房地产经典纳税筹划案例与涉税问题解析

房地产经典纳税筹划案例与涉税问题解析主办单位：中国管理咨询网房地产频道亚瀚管理咨询房地产研究中心时间：2023年10.31～11.1集中培训地点：南京（具体地址请见确认函）【主讲嘉宾】朱光磊，南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，现在某房地产集团从事税务筹划，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2023年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。【邀请对象】●房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员等痕【主恼要内寿容】叮）欺第一安部分榨博弈欢型案戏例分奴享惭一、佣产生梁的法嘱律原临因材1股.殿不为楚人知狡的税鞋法故宏事愤——坡《营听业税灯暂行骡条例惨实施忠细则饮》丰“季劳务赠发生址地条族款帮”贩修改廊的幕逢后故鸦事。与思考融1：草为什遍么愤“甜劳务企发生杠地条碰款稠”社未修烘改前薯，可团以实芳现零习成本躬的避邀税（宣所得贷税及扛土地劲增值随税）迅？章思考译2：思为什鄙么说搬“障劳务辩发生盯地条在款妻”领矫枉罢过正励的作纺法，柄导致考人人师偷税类？氏2荷.厘奇怪困的税熟收条兵文（悠立法它小事恼故）求（国社税函货[1黎99誉9]为94弯0号舰）石询材加徒工企辜业销纷售石亲材并诞负责果安装殊工程忌作业棍的，淋征两鱼道流费转税论，解菠析该冷文件电口是泪心非室的原继因及况出台气的真笨正背减景。佣思考唉3：异为什修么存清在征晶两道活流转嘉税的踪业务克？腊思考申4：是由于愉征两腾道流欧转税析，对迷于石扎材的判甲供夕甲安踪，房郊地产塞商应扣取得俊哪种钞发票伙？增海值税倘票？白营业樱税票孟？还散是两办张票度？抗3航.蔑再来谷一个谅立法显事故柏文件棍（国热税发饶[2方00议2]祖11瓜7号层）著顾名的轰国税行发[趁20堵02维]1多17葛号，边存在国着明距显的贺错误裁，您阔注意简到了铜吗？惨4辫.呼所得每税条啊例中串的莫森名其俱妙条裂款替——量为您疑解析兔所得猾税条毫例中往的莫朽名其奔妙条附款。算二、淘案例原分享典案例使1一征个强星势公少司与伪政府疗博弈纱的特攻别优鼓惠文济件，晴即国新税发伴【2码00惧0】仰第4缠4号博有一称部分厨是专疼门针析对某相个公霉司的则特别防优惠禾，为毛您解田析该武公司爪税收纱筹划防的高揭级手薄法。桂思考堆5：澡为什侧么说捉最高倾境界谷的税辈收筹阔划是鸦到税夏总预“弹打文絮件卡”葵，如屈何打衣？碑案例树2该胞强势饼公司陈的后逃续所翁得税壮故事闭思考谨6：盗房地监产公核司的渠筹建膝期什妹么时弱候结被束？镰思考青7：湖土地繁未正安式开钳发，这即有躺临时且建筑蚁租金幼收入中怎么短处理猜？到案例软3税架率差碗的案区例糕外资笑14犹2也缠有筹跨划空肆间，淹为您观案例腿解析叔。谷案例缘4合警作建关房1膝案例构5合陈作建铜房2镰两个含税务暖机关琴难以既定性路的合湿作建稼房案闯例。作思考冶8：屯转让笑永久旧使用台权是跑否是艘转让茎不动赤产？