（卧2克）集广体房限屋所室有权季（牧3俘）公淹民个王人所隶有房怕屋所腔有权监（榴4戚）外散产所帅有权翻（子5推）中缩外合趟资房莫产所丹有权挣4齐．土悲地所胆有权约在我你国，挣土地蜘所有溪权具犯有如关下特宗征：塘（撑1主）我汤国的考土地晕所有崭权依留法属茄于国缠家和匀集体垮所有提。怪（颠2纹）土积地所展有权霸受国伍家法因律保种护，饺任何狼单位挤和个殃人不单得侵绒占、罢买卖镜或者更以其互他形牢式非轰法转扯让土其地。咱土地轿使用脸权可智以依蒙法转炕让。僻（抬3负）国没家依拘法实么行国配有土杜地有萝偿使抽用制睛度。纠（灾4皮）土豆地所套有权胀依法才实行事单向薪变更昨，由跑集体畅所有伞的土燃地变户更为鹅国家雀所有利的土罗地。织国家战为公粒共利流益的奸需要则，可犬以依畅法对陷集体习所有吃的土建地实翼行征遮用。辩5久．关脚于部鬼分产晋权问谁题毛部分项产权凑概念前是《蒜国务婆院关陡于继疏续积舞极稳塌妥地江进行革城镇迟住房晒制度智改革轻的通绒知》椅（国接发缺[1什99障1]臭30巴号文烦件，膜19芬91贩年撞6录月暴7摆日）再提出福的关嫂于房汪屋产幸权的忌新概渴念。葵该通纲知规丈定，歇"揭出售争公有高住宅透。今游后，任凡按红市场丝价购饰买的何公房档，购济买后舅拥有欲全部巴产权羡。职菜工购炼买公蒙有住魂宅，蛛在国徒家规岸定住叼房面蔑积内奏实行慰标准剥价，绣购买壮后拥撒有部农分产挽权，赏可以顷继承母和出虾售；倍超过屠国家劫规定跑住房护标准恭面积攻部分坝，按循市场闷价计秃价。嚼"析部分章产权煮是相支对于殖完全篇产权睬而言棵的，锁完全消产权缘即住锦房购踪买人晚对住节宅享厘有法透律规臂定的门完整坛所有想权，欧包括冶占有传、使泻用、雷收益问和处幸分四考项权丙能，虽部分筛产权主则指便购买主人与谁国家描或集唉体单员位对胃住宅幕共同添享有乌法律用规定雪的财僻产所遵有权吊，双台方依瞧国家掠特别铃规定量分享秃住宅梯所有毒权的炉四项茫权能胶。朽三、燃房地竹产他妇物权裂1酬．地称役权俗传统块的地慎役权饥是指富"努为自拨己土勤地的剪便利冷在他监人土干地上想所设互定的户权利容"个，担祖负和念提供受便利旦的土投地称故供役枪地，彻利用蛮和享躺受便孝利的恰土地京称需监役地扮，地糟役权估关系厘的当烦事人罩分别悬为供筐役地冠人和姨需役鸟地人艘。它在我乎国，并土地环属于咏国家从或集辩体所沉有，惩其使遮用权仓分属夸于不世同的狸使用掠者。沫一般捐认为同，地乓役权惰是按嚼设定骡的目节的、酒利用络他人之土地扛以便亏利自功己土泪地使道用的妻权利诵，其您中，劳为便驼利自血己土瞧地使涨用而腰利用描的他涉人土拔地称候之为辫供役夜地，线属于套自己抓使用检的土余地称伐之为创需役乡地，渐需役柜地的首使用轮者为迟需役飞地人歉，供宴役地蜜的使夹用者娃为供见役地洁人。墓地役择权具腔有以是下特云征：麻（裤1流）地侄役权昼是存板在于湿他人宗土地盼上的攻物权翁。龙（王2董）地根役权煤以利君用他怖人土涛地供紧自己梁土地颈便利怖为内狭容。海（优3临）地散役权梨的设傍定须茄有明图确的融目的愧，并镜按此背目的男行使海。屈（溪4缘）地驴役权死具有恋从属拼性和采不可崇分性改。侄2胆．地态上权避地上爽权是菌指支刻付地胃租、捷利用染他人损的土雷地建核筑房绳屋和净其它尽附着编物或犹培植练竹木叛的权巴利。撞地上货权人去对其扒建筑城物享戏有使伐用、境出租家、转橡让、嘉继承智、抵裙押、笼设定腹役权绩等权卵利，箩但地赴上权股人也锈应支劲付土眠地的若一切胶赋税爪，向妻土地幅所有续人支矮付租早金，毕并对饺土地根尽合民理使嚼用之持义务床。登在我壳国，农地上芦权一眼词被淹土地夜使用讨权取验代，大具体认包括私国有阿土地原使用众权、田集体级建设熊用地腔使用歼权、镇土地座承包纹权和悬土地压开发模经营漫权。恩3吐．典旁权深典权殖是指颗支付正典价替、占裕有他屡人不蝴动产亲而为闪使用茂收益勿的权驶利。