笼思考弃9：馆使用姓权的投转让跳和租根赁，趁区别摸是什塞么?绵案例真6投匙资公躺司的冈故事铜思考剪10胞：固投资蠢公司飞的招植待费马广告徒费按俭什么兴作为售基数插？抖案例川8统破借统毫还的瘦故事遗思考敏11仰：扮什么辣叫统恋借统亩还？滨如何李做到静统借央统还滋？泳案例毒10搞酬金篇制物坐业公朗司的并故事喘思考勒12感：撇酬金焦制物浑业公肯司的阶营业尽税存填在巨竿大的治优惠湾，如膀何操倍作酬映金制麦物业蜻公司毫？辨思考皇13侮：料1业辨委会蛙是否环可以升作为葱合同等主体晨？2岁如何期开户孟？3奸如何迟运作俱?坡案例没11纽代销优的故节事周营业阔税条锻例第类五条誓汪“怕纳税芝人的今营业敢额为否纳税奔人提粮供应壤税劳究务转饶让无依形资晚产或富者销惰售不内动产肆收取眉的全坝部价方款和充价外版费用计。矛”榨较原垃条例细，取顺消了测“记对方焦”斗两个删字。卷以一窑个案图例说掏明，涌取消饲两个浓字的甲深层阿含意阻。叛案例宣12煎境外梅避税境的故首事烛思考销14遍：顶境外太设计托协议裹中的免境内肌差旅夜费，渴要不疾要交响营业糊税？昆案例扔13研全球盘化避快税的迷注册邻地生思考站15赢：鉴哪儿栽才是访最佳年的避症税港召？际案例乳14胸集团折税务版管理简的方虹法步思考聚16模：规集团搂税务未管理王的基雨本方糖法是睬什么羽？阴17蔑.禽影响崖土增杂政策晋的案码例刑思考屯17俘：填车库谣是普胸通标妄准住养宅还彻是非挑普通其标准苦住宅系?逮第二独部分胶浴亩31滋号文楼操作月空间很解析污一、询开发障业务慈与竣凤工时犁间弹思考厅18旋：剥1痰.乘完工全与未秒完工牵对于芹稽查践来说灯有什甜么区京别？窄不查梨成本塑，煎只查最收入愁2傲.愿竣工抗证明狐材料任是指柄什么钱？柿3贡.震竣工吓材料裙的报乓送时聋间会地带来恩什么喝涉税权后果暖？乡二、凳收入痛的税召务处手理痕思考幕19饱：施1刻.授未正吊式签钉订亦“蛇合同栽”火所取着得的甩收入婶是不找是收刑入？仪2亮.拜定金绞意向瓣金是辱不是洗收入狂？嘱3健.偏预收羊收入涌是不勾是视仇同销称售？哄4骄.蹲如何琴实现皱预缴锄所得鲁税的竟人为毙调节诵？该煎人为抗调节罗是否乘是偷盐税？阴5旧.炕年度诞申报劣表附业表3曾调增认，调伐减到惨底调握什么眨？踩6态.踩本年响度预觉售收女入是国否需掌要在默附表门三调掠减？终7炊.县如何傲以前予的预悼交毛绒利率熔高于损实际膊毛利蚂怎么码办？羡8看.案税率痕差变典动是便否能血转回螺？至9袜.救可售容建筑禾面积党指什易么？将三、旧案例故介绍液成本状的计亡算步登骤（盘6大墙原则孕四种香分配篮方法误3个昼完工艇标准疲七步毕骤）煎第三登部分器土地捎增值施税专嚷题纺一、疗地方坡性政熄策和还国家秃政策通不统店一之勾处清1宏.鼓各地酷地方此性政章策规裕定；衫崖2旱.槐由于消不了缎解征演管习亦惯而咳导致赖的c辩公司跌失败沾筹划宴案例溜（沟跟通的类重要阿）。钉二、售核定鉴制下迁的清堤算剥思考牲1：晚以房宪地产防实物讯减资定，是除否交零土地惊增值累税？洲是否括交营桂业税刘？尸三、税查帐兽制下买的清踩算伍（一供）土奶地增熊值税纺概念竿思较考2附：牺只转但让建管筑物吧而不触转让优国有校土地剧使用贫权是肌否要穿交土峡地增迹值税逆？队（二怖）土珠地增棚值税倍的纳帖税人坏（三党）几浓个重麻要的士概念宽1清领算单野位哀思考秆3：部什么聋叫分跌期开腥发？歪分期轧开发江目前句无官忘方的狂标准蒜。苏差州的饲标准间是且“抱综合贩认定滔。外”敞思考新4垄：光开发畅项目玉中同呼时包秘含普娱通住拘宅和祖非普壮通住孕宅的表，不彻能分照别计界算增替值额丘怎么止办？倘有税播务机较关理贷解，羞应在辞帐面娃上按碰普通愧住宅招和非侄普通德住宅纱核算旨成本埋，是上否正惨确？叉2阳.马主管坦税务揭机关刚耻3室.扰普通够标准炉住宅伴思考皆5：舌普通雪标准回住房皇的车前库是矩普通盆标准块住宅酒吗？欠思考视6：有当地引“秃同级粗别土跨地上气住房唉平均姥交易袖价格次”凳是多碑少？搞4这.混分摊博标准慈思考量7：扁建筑额面积滥是成座本分瓜摊的洲唯一丢标准省吗？宁有几寇种分胖摊的械标准经？在馅什么相情况糊下优桨先适滩用哪索种标蒙准？似5姑.什可售掏建筑励面积徐思考迫8：甚无产轨权证漫的建碌筑面岛积是草否是妻可售解建筑盒面积宏？地衔下建谱筑面宏积是恨否属顾于可抓售建到筑面躺积？允无产庸权架斯空层雾的建拿筑面侧积是倚否属神于可捧售建府筑面揉积？澡他们筑的成殖本处弊理方套式并带不相保同。竹哪份调资料置是界马定可蛋售建墓筑面棍积的单权威崇资料雁？梁6畜.撇公共秃配套只设施小兵思考音9：正地下雕人防迟工程嘉的转誉租行熔为，坦要不蔑要交嘱房产无税？央如交暮，是欺差额枪还是肌全额倘？芳（四勿）收锣入钢1房帮地产惭销售免收入竿思考沟10溪：肃没有顷产权疮证的轿销售尤房地籍产，绝是不漏是收瓶入？卡还是恒参照求国税亏函〔退20典07适〕6势45短号？短销将售房肤地产揪使用屑权的紫金额蔬，是忍不是瓜土地置增值斗税意民义上废的收询入？好2视境同销盗售收欲入厉思考某11万：描没有形列举脆无偿刑捐赠霉，无胳偿捐却赠是水否是誉视同截销售培？这税务佳机关拘的权拆力利逗器-泽--老核定纽权并苍无公炭开的软可操垃作的角程序味和标况准，用是税规收法发定宪耍政原者则下锣的修财正原贯则。型3自按用或话出租既思考勇12何：刊（1跪）人唇防的吃地下奉车库蕉到底夺是转葬租行孙为还蓝是销阿售行粥为？党成本虎是否再可以偶扣除雁？挤（败2）称销售日使用残权和坑租赁经的区森别是雾什么踢？暖（五研）成颠本芝1腰.看取得贴土地者使用袄权所婶支付摇的金犬额书思考恭13当：捆（1捷）有叉税务讽提出恩契税遗是税膛不是蛋费，爽是否访正确飞？压（2笑）税椒总网凶站答摆疑有膀误。青母公压司辨帐面赏金额某为1猎00微0万完的土反地，掀评估螺为3转00顷0万论作价玻投资桐入子亦公司猛，子怖公司国土地奴增值巨税清桃算时镇土地膏的计视税成矩本是则多少劝？1单00奔0万谢，3衰00架0万口还是性0？葱进（3筒）一赞个项异目为稠另一登个项猛目提赤供了振部分繁安置钻房，旁如何碑确定祝土地希成本误？凝2划.慰开发绪土地住和新揪建房易及配家套设搞施的沃成本脖思考热14剑：灶（1鸣）资兵本化执利息字是否匪是开假发间俘接费竹用的棵内容静？许鸭多税蠢务机屑关认停为，计土增卡中没厕有资骂本化蜓利息锹，只愈是对茧了一绝半。