采其中谢，占暗有他紫人不床动产薪而享搏有使虑用收困益权止利的告一方醉为典录权人型，收晴取典穿价而娘将自音己的刚不动浅产交恢典权袜人占利有、吓使用炒、收封益的潮一方半为出稀典人羊；作情为典领权客造体的斯不动电产称蔬为典荐物；槽典权遮人为冤占有姨、使删用、治收益父他人扑不动点产而买付出稀的代撤价称揭为典眯价。缘典权心的取宽得，弄有两耐种方晴式，拉一种添为基坏于法唐律行油为取督得，宵包括且依典拍权的隶设定舱取得员和依清典权驴的让径与取使得。进依设打定取渔得典再权是风指双竖方当虫事人递达成氧设定独典权捷的协谦议而就成立乏典权瓦，依育让与苹取得萍典权绵是指苹典权妙人将路典权候让与刃他人窃，该印他人浑因此透让与塌行为建而取柱得典茶权。既另一验种方汉式为菠基于钳其他晶事实钞的取禾得，龙主要亮为基度于继区承而微取得纤典权名。典鹊权的午期限蚁，又剥称典戏期，替是阻膊止出匀典人纽回赎婚典物肾的期箩限。浓在典垒期内投，出会典人亚不得恰回赎捎，在月典期工届满群后，本出典嗓人行士使回新赎权首，则伯典权昌归于字消灭彼。典侍权的竖期限留有约甩定和滑未约井定两垦种。籍约定元期限监即当描事人勺自行绿约定骨典期景，在命此期笑限内枝典权暖人不跃得回油赎。伯典权陪的约锈定期震限不睡宜过俘长或均过短如，一硬般规首定最凑长为拥三十闻年；慨约定鸽期限酸不满名十五姻年的化，不渡得附撑有到港期不衔赎即鹅做绝墓卖的嫩条款彼。未抗约定令期限现则出确典人丘可以怨随时滨行使抚回赎迅权依孩原典肝价回昏赎典玉物。贪但是慧，未搬约定拖期限怎并非雾无期啦限，碍出典习后三趴十年敲不回圾赎的箭则为坑绝卖驳，即尝典权雾人取咐得典志物的你所有统权。饮4波．房亮地产吗抵押廊权轨《城搜市房梳地产勿抵押弄管理顶办法考》（覆建设救部敞98颂号令面，迫20涝01枯年罢8屡月毙15渠日）校明确朋，房墓地产狗抵押且是指率抵押据人以遵其合奖法的碰房地故产以睁不转想移占皇有的呆方式直向抵毁押权烫人提较供债聪务履桃行担先保的诞行为惩。债国务人讨不履忘行债泽务时肝，债牺权人延有权嚼依法听以抵扯押的旗房地移产拍尝卖所涌得的贤价款畜优先乔受偿嫌。袄第三齿节经房地省产业盒一、张房地丛产业究的内穿涵惑房地恋产业台是从废事房唤地产相综合卧开发旅、经层营、塌管理骂和服院务的靠综合章性行阔业，晃具体弊包括浩，土软地的岸开发纺，房忌屋的丹建造饰、维刚修、榜管理售，土俯地使采用权勒的有咽偿转拳让、享划拨照，房屠屋所嘉有权求的买见卖、碎租赁掩，房线地产勾的抵惭押贷肾款，窜以及捞由此比形成黎的房僻地产太市场窃。眨我国币的《疫国民建经济风行业哭分类赏和代妈码》黑（饲GB惭/T赖47晴54削-9蜡4轨）将千房地滑产业浓列为东J西类，眯包括本三大阁行业桌：房绣地产氏开发赔与经疲营业泄（谦J7馒20简0肌经营请、交喉易、赞租赁示），群房地砌产管笋理业牲（勤J7泉30塔0眉住宅响发展冶管理昏、土地地批狂租经塞营管摸理、陡其他瓦房屋灰管理谦）、便房地罚产经影纪与扑代理泻业（萍J7容40意0将）。定显然言，房窑地产纽业属伴于服应务部率门，昏是城拿市第血三产窝业的暮一部乡分，号属于恋一项对独特扯的、英独立甘的新盖兴产挖业，忌与其挥它工房业产孕品有步着明码显的阅区别塌，有助着自浸身的聋特性房。感二、办房地裳产业读的特献性杏1.核基础贱性年2.组先导吴性：题超前黑建设蚊3.草带动妄性：井房地迫产业农可以嗓带动惰56户个相术关产算业的觉发展咐。挣4.久灵敏型性下5.色风险爱性岔6.材周期犬性消7.师对金斯融业笋的依泥赖性窗三、涝房地箱产业逃在国墙民经糠济中否的作松用这1伙．能掩促进贩国民凝经济难的增岗长仓2身．推铃动相着关产旅业的炭发展炊3还．有葡利于冲增加逼就业捡岗位霉4宪．促灯进城聚市经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