撑实际制上有皇一个问变化笨的过荡程欠（2张）资株本化贸利息链是不泪得扣愈除还四是不渠得加者计扣溜除？凯实际笼上有胀一个角变化舌的过请程森（3颗）土捧地闲谋置费块是开衫发费峰用还们是开附发成脾本？冲（4腐）开要发间抄接费译和期导间费克用的和界限骑在哪辱里？植（5算）未引付质搞保金背，是贷不是弄成本渐？械（6纷）什影么才恰是土绢地增绳值税环中可造以扔“长全额哥扣除戚”浆的代踏收费茅用？恳（7芒）如饿何筹笨划疮“容甲供湖材乌”羊导致削的建哗筑方浩额外卫附加业营业汤税？落3软.灿开发侮土地肌和新曲建房啊及配劳套设乔施的竞费用也思考陷15嘉：划（1核）没肢有借盐款，倦是否挖可以各按1泊0%悉扣除击开发坏费用私？起（2愚）滚祥动开紫发利职息如乘何划落分？荣多种途筹资纺方式鼓和单济一筹值划方以式对顿利息玻支出跪扣除属的影崖响不协同。柿4劲.掌与转桌让房倍地产晴有关行的税遇金源思考炒16骂：认营业缘税税米收返誓还，沿是否涂可以要作为弓与转面让房旅地产博有关丙的税勿金扣捧除？怨5慎.善财政隆部规绞定的颂其他龟扣除封项目德思考卖17己：教（1粗）苏您州地基税认祸为，乳不能中区分回标准替住宅赢与非懒标准突住宅森的项贴目，漆不得晌查帐沟清算部，是疗否有块依据榴？托（2颂）一秀个商合住两坟用房裳如何数分开理核算闻土地伍增值偏税成忽本？扛（六扣）票侵据美思考疗18蚊：初什么腔是土因地增垫值税斜中的泽合法槐有效弃凭证枯？投昌资行倡为没颤有发刑票，听土地煎增值岔税中机的成艰本如客何扣丹除？碰（七具）出沙租或秘自用役后再已销售眯的处铁理唉思考钱19梨：屿（1山）开僚发商习出租揪或自疫用的范房地驶产是乡否成斯为旧收房？咳（2傅）土坚地增雀值税败中区搜分旧勒房和倦新房竖的标紫准是贱什么我？链（3吗）房怪地产市企业本销售万旧房猜能否半加计扁扣除沈?翠（八轰）清开算后塌的销轿售怎思考傍20抗：悲清算嗓后的话销售死收入窑是否翅可以糖扣除猾销售互税金容开发讲费用刑？祥四然、晃土地启增值堪税清黎算实迹战案舞例精盾讲（析税务邮机关预已认哥可）俩案例肝1：逗用苏雄州A彻公司充的案恰例讲胆解土育地增明值税桥的计帅算方验法。焦案例裤2：螺用苏脆州B研公司源的资炼料，拌讲解熊不同赵计算扮方法巡带来功的不旦同土攻地增沸值税否清算判结果势。舅五顶、续当前锋土地饶增值故税筹医划流障行手粘法中突的陷扩阱分六析撑1况.险投资占筹划铃。鉴案例牙3：资一个席自作树聪明咸的投隆资案亲例和帅一个果税负衔转嫁杨型的晌投资口筹划巧案例悄。号2宰.评成立诉销售替公司逢降低辟适用苍税率译筹划帝。伸案例灿4：娇案例粮说明指采取但不同珠操作绳手法各下，苹同一冠个方棒案成例败的赤区别插。已3侮.影装修现收入决分散狐筹划勒。街案例恋5：缓案例傻说明慢该筹爪划给戒销售馅和品群牌带桂来的驰负面役影响头。聋4唱.嗽降价显筹划妄。瓶案例料6：登案例纵说明软事前搜筹划昆带来甲的恶耗果。逆第四宽部分交疑难遵税收打问题垮探讨恒1.虾房产傻税的泥避税剂手法透与疑肆难探丽讨燕（1初）房达产税拒的分拉劈听（2扛）免锹租期管房产怜税的隆纳税净人络（3键）未较入帐李房产经的房璃产税元问题度（4益）房量产原事值是某否包茧括土饼地焰2.咸涉外鸣营业嘱税的耍代扣铜代缴葱方法纹（1歼）